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증여 받은 자산의 양도소득세 절세 및 유의해야 할 사항

▶ 세금별 절세 효과

1. 증여세
배우자에게 증여를 하는 경우 기본적으로 6억 원의 증여재산공제 혜택을 볼 수 있다. 그러므로 위 사례에서의 금조아씨는 증여재산공제를 전액 적용 받기 때문에 증여세 부담은 없게 된다.

2. 증여 후 양도소득세
현시점에서 금 씨가 빌라를 양도하면 취득가액은 당초 금액인 2억 원이 되지만, 배우자가 지금 증여를 받고 난 후에 양도를 하면 취득가액이 3억 원으로 양도차익이 1억 원만큼 줄어들게 된다. 이에 따라 양도소득세 절세효과를 기대할 수 있다.

▶ 반드시 고려할 요소

1. 배우자에게 증여 받은 자산은 최소한 5년 이상을 보유한 후 제3자에게 양도해야 한다.
: 소득세법 97조에서는 배우자로부터 수증 받은 토지 건물 등을 부동산의 등기부상 소유기간을 기준으로 5년 이내에 제3자에게 양도한 경우, 증여한 당초 배우자의 취득가액(즉, 사례에서는 2억 원)을 기준으로 양도소득세를 계산하도록 한다. 또한 증여 시 부담했던 증여세 상당액은 양도소득세 계산시 필요경비에 산입한다.
결국 당초 양도소득세 절세목적으로 증여한 효과를 기대할 수 없게 된다.

2. 증여 관련 세금도 고려해야 한다.
: 증여를 하는 경우 무상이나 취득의 형태를 띄게 되므로 반드시 취·등록세를 납부하여야 한다. 여기서, 증여관련 취·등록세는 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하여 증여가액의 4%를 부담하여야 한다.
지방세도 만만치 않은 부분이므로 절세를 위해선 반드시 함께 고려해야 할 사항이다.

-- 이상 주환용세무회계사무실 에서 퍼옴.

아파트의 경우에는 해당이 보통 없지만 단독주택의 경우 주택의 부속토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지만 양도세가 비과세 된다. 1세대의 판정은 일반적으로 주민등록표에 의하나 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실질 내용에 따라 판정한다. 그러나 이러한 실제를 증명하기 어려우므로 주민등록을 제대로 이전하는 것이 유리하다.

보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우
1) 건설임대주택
임대주택법에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해 주택의 임차일로 부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상일 때

2) 수용 및 국외 이주 등
① 수용의 경우
주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한함)의 전부 또는 일부가 수용 등이 될 경우(양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함)에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것임.
② 해외이주
해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함.
③ 국외거주
1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함.

3) 근무 등의 부득이한 사유
1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우

배우자가 없는 경우에도 1세대로 보는 경우
1) 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
2) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3) 최저생계비 수준 이상(예를 들어 2007년의 경우 1인 가구의 경우 월 소득 435,921원)으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외함.

보유기간 및 거주기간의 계산
보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하고, 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

겸용주택의 경우
겸용주택은 주택부분이 더 크면 전체를 주택으로 보고, 주택의 면적이 주택 외(상가 등)의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
상담사례에서 보면 겸용주택의 조그만 주택이 있는 경우에 주택이 없는 것으로 본다고 잘못 알고 있는 경우가 많다. 주택이 많은 경우에는 이 주택을 상가나 사무실로 바꾸는 것이 절세의 지름길이 될 수도 있다.

일시적인 2주택의 경우
1세대 1주택자 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 비과세를 적용한다. 물론 양도할 때까지 기존의 주택은 1세대1주택 조건을 만족해야 한다.

상속주택의 경우
상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 규정을 적용한다. 즉, 상속주택은 없는 것으로 보고 비과세를 적용하고 상속주택은 과세한다는 것이다.

절세방안
다주택을 소유한 경우에는 먼저 파는 주택은 양도세가 과세되므로 다른 모든 것이 일정하다면 양도세가 적은 주택을 먼저 양도하고 나머지 주택을 나중에 양도하는 것도 절세의 한 방법이다. 보유기간이나 거주기간 조건을 확인하여 약간 모자라는 보유기간이라면 조금 양도시기를 늦추어서라도 비과세를 받도록 한다. 고가주택도 9억원까지는 비과세되므로 양도가액이 9억이 조금 넘는 경우에는 양도세가 얼마 되지 않는다. 또한 1세대 1주택은 모두 나열하기에는 규정이 매우 복잡하므로 반드시 세무전문가와 사전에 상담을 한 후 양도를 하면 절세의 지름길이 될 것이다.

세금측면서 혜택 볼 수 있어
부부가 공동명의로 등기된 집을 소유하게 되면 특히 아내에게는 부부간의 평등이라는 정신적인 만족감을 줄 수 있다. 또한 남편이나 아내의 사업 부도, 빚 보증으로 인해 집이 넘어갈 상황에 처하더라도 다른 배우자의 지분만큼은 지킬 수 있다. 무엇보다도 부부공동명의는 양도소득세 및 증여세, 종합부동산세 등 세금측면에 혜택이 있다. 그러나 다주택자나 기존주택 공동 등기시 취득. 등록세와 재산세 똑같이 부과가 되므로 유의해야 한다.

양도소득세, 증여세 감면 효과
주택을 부부공동명의로 하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 양도소득세는 1세대 1주택 비과세 요건을 제외하고는 양도소득세율의 적용 등은 양도자 개인별로 하고 있다. 따라서 부부의 공동명의로 지분을 나눠 놓으면 양도소득세를 부과하는 기준이 되는 과표와 세율도 그만큼 줄어든다. 더욱이 양도소득세는 과표가 일정 구간을 초과할수록 세율이 점점 커지는 초과누진세율을 적용하고 있으니 말이다.

예를 들어 화수분씨 부부가 2년간 보유한 주택의 양도시 과세표준이 1억원(최고 35% 세율까지 적용)이라고 가정했을 때 화수분씨 단독 명의로 등기된 주택이라면 양도소득세는 1,877만원이다. 그러나 만약 부부가 주택의 지분을 반반씩 해서 공동명의로 등기해 두었다면 양도소득세 과표가 각각 5,000만원(최고 25% 세율 적용)이 적용되어 납부할 세금은 부부 각각 644만원, 총 1,288만원에 불과하다. 또한 소득이 없는 전업주부인 부인 명의로 아파트가 당첨돼 증여세가 부과될 경우에도 유리하다. 만약 공동명의로 등기한 집이 5억원일 경우, 10년 동안 6억원에 대해서는 배우자 공제를 해주기 때문에 배우자 지분인 2.5억원에 대해서도 증여세 부담이 없는 것이다. 

의사결정시 부부 공동명의로 해야
부부 공동명의의 재산을 처분하고 관리할 때는 공동으로 의사결정을 해야 한다. 따라서 상대방 배우자의 동의 없이는 부동산을 담보로 제공해 대출을 받는 것이 어렵고, 임의로 재산을 처분할 수 없다. 또한 배우자 한 사람이 자신의 지분을 담보로 제공해 집이 경매에 넘어가더라도 싼 값에 부동산을 되찾을 수도 있다.

예를 들어 부부 공동명의 아파트에 대해 배우자 한 사람의 지분만 담보로 제공돼 경매에 부쳐질 경우 공유지분 소유자의 동의가 없는 한 경매개시 결정이 나지 않는다. 만약 경매 개시 결정이 나더라도 지분이 2분의 1에 불과한 아파트를 낙찰 받으려는 사람이 드물고, 낙찰되더라도 매우 싼 값에 낙찰될 확률이 높아 이 경우 공동 소유자가 경매 법원에 우선 매수신고를 하면 낙찰된 값에 아파트를 다시 사올 수도 있다.

기존주택 공동등기로 바꿀 때 증여세 잘 따져야
부동산을 처음 구입할 때부터 부부의 공동명의로 하지 않고, 보유 도중에 공동명의로 전환하는 경우에는 증여세가 과세될 수 있다는 사실을 감안해야 한다. 앞에서도 말했듯이 부부간에 증여를 하는 경우에는 6억원까지 증여공제가 되므로 부담할 증여세가 없지만 6억원 이상을 증여하는 경우에는 증여세를 내야 한다. 또한 등기를 이전할 때에는 취득, 등록세 등의 비용도 발생하게 된다.

이상에서 살펴본 바와 같이 대체로 부부공동명의는 배우자 한쪽의 단독 명의보다 세부담 측면에서 유리한 점이 많다고 할 수 있다. 그러나 명의 전환시 발생할 수 있는 각종 세금의 추가 부담 및 가족의 내부 상황 등을 반드시 고려하여 의사결정을 해야 한다.

보유기간 계산의 원칙
원칙적으로 주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 의미한다. 또한 취득일은 잔금청산일을 의미하며, 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우나 잔금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일을 취득일로 본다. 따라서, 보유기간은 거주자가 소유한 기간을 의미하므로, 가등기한 기간은 보유기간으로 볼 수 없다.

취득일의 예외
보유기간의 계산은 양도 당시 주택소유자의 취득일부터 계산하는 것이 원칙이지만 다음의 경우에는 그 이전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다.
① 배우자 또는 특수관계자로부터 증여받은 주택을 증여일로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 증여자의 당초 취득일부터 보유기간을 계산한다.
② 이혼시 재산분할로 주택의 소유권이 이전되는 경우에는 양도나 증여로 보지 않기 때문에 전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다. 반면, 이혼위자료로 주택의 소유권이 이전된 경우에는 위자료로 주택을 취득한 날(소유권이전등기일을 말함)부터 보유기간을 계산한다.

세대 단위의 보유기간 계산
보유기간의 계산은 세대 단위로 계산한다. 따라서, 동일세대원간에 주택의 소유권이 이전된 경우에는 전 소유자와 현 소유자의 기간을 통산한다. 부부는 항상 동일세대원이므로 보유기간을 통산하지만 다른 가족은 동일세대원에 한하여 보유기간을 통산하여야 한다.
① 상속받은 주택의 보유기간은 상속개시일(피상속인의 사망일)부터 양도일까지로 한다. 단, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산한다.
② 동일세대원으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산한다. 그러나, 주택을 증여받은 후 이혼한 경우에는 증여받은 날(증여등기접수일)을 취득일로 보아 보유기간을 계산한다.
③ 채무에 대한 담보로 제공된 주택을 경매 또는 공매로 원소유자가 경락을 받은 경우에는 양도로 보지 않기 때문에 원소유자의 취득일부터 보유기간을 계산하면 된다. 그러나, 원소유자의 동일세대원이 경락을 받은 경우에는 보유기간을 통산하지 아니하고 경락대금을 완납한 날부터 보유기간을 계산한다.

재건축주택 등의 보유기간 통산
주택을 멸실하고 재건축한 경우, 증축한 경우, 용도변경한 경우에도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 종전주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.
① 주택을 보유하던 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 건축법에 의하여 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 보유기간을 통산한다. 단, 공사기간은 보유기간에서 제외한다.
② 보유하던 주택을 “도시 및 주거환경 정비법”에 의하여 재개발ㆍ재건축한 경우에는 종전주택의 보유기간과 재개발ㆍ재건축한 신축주택의 보유기간을 통산하되 공사기간도 보유기간 계산시 포함된다.
③ 종전주택을 증축한 경우에는 증축한 면적은 새로운 주택의 취득으로 보아 증축한 날(사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)부터 보유기간을 계산한다.
④ 주택을 주택외의 용도로 사용하다가 다시 주택으로 용도를 변경한 경우에는 주택으로 사용한 기간은 보유기간을 통산하여 계산한다.

1세대 1주택으로서 비과세대상이 되기 위해서는 주택은 물론 주택의 부수토지도 함께 보유기간 요건을 충족하여야 한다. 주택의 보유기간 요건은 충족하였으나 부수토지의 보유기간 요건을 충족하지 못한 경우에는 주택은 비과세 대상이 되지만 부수토지는 비과세를 받을 수 없다. 반면에 주택은 보유기간 요건을 충족하지 못하였으나 부수토지는 보유기간을 충족한 경우에는 주택 및 부수토지 모두 비과세를 받을 수 없다.

공유주택의 양도의 경우는 분할양도와 지분양도가 있다.
① 분할양도의 경우 : 주택이나 토지를 분할하여 양도하는 경우에는 과세 대상에 해당되어 각각 양도소득세를 신고, 납부한다.
② 지분양도의 경우 : 지분양도의 경우는 과세가 되지 아니하는 경우가 있다. 즉 주택부분만 양도하거나, 주택과 부수토지를 공유지분으로 양 도하는 경우는 과세가 되지 않는다. 이는 주택의 일부를 분할하여 지분으로 양도하는 경우에는 분할된 지분 자체로서는 독립된 주거공간을 형성하였다고 볼 수 없기 때문이며 공매·경매 등으로 부득이한 공유지분의 양도시에 서민의 세부담을 줄여주기 위한 조치이다.

또한, 고가주택 면세 규정 판정 시 9억원 초과 금액 적용은 총지분을 합친 주택가액으로 판정합니다. 예를 들어 10억의 주택을 부부공동으로 소유하고 있다고 가정할때 공유자 각각의 지분에 따라 각각 5억원으로 보아 일반주택으로 적용받을 수는 없으며, 고가주택 판정은 주택가격인 10억을 고려의 대상으로 한다.

상속의 경우 공유부동산의 취급
일반적으로 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 각각 개인이 1주택을 소유하는 것으로 인정됩니다. 하지만 동일 세대원이 1주택을 공유한 경우에는 지분 전체를 1주택으로 보게 된다.

상속의 경우 예외적 적용
상속주택은 등기부상 공유의 형태로 소유하더라도 상속지분이 가장 큰 상속인, 거주하는 자, 최연장자의 순으로 해당자의 소유주택으로 세법을 적용한다. 이러한 세법상 특례가 적용되는 상속주택은 2채 이상을 상속받더라도 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1채에 한하여 적용된다.

종합부동산의 절세효과
종합부동산세가 예전에 세대별 합산 과세에서 현재 개인별 과세로 변경이 되었다. 예전에는 부동산을 세대원이 각각 보유하고 있는 경우 세대구성원이 보유하고 있는 부동산을 모두 합산하여 종합부동산세를 과세하였으나, 현재는 각 세대원별로 개인별 합산과세를 적용하고 있다. 그러므로 부동산을 공유하게 되는 경우는 각각의 보유분에 대해서 과세되므로 누진세율이 적용되는 종합부동산세의 경우 절세의 효과를 누릴 수 있게 된다.

공유의 절세 방안 적용 시 주의점
공유의 절세방안으로 단독으로 부동산을 소유하던 자가 증여에 의하여 부동산을 부부 공동소유로 변경하는 방법을 이용하는 경우가 있다. 증여 후 부동산의 양도 시에 부동산의 취득가액을 증여 시 증여가액으로 상승시키심으로써 그만큼 양도소득세의 절세가 가능하기 때문이다. 또한 이렇게 양도차액이 작아짐으로써 양도소득세 적용 세율구간이 내려갈 수도도 있어서 절세의 효과를 누릴 수 있다. 그러나 이러한 경우 유의할 점은 증여 후 5년 안에 양도하면 양도소득세 이월과세가 적용되므로 주의해야 한다.

양도소득세 이월과세는 취득가액을 수증자의 취득가액이 아닌 증여자의 최초 취득가액으로 적용하게 되므로 절세 효과가 사라지게 됩니다. 또한 자세한 조사나 준비없이 증여 후 양도를 하게 되면 양도로 인한 절세효과는 없어지고 오히려 증여에 의한 취득 시 취득세와 등록세, 채권수수료만 더 부담하는 결과를 낳게 되기도 합니다. 그러므로 공유에 의한 절세를 적용받고자 하는 경우는 추가적으로 부담하게 되는 비용과 절세되는 금액을 잘 비교 조사하여 최대한의 효과를 볼 수 있는 방안을 선택하는 것이 중요하다고 할 수 있다.

우회양도와 배우자 이월과세
위 사례에서와의 같이 양도소득세를 줄이기 위해 증여 후 양도방법을 적용하는 이유는 현재 부부간 증여에 대해서는 10년간 합계 6억원의 증여공제가 허용되기 때문입니다. 따라서 배우자에게 부동산을 중여한 다음 증여받은 배우자가 이를 단기간 내에 양도하게 되면 증여세와 양도소득세를 모두 면제받게 되는 경우가 생길 수 있다. 또한 배우자이월과세와 부당행위계산부인(우회양도) 규정은 이러한 거래를 통해 양도소득세를 부당하게 감소하는 것을 방지하기 위하여 마련되었습니다.

거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물이용권에 대한 양도차익을 계산하는 때에는 그 취득가액을 증여한 배우자가 취득한 당시를 기준으로 산정한다.

배우자 이월과세제도의 적용요건은 무엇인가?
거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 경우이어야 한다. 이 경우 5년 기간 계산은 등기부상의 소유기간에 의한다. 또한 거주가가 배우자로부터 증여받은 자산이 토지, 건물 또는 특정시설물이용권이어야 한다. 그리고 거주자가 배우자로부터 증여받은 자산을 그 증여일부터 부터 5년 이내 타인에게 양도한 경우이어야 한다.

배우자 이월과세제도의 내용은?
증여자 취득가액의 이월과세
거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우 포함)로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물이용권에 대한 양도차익을 계산하는 때에는 그 취득가액을 증여한 배우자의 취득 당시 가액이나 취득한 시기의 기준시가로 한다.

수증자가 납부한 증여세 상당액 필요경비에 산입
배우자 이월과세규정 적용시에는 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 그 금액을 필요경비에 산입한다.(취득세, 등록세 불포함)

보유기간의 계산
장기보유특별공제 및 세율의 적용에 있어서 보유기간은 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산합니다

부당행위계산부인(우회양도)
양도소득세에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여(증여자산에 대한 이월과세규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.

부당행위계산부인의 적용요건은 무엇인가?
- 증여자가 양도소득세의 과세대상이 되는 모든 자산을 특수관계자에게 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 타인에게 양도하여야 한다.
- 수증자가 그 증여일로부터 5년 내에 타인에게 양도하여야 한다. 이 경우에 보유연수는 등기부상의 소유기간에 의하여 계산한다.
- 증여자가 타인에게 직접 자산을 양도하였다면 부담하였을 양도소득세액과 수증자가 부담하는 증여세 및 양도소득세의 합계액의 크기를 서로 비교하여 증여자가 부담하였을 양도소득세액이 수증자가 부담하는 증여세 및 양도소득세의 합계액 보다 큰 경우에 한하여 양도소득세가 부당하게 감소된 것으로 보고 규정을 적용한다.
- 배우자로부터 증여받은 자산에 대한 이월과세가 적용되는 경우가 아닌 경우 적용한다.

부당행위계산부인(우회양도)의 내용은?
양도소득세의 납세의무자
증여자가 직접양도한 것으로 보므로 증여자가 양도소득세의 납세의무자가 됩니다.

수증자의 연대납세의무
이 경우 당해 양도소득에 대하여 수증자는 연대납부의무를 집니다. 양도소득세의 징수를 확실하게 담보하기 위하여 수증자에게도 연대납세의무를 지우고 있다.(2002년 1월 1일 이후 양도부터적용)

양도소득세의 계산
증여자의 취득시의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산한다.

수증자가 부담한 증여세
수증자에게 증여세를 부과하지 않습니다. 따라서 이미 부과한 증여세는 환급한다.(2004년 1월 1일 이후 결정 분부터 적용)

비사업용토지 및 다주택자에 대한 중과세율 폐지는 영구적이 아닌 2010년 12월 31일 까지 한시적으로 일반세율을 적용하되, 투기지역에 한하여 10%를 가산토록 하며 장기보유특별공제는 계속 배제하도록 하고 있다. 이는 당초 정부가 중과세 폐지 대책을 발표한 2009년 3월 16일 이후에 양도한 부동산에 대하여 적용한다. 따라서 2011년 1월 1일 이후에 양도하는 부동산은 종전과 같이 중과세율이 적용되는 것이다. 현행 투기지역에 대하여는 탄력세율 10%를 가산하는 규정하고 있다.

적용대상 부동산
특례세율을 적용받는 부동산은 1세대 3주택 이상자 및 주택과 조합원입주권(2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 되었거나 승계취득한 경우에 한함)을 합하여 3주택 이상인 경우와 비사업용토지에 한하여 적용된다.따라서 1세대 2주택자 중과세 규정이 적용되는 경우에는 2010년 12월 31일까지는 일반세율을 적용토록 이미 개정된 바 있으므로, 투기지역으로 지정되었다고 해도 탄력세율을 가산하지 않는 것이다. 또한 중과세율 적용대상이 부동산에 한하므로 조합원입주권을 양도하는 경우에는 여전히 일반세율 적용대상이므로 탄력세율 가산 대상이 아니다.

탄력세율 10%를 가산하는 대상지역
탄력세율은 소득세법 제104조의2 제2항에 규정한 지정지역 안에 있는 부동산에 한하여 적용되는데 현재 투기지역으로 지정된 곳은 주택에 대하여는 서울 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)로 지정되어 있고, 토지에 대하여는 2008년 11월 7일자로 전국의 토지투기지역을 해제한 후 추가지정이 없어 현재 토지 투기지역은 없다.따라서 10% 탄력세율이 가산되는 부동산은 강남 3구의 3주택 이상에 대한 중과세 규정 적용대상 주택만 해당한다.

투기지역에 해당하는지 여부에 대한 판정기준이 되는 시점
양도하는 부동산이 투기지역에 해당하는지는 취득시기에 투기지역으로 지정되었는지를 불문하고 양도시기를 기준으로 판단한다. 따라서 취득당시에는 투기지역이라고 하더라도 양도시기에 투기지역이 해제되었다면 탄력세율 10%를 가산하지 않으며, 반대로 취득시에는 투기지역이 아니었으나 양도시에는 투기지역으로 지정된 경우라면 추가세율 적용대상이 되는 것이다. 이 경우 양도시기는 대금청산일로 하되, 대금청산일이 분명하지 않거나 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일로 한다.

투기지역과 비투기지역에 동시에 소재하는 경우 주택수 계산
3주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 주택수 계산은 투기지역 여부에 불구하고 중과세 대상 주택수 전체를 기준으로 판단한다.따라서 중과세 대상 3주택을 소유한 경우라면 비투기지역에 소재한 주택을 먼저 팔아 일반세율을 적용받고, 2주택인 상태에서 투기지역에 소재하는 주택을 판다면 2주택 모두 일반세율을 적용받을 수 있는 것이다.

단기 보유자에 대한 적용세율
이번 한시적인 중과세율 폐지규정은 단기 보유자산에 대한 중과세율 폐지와는 무관하다. 그 적용대상이 소득세법 제55조 제1항에 의한 세율에 10%를 가산하도록 규정하여 2년 이상 보유자산에 대해서만 적용하기 때문이다. 따라서 종전과 같이 1년 미만 보유자산은 50%를 적용하고, 1년 이상 2년 미만 보유자산은 40%를 적용하는 것이다.

투기지역 3주택자의 세액계산 실전
투기지역에 있어서 10%의 세율을 가산한다는 의미는 과세표준구간별 세율을 각각 10%씩 가산하여 세율을 적용하여 산출세액을 계산함을 의미한다.

과세표준

세금은 재산의 크기에 따라 구간별로 세율이 증가하는 누진세율 구조로 되어 있으며, 따라서 과세의 근거가 되는 과세표준이 명의자 지분별로 분할되기 때문에 공동명의의 경우 절세효과가 발생한다. 따라서 소득이나 재산을 여러 사람의 몫으로 나누면 그만큼 세금이 줄어드는 효과를 볼 수 있게 된다. 특히 부부가 공동으로 노력해 모은 자금으로 부동산 등을 취득하는 경우 공동명의로 등기하는 사람들이 늘고 있지만 아직도 많은 사람들은 가장인 남편 명의로 등기하고 있다. 그러나 이는 절세에 전혀 도움이 되지 않는다.

부부 공동명의로 하는 경우 약 11억까지는 증여세 부담이 없다.
남편 단독명의의 주택을 부부 공동명의로 바꾸는 것은, 남편이 부인에게 지분을 증여한 것으로 볼 수 있기 때문에 증여세 대상이 되지만, 현재 부부간의 증여는 6억원까지 증여세를 부담하지 않아도 된다. 그러나 신고가액의 2.2%에 해당하는 취득세 등(농특세포함)과 1.8%에 해당하는 등록세 등(지방교육세포함)을 내야 하는 비용부담이 있기 때문에 실제 부부 공동명의는 주택을 처음 구입할 때부터 하는 것이 좋다.

양도소득세 줄어든다
부부 공동명의재산을 양도할 때는 양도차익이 1/2로 줄어들어 현재 누진세율(2년이상 보유)이 적용되는 양도소득세에서는 절세 효과가 있다. 예를 들어 3년 보유한 아파트의 양도차익 3억원이 발생하였을 때, 단독명의의 경우는 양도소득세가 7,153만원 나오지만, 공동명의인 경우는 각 2,901만원이므로 1,351만원 상당액을 절감할 수 있다.

부부공동명의는 후에 상속세 부담도 덜 수 있다
부동산의 보유로 인해 점점 가치가 증가한다고 가정할 경우, 취득시 또는 보유초기에 부동산을 부부공동명의로 한 후에 상속이 개시된다 하더라도 부동산의 1/2만 상속재산에 해당되므로 상속세를 줄이는 효과도 있다. 설혹 증여를 한 후 10년 이내에 상속이 개시된다면, 상속세를 계산할 때 당해 증여재산은 상속재산에 포함을 시키는데, 이때 포함되는 가액은 증여당시 가액이므로 부동산가치가 오를 경우 미리 증여를 하면 상속세를 절감할 수가 있는 것이다. 더욱이 상속세를 적게 내기 위한 목적이라면 상속개시 전 10년 이전에 미리 증여를 하는 것은 상속세를 줄이기 위한 절세전략이 될 수 있다.

아쉽게도 저도 공동명의로 못했습니다. 향후 주택 매매시 심도있게 고려를 해야겠네요.

비사업용토지 및 다주택자에 대한 중과세율 폐지는 영구적이 아닌 2010년 12월 31일 까지 한시적으로 일반세율을 적용하되, 투기지역에 한하여 10%를 가산토록 하며 장기보유특별공제는 계속 배제하도록 하고 있다. 이는 당초 정부가 중과세 폐지 대책을 발표한 2009년 3월 16일 이후에 양도한 부동산에 대하여 적용한다. 따라서 2011년 1월 1일 이후에 양도하는 부동산은 종전과 같이 중과세율이 적용되는 것이다. 현행 투기지역에 대하여는 탄력세율 10%를 가산하는 규정하고 있다.

적용대상 부동산
특례세율을 적용받는 부동산은 1세대 3주택 이상자 및 주택과 조합원입주권(2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 되었거나 승계취득한 경우에 한함)을 합하여 3주택 이상인 경우와 비사업용토지에 한하여 적용된다.따라서 1세대 2주택자 중과세 규정이 적용되는 경우에는 2010년 12월 31일까지는 일반세율을 적용토록 이미 개정된 바 있으므로, 투기지역으로 지정되었다고 해도 탄력세율을 가산하지 않는 것이다. 또한 중과세율 적용대상이 부동산에 한하므로 조합원입주권을 양도하는 경우에는 여전히 일반세율 적용대상이므로 탄력세율 가산 대상이 아니다.

탄력세율 10%를 가산하는 대상지역
탄력세율은 소득세법 제104조의2 제2항에 규정한 지정지역 안에 있는 부동산에 한하여 적용되는데 현재 투기지역으로 지정된 곳은 주택에 대하여는 서울 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)로 지정되어 있고, 토지에 대하여는 2008년 11월 7일자로 전국의 토지투기지역을 해제한 후 추가지정이 없어 현재 토지 투기지역은 없다.따라서 10% 탄력세율이 가산되는 부동산은 강남 3구의 3주택 이상에 대한 중과세 규정 적용대상 주택만 해당한다.

투기지역에 해당하는지 여부에 대한 판정기준이 되는 시점
양도하는 부동산이 투기지역에 해당하는지는 취득시기에 투기지역으로 지정되었는지를 불문하고 양도시기를 기준으로 판단한다. 따라서 취득당시에는 투기지역이라고 하더라도 양도시기에 투기지역이 해제되었다면 탄력세율 10%를 가산하지 않으며, 반대로 취득시에는 투기지역이 아니었으나 양도시에는 투기지역으로 지정된 경우라면 추가세율 적용대상이 되는 것이다. 이 경우 양도시기는 대금청산일로 하되, 대금청산일이 분명하지 않거나 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일로 한다.

투기지역과 비투기지역에 동시에 소재하는 경우 주택수 계산
3주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 주택수 계산은 투기지역 여부에 불구하고 중과세 대상 주택수 전체를 기준으로 판단한다.따라서 중과세 대상 3주택을 소유한 경우라면 비투기지역에 소재한 주택을 먼저 팔아 일반세율을 적용받고, 2주택인 상태에서 투기지역에 소재하는 주택을 판다면 2주택 모두 일반세율을 적용받을 수 있는 것이다.

단기 보유자에 대한 적용세율
이번 한시적인 중과세율 폐지규정은 단기 보유자산에 대한 중과세율 폐지와는 무관하다. 그 적용대상이 소득세법 제55조 제1항에 의한 세율에 10%를 가산하도록 규정하여 2년 이상 보유자산에 대해서만 적용하기 때문이다. 따라서 종전과 같이 1년 미만 보유자산은 50%를 적용하고, 1년 이상 2년 미만 보유자산은 40%를 적용하는 것이다.

투기지역 3주택자의 세액계산 실전
투기지역에 있어서 10%의 세율을 가산한다는 의미는 과세표준구간별 세율을 각각 10%씩 가산하여 세율을 적용하여 산출세액을 계산함을 의미한다.

과세표준

1세대 2주택 비과세 특례 여부
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

일시적으로 2주택이 된 경우 종전에는 1년 이내에 종전에 주택을 양도하는 경우에 비과세를 적용할 수 있었으나 소득세법 시행령 제155조 제1항이 개정됨에 따라 2008년 11월 28일 이후 양도분 부터는 2년 이내에 양도하는 경우 비과세를 적용할 수 있게 되었다. 물론 이러한 비과세 규정을 적용받기 위해서는 다음의 요건을 충족하여야 한다.
① 종전 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여야 하며,
② 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하여야 한다.

위 사례의 화수분씨는 1세대가 3년 이상 보유한 주택에서 2년 이상 거주를 하였으며 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하지 아니하므로 1세대 2주택 비과세 요건을 충족하고 있다. 또한 새로운 주택을 취득할 날로부터 2년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우이므로 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례가 적용이 된다.

기타 부동산을 양도하는 경우 절세방안
(1) 양도시기를 활용한 절세방안
양도소득세의 세율은 기본세율(6%~35%) 및 중과세율로 구성되어 있다. 기존에는 1세대 2주택 보유, 1세대 3주택 이상 보유 및 비사업용 토지에 대하여 각각 중과세율을 적용하였으나 2009년 3월 15일에 기획재정부에서「경제활성화 지원 세제개편안」을 발표하면서 2009년 3월 16일 이후 양도하는 분부터 해당 중과세율을 폐지하게 되었다. 그러나 1년 이내 또는 2년 이내의 단기 양도에 대한 중과세율은 적용되므로 보유기간이 2년 이내라면 가급적 양도시기를 취득일로부터 2년 이후로 하는 것이 유리할 것이다.

또한 토지 및 건물로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여는 장기  보유특별공제를 적용한다. 다만, 1세대 다주택자, 비사업용 토지, 미등기 양도자산 등 일정한 경우에는 장기보유특별공제의 대상에서 제외한다. 이러한 장기보유특별공제는 취득일부터 양도일까지의 보유기간별로 공제율을 적용하므로 역시 양도시기를 잘 활용한다면 더욱 유리할 수 있다.

(2) 지출증빙을 활용한 절세방안
실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산하는 경우 해당 부동산에 대한 자본적 지출액과 양도비 등에 대한 지출증빙을 꼼꼼히 챙겨둔다면 양도소득세를 절세할 수 있습니다. 여기서 자본적 지출액이라 함은 고정자산의 내용연수를 연장시키 거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는데 소요되는 비용을 말합니다. 추후에 양도할 때를 대비하여 해당 부동산에 대한 취득세 및 등록세 등, 법무사 비용, 부동산 중개수수료, 자본적 지출액에 대한 세금계산서 및 영수증 등을 잘 보관해 두는 지혜가 필요하다.

(3) 예정신고납부를 활용한 절세방안
토지, 건물 등의 부동산의 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 예정신고와 함께 자진 납부하는 때에는 10%의 예정신고납부세액공제를 받을 수 있다. 여기서 주의할 점은 예정신고를 하는 것만으로는 예정신고납부세액 공제를 받을 수 없으며 반드시 예정신고와 함께 자진납부를 하여야 한다는 것이다. 또한 예정신고납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 세액의 분납도 가능하다.

이 상에서 살펴본 바와 같이 부동산을 양도하는 경우에는 보유기간, 사용용도, 양도시기 등을 활용하여 양도소득세의 절세가 가능하다. 따라서 해당 부동산을 양도하기 전에 세무전문가와 충분한 상담을 통하여 양도소득세의 절세방안을 검토하는 것이 절세의 지름길이다.

2년으로 연장한다는 얘기는 2년의 소유기간이 되므로, 부동산을 소유하려는 사람들에게는 좋은 소식이 되겠네요.

저도 좋은 집 찾아서 이사를 했음 좋겠습니다.