머큐리꿈

선분양 방식의 주택시장에서 건설회사는 큰 자본을 들이지 않고 주택을 공급 할 수 있고  분양자는 초기 자금의 큰 부담 없이 주택을 구입하여 주택가격 상승 시 이익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다. 그러나, 건설회사의 모델하우스만을 믿고 주택을 분양 받을 경우 모델하우스와 실제의 완공물이 많이 달라 입주자들과 건설회사의 마찰이 종종 일어나곤 합니다. 수분양자 입장에서는 철썩 같이 믿고있던 건설회사에 거의 전 재산 이다시피 한 분양대금을 선납하고서 느끼는 배신감은 이루 말할 수 없을 것입니다. 그렇다면 분양 받은 아파트가 당초 기대만큼 만족스럽기 위해서 아파트를 선택할 때 어떤 점을 주의 깊게 봐야 할까요? 앞으로 소개할 몇 가지 팁을 기억한다면 선택에 많은 도움이 될 것입니다.

건설사 메이커의 인지도와 좋은 주택의 질은 관계 없다.
많은 사람들이 오해하는 것 중 하나가 높은 시공순위의 건설사가 시공한 아파트가 잘 지을 것이라는 것인데, 반드시 그렇지는 않습니다. 높은 시공순위의 건설회사는 더 많은 홍보비용을 들이고 이러한 비용은 건설원가에 포함되기 때문에 건설원가가 높아지게 됩니다. 물론 메이커의 가치가 높아져 집값이 높아진다면 좋겠지만, 주택의 질은 다소 떨어질 수 밖에 없을 것입니다. 다만 별도의 기술력이 필요한 초고층 주상복합과 같은 경우는 기술력의 차이로 인해 대형건설사의 원가경쟁력이 더 좋을 것입니다.

별도의 시행사가 없이 건설회사가 시행/시공하는 단지가 더 잘 지어진 집이다.
대부분의 공동주택 개발은 시행사가 토지를 매입하고 건설회사가 시공을 하는 구조로 이루어져 있는데, 개발에 따른 이익을 시행사가 가져가고, 건설회사의 시공비는 정해져 있기 때문에 건설회사의 원가 절감 노력은 특별합니다. 원가가 얼마나 절약되느냐에 따라 시공사의 이익이 바로 나타나기 때문에 작게는 회사 담당 부서에서부터, 크게는 경영진까지 수시로 사업장에 대한 원가를 파악하기 때문에 주택에 들어가는 비용이 절감될 수 밖에 없습니다.

택지지구에서 잘 지어진 아파트가 많다.
일반적으로 택지지구는 여러 건설사들이 거의 동시에 착공하고 완공되기 때문에 잘 지어진 주택(단지)의 여부가 금방 판가름 납니다. 건설사 직원들이 알게 모르게 옆 단지의 자재나 조경도 확인하고, 입주자들 또한 분양 받은 단지가 타 건설사보다 못하다고 판단되면 민원을 제기하기 때문에 건설사 입장에서는 아무래도 완성도에 신경 쓸 수 밖에 없습니다.

재건축/재개발아파트는 질적인 측면에서는 기대하지 말 것.
재건축/재개발 아파트의 시행사는 조합입니다. 조합에서는 시공사를 선정할 때 가장 크게 보는 부분이 도급공사비이기 때문에 건설회사가 경쟁적으로 도급공사비를 낮추어 입찰에 들어오게 되고, 그렇게 되면 상기에서 언급한 원가 절감을 위한 피나는(?) 노력 덕택에 자재나 조경수준은 일반적으로 떨어질 수 밖에 없습니다.

최고 7층, 12층 아파트도 기대 이하일 경우가 많다.
도시계획 관련 법에서는 서울에서 주택건설이 가능한 용도의 부지(2종 일반주거지역)에 대한 층 수를 7층, 12층을 최저한도로 두고 있습니다. 주택단지의 최고 층수가 7층 또는 12층이라는 말은 주택을 짓기 위해 층수를 제한 받고 있다는 말이 되는데 이는 사업에 따르는 이익이 별로 없다는 것을 반증합니다. 이익이 박해지면, 원가를 과하게 절감하게 되어 자재에 들어갈 비용을 줄이게 될 수 밖에 없습니다.

초기 분양율 30% 이하인 아파트 또는 분양 이후 공사가 더딘 아파트도 주의.
초기 분양율이 낮거나 분양 이후 공사가 더딘 아파트의 경우 분양이 덜 되어 개발 시에 대출 받은 PF자금을 갚는데 여력이 없어 이자원가가 늘어나게 됩니다. 그렇게 되면 공사비 지급도 늦어질 수 밖에 없고, 초기에 지지부진 하던 공사를 나중에 몰아서 하게 되면, 부실공사 확률이 높아질 수 밖에 없습니다.

매년 각종 매체에서는 대통령상, 국무총리 상 등의 타이틀을 걸고 살기 좋은 아파트 시상식을 하는데, 내가 산 아파트도 저러한 아파트로 지어지겠지 하는 막연한 기대감을 갖기보다 분양 받기 전 상기와 같은 사항을 꼼꼼히 체크 해보시고 선택하신다면 많은 도움이 되실 것이라고 생각합니다.

"집값 갑자기 떨어지진 않을 것"

[조선일보] 2009년 03월 31일(화) 오전 03:33

국내 주택가격이 단기간 내에 급락할 가능성은 크지 않다는 전망이 나왔다. KB 국민은행연구소는 30일 '주택시장 리뷰' 봄호에 게재된 '국내 주택가격 안정화 가능성에 대한 평가와 전망' 보고서에서 이같이 밝혔다.

연구소는 "지난해 미국 · 영국 의 주택가격이 전년 대비 18.2%, 18.4%씩 하락했지만 국내 주택 매매가격은 지난해 12월 전월 대비 -0.7%에서 올해 1월 -0.6%, 2월 -0.3%로 하락세가 둔화돼 우려했던 급락 현상은 나타나지 않았다"고 분석했다. 작년 하반기부터 본격화한 정부의 주택가격 안정 대책이 서서히 효과를 나타내고 있어 국내 주택가격이 급격하게 떨어질 가능성도 상당부분 해소된 것으로 내다봤다.

연구소는 "최근 주택담보대출 연체율이 0.7%까지 증가해 잠재적 부실 가능성이 커지고 있지만, 금융권의 리스크 관리 대책과 정부의 저(低)금리 정책 등으로 파급효과가 제한돼 주택 가격 안정세는 당분간 유지될 것"이라고 전망했다.

또 "주택시장 경기가 중장기적으로 활성화되려면 정부의 녹색성장, 녹색뉴딜사업 등과 같은 경기부양정책과 일자리 나누기와 같은 고용안정대책이 성공적으로 실행돼야 한다"고 덧붙였다.
============================ 이상 기사 ==========================

위의 기사는 조선일보의 기사로 각 포털에 발행이 되었다.

미국,영국 등의 주택가격을 비교한것은 아무래도 과거의 미국의 주택가격을 기준으로 보고자 했던것같다. 2000년 초반에 주택가격이 올라가면서 미국도 올르고 우리나라도 올랐던것을 기준으로 하고 또한 미국의 서브프라임과 동시에 집값이 떨어진것을 비교하여 발표한것으로 생각이 되는데. 미국,영국이 18% 대의 하락에도 우리나라는 0.2% 정도의 상승세를 타고 있다고 하는데 이 상승세에 대한 내용이 안나와 있네. 상승세가 투기를 조장하는 세는 아닌가?
정책을 보면 건설기업과 부자들을 위한 방향으로 가고 있는데 정말 올바른 상승세 안가?
부동산 거래를 활성화 한다는 목적으로 여러채를 소유할 수 있도록 중과를 막고, 감세를 하고 있으며, 또한 미분양 주택에 대한 정보 보전에 추가적으로 입주전의 미분양분에 대한 것도 정부가 보전을 해준다는 어제의 발표 이후에
나온 기사라서 조금 껄쩍찌근한 면을 아니볼수가 없다.

그리고 금융권의 리스트 관리대책과 정부의 저금리 정책 이라고 하는데, 금융권의 리스크 관리대책은 뭐인지 잘 모르겠다. 그리고 정부의 저금리 정책이 누구에게 도움이 되는것인가? 은행에 도움이 되는것 아닌가? 국민은 정부의
저금리 정책에 혜택을 받고 있는게 별로 없는데 도대채 어떤 정책인가? 은행이 중간에서 수수료를 올려서 받고있는데 금리를 내려봐야 은행배만 불리고 있는 현실인데...

뭐라고 해야 할지 모르겠다. 이런말을 하고 신경쓰는 나도 짜증난다.
이럴때 나도 어디 눈먼돈 없나 하고 불을켜고 둘러봐야 할지 이런 정책을 비판만 해야할지 참 허탈하기 그지없다.

왜 또 하필 조선일보야... 한겨레나 한국일보 등 정부와 손잡지 않은 언론에서 나오면 또 좀더 믿어보련만...