부동산 매매, 언제가 적기인가?

부동산 취득의 적기
부동산 취득과 관련된 세금은 취득세와 등록세, 재산세와 종합부동산세, 사업소세 및 기타 본세에 부가된 교육세, 농특세 등이다. 취득세와 등록세는 취득시기와 직접 관계되는 것은 아니지만, 예외적인 경우에 취득세 및 등록세가 취득시기에 따라 달라질 수도 있다. 취득세 및 등록세 등의 과세표준은 ‘취득 당시의 가액’으로 취득자의 신고에 의하는 것이 원칙이지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때는 시가표준액에 따를 수 있도록 하고 있기 때문이다.

그런데 시가표준액은 매년 지자체에서 공시하는데, 보통 매년 1월1일기준 시가표준액을 5월말경에 발표하므로, 시가표준액 공시 이전에 취득하면 전년도 시가표준액이 과세표준기준금액이 될 수 있으므로 세금면에서 유리할 수 있다. 또 재산세나 종합부동산세 등 부동산 보유세는 6월1일 현재 소유자를 대상으로 과세하므로, 부동산 취득시기를 6월2일 이후로 조정하면 그 해 분의 재산세 및 종합부동산세에 대해서는 피할 수 있다.

부동산 양도의 적기
부동산 양도와 관련된 세금은 양도소득세.주민세인데, 보유세도 양도시기와 관련이 있으므로 유의할 필요가 있다. 우선 양도소득세(주민세 포함)와 관련된 양도의 적기를 살펴본다. 양도소득세는 양도일 현재 발생한 양도소득을 대상으로 과세되는 세금인데, 양도세금에서 시기가 중요한 이유는 비과세 및 장기보유특별공제,세법시한과 연관되어 있기 때문이다.

우선 양도소득세가 비과세되기 위한 요건은 1세대1주택으로서 3년 이상 보유(2년이상 거주요건 동시충족은 서울 및 5대신도시)를 해야 하는데, 3년 이상 보유기간은 취득시점(잔금청산일, 소유권이전등기접수일, 사용승인일 중 빠른 날)부터 양도시점(잔금청산일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날)까지 초일 및 말일을 산입한 3년을 보유해야 한다. 이를 단 하루라도 채우지 못하면 비과세가 안되기 때문에 정확히 계산해야 한다. 또 일시적 2주택(대체주택 및 동거봉양, 혼인 등에 의한)의 경우는 기존주택을 신주택 구입후 2년 이내 처분해야 하는데, 이때도 신주택의 취득 및 양도시점에 대해 정확히 계산해야 한다.

1세대2주택 이상자의 경우에는 2010년말까지 처분해야 중과세율 적용을 받지 않을 수 있다.
1세대1주택(일시적 2주택 포함) 또는 토지 및 비거주용건물(부동산에 관한 권리는 대상이 아님)에 대해서는 장기보유특별공제를 해주는데, 최소한 3년 이상 보유해야 한다. 일반부동산에 대한 장기보유공제율은 년간 3%(3년이상 10%~최대 10년 이상 30%)이고, 1세대1주택인 경우는 년간 8%(3년 이상 24%~ 최대 10년이상 80%)이므로, 1년단위로 양도소득세에 큰 영향을 미치므로, 가능하면 이를 채울 수 있도록 양도시기를 조절하는 것이 좋다. 재산세나 종합부동산세의 측면에서 보자면 6월1일 현재 실질적 소유자를 납세의무자로 하고 있기 때문에 만약 부동산을 처분한다면 그 시점을 5월 31일 이전 시점에 잔금청산 또는 등기접수를 하는 것이 좋다.