머큐리꿈

바닥에 사서 꼭지에 팔겠다
주식과 마찬가지로 부동산도 바닥에 사서 꼭지에 파는 것은 현실적으로 불가능하다. 과거에 연연해하며 바닥으로 떨어지면 사겠다고 바닥으로 떨어질 때까지 기다리는 사람을 주변에서 의외로 많이 볼 수 있다. 신이 아닌 이상 인간은 바닥이 언제인지, 꼭지가 언제인지 미리 알 수 없다. 바닥을 친 뒤 오름세가 시작되고 지속돼야 뒤늦게 바닥인지 알 수 있고, 꼭지가 오고 하락세가 시작돼야 꼭지인지 알 수 있다. 따라서 매입타이밍으로 바닥을 고집한다는 것은 헛된 망상에 불과하다는 것을 명심해야 한다. 사고자 하는 부동산에 대한 선택과 집중을 통해 무릎일 때 사는 것이 가장 좋다. 물론 지금이 무릎이냐 아니냐는 연구 조사 분석을 통해 시장을 보는 눈을 키워 스스로 판단할 수밖에 없다. 상승세가 일시적인지, 대세 상승인지 또 하락세가 일시적인지, 추가 하락될지는 스스로 판단해야 한다.

리스크에 집착해 저지르지 않는다
가치투자자로서 투자의 장점과 단점(또는 리스크)을 균형 있게 연구 조사 분석하는 것은 필수다. 하지만 가치투자를 하면서 단점과 리스크를 너무 강조한 나머지 꼬투리를 잡는데 몰두하는 사람은 결국 저지를 수 없다. 저지를 수 없으면 수익을 얻을 기회가 사라지게 된다.
대표적인 예로는 ‘가격이 너무 비싸다’, ‘지금 샀다가 더 떨어지면 어떻게 해야 하나?’ ‘사놓고 오르지 않으면 책임질 것이냐?’ 등등 지금 보이는 단점과 리스크에 너무 연연해 매입타이밍을 놓치는 경우다. 워런버핏은 “리스크란 자신이 하고 있는 투자 행동을 모르고 있는 상태”라고 말했다. 즉, 투자 대상 관점에서 철저하게 연구 조사 분석하지 않고 투자하는 것을 리스크로 한정한 것이다. 다시 말해 자신의 능력범위 안에서 투자대상을 정확하게 독자적으로 이해할 수 있다면 리스크는 투자의 성패에 중요하지 않다는 것이다.

매매타이밍은 항상 남을 따라한다
이런 유형의 사람들은 대부분 침체시장에서는 당연히 남들처럼 살 생각을 하지 않는다. 사지 않을 뿐 아니라 마치 부동산 투자시대는 끝난 것처럼 아예 살 생각을 하지 않는 것이 보편적이다. 부동산으로 부자가 된 사람은 모두 일반인이 살 때 팔고, 일반인이 팔 때 샀다. 이 같은 역발상 투자를 할 수 있는 힘은 빠른 정보력과 분석력을 통해 투자대상에 대해 명확하게 이해하고 있기 때문이다. 기회를 놓치지 않고 잡은 것이다. 물론 풍부한 자금도 기회를 놓치지 않는데 한 몫 한다. 하지만 부동산으로 부자가 될 수 없는 사람들은 가격이 바닥을 치고 상승세로 돌아선 후에야 남들처럼 관심을 갖기 시작해 결과적으로 추격매수를 할 수밖에 없다. 이는 팔 때도 마찬가지다. 남들이 팔려고 하니 추격 매도에 나서 매도타이밍을 늦게 잡을 수밖에 없다.

쓸 돈도 없는데 무슨 투자냐
한마디로 돈이 없다는 것이다. 쓸 돈도 없는데 무슨 부동산 투자냐며 아예 관심을 두지 않는 것을 뜻한다. 물론 목돈이 없는 상황에서 소득 대비 지나치게 많이 대출받아 부동산에 투자하는 것은 지양(止揚)해야 한다. 하지만 목돈이 적은 것과 투자를 할 수 없는 것은 전혀 별개의 문제다. 목돈이 없다는 이유로 아예 투자에 관심을 갖지 않는 것은 부동산으로 돈 버는 기회를 스스로 원천봉쇄하는 것이다. 투자를 하는데 돈의 많고 적음은 거의 상관없다는 것은 투자의 역사가 보여주고 있다. 이런 유형의 사람들 대부분이 부동산 투자의 첫걸음인 종자돈을 마련하는데도 관심이 없다. 부동산 투자는 1천만 원만 있어도 시작할 수 있다. 설령 1천만원으로 부동산 투자가 힘들다 하더라도 투자하겠다는 의지를 실행해야 한다. 돈이 없다고 한탄하고 불평하면서 종자돈을 마련하지 않는 사람이라면 부동산으로 절대 부자가 될 수 없다.

좋은 투자전략은 단순하다
청약통장으로 아파트를 분양받을 때도 가치투자 원칙은 여전히 유효하다. 그리고 좋은 투자전략은 단순하다. 청약시점이 아닌 입주시점 이후 3년 이상 미래가치를 보고 청약하면 되는 것이다. 단, 다른 요인(리스크)은 과감히 제외시키는 용기도 뒤따라야 한다.
• 집값이 더 내려 갈까봐 = 집값은 오르다 내려가기도 하고 내려가다 오르기도 한다. 강남권은 내릴 때 하락폭보다 오를 때 상승폭이 더 크다. 이를 하방경직성(下方硬直性)이라고 한다.
• 분양가가 비싸서 = 그동안 필자가 부동산 재테크를 통해 자주 말했지만 정상적인 주택시장에서 분양가는 내려갈 수가 없다. 물가상승률 이상으로 오른다고 보면 틀림없다. 땅값이나 원자재 가격이 큰 폭으로 내려가지 않는 한 분양가는 내리지 않는다.
• 대출 부담이 돼서 = 미래가치가 높다면, 그리고 강남 진입을 원한다면 분양가의 50% 이상이라도 대출을 받을 각오가 있어야 기회를 잡을 수 있다. 기회는 하늘에서나 나무에서 떨어지는 게 아니라 잡는 것이다. 다시 말해 입주시점 이후 미래가치를 보고 미래가치가 높다면 장세에 휘둘리지 말고 언제든지, 아니 오히려 지금과 같은 침체기에 적극 청약하는 것이 바람직하다 할 수 있다.
미래가치가 높은 분양 아파트를 고르는 법은 첫째, 입주시점 이후 공급보다 수요가 많아야 한다. 수급은 재료에 우선한다. 유효수요가 풍부한 지역 즉, 남들이 살고 싶어 하고 수요자가 지속적으로 발생하는 곳이 미래가치가 높다.
둘째, 개발 압력이 높은 곳에 청약한다. 최소한 실시계획 승인을 받거나 예산이 편성돼 착공을 앞두고 있는 개발 호재가 있다면 미래가치가 높아질 수밖에 없으므로 적극 청약해야 한다. 그리고 마지막으로 2009년 분양물량과 입주물량을 다시 한 번 확인해보라. 즉, 투자처에 대한 철저한 연구와 조사, 분석만이 성공투자의 지름길이다.

세금측면서 혜택 볼 수 있어
부부가 공동명의로 등기된 집을 소유하게 되면 특히 아내에게는 부부간의 평등이라는 정신적인 만족감을 줄 수 있다. 또한 남편이나 아내의 사업 부도, 빚 보증으로 인해 집이 넘어갈 상황에 처하더라도 다른 배우자의 지분만큼은 지킬 수 있다. 무엇보다도 부부공동명의는 양도소득세 및 증여세, 종합부동산세 등 세금측면에 혜택이 있다. 그러나 다주택자나 기존주택 공동 등기시 취득. 등록세와 재산세 똑같이 부과가 되므로 유의해야 한다.

양도소득세, 증여세 감면 효과
주택을 부부공동명의로 하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 양도소득세는 1세대 1주택 비과세 요건을 제외하고는 양도소득세율의 적용 등은 양도자 개인별로 하고 있다. 따라서 부부의 공동명의로 지분을 나눠 놓으면 양도소득세를 부과하는 기준이 되는 과표와 세율도 그만큼 줄어든다. 더욱이 양도소득세는 과표가 일정 구간을 초과할수록 세율이 점점 커지는 초과누진세율을 적용하고 있으니 말이다.

예를 들어 화수분씨 부부가 2년간 보유한 주택의 양도시 과세표준이 1억원(최고 35% 세율까지 적용)이라고 가정했을 때 화수분씨 단독 명의로 등기된 주택이라면 양도소득세는 1,877만원이다. 그러나 만약 부부가 주택의 지분을 반반씩 해서 공동명의로 등기해 두었다면 양도소득세 과표가 각각 5,000만원(최고 25% 세율 적용)이 적용되어 납부할 세금은 부부 각각 644만원, 총 1,288만원에 불과하다. 또한 소득이 없는 전업주부인 부인 명의로 아파트가 당첨돼 증여세가 부과될 경우에도 유리하다. 만약 공동명의로 등기한 집이 5억원일 경우, 10년 동안 6억원에 대해서는 배우자 공제를 해주기 때문에 배우자 지분인 2.5억원에 대해서도 증여세 부담이 없는 것이다. 

의사결정시 부부 공동명의로 해야
부부 공동명의의 재산을 처분하고 관리할 때는 공동으로 의사결정을 해야 한다. 따라서 상대방 배우자의 동의 없이는 부동산을 담보로 제공해 대출을 받는 것이 어렵고, 임의로 재산을 처분할 수 없다. 또한 배우자 한 사람이 자신의 지분을 담보로 제공해 집이 경매에 넘어가더라도 싼 값에 부동산을 되찾을 수도 있다.

예를 들어 부부 공동명의 아파트에 대해 배우자 한 사람의 지분만 담보로 제공돼 경매에 부쳐질 경우 공유지분 소유자의 동의가 없는 한 경매개시 결정이 나지 않는다. 만약 경매 개시 결정이 나더라도 지분이 2분의 1에 불과한 아파트를 낙찰 받으려는 사람이 드물고, 낙찰되더라도 매우 싼 값에 낙찰될 확률이 높아 이 경우 공동 소유자가 경매 법원에 우선 매수신고를 하면 낙찰된 값에 아파트를 다시 사올 수도 있다.

기존주택 공동등기로 바꿀 때 증여세 잘 따져야
부동산을 처음 구입할 때부터 부부의 공동명의로 하지 않고, 보유 도중에 공동명의로 전환하는 경우에는 증여세가 과세될 수 있다는 사실을 감안해야 한다. 앞에서도 말했듯이 부부간에 증여를 하는 경우에는 6억원까지 증여공제가 되므로 부담할 증여세가 없지만 6억원 이상을 증여하는 경우에는 증여세를 내야 한다. 또한 등기를 이전할 때에는 취득, 등록세 등의 비용도 발생하게 된다.

이상에서 살펴본 바와 같이 대체로 부부공동명의는 배우자 한쪽의 단독 명의보다 세부담 측면에서 유리한 점이 많다고 할 수 있다. 그러나 명의 전환시 발생할 수 있는 각종 세금의 추가 부담 및 가족의 내부 상황 등을 반드시 고려하여 의사결정을 해야 한다.

서울에 집을 2가구 보유시 금리 상승으로 대출이자를 갚는게 벅찰시 2010년부터는 양도소득세 예정신고 때 받는 양도소득세 자진신고로 10% 감면이 사라진다. 2010년에 집값이 오르지 않는다면 2009년 매도시양도소득세을 줄이는 방법이다. 2010년부터 양도세 예정신고 세액 공제가 폐지된다. 2009년은 부동산을 판 뒤 2개월 안에 양도세 예정신고를 하면 산출 세액의 10%를 깎아주지만, 2010년부터는 양도소득세 자진신고 혜택이 없어져 양도세 부담이 커진다. 양도 차익이 1억원인 집을 올해 판다면 예정신고 세액공제를 받아 약 1799만원의 양도세를 내면 됐지만 2010년에 팔면 세액 공제를 못 받아 약 1998만원을 세금으로 내야 한다.세 부담 증가분을 보전할 만큼 집값이 오를 가능성이 낮다면 반드시 2009년 매도다.

2000년 11월 1일부터 2003년 6월30일 사이에 취득한 주택에 대해서는 취득 후 5년간의 양도 차익에 대해 세금을 100% 감면해주는 혜택이 주어지고 있다. 외환위기로 침체에 빠진 주택시장을 살리기 위해 도입한 제도였으나 2010년부터는 이들 주택에 대한 양도세 감면율이 80%로 낮아진다. 양도 차익이 2억원인 집을 2009년 안에 팔면 양도세를 한 푼도 내지 않지만, 2010년에 팔면 1억6000만원(2억원의 80%)만 감면 받아 4000만원에 대해 양도세다.

1가구 3주택 이상 다주택 보유자와 비사업용 토지에 대한 양도세 중과를 2010년 말까지 한시적으로 폐지하기로  결정됐다.강남 3구에만 지정돼 있는 투기지역의 경우 10% 포인트의 탄력세율이 적용되는데다 2010년 말까지라는 길지 않은 기간에 적용되는 조치다.주택 수가 몇 채이건 간에 양도차익에 따라 6~35%의 일반세율로 내면 된다. 즉 각종 공제를 제외하고 양도차익이 1천200만 원까지는 6%, 1천600만 원 초과~4천600만 원 구간은 16%, 4천600만 원 초과~8천800만 원은 25%, 8천800만 원 초과는 35%의 세율을 적용받는다. 2010년 소득세율 인하 일정에 따라 양도세율도 1~2%포인트 추가 인하된다.개인이나 기업이 보유한 비업무용 부동산 역시 마찬가지의 세율을 적용받는다. 부재지주 등의 사유로 비업무용 부동산이 되는 토지 보유자들의 양도세 부담이 한결 덜어지게 됐다.다만 투기지역에 대해서는 10% 포인트의 탄력세율이 의무적으로 적용돼 일반세율보다 높은 세금을 내야한다. 현재 투기지역은 서울의 강남, 서초, 송파구 등 이른바 강남 3구만 지정돼 있다. 즉 3주택 이상 다주택자가 투기지역 내 주택이나 비업무용부동산을 팔 때는 중과세된다.2010년까지며,  2011년이 되면 세율은 중과세 본연의 세율 2택자 50%, 3주택 이상자 60%, 비업무용 부동산 60%로 다시 껑충 뛰게된다.법 개정으로 정부가 공언해온 강남 3구의 투기지역 해제는 당분간 어려울 전망이다. 세율을 정부가 마음대로 정할 수 없다.

2010년 말까지 취득한 주택은 보유기간이 2년을 넘으면 언제 팔더라도 주택 수에 관계없이 양도소득세를 6~35%의 기본세율로 내게된다. 비업무용부동산 역시 2010년 말까지 사는 경우에는 매도 시기에 관계없이 일반과세가 원칙이다.양도소득세 중과 한시적 폐지를 내용으로 하는 소득세법 개정안은 부동산 거래를 활성화시킨다는 입법 취지에 맞도록 2010년 말까지 사는 주택의 경우 투기지역이 아닌 한 언제 팔아도 기본세율로 일반과세하도록 했다.물론 이 기간에 파는 사람 역시 일반과세가 된다.

개정 소득세법 부칙은 파는 사람에 대한 중과세 완화 조항을 첨부한 것은 파는 경우만 양도세를 감면할 경우 매도자만 늘어날 뿐, 결국 높은 세율을 부담해야 하는 매수자는 아무런 혜택이 없기 때문이다. 거래 활성화를 위해서는 2010년 말까지 사거나 팔거나 간에 양도세 중과세를 하지 않도록 해야 한다. 이미 2주택자에 대해서는 2008년 세제개편을 통해 조치했고, 3주택 이상자에게 같은 조치를 했다.비업무용부동산 역시 중과세가 한시적으로 완화됐기 때문에 기업이든 개인이든, 2010년 말까지 취득하는 토지는 이후에 투기지역으로 지정되지 않는 한 언제 팔아도 일반과세된다. 

내 집 마련 수요자들도 기존의 주택보다는 새 아파트를 분양받는 게 유리하다. 2010년 2월 11일까지 서울을 뺀 수도권과 지방의 신규 분양 및 미분양 아파트를 산 뒤 5년 안에 팔면 양도세 면제 또는 감면 혜택이 주어지는 제도를 이용하면 좋다. 청약하거나 미분양 아파트를 노리는 게 세금을 많이 줄일 수 있다.

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그외에도 다른 사항들이 있을 예정입니다.

일정 법칙에 의해 양도하면 절세가능
부동산을 양도하는 경우 기본적인 사항이지만, 일정한 법칙에 의해서 양도를 하게 되면 그렇지 못하는 경우보다 훨씬 많은 세금을 줄일 수 있다. 비록 부동산의 매매가 시기에 따라서 투자수익이 달라지므로 계획했던 것처럼 완전히 적용할 수는 없지만, 기본적인 방향을 가지고 적용을 한다면 양도세 줄이는 것도 가능해진다.

첫째, 부동산을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후에 양도한다.
양도시기 등을 조절할 수 있다면 가능하면 비과세 요건을 갖추어 양도소득세를 면제받도록 한다.

둘째, 부동산을 취득한 후 양도할 때는 최소한 2년은 보유한다.
양도소득세의 기본세율은 양도차액이 많을수록 높은 세율을 적용하는 초과누진세율구조(6%~35%)를 취하고 있는데 해당 부동산을 2년 미만 단기 보유할 경우는 더 높은 세율을 적용한다. 단기보유세율은 1년 미만 보유한 경우 50%의 단일세율을 적용하고 1년 이상 2년 미만 보유시는 40%의 단일세율을 적용하게 된다. 따라서 최소한 2년 이상 보유해야 불이익이 없게 된다.

셋째, 기왕이면 기준시가나 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아야 한다.
양도소득세는 투기거래나 단기양도와 같은 특수한 경우가 아니면 기준시가를 기준으로 계산한다. 기준시가는 매년 상승하는 것이 일반적이므로, 고시일을 전후해 부동산을 양도할 때에는 기준시가가 고시되기 전에 파는 것이 유리하다.

넷째, 부동산을 취득할 때는 공동명의로 취득한다.
단계별로 공동명의시의 세 부담의 차이를 살펴보면 우선 취득시 부담하는 취득세, 등록세의 경우 세율구조상 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없다.

다음으로 보유단계의 세금인 재산세와 종합토지세의 경우 과표가 클수록 세금이 많아지는 누진구조인데 부부끼리 합산해서 과세하지 않기 때문에 공동명의가 유리하다. 양도소득세의 경우도 부부 합산해 과세하지 않고 각자에게 세금부담을 시키기 때문에 매매차익이 1억 6천만원 이상일 때 최대 1천170만원 정도의 세 부담의 차이가 발생하게 되어 공동명의가 유리하다. 상속세의 경우도 상속을 할 때도 상속재산이 줄어드는 효과가 있기 때문에 공동명의가 유리하다.

다섯째, 부동산을 양도할 때는 1년에 한번만 양도한다.
양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지의 양도소득에 대해서 1년을 단위로 세금을 계산하는 소득세이다. 따라서 2005년 1월에 양도하고 2005년 12월에 또 다른 부동산을 양도하는 경우 두 부동산의 양도소득을 합산해 과세하게 된다. 그러나 2005년 1월에 양도하고 2006년 1월에 양도한다면 과세연도가 달라지기 때문에 초과누진세율을 피할 수 있게 되고 각각의 양도차액이 4천만원인 경우를 가정하면 약 500여만원의 차이가 발생하게 된다.

☞ 양도소득세는 양도당시의 상황을 기준으로 하여 비과세, 감면과 같은 요건을 판별한다. 또한 양도의 특성상 얼마동안 보유했냐에 따라서 적용되는 세율, 계산식이 달라질 수도 있다. 양도소득세는 각 개인의 재산 보유상황이나 시기에 따라 다양한 경우가 발생할 수 있으므로 자신에게 유리한 양도시기를 파악해야 한다.

양도소득세법 상 중과세 되는 항목 5가지
- 단기매도에 대한 중과세(1년미만 양도 50%, 2년미만 양도 40%)
- 1세대3주택 이상 중과(60%)
- 1세대2주택 중과(50%)
- 비사업용토지 중과(60%)
- 미등기 부동산 양도 중과(70%)

중과 대상이라 해도 중과세에서 제외되는 주택
우선 단기매도주택에 대한 중과세의 예외는 다음과 같다.(1세대 1주택자로서 다음의 경우에는 비과세되거나 6억 초과분 양도차익에 대해서만 과세된다.)
- 법률에 의해 수용되는 경우
- 해외이주, 취학, 근무상 형편으로 세대전원이 출국하고 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우
- 임차해 거주하다가 취득해 총 거주기간이 5년 이상이며, 건설임대주택을 양도하는 경우
- 취학 또는 근무상 형편, 질병으로 세대전원이 다른 시군으로 주거를 이전하기 위해 양도하는 경우

1세대 3주택 이상자가 다음 주택을 양도할 때는 중과세에서 제외된다.
이때 주택 수 계산시 수도권 및 광역시 외의 기타지역에 소재하는 주택으로서 양도당시 공시가격이 3억원 이하인 주택은 없는 것으로 계산하며, 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 사람소유주택으로, 공동주택은 지분을 가진 사람 모두 각각 1채씩 소유한 것으로 본다는 점에 유의한다.
- 수도권, 광역시 이외 기타지역 소재 주택으로 양도당시 공시가격이 3억원 이하인 경우
- 장기임대주택
- 고가주택이 아닌 조특법98조의 미분양주택 및 99조, 99조3항에 속하는 신축주택
- 상속받은 주택으로 5년 미경과 주택(상속주택이 2이상이면 그 중에서 보유기간이 긴 주택)
- 2003년 이전 취득한 연면적 60제곱미터 이하 공시가격 4천만원 이하 주택(재건축.재개발제외)
- 3주택이상이 위에 속하고, 한 채만 일반주택일 때 그 일반주택

1세대2주택자의 주택 중 중과세 예외조항은 3주택 이상자의 예외조항과 동일하나 그 외에 추가로 다음 경우에도 중과세에서 제외된다.
- 1세대원 중 일부가 다른 시군 소재 직장으로 이전하면서 해당 시군에 기준시가3억원이하 주택을 취득해 2주택이 된 경우 해당 주택에 1년 이상 거주하고, 당해 사유가 해소된 날(재전근)로부터 3년 이내 양도하는 주택
- 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 또는 혼인을 위해 합가한 뒤 5년 이내 양도하는 주택
- 판결에 의해 취득한 주택으로서 확정판결일로부터 3년 이내 양도하는 주택
- 기준시가 1억원 이하인 주택(재건축 및 재개발 주택 제외)
- 위 주택을 포함하여 2주택인 경우 다른 주택

주택과 관련된 세금 혜택, 이를 잘 활용하자.
현행 소득세법 및 조세특례제한법에서는 주택과 관련한 세금 혜택을 받을 수 있는 조항을 두고 있으므로 이를 잘 알아두면 몰라서 더 내는 세금 때문에 며칠동안 밤잠 설치는 일은 없을 것이다. 

화수분씨를 통해 알아보는 주택관련 소득공제

[사례1] 화수분씨가 무주택자이면서 세대주이고 또한 근로소득이 있는 거주자로서 주택마련을 위한 특정한 저축에 가입하였다면, 국민주택규모이하의 주택을 임차하기 위하여 금융기관으로부터 대출을 받았을 경우 그 대출 원리금 상환액의 40%에 해당하는 금액을 소득금액에서 공제해 준다. 단, 주의해야 할 사항은 입주 전후 3월 이내에 대출을 받아야 하며 그 대출금은 금융기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금이 되어야 한다.

[사례2] 화수분씨가 무주택자이면서 세대주이고 근로소득이 있는 거주자로서 기준시가가 3억 이하인 국민주택규모의 주택을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 장기 대출을 받았을 경우 그 대출금에 대한 이자 전액을 소득금액에서 공제받을 수 있다. 단, 대출기간은 최소 15년 이상이어야 하며, 등기일로부터 3월 이내에 대출을 받아야 하고,채무자는 그 주택의 소유자와 일치하여야 함에 주의를 하셔야 한다.

[사례3] 화수분씨가 무주택자(또는 기준시가 3억 이하인 국민주택규모이하 주택 1채만 소유)이면서 세대주이고 근로소득이 있는 거주자로서 주택마련을 위한 저축 등에 가입하고 불입하였을 경우 그 불입한 금액의 40%를 소득금액에서 공제받는다.

한편, 위 사례의 경우 무조건 다 공제해 주는 것은 아니고 한도가 정해져 있다. 즉, 사례1과 3을 합한 공제액은 연 300만원을 초과할 수가 없으며, 사례1과 2,3을 합한 공제액은 연 1천만원을 초과할 수 없으므로 주의해야 한다. 다만, 사례 2의 장기주택저당차입금의 상환기간이 30년을 넘을 경우에는 사례 1,2,3의 합계액을 연1,500만원까지 소득공제받을 수 있다.

이상 주택과 관련한 혜택 중에서 특히 근로소득자가 주택마련을 위한 차입이나 저축에 대한 혜택을 간략하게 세무사는 상담을 해주었다. 그러나 아직까지는 계획인것이고 사실 거래에 있어서의 주의사항들을 다 상담을 할 수 없음을 지적한 세무사는 상기 상담 내용을 주의해서 이행하고 실제 거래시 필히 다시 한번 찾아와 상담을 받을 것을 당부했다.

저금리, 풍부한 유동성, 규제완화 3박자 집값 상승 견인
올들어 주택가격이 반등세를 보이는 이유는 세가지로 분류할 수 있다. 첫째는 저금리이다. 기준금리가 2%로 급락하면서 지난해하반기 6%에 달했던 CD금리는 8월말 현재 2.49%로 여전히 낮은 수준를 보이고 있다. 또한 정부의 경기 부양을 위한 투자 정책 등의 영향으로 시중의 유동성이 800조에 유박하는 등 투자처를 찾지 못하는 자금이 넘쳐나고 있다. 세 번째는 부동산 관련 규제완화 정책으로 부동산 투자가 용이해졌다는 점 또한 매력적인 이유로 작용하고 있다.

올 상반기 주택가격은 6월5일 현재 연초대비, 서울은 평균 1.7%, 경기도 -0.4%, 인천 -1.1%로 서울을 제외한 지역은 평균가격이 하락한 것으로 나타났다. 상반기 주택가격 변동률은 지역별로 차이는 있으나 1월 들어 하락세가 둔화되면서 2월 이후 상승세로 전환, 상승 분위기를 이어가고 있다.

서울 강동구 상승률 1위, 도봉구 등 강북지역 약세 지속
경기 과천시 16.5% 껑충, 경기 북부권 여전히 하락세
서울에서 가장 많이 오른 곳은 고덕주공 등 상승세가 두드러졌던 강동구가 11%로 가장 많이 올랐고 송파구 10.3%, 은평구 8.6%, 양천구 6.9%, 강남구 6.7% 순으로 나타난 반면 도봉구, 강북구, 성북구, 서대문구는 여전히 하락세를 면치 못하고 있다. 즉, 서울에서도 오르는 곳과 오히려 가격이 여전히 약세를 이어가고 있는 양극화가 나타나고 있다.

경기도는 지난해말 대비 7월까지 현재 아파트 매매가 변동률은 0.4%로 미미한 상승세를 기록하고 있는 가운데 과천시가 무려 16.5%나 올라 상승률 1위를 기록했다. 과천시의 경우 지난해 하반기 하락폭이 가장 컸던 곳으로 추진중인 재건축 아파트가 입주를 마치고 재건축 규제 완화 등의 영향으로 가격이 제자리를 찾아 반등한 것으로 풀이된다.

강남의 후광을 입은 분당신도시가 속한 성남시도 3.51%로 비교적 상승폭이 컸고 하남시, 용인시, 화성시 등도 상승세로 돌아섰으나 상승폭은 크지 않았다.

저의 집도 강동구 인데, 강동구는 특정 단지 이외에는 집값이 잘 안오르는 것 같네요. 대단지 주로 고덕주공 등이
대표적으로 올랐고, 다른곳은 별로 변동이 없는듯...

보유기간 계산의 원칙
원칙적으로 주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 의미한다.
취득일은 잔금청산일을 의미하며, 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우나 잔금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일을 취득일로 본다. 따라서, 보유기간은 거주자가 소유한 기간을 의미하므로, 가등기한 기간은 보유기간으로 볼 수 없다.

취득일의 예외
보유기간의 계산은 양도 당시 주택소유자의 취득일부터 계산하는 것이 원칙이지만 다음의 경우에는 그 이전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다.
① 배우자 또는 특수관계자로부터 증여받은 주택을 증여일로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 증여자의 당초 취득일부터 보유기간을 계산한다.
② 이혼시 재산분할로 주택의 소유권이 이전되는 경우에는 양도나 증여로 보지 않기 때문에 전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다. 반면, 이혼위자료로 주택의 소유권이 이전된 경우에는 위자료로 주택을 취득한 날(소유권이전등기일을 말함)부터 보유기간을 계산한다.

세대 단위의 보유기간 계산
보유기간의 계산은 세대 단위로 계산한다. 따라서, 동일세대원간에 주택의 소유권이 이전된 경우에는 전 소유자와 현 소유자의 기간을 통산한다. 부부는 항상 동일세대원이므로 보유기간을 통산하지만 다른 가족은 동일세대원에 한하여 보유기간을 통산하여야 한다.
① 상속받은 주택의 보유기간은 상속개시일(피상속인의 사망일)부터 양도일까지로 한다. 단, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산한다.
② 동일세대원으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산한다. 그러나, 주택을 증여받은 후 이혼한 경우에는 증여받은 날(증여등기접수일)을 취득일로 보아 보유기간을 계산한다.
③ 채무에 대한 담보로 제공된 주택을 경매 또는 공매로 원소유자가 경락을 받은 경우에는 양도로 보지 않기 때문에 원소유자의 취득일부터 보유기간을 계산하면 된다. 그러나, 원소유자의 동일세대원이 경락을 받은 경우에는 보유기간을 통산하지 아니하고 경락대금을 완납한 날부터 보유기간을 계산한다.

재건축주택 등의 보유기간 통산
주택을 멸실하고 재건축한 경우, 증축한 경우, 용도변경한 경우에도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 종전주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.
① 주택을 보유하던 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 건축법에 의하여 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 보유기간을 통산한다. 단, 공사기간은 보유기간에서 제외한다.
② 보유하던 주택을 “도시 및 주거환경 정비법”에 의하여 재개발ㆍ재건축한 경우에는 종전주택의 보유기간과 재개발ㆍ재건축한 신축주택의 보유기간을 통산하되 공사기간도 보유기간 계산시 포함된다.
③ 종전주택을 증축한 경우에는 증축한 면적은 새로운 주택의 취득으로 보아 증축한 날(사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)부터 보유기간을 계산한다.
④ 주택을 주택외의 용도로 사용하다가 다시 주택으로 용도를 변경한 경우에는 주택으로 사용한 기간은 보유기간을 통산하여 계산한다.

1세대 1주택으로서 비과세대상이 되기 위해서는 주택은 물론 주택의 부수토지도 함께 보유기간 요건을 충족하여야 한다. 주택의 보유기간 요건은 충족하였으나 부수토지의 보유기간 요건을 충족하지 못한 경우에는 주택은 비과세 대상이 되지만 부수토지는 비과세를 받을 수 없다. 반면에 주택은 보유기간 요건을 충족하지 못하였으나 부수토지는 보유기간을 충족한 경우에는 주택 및 부수토지 모두 비과세를 받을 수 없다.

조그만 차이로 수많은 세금을 더 낼수 있다니, 한번더 눈 크게 뜨세요..

2. 특례적용 요건(모두 충족할 것)
1) 거주자가 2008년 11월3일부터 2010년 12월31일까지의 기간 중에 취득할 것(2010년 12월31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)
2) 수도권 밖에 소재하는 지방미분양주택을 주택법(36조)에 따른 사업주체와 분양계약을 체결하거나, 동법16조 및 38조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하여 취득할 것
3) 양도소득세 신고시 기획재정부령으로 정한 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서를 제출해야 한다. 단, 다음 서류로 대체가능하다. 주택법36조에 의한 경우는 시장.군수.구청장이 확인한 미분양주택확인서 및 매매계약서 사본. 주택법 16조에 의한 경우는 시장.군수.구청장이 확인한 사업계획승인사실.사업계획승인신청 사실을 확인할 수 있는 서류 및 매매계약서 사본

2009년 3월 12일 개정분
1. 과세특례 내용
1) 취득일로부터 5년 이내 양도하는 미분양주택의 양도소득세를 100%(수도권 과밀억제권역 내 소재하는 주택은 60%) 감면해 준다.
2) 주택수 계산에서 제외한다. 따라서 장기보유특별공제가 가능한데, 1세대1주택에 해당되면 1년에 8%씩 최대 80%까지, 그렇지 않은 경우에는 4%씩 최대 30%까지 공제가능하다.
3) 취득일로부터 양도일까지 5년이 초과하는 경우 5년 경과 후 발생된 소득에 대해서는 중과세하지 않고, 기본누진세율을 적용한다.

2. 특례적용 조건(모두 충족할 것)
1) 서울을 제외한 전국 모든 지역에 소재하는 주택으로서 미분양주택과 신규분양주택 및 자기가 직접 건축한 신축주택을 사업주체와 직접 매매계약을 체결하여 취득하되, 체결일 현재 입주사실이 없을 것.
2) 2009년 2월 12일(비거주자는 2009년 3월 16일)~2010년 2월 11일 사이에 취득할 것. 이때 취득일은 미분양주택의 경우 계약체결일, 신축주택의 경우 착공일 및 사용승인일 또는 사용검사일(임시 사용승인일 포함)을 기준으로 함.
3) 수도권 과밀억제권역 안의 주택인 경우 면적(공동주택은 전용면적)이 149㎡(45평) 이내여야 하고, 단독주택은 대지면적이 660㎡(200평) 이내이고, 그 밖의 지역인 경우 면적 제한 없음

공유주택의 양도의 경우는 분할양도와 지분양도가 있다.
① 분할양도의 경우 : 주택이나 토지를 분할하여 양도하는 경우에는 과세 대상에 해당되어 각각 양도소득세를 신고, 납부한다.
② 지분양도의 경우 : 지분양도의 경우는 과세가 되지 아니하는 경우가 있다. 즉 주택부분만 양도하거나, 주택과 부수토지를 공유지분으로 양 도하는 경우는 과세가 되지 않는다. 이는 주택의 일부를 분할하여 지분으로 양도하는 경우에는 분할된 지분 자체로서는 독립된 주거공간을 형성하였다고 볼 수 없기 때문이며 공매·경매 등으로 부득이한 공유지분의 양도시에 서민의 세부담을 줄여주기 위한 조치이다.

또한, 고가주택 면세 규정 판정 시 9억원 초과 금액 적용은 총지분을 합친 주택가액으로 판정합니다. 예를 들어 10억의 주택을 부부공동으로 소유하고 있다고 가정할때 공유자 각각의 지분에 따라 각각 5억원으로 보아 일반주택으로 적용받을 수는 없으며, 고가주택 판정은 주택가격인 10억을 고려의 대상으로 한다.

상속의 경우 공유부동산의 취급
일반적으로 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 각각 개인이 1주택을 소유하는 것으로 인정됩니다. 하지만 동일 세대원이 1주택을 공유한 경우에는 지분 전체를 1주택으로 보게 된다.

상속의 경우 예외적 적용
상속주택은 등기부상 공유의 형태로 소유하더라도 상속지분이 가장 큰 상속인, 거주하는 자, 최연장자의 순으로 해당자의 소유주택으로 세법을 적용한다. 이러한 세법상 특례가 적용되는 상속주택은 2채 이상을 상속받더라도 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1채에 한하여 적용된다.

종합부동산의 절세효과
종합부동산세가 예전에 세대별 합산 과세에서 현재 개인별 과세로 변경이 되었다. 예전에는 부동산을 세대원이 각각 보유하고 있는 경우 세대구성원이 보유하고 있는 부동산을 모두 합산하여 종합부동산세를 과세하였으나, 현재는 각 세대원별로 개인별 합산과세를 적용하고 있다. 그러므로 부동산을 공유하게 되는 경우는 각각의 보유분에 대해서 과세되므로 누진세율이 적용되는 종합부동산세의 경우 절세의 효과를 누릴 수 있게 된다.

공유의 절세 방안 적용 시 주의점
공유의 절세방안으로 단독으로 부동산을 소유하던 자가 증여에 의하여 부동산을 부부 공동소유로 변경하는 방법을 이용하는 경우가 있다. 증여 후 부동산의 양도 시에 부동산의 취득가액을 증여 시 증여가액으로 상승시키심으로써 그만큼 양도소득세의 절세가 가능하기 때문이다. 또한 이렇게 양도차액이 작아짐으로써 양도소득세 적용 세율구간이 내려갈 수도도 있어서 절세의 효과를 누릴 수 있다. 그러나 이러한 경우 유의할 점은 증여 후 5년 안에 양도하면 양도소득세 이월과세가 적용되므로 주의해야 한다.

양도소득세 이월과세는 취득가액을 수증자의 취득가액이 아닌 증여자의 최초 취득가액으로 적용하게 되므로 절세 효과가 사라지게 됩니다. 또한 자세한 조사나 준비없이 증여 후 양도를 하게 되면 양도로 인한 절세효과는 없어지고 오히려 증여에 의한 취득 시 취득세와 등록세, 채권수수료만 더 부담하는 결과를 낳게 되기도 합니다. 그러므로 공유에 의한 절세를 적용받고자 하는 경우는 추가적으로 부담하게 되는 비용과 절세되는 금액을 잘 비교 조사하여 최대한의 효과를 볼 수 있는 방안을 선택하는 것이 중요하다고 할 수 있다.