머큐리꿈

① 아들은 현재 무주택이므로 증여 받은 후 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 양도하게 되면, 즉 3년 보유 2년 거주요건을 갖추어 양도하게 되면 양도세를 비과세 받을 수 있다.

② 비과세 요건을 갖추지 못할 경우에는 언제 증여하느냐 또는 증여받은날로부터 몇 년후에 양도하느냐에 따라 세금문제가 복잡하게 얽히게된다. 즉 아들이 2008년에 증여를 받은 후 3년이내에 양도하게 되면 아들이 계산한 양도소득세와 아버지가 양도한다고 했을 경우를 가정하여 계산한 양도소득세와 비교하여 세금이 더 많이 나오는 쪽이 과세된다는 것이다. 그렇게 되면 일반적으로 아버지가 양도한 것으로 볼 경우의 세금이 많이 나오게 되어 자칫 세금문제를 해결하려고 증여를 했다가 문제해결은 커녕 취득세 등록세만 내게 되는 꼴이 된다.

물론 아버지가 양도세를 부담하게 되면 아들이 납부한 증여세는 환급된다. 이렇게 복잡하게 세금계산을 하는 이유는 특수관계자간에 양도세 부담을 회피하기 위해 증여후 양도하는 경우 그 증여를 부인하고 당초증여자가 양도한 것으로 보아 당초증여자에게 양도세를 부과하겠다는 취지이다.

연초록씨의 경우는...

연초록씨는 7년전 일산아파트를 2억에 분양 받았고 증여시점의 시세는 7억이며, 아들이 양도하는 시점의 양도가액은 10억이라 가정해 보자

먼저 아들의 증여세는 7억에 대해서 1.5억여원이고 다시 아들이 양도했을 경우 양도세는 (10-7)*일반세율 = 0.96억정도 합하여 2.46억여원이 된다. 반면 아버지가 양도했는 것으로 가정할 경우의 양도세는 (10-2)*중과세율(50%) = 4억원의 양도세를 부담하게 된다. 따라서 아버지가 양도하는 것으로 보아 4억의 세금을 부담하게 되며 아들이 납부한 증여세 1.5억은 돌려받게 된다.

증여시 주의해야 할 점

한편 증여로 취득한 자산을 양도할 경우의 취득가액은 증여세 신고시 증여재산에 대한 평가액이 취득가액이 되며, 증여세 신고를 하지 않았을 경우에는 기준시가가 취득가액이 된다. 따라서 증여세 신고시 저가로 평가하여 신고한 경우나 신고를 하지 않은 경우로서 증여받은 재산을 양도하는 경우 일반적인 경우보다 양도차익이 많이 나올 수 있으니 주의해야 한다.

증여를 하게되면 실무적으로는 위와 같이 단순증여만 일어나는 경우는 드물고 절세의 일환으로 부담부 증여를 택하게 된다. 즉 전세나 융자금을 증여받는 사람이 떠안는 조건으로 증여를 하게되면 그 부담부분은 양도세가, 순수 증여 부분은 증여세가 과세되어 높은 한계세율을 피할 수 있게 되는 것이다. 이외에도 증여받는 사람을 단지 한사람으로 하지 않고 며느리나, 사위, 손자 등으로 분산하여 증여하게 되면 더욱 절세가 된다.
이러한 사안은 매우 복잡하고 정교한 계산이 뒤따라야 하므로 반드시 세무대리인과 상의를 하여 처리하는 것이 좋다.

지방 미분양 주택에 대한 양도세 중과 제외 소문에 대해 금방 정책이 다시 나왔네요!!

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지방 미분양주택 매입으로 2주택자가 되더라도 2년이내에 기존주택을 팔 경우에는 양도세가 비과세된다.

또 취.등록세율도 현재 2.0%에서 1.0%로 낮아진다.

10일 기획재정부, 국토해양부 등 정부부처와 한나라당에 따르면 이 같은 내용의 미분양 아파트 종합대책에 대한 잠정 합의가 이뤄졌으며 11일 당정협의에서 최종 확정한 뒤 공식 발표할 계획이다.

대책과 관련해서는 부처간, 그리고 당-정간 이견도 있어 막판 조율에 따라 일부 달라질 가능성이 있지만 큰 틀에서는 변화가 없을 것으로 알려지고 있다.

우선 정부와 한나라당은 1주택자가 추가로 지방의 미분양 아파트를 구입한 뒤 2년 이내에 기존 주택을 팔 경우에는 양도소득세를 매기지 않기로 했다. 지금은 1년이내에 팔아야 양도세가 비과세되며 1년이 지난 뒤에 팔 경우에는 9-36%의 양도세가 부과된다.

1세대 2주택자는 50%, 3주택자에게는 60%의 세율이 적용되고 있으며 장기보유특별공제도 배제된다. 다만 2, 3주택자라도 광역시의 경우 1억원, 시군구의 경우 3억원 미만 주택을 보유하다 팔 경우에는 양도세 중과가 배제된다.

당정은 또 현재 건설임대주택은 5년, 매입임대주택은 10년 이상 임대사업을 하고 기타 면적.호수 등의 기준을 충족한 주택을 팔 경우 일반 양도세율 적용, 장기보유특별공제 인정 등의 혜택을 주고 있는데 이러한 임대주택 의무사업기간을 3-5년으로 줄이는 방안도 논의한 것으로 전해졌다.

그러나 광역시의 경우 양도세 중과에서 배제되는 주택 금액을 현행 1억원에서 2억-3억원으로 상향조정해 달라는 업계의 요구는 수용하지 않기로 한 것으로 알려졌다.

또 당정은 지방의 미분양 아파트를 구입할 때 현행 2%인 취.등록세를 절반 수준인 1%로 낮추는 방안에 대해서도 대체적으로 합의했다. 이와 관련 행정안전부가 지방자치단체의 세수가 줄어드는 문제를 지적했으나 미분양주택 문제를 해결하지 못할 경우 건설업체의 줄도산으로 이어질 수 있다는 우려에 따라 한발짝 물러 선 것으로 전해졌다.

당정은 아울러 신규 아파트를 담보로 금융회사에서 대출받을 수 있는 한도를 10%포인트가량 상향 조정하는 방안도 대책에 포함시킬 것으로 알려졌다. 현재 비투기지역에서 아파트 담보대출 인정비율(LTV)은 금융회사와 대출 기간, 금액에 따라 60~70%이다
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기획재정부 페이지 링크 :
http://www.mosf.go.kr/policy/economy_10_1.php?action=view&t_code=772&no=84398&category=category03&link=policy


문제는 수도권의 주택이 매매가 이루어질까가 문제내요!! 무조건 양도세를 중과하지 않겠다는것이 1년 이내로
한정짓고 있다.

어째 이내용을 보면 취/등록세만 1% 경감해주고 그외의 혜택이 별로 없는것 같다... 아..
자세한 정책을 국토해양부에서 뽑아봐야겠다..


P.S 오늘 아침에 뉴스를 듣다보니 이런생각이 들었다.
      건설경기가 않좋다는게 도대체 누구생각인지 모르겠다. 지금까지 건설경기는 무쟈게 좋았다.
      건설사는 수요에 대한 파악, 의견을 전혀 무시한체 자기네들의 잇속만 챙기면서 이제는 미분양에 대한 책임을
      정부에 떠넘기며, 또한 정보는 약간의 세제혜택으로 국민한테 떠넘기는 것으로 밖에 안보인다.
      결국 한통속이라는 얘기밖에 안나오는데, 좀더 절실한 장기적 대책이 필요하지 않을까?