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임대사업자의 혜택...



주택임대사업자의 등록요건 완화 
1. 임대사업자 등록 요건 : 수도권 및 지방을 불문하고 1가구 이상, 최소 임대기간 5년 
2. 임대사업용 주택의 요건 : 주택기준시가 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하, 면적 149㎡ 이하(주거용 오피스텔도 임대주택용 주택으로  인정해 줌)

주택임대사업자의 등록 절차 
임대사업자가 되려면 임대주택이 있는 주소지의 시∙군∙구청을 방문해 임대주택 등기부등본과 사업자등록신청서 등을 제출하면 된다. 이후 20일 이내에 임대사업자등록증 등 필요한 서류를 구비해 세무서에 사업자 신고를 하면 된다. 임대기간은 사업자등록증이 나오고 임대를 개시한 시점부터 계산한다.

임대주택사업자 등록 시 세제상 혜택 
1. 임대주택사업자가 거주하고 있는 주택을 양도 시 1세대 1주택으로 비과세 적용가능 : 임대사업자가 임대주택을 포함해서 여러 주택을 보유하고 있더라도 본인이 거주하는 주택을 양도 시에는 양도가 9억 원에 한하여 비과세가 적용된다. 단, 거주 주택은 임대사업등록 개시일로부터 2년 이상 거주해야 하며 3년 이상 보유해야 한다. 또 임대사업용 주택을 5년 이내에 팔게되면 비과세 받았던 양도소득세는 비과세가 배제되어 다시 과세되는 점에 유의해야 한다.

2. 취득세 등의 면제 : 건축주로부터 최초 분양받은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택에 해당한다.

3. 종합부동산세 합산과세 배제 : 종부세 납부기간 전에 합산과세 배제신청을 해야 한다.

4. 임대주택의 양도 시 중과세 배제 : 2012년까지 다주택보유자에 대한 양도소득세가 배제되어 있지만 유예기간이 종료되면 다시 중과세가 될수 있다. 그러나 5년 이상 임대한 임대주택을 양도 시에는 양도소득세의 중과세가 배제되며 장기보유특별공제도 적용받게 된다.

고려해야 할 사항 
1. 국민연금과 건강보험료 : 직장가입자인 경우에는 보험료에 변동이 없지만 지역가입자인 경우에는 재산과 소득의 증가로 보험료가 인상된다.

2. 현재 주택임대사업을 하지 않는 상시 주거용 주택을 임대 시 매월 임대료를 받는 경우는 1주택 이상을 임대하여도 주택임대소득으로 과세가 되며 임대보증금에 대해서는 3주택 이상인 (기준시가 3억원 이하이며 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 주택 수에서 제외) 경우 간주임대료에 대해서 주택임대소득이 과세된다. 

3. 일단 임대사업자등록을 하면 5년간은 개인적인 이유 등으로 취소할 수 없으며 만약 이를 위반하면 그 동안 적용되었던 세제혜택이 취소되어 다시 납부하게 된다.


DTI 규제가 완화된다면 한번 해볼만도 한 조건인듯하네요..


Posted by 상피리꿈
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오피스텔 임대사업에 대해서도 잠깐 생각해본적 있으신분 참조하세요..

주택과 오피스텔의 차이점
오피스텔은 주택과 달리 건축법상 업무시설로 구분된다. 세제 적용에 있어서도 업무시설로 적용되어 취득세 4.6% 적용(주택 유상거래에 대한 감면이 적용되지 않는다). 재산세, 종합부동산세 계산시 별도합산대상으로 구분되어 적용된다. 다만 업무시설인 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되는 경우에는 주택으로 간주되어 세제가 적용되므로 유의해야 한다.
예를 들어 1주택을 보유하고 있는 1세대가 수익을 목적으로 오피스텔에 투자를 하였는데 당해 오피스텔이 사실상 주거용으로 인정될 경우에는 1세대 2주택자가 되어 당초 보유한 주택이 비과세 혜택을 받을 수 없는 경우가 발생할 수 있다.

임대사업자 등록 시 유의할 점
오피스텔을 분양 받게 되면 분양회사로부터 임대사업자 등록을 하도록 권유를 받게 된다. 그 이유는 오피스텔은 업무용이기 때문에 분양가액 중 건물에 대한 부가가치세를 소비자가 부담하게 되는데 비주거용임대사업자 등록을 하게 되면 당해 부가가치세를 환급 받을 수 있기 때문이다. 물론 부가가치세는 비주거용임대사업자에 한하여 환급이 가능하므로 오피스텔이 사실상 주거용으로 간주될 경우에는 환급 받은 부가가치세를 추징당하게 되므로 유의해야 한다.

임대사업자 등록 시 두 번째 검토 요소는 건강보험료, 국민연금 부담금액의 증가이다. 실무적으로 사업자를 등록하게 되면 소득이 발생한 것으로 간주하여 지역가입자로 건강보험료 등 부담이 늘어나게 되는데 본인이 지역가입자 대상자인지 건강보험료 부담 증가액은 얼마나 될 것인지 사전에 확인해 볼 필요가 있다.

두 번째 검토 요소와 더불어 누구의 명의로 오피스텔을 분양 받을지 임대소득 신고로 인하여 증가하게 될 종합소득세 부담의 증가액이 얼마나 될 것이지 사전에 확인할 필요가 있다. 근로소득, 사업소득 등 이미 종합소득금액이 큰 사업자 명의로 오피스텔을 분양 받는 경우 임대소득 신고로 인하여 실제 소득세 부담이 생각보다 클 우려가 있다. 그 이유는 소득세 계산구조가 임대소득은 타소득과 합산하여 과세를 하도록 되어 있고 소득세율도 소득금액 구간별로 6%~35% 누진세율 구조로 되어 있어 타 소득금액이 많은 경우 임대소득이 추가되어 부담세액이 갑자기 증가하는 경향이 있기 때문이다.

마지막으로 오피스텔을 분양 받고 임대사업자 등록 후 부가가치세를 환급 받은 후 10년 이내에 임대사업을 폐업하게 되면 환급 받은 부가가치세 중 일부를 납부하여야 한다.(1년에 10%씩 차감) 따라서 오피스텔을 매각하는 경우에는 포괄양수도로 임대사업자의 모든 권리와 의무를 양수인이 승계하도록 하여야 환급 받은 부가가치세를 다시 납부하는 일이 없다.

임대소득 신고 시 주의하여야 할 점
오피스텔을 업무용으로 임대하게 되면 임대사업자가 사업자등록 시 제출하는 임대차계약서가 세무서에 제출되므로 세원이 쉽게 노출되는 경향이 있었다. 이에 반하여 주거용으로 임대하게 되면 임대소득이 쉽게 노출 되지 않았던 게 사실이다.

그러나 세법 개정으로 근로소득자가 부담하는 월세 소득공제제도를 통해서 세원을 포착하려는 노력을 하고 있다. 월세 소득공제는 연봉이 3천만 원 이하인 부양가족이 있는 근로자에만 해당이 된다. 월세 소득공제제도 이외에도 월세 지출금액을 현금영수증 사용액으로 간주하여 신용카드(현금영수증 포함) 소득공제에 포함시켜 주고 있다. 월세 소득공제제도와 신용카드(현금영수증) 소득공제제도는 근로소득자에 적용되므로 주의해야 한다. 2011년부터는 세대별로 3주택 이상자인 경우 주택보증금에 대해서도 소득세를 과세하도록 되어 있어 주택임대에 대한 과세가 한층 강화되고 있다.

그렇다면 임대소득에 대한 소득세를 줄일 수 있는 방안을 없을까? 대표적으로 임대사업과 관련된 각종 비용을 잘 챙겨보는 것이 중요하다. 특히 이자비용, 세금과공과, 건강보험료, 재산세 등 임대사업에서 공제되는 비용항목을 잘 챙겨두자. 이외에도 연금저축, 소기업 소상공인 공제부금, 국민연금 등 사업소득에서 공제되는 공제항목을 챙겨보는 것도 중요하다.
또한 연금소득을 수령하고 있는 경우 일정 금액 이상의 소득이 발생하게 되면 연금수령액이 줄어드는 경우가 있으므로 소득세 신고 시 이 점에 유의하기 바란다.

이상 [주환용 세무회계사무소 ]퍼옴.
Posted by 상피리꿈
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증여 받은 자산의 양도소득세 절세 및 유의해야 할 사항

▶ 세금별 절세 효과

1. 증여세
배우자에게 증여를 하는 경우 기본적으로 6억 원의 증여재산공제 혜택을 볼 수 있다. 그러므로 위 사례에서의 금조아씨는 증여재산공제를 전액 적용 받기 때문에 증여세 부담은 없게 된다.

2. 증여 후 양도소득세
현시점에서 금 씨가 빌라를 양도하면 취득가액은 당초 금액인 2억 원이 되지만, 배우자가 지금 증여를 받고 난 후에 양도를 하면 취득가액이 3억 원으로 양도차익이 1억 원만큼 줄어들게 된다. 이에 따라 양도소득세 절세효과를 기대할 수 있다.

▶ 반드시 고려할 요소

1. 배우자에게 증여 받은 자산은 최소한 5년 이상을 보유한 후 제3자에게 양도해야 한다.
: 소득세법 97조에서는 배우자로부터 수증 받은 토지 건물 등을 부동산의 등기부상 소유기간을 기준으로 5년 이내에 제3자에게 양도한 경우, 증여한 당초 배우자의 취득가액(즉, 사례에서는 2억 원)을 기준으로 양도소득세를 계산하도록 한다. 또한 증여 시 부담했던 증여세 상당액은 양도소득세 계산시 필요경비에 산입한다.
결국 당초 양도소득세 절세목적으로 증여한 효과를 기대할 수 없게 된다.

2. 증여 관련 세금도 고려해야 한다.
: 증여를 하는 경우 무상이나 취득의 형태를 띄게 되므로 반드시 취·등록세를 납부하여야 한다. 여기서, 증여관련 취·등록세는 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하여 증여가액의 4%를 부담하여야 한다.
지방세도 만만치 않은 부분이므로 절세를 위해선 반드시 함께 고려해야 할 사항이다.

-- 이상 주환용세무회계사무실 에서 퍼옴.

Posted by 상피리꿈
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중과대상 1세대 3주택, 1세대 2주택
중과대상 1세대 2주택 또는 중과대상 1세대 3주택 이상에 해당되는 경우에는 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 다만, 한시적으로 2012.12.31까지 양도하는 경우에는 일반세율을 적용하나 장기보유특별공제는 적용하지 않는다. 중과대상 1세대 3주택과 1세대 2주택에 해당되는지 여부는 아래의 기준으로 판단한다.

중과대상 3주택 이상 판정기준

◆ 주택 수의 계산
- 서울. 광역시(군지역 제외) : 모든 주택
- 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택
- 기타 지역 : 양도 당시 기준시가 기준으로 3억 원을 초과하는 주택
(기타지역 : 광역시 군지역, 경기도의 읍.면지역, 기타 도지역)

다만, 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 각 호 중 어느 하나에 해당하는 경우 중과되지 아니하는 것이다.

1세대 3주택 중과대상 주택수에 포함되는 주택인 경우에도 아래의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당되는 경우 당해 소형주택 양도 시에는 중과세율을 적용하지 않는다.

<소형주택 판정기준>
① 2003.12.31일 이전에 취득한 주택일 것
② 규모가 소형일 것:
가. 공동주택(아파트,연립,다세대): 전용면적 60제곱 미터(18평) 이하일 것
나. 단독주택: 대지면적이 120(36평) 제곱미터 이하이고, 주택 연면적이 60(18평)제곱미터 이하
③ 양도 당시 주택 및 그 부속토지의 기준시가 합계액이 4천만 원 이하일 것
④ 오피스텔이 아닐 것, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정,고시된 지역에 소재하는 주택이 아닐 것

중과대상 2주택 판정기준
다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 이상 여부를 판정하며, 주택수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외되는 것이다.

◆ 보유 주택수의 계산
① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역제외) : 모든 주택
② 지방광역시(부산,광주,대구,대전) : 기준시가 3억원 초과인 주택
③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍.면지역, 기타지역 : 기준시가 3억원 초과인 주택

중과대상 주택수에 포함되는 아래 소형 주택을 양도하는 경우에는 중과세 제외된다.

□ 2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위(소득세법시행규칙 제82조 제2항)
- 주택의 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택(오피스텔은 제외)

다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택은 1억원 이하이더라도 중과세 적용하나, 2008.4.29.이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과 제외한다


무조건 장기보유 혜택은 없어지눈군요???.. 쩝.

Posted by 상피리꿈
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시간은 돈이다?
다주택소유자에 대한 한시적 중과세가 올해 말이면 폐지된다. 폐지되고 나면? 그 후 다주택소유자가 집을 하나 팔면 세율이 얼마나 될까? 하루 밤을 자고 나면 세율이 달라진다. 바로 이 지점에서 우리는.... 시간은 돈이다. 혹은 시간은 세금이다....를 절감하게 된다. 집을 팔아 얻는 양도소득이 같은 금액인데도 단 하루의 차이로, 즉 2010년도의 것인가. 2011년도의 것이가에 따라서 부담하는 세금이 크게 달라진다. 혹은 그 집을 어느 때 샀던 것인가에 따라서 단 몇 달 혹은 하루 차이로 세율이 달라지는 것이다.

양도차익을 추적하는 것이 아니라 시간을 추적하는 세금
다주택 소유자에 대한 한시적 중과세 폐지, 완화가 올해 말까지만 적용되므로, 2주택 이상을 보유하고 있다면, 세금문제만 따질 경우, 올해 말까지 처분하는 것이 절대적으로 유리하다. 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세(60%)의 한시적 완화조치도 올해 말까지만 허용된다. 그러므로 비사업용 토지 중 특히 임야를 보유하고 있다면 올해까지 처분하는 것이 유리하다.

그래서 다주택자가 올해 말에 계약을 할 때 간발의 차로 세율이 달라질 수 있다는 점을 확인해 두어야 겠다. 올해 말까지라면 어느 시점을 말하는 것일까? 원론으로 보자면, 잔금청산일이 2010년이어야 한다. 반면 2010년에 계약서를 작성하고 잔금청산일이 2011년에 속하는 것으로 된다면 이는 2011년 양도소득이므로 2011년의 세율을 적용 받게 되는 것이다.

만일 계약을 2010년, 잔금 청산일을 2010년으로 계약서에 표시한 후, 실제 잔금청산이 2011년에 이루어져서 소유권이전등기가 계약서상의 잔금청산일과 한달 이상 차이가 나면 어떻게 될까? 이때는 등기부상의 소유권이전 등기일자가 양도시점이 되어 2011년 양도소득이 되는 것이다.

주택소유에 대한 중과세 폐지 가 올해 말로 끝나면 내년부터는 세율이 어떻게 될까?
3주택소유자가 2011년 1월 1일 이후 하나의 주택을 양도할 때, 그 주택이 2008년 12월 31일 이전에 산 것이라면 60%의 세율로 과세된다.  그리고 2주택소유자라면 50% 세율로 과세된다. 반면 2009년 3월 16일부터 올해말까지 취득한 주택을 파는 것이라면 2년 이상 보유 시에 누진세율로 과세된다. 이 경우 세액차이가 상당할 것이다. “시간추적자, 세금”을 절감하게 될 것이다.

한눈에 보는 취득시기별 세율 차이
1-1. 2011.1.1. 이후 양도(2008.12.31. 이전 취득분)

구분

2년이상

2년미만

1년미만

3주택

60%

60%

60%

2주택

50%

50%

50%

* 지정지역과 기타지역 구분없음, 장기보유특별공제 배제

1-2. 2011.1.1. 이후 양도(2009.1.1.~2009.3.15. 취득분)

구분

2년이상

2년미만

1년미만

3주택

45%

45%

50%

2주택

누진세율

40%

50%

* 지정지역과 기타지역 구분없음, 장기보유특별공제 배제

1-3. 2011.1.1. 이후 양도(2009.3.16.~2009.12.31. 취득분)

구분

2년이상

2년미만

1년미만

3주택

누진세율

40%

50%

2주택

누진세율

40%

50%

* 지정지역과 기타지역 구분없음, 장기보유특별공제 배제

출처 : 주환용세무회계사무소
Posted by 상피리꿈
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친족에게 재산권을 양도할 때 증여로 추정되는 경우들
첫째, 배우자 또는 직계존비속에게 재산을 직접 양도한 경우
둘째, 특수관계자에게 양도한 재산을 그 특수관계자가 양수일로부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 등에게 다시 양도한 경우가 있다. 하지만 당초 양도자 및 양수자가 부담한 소득세법에 의한 결정세액의 합계액이 당해 배우자 등이 증여받은 것으로 추정될 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 그러하지 않다.

다음의 경우에는 증여로 추정되지 않는다
1. 법원의 결정에 따라 경매절차를 진행해 재산권이 처분된 경우
2. 파산선고로 인하여 재산권이 처분된 경우
3. 국세징수법에 의하여 재산권이 공매된 경우
4. 증권거래법의 규정에 의한 유가증권시장 또는 협회중개시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우(시간외 대량매매인 경우는 증여추정하되, 당일 종가로매매된 것은 증여추정 배제)
5. 배우자 등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 아래의 경우로서,
- 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산권을 서로 교환한 경우
- 당해 재산권의 취득을 위해 이미 과세(비과세감면 받은 경우포함)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
- 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

증여재산가액
증여추정재산가액을 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액.

증여시기
배우자 등에게 직접 양도시엔 ‘등기접수일’을특수관계자를 통하여 간접 양도시엔 ‘재산의 양수자가 배우자 등에게 등기 등을 한 등기접수일’로 본다. 따라서 친족간에 재산권을 거래하더라도 그것이 증여로 추정되는지의 여부를 잘 살펴야 한다.


Posted by 상피리꿈
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▣ 부동산 양도소득에 대한 예정신고세액공제 폐지
양도세 예정신고세액공제를 폐지하고, 부동산 등의 양도후 2개월 이내에 양도세를 신고하도록 예정신고를 의무화('10.1.1이후 양도분부터 적용)
ㅇ 동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 예정신고와 함께 다음해 5월에 종합*하여 확정신고할 의무 부여
* 양도세는 누진세율 체계이므로 다수의 양도건수를 합산하여 과세할 필요가 있음
ㅇ 부동산 등 양도 후 2개월내 신고하지 않는 경우에는 가산세*를 부과
* 신고불성실 가산세(과소신고 10%, 무신고 20%), 납부불성실 가산세(연 10.95%)

[경과조치] 양도세 예정신고세액공제를 폐지하고, 가산세도 부과하되, 1년간 한시적으로 과표 4,600만원 이하 부분 등에 대해 5%의 예정신고세액공제를 적용하고, 무신고가산세를 50% 경감
ㅇ 부동산 등을 '10.12.31까지 양도시 과표 4,600만원 이하 부분에 대해 5% 예정신고세액공제 적용
- 과표 4,600만원 이하자 : 전체 과표에 대해 5% 세액공제
- 과표 4,600만원 초과자 : 과표 4,600만원 이하까지만 5% 세액공제
ㅇ 공익사업 수용토지로서 사업인정고시일이 '09.12.31 이전인 토지를 '10.12.31까지 양도시 5% 예정신고세액공제 적용
ㅇ 부동산을 '10.12.31까지 양도시 예정신고 무신고자에게 가산세를 50% 경감하여 10% 적용

▣ 신용카드 소득공제 개편
신용카드 직불카드간 공제율 차등화 및 공제한도 축소(일몰은 '11년말까지 2년 연장)
ㅇ (공제율) 신용카드 현금영수증 : 20% (현행 유지)
직불 선불카드 : 20% → 25%
ㅇ (공제한도) 연간 500만원 → 300만원


▣ 배우자 상속공제 절차 간소화
상속세 신고기한으로부터 6월 이내에 상속재산을 배우자 명의로 등기?명의개서 등을 완료한 경우에는 세무서에 완료사실을 신고하지 않아도 30억원까지 배우자 상속공제를 적용

그외 에도 많이 있지만 몇가지만 발췌했습니다....

Posted by 상피리꿈
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부동산 취득의 적기
부동산 취득과 관련된 세금은 취득세와 등록세, 재산세와 종합부동산세, 사업소세 및 기타 본세에 부가된 교육세, 농특세 등이다. 취득세와 등록세는 취득시기와 직접 관계되는 것은 아니지만, 예외적인 경우에 취득세 및 등록세가 취득시기에 따라 달라질 수도 있다. 취득세 및 등록세 등의 과세표준은 ‘취득 당시의 가액’으로 취득자의 신고에 의하는 것이 원칙이지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때는 시가표준액에 따를 수 있도록 하고 있기 때문이다.

그런데 시가표준액은 매년 지자체에서 공시하는데, 보통 매년 1월1일기준 시가표준액을 5월말경에 발표하므로, 시가표준액 공시 이전에 취득하면 전년도 시가표준액이 과세표준기준금액이 될 수 있으므로 세금면에서 유리할 수 있다. 또 재산세나 종합부동산세 등 부동산 보유세는 6월1일 현재 소유자를 대상으로 과세하므로, 부동산 취득시기를 6월2일 이후로 조정하면 그 해 분의 재산세 및 종합부동산세에 대해서는 피할 수 있다.

부동산 양도의 적기
부동산 양도와 관련된 세금은 양도소득세.주민세인데, 보유세도 양도시기와 관련이 있으므로 유의할 필요가 있다. 우선 양도소득세(주민세 포함)와 관련된 양도의 적기를 살펴본다. 양도소득세는 양도일 현재 발생한 양도소득을 대상으로 과세되는 세금인데, 양도세금에서 시기가 중요한 이유는 비과세 및 장기보유특별공제,세법시한과 연관되어 있기 때문이다.

우선 양도소득세가 비과세되기 위한 요건은 1세대1주택으로서 3년 이상 보유(2년이상 거주요건 동시충족은 서울 및 5대신도시)를 해야 하는데, 3년 이상 보유기간은 취득시점(잔금청산일, 소유권이전등기접수일, 사용승인일 중 빠른 날)부터 양도시점(잔금청산일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날)까지 초일 및 말일을 산입한 3년을 보유해야 한다. 이를 단 하루라도 채우지 못하면 비과세가 안되기 때문에 정확히 계산해야 한다. 또 일시적 2주택(대체주택 및 동거봉양, 혼인 등에 의한)의 경우는 기존주택을 신주택 구입후 2년 이내 처분해야 하는데, 이때도 신주택의 취득 및 양도시점에 대해 정확히 계산해야 한다.

1세대2주택 이상자의 경우에는 2010년말까지 처분해야 중과세율 적용을 받지 않을 수 있다.
1세대1주택(일시적 2주택 포함) 또는 토지 및 비거주용건물(부동산에 관한 권리는 대상이 아님)에 대해서는 장기보유특별공제를 해주는데, 최소한 3년 이상 보유해야 한다. 일반부동산에 대한 장기보유공제율은 년간 3%(3년이상 10%~최대 10년 이상 30%)이고, 1세대1주택인 경우는 년간 8%(3년 이상 24%~ 최대 10년이상 80%)이므로, 1년단위로 양도소득세에 큰 영향을 미치므로, 가능하면 이를 채울 수 있도록 양도시기를 조절하는 것이 좋다. 재산세나 종합부동산세의 측면에서 보자면 6월1일 현재 실질적 소유자를 납세의무자로 하고 있기 때문에 만약 부동산을 처분한다면 그 시점을 5월 31일 이전 시점에 잔금청산 또는 등기접수를 하는 것이 좋다.

Posted by 상피리꿈
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바닥에 사서 꼭지에 팔겠다
주식과 마찬가지로 부동산도 바닥에 사서 꼭지에 파는 것은 현실적으로 불가능하다. 과거에 연연해하며 바닥으로 떨어지면 사겠다고 바닥으로 떨어질 때까지 기다리는 사람을 주변에서 의외로 많이 볼 수 있다. 신이 아닌 이상 인간은 바닥이 언제인지, 꼭지가 언제인지 미리 알 수 없다. 바닥을 친 뒤 오름세가 시작되고 지속돼야 뒤늦게 바닥인지 알 수 있고, 꼭지가 오고 하락세가 시작돼야 꼭지인지 알 수 있다. 따라서 매입타이밍으로 바닥을 고집한다는 것은 헛된 망상에 불과하다는 것을 명심해야 한다. 사고자 하는 부동산에 대한 선택과 집중을 통해 무릎일 때 사는 것이 가장 좋다. 물론 지금이 무릎이냐 아니냐는 연구 조사 분석을 통해 시장을 보는 눈을 키워 스스로 판단할 수밖에 없다. 상승세가 일시적인지, 대세 상승인지 또 하락세가 일시적인지, 추가 하락될지는 스스로 판단해야 한다.

리스크에 집착해 저지르지 않는다
가치투자자로서 투자의 장점과 단점(또는 리스크)을 균형 있게 연구 조사 분석하는 것은 필수다. 하지만 가치투자를 하면서 단점과 리스크를 너무 강조한 나머지 꼬투리를 잡는데 몰두하는 사람은 결국 저지를 수 없다. 저지를 수 없으면 수익을 얻을 기회가 사라지게 된다.
대표적인 예로는 ‘가격이 너무 비싸다’, ‘지금 샀다가 더 떨어지면 어떻게 해야 하나?’ ‘사놓고 오르지 않으면 책임질 것이냐?’ 등등 지금 보이는 단점과 리스크에 너무 연연해 매입타이밍을 놓치는 경우다. 워런버핏은 “리스크란 자신이 하고 있는 투자 행동을 모르고 있는 상태”라고 말했다. 즉, 투자 대상 관점에서 철저하게 연구 조사 분석하지 않고 투자하는 것을 리스크로 한정한 것이다. 다시 말해 자신의 능력범위 안에서 투자대상을 정확하게 독자적으로 이해할 수 있다면 리스크는 투자의 성패에 중요하지 않다는 것이다.

매매타이밍은 항상 남을 따라한다
이런 유형의 사람들은 대부분 침체시장에서는 당연히 남들처럼 살 생각을 하지 않는다. 사지 않을 뿐 아니라 마치 부동산 투자시대는 끝난 것처럼 아예 살 생각을 하지 않는 것이 보편적이다. 부동산으로 부자가 된 사람은 모두 일반인이 살 때 팔고, 일반인이 팔 때 샀다. 이 같은 역발상 투자를 할 수 있는 힘은 빠른 정보력과 분석력을 통해 투자대상에 대해 명확하게 이해하고 있기 때문이다. 기회를 놓치지 않고 잡은 것이다. 물론 풍부한 자금도 기회를 놓치지 않는데 한 몫 한다. 하지만 부동산으로 부자가 될 수 없는 사람들은 가격이 바닥을 치고 상승세로 돌아선 후에야 남들처럼 관심을 갖기 시작해 결과적으로 추격매수를 할 수밖에 없다. 이는 팔 때도 마찬가지다. 남들이 팔려고 하니 추격 매도에 나서 매도타이밍을 늦게 잡을 수밖에 없다.

쓸 돈도 없는데 무슨 투자냐
한마디로 돈이 없다는 것이다. 쓸 돈도 없는데 무슨 부동산 투자냐며 아예 관심을 두지 않는 것을 뜻한다. 물론 목돈이 없는 상황에서 소득 대비 지나치게 많이 대출받아 부동산에 투자하는 것은 지양(止揚)해야 한다. 하지만 목돈이 적은 것과 투자를 할 수 없는 것은 전혀 별개의 문제다. 목돈이 없다는 이유로 아예 투자에 관심을 갖지 않는 것은 부동산으로 돈 버는 기회를 스스로 원천봉쇄하는 것이다. 투자를 하는데 돈의 많고 적음은 거의 상관없다는 것은 투자의 역사가 보여주고 있다. 이런 유형의 사람들 대부분이 부동산 투자의 첫걸음인 종자돈을 마련하는데도 관심이 없다. 부동산 투자는 1천만 원만 있어도 시작할 수 있다. 설령 1천만원으로 부동산 투자가 힘들다 하더라도 투자하겠다는 의지를 실행해야 한다. 돈이 없다고 한탄하고 불평하면서 종자돈을 마련하지 않는 사람이라면 부동산으로 절대 부자가 될 수 없다.

좋은 투자전략은 단순하다
청약통장으로 아파트를 분양받을 때도 가치투자 원칙은 여전히 유효하다. 그리고 좋은 투자전략은 단순하다. 청약시점이 아닌 입주시점 이후 3년 이상 미래가치를 보고 청약하면 되는 것이다. 단, 다른 요인(리스크)은 과감히 제외시키는 용기도 뒤따라야 한다.
• 집값이 더 내려 갈까봐 = 집값은 오르다 내려가기도 하고 내려가다 오르기도 한다. 강남권은 내릴 때 하락폭보다 오를 때 상승폭이 더 크다. 이를 하방경직성(下方硬直性)이라고 한다.
• 분양가가 비싸서 = 그동안 필자가 부동산 재테크를 통해 자주 말했지만 정상적인 주택시장에서 분양가는 내려갈 수가 없다. 물가상승률 이상으로 오른다고 보면 틀림없다. 땅값이나 원자재 가격이 큰 폭으로 내려가지 않는 한 분양가는 내리지 않는다.
• 대출 부담이 돼서 = 미래가치가 높다면, 그리고 강남 진입을 원한다면 분양가의 50% 이상이라도 대출을 받을 각오가 있어야 기회를 잡을 수 있다. 기회는 하늘에서나 나무에서 떨어지는 게 아니라 잡는 것이다. 다시 말해 입주시점 이후 미래가치를 보고 미래가치가 높다면 장세에 휘둘리지 말고 언제든지, 아니 오히려 지금과 같은 침체기에 적극 청약하는 것이 바람직하다 할 수 있다.
미래가치가 높은 분양 아파트를 고르는 법은 첫째, 입주시점 이후 공급보다 수요가 많아야 한다. 수급은 재료에 우선한다. 유효수요가 풍부한 지역 즉, 남들이 살고 싶어 하고 수요자가 지속적으로 발생하는 곳이 미래가치가 높다.
둘째, 개발 압력이 높은 곳에 청약한다. 최소한 실시계획 승인을 받거나 예산이 편성돼 착공을 앞두고 있는 개발 호재가 있다면 미래가치가 높아질 수밖에 없으므로 적극 청약해야 한다. 그리고 마지막으로 2009년 분양물량과 입주물량을 다시 한 번 확인해보라. 즉, 투자처에 대한 철저한 연구와 조사, 분석만이 성공투자의 지름길이다.

Posted by 상피리꿈
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서울에 집을 2가구 보유시 금리 상승으로 대출이자를 갚는게 벅찰시 2010년부터는 양도소득세 예정신고 때 받는 양도소득세 자진신고로 10% 감면이 사라진다. 2010년에 집값이 오르지 않는다면 2009년 매도시양도소득세을 줄이는 방법이다. 2010년부터 양도세 예정신고 세액 공제가 폐지된다. 2009년은 부동산을 판 뒤 2개월 안에 양도세 예정신고를 하면 산출 세액의 10%를 깎아주지만, 2010년부터는 양도소득세 자진신고 혜택이 없어져 양도세 부담이 커진다. 양도 차익이 1억원인 집을 올해 판다면 예정신고 세액공제를 받아 약 1799만원의 양도세를 내면 됐지만 2010년에 팔면 세액 공제를 못 받아 약 1998만원을 세금으로 내야 한다.세 부담 증가분을 보전할 만큼 집값이 오를 가능성이 낮다면 반드시 2009년 매도다.

2000년 11월 1일부터 2003년 6월30일 사이에 취득한 주택에 대해서는 취득 후 5년간의 양도 차익에 대해 세금을 100% 감면해주는 혜택이 주어지고 있다. 외환위기로 침체에 빠진 주택시장을 살리기 위해 도입한 제도였으나 2010년부터는 이들 주택에 대한 양도세 감면율이 80%로 낮아진다. 양도 차익이 2억원인 집을 2009년 안에 팔면 양도세를 한 푼도 내지 않지만, 2010년에 팔면 1억6000만원(2억원의 80%)만 감면 받아 4000만원에 대해 양도세다.

1가구 3주택 이상 다주택 보유자와 비사업용 토지에 대한 양도세 중과를 2010년 말까지 한시적으로 폐지하기로  결정됐다.강남 3구에만 지정돼 있는 투기지역의 경우 10% 포인트의 탄력세율이 적용되는데다 2010년 말까지라는 길지 않은 기간에 적용되는 조치다.주택 수가 몇 채이건 간에 양도차익에 따라 6~35%의 일반세율로 내면 된다. 즉 각종 공제를 제외하고 양도차익이 1천200만 원까지는 6%, 1천600만 원 초과~4천600만 원 구간은 16%, 4천600만 원 초과~8천800만 원은 25%, 8천800만 원 초과는 35%의 세율을 적용받는다. 2010년 소득세율 인하 일정에 따라 양도세율도 1~2%포인트 추가 인하된다.개인이나 기업이 보유한 비업무용 부동산 역시 마찬가지의 세율을 적용받는다. 부재지주 등의 사유로 비업무용 부동산이 되는 토지 보유자들의 양도세 부담이 한결 덜어지게 됐다.다만 투기지역에 대해서는 10% 포인트의 탄력세율이 의무적으로 적용돼 일반세율보다 높은 세금을 내야한다. 현재 투기지역은 서울의 강남, 서초, 송파구 등 이른바 강남 3구만 지정돼 있다. 즉 3주택 이상 다주택자가 투기지역 내 주택이나 비업무용부동산을 팔 때는 중과세된다.2010년까지며,  2011년이 되면 세율은 중과세 본연의 세율 2택자 50%, 3주택 이상자 60%, 비업무용 부동산 60%로 다시 껑충 뛰게된다.법 개정으로 정부가 공언해온 강남 3구의 투기지역 해제는 당분간 어려울 전망이다. 세율을 정부가 마음대로 정할 수 없다.

2010년 말까지 취득한 주택은 보유기간이 2년을 넘으면 언제 팔더라도 주택 수에 관계없이 양도소득세를 6~35%의 기본세율로 내게된다. 비업무용부동산 역시 2010년 말까지 사는 경우에는 매도 시기에 관계없이 일반과세가 원칙이다.양도소득세 중과 한시적 폐지를 내용으로 하는 소득세법 개정안은 부동산 거래를 활성화시킨다는 입법 취지에 맞도록 2010년 말까지 사는 주택의 경우 투기지역이 아닌 한 언제 팔아도 기본세율로 일반과세하도록 했다.물론 이 기간에 파는 사람 역시 일반과세가 된다.

개정 소득세법 부칙은 파는 사람에 대한 중과세 완화 조항을 첨부한 것은 파는 경우만 양도세를 감면할 경우 매도자만 늘어날 뿐, 결국 높은 세율을 부담해야 하는 매수자는 아무런 혜택이 없기 때문이다. 거래 활성화를 위해서는 2010년 말까지 사거나 팔거나 간에 양도세 중과세를 하지 않도록 해야 한다. 이미 2주택자에 대해서는 2008년 세제개편을 통해 조치했고, 3주택 이상자에게 같은 조치를 했다.비업무용부동산 역시 중과세가 한시적으로 완화됐기 때문에 기업이든 개인이든, 2010년 말까지 취득하는 토지는 이후에 투기지역으로 지정되지 않는 한 언제 팔아도 일반과세된다. 

내 집 마련 수요자들도 기존의 주택보다는 새 아파트를 분양받는 게 유리하다. 2010년 2월 11일까지 서울을 뺀 수도권과 지방의 신규 분양 및 미분양 아파트를 산 뒤 5년 안에 팔면 양도세 면제 또는 감면 혜택이 주어지는 제도를 이용하면 좋다. 청약하거나 미분양 아파트를 노리는 게 세금을 많이 줄일 수 있다.

...
그외에도 다른 사항들이 있을 예정입니다.

Posted by 상피리꿈
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