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비과세되는 1세대 1주택의 개념
1세대(거주자와 배우자, 그리고 가족)가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울특별시 및 과천 그리고 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시 지역의 경우 2년 이상 거주요건도 충족해야 함)인 것을 말한다.
아파트의 경우에는 해당이 보통 없지만 단독주택의 경우 주택의 부속토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지만 양도세가 비과세 된다. 1세대의 판정은 일반적으로 주민등록표에 의하나 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실질 내용에 따라 판정한다. 그러나 이러한 실제를 증명하기 어려우므로 주민등록을 제대로 이전하는 것이 유리하다.
보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우
1) 건설임대주택
임대주택법에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해 주택의 임차일로 부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상일 때
2) 수용 및 국외 이주 등
① 수용의 경우
주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한함)의 전부 또는 일부가 수용 등이 될 경우(양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함)에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것임.
② 해외이주
해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함.
③ 국외거주
1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함.
3) 근무 등의 부득이한 사유
1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우
배우자가 없는 경우에도 1세대로 보는 경우
1) 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
2) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3) 최저생계비 수준 이상(예를 들어 2007년의 경우 1인 가구의 경우 월 소득 435,921원)으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외함.
보유기간 및 거주기간의 계산
보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하고, 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.
겸용주택의 경우
겸용주택은 주택부분이 더 크면 전체를 주택으로 보고, 주택의 면적이 주택 외(상가 등)의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
상담사례에서 보면 겸용주택의 조그만 주택이 있는 경우에 주택이 없는 것으로 본다고 잘못 알고 있는 경우가 많다. 주택이 많은 경우에는 이 주택을 상가나 사무실로 바꾸는 것이 절세의 지름길이 될 수도 있다.
일시적인 2주택의 경우
1세대 1주택자 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 비과세를 적용한다. 물론 양도할 때까지 기존의 주택은 1세대1주택 조건을 만족해야 한다.
상속주택의 경우
상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 규정을 적용한다. 즉, 상속주택은 없는 것으로 보고 비과세를 적용하고 상속주택은 과세한다는 것이다.
절세방안
다주택을 소유한 경우에는 먼저 파는 주택은 양도세가 과세되므로 다른 모든 것이 일정하다면 양도세가 적은 주택을 먼저 양도하고 나머지 주택을 나중에 양도하는 것도 절세의 한 방법이다. 보유기간이나 거주기간 조건을 확인하여 약간 모자라는 보유기간이라면 조금 양도시기를 늦추어서라도 비과세를 받도록 한다. 고가주택도 9억원까지는 비과세되므로 양도가액이 9억이 조금 넘는 경우에는 양도세가 얼마 되지 않는다. 또한 1세대 1주택은 모두 나열하기에는 규정이 매우 복잡하므로 반드시 세무전문가와 사전에 상담을 한 후 양도를 하면 절세의 지름길이 될 것이다.
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