머큐리꿈

일정 법칙에 의해 양도하면 절세가능
부동산을 양도하는 경우 기본적인 사항이지만, 일정한 법칙에 의해서 양도를 하게 되면 그렇지 못하는 경우보다 훨씬 많은 세금을 줄일 수 있다. 비록 부동산의 매매가 시기에 따라서 투자수익이 달라지므로 계획했던 것처럼 완전히 적용할 수는 없지만, 기본적인 방향을 가지고 적용을 한다면 양도세 줄이는 것도 가능해진다.

첫째, 부동산을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후에 양도한다.
양도시기 등을 조절할 수 있다면 가능하면 비과세 요건을 갖추어 양도소득세를 면제받도록 한다.

둘째, 부동산을 취득한 후 양도할 때는 최소한 2년은 보유한다.
양도소득세의 기본세율은 양도차액이 많을수록 높은 세율을 적용하는 초과누진세율구조(6%~35%)를 취하고 있는데 해당 부동산을 2년 미만 단기 보유할 경우는 더 높은 세율을 적용한다. 단기보유세율은 1년 미만 보유한 경우 50%의 단일세율을 적용하고 1년 이상 2년 미만 보유시는 40%의 단일세율을 적용하게 된다. 따라서 최소한 2년 이상 보유해야 불이익이 없게 된다.

셋째, 기왕이면 기준시가나 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아야 한다.
양도소득세는 투기거래나 단기양도와 같은 특수한 경우가 아니면 기준시가를 기준으로 계산한다. 기준시가는 매년 상승하는 것이 일반적이므로, 고시일을 전후해 부동산을 양도할 때에는 기준시가가 고시되기 전에 파는 것이 유리하다.

넷째, 부동산을 취득할 때는 공동명의로 취득한다.
단계별로 공동명의시의 세 부담의 차이를 살펴보면 우선 취득시 부담하는 취득세, 등록세의 경우 세율구조상 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없다.

다음으로 보유단계의 세금인 재산세와 종합토지세의 경우 과표가 클수록 세금이 많아지는 누진구조인데 부부끼리 합산해서 과세하지 않기 때문에 공동명의가 유리하다. 양도소득세의 경우도 부부 합산해 과세하지 않고 각자에게 세금부담을 시키기 때문에 매매차익이 1억 6천만원 이상일 때 최대 1천170만원 정도의 세 부담의 차이가 발생하게 되어 공동명의가 유리하다. 상속세의 경우도 상속을 할 때도 상속재산이 줄어드는 효과가 있기 때문에 공동명의가 유리하다.

다섯째, 부동산을 양도할 때는 1년에 한번만 양도한다.
양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지의 양도소득에 대해서 1년을 단위로 세금을 계산하는 소득세이다. 따라서 2005년 1월에 양도하고 2005년 12월에 또 다른 부동산을 양도하는 경우 두 부동산의 양도소득을 합산해 과세하게 된다. 그러나 2005년 1월에 양도하고 2006년 1월에 양도한다면 과세연도가 달라지기 때문에 초과누진세율을 피할 수 있게 되고 각각의 양도차액이 4천만원인 경우를 가정하면 약 500여만원의 차이가 발생하게 된다.

☞ 양도소득세는 양도당시의 상황을 기준으로 하여 비과세, 감면과 같은 요건을 판별한다. 또한 양도의 특성상 얼마동안 보유했냐에 따라서 적용되는 세율, 계산식이 달라질 수도 있다. 양도소득세는 각 개인의 재산 보유상황이나 시기에 따라 다양한 경우가 발생할 수 있으므로 자신에게 유리한 양도시기를 파악해야 한다.

보유기간 계산의 원칙
원칙적으로 주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 의미한다. 또한 취득일은 잔금청산일을 의미하며, 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우나 잔금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일을 취득일로 본다. 따라서, 보유기간은 거주자가 소유한 기간을 의미하므로, 가등기한 기간은 보유기간으로 볼 수 없다.

취득일의 예외
보유기간의 계산은 양도 당시 주택소유자의 취득일부터 계산하는 것이 원칙이지만 다음의 경우에는 그 이전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다.
① 배우자 또는 특수관계자로부터 증여받은 주택을 증여일로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 증여자의 당초 취득일부터 보유기간을 계산한다.
② 이혼시 재산분할로 주택의 소유권이 이전되는 경우에는 양도나 증여로 보지 않기 때문에 전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다. 반면, 이혼위자료로 주택의 소유권이 이전된 경우에는 위자료로 주택을 취득한 날(소유권이전등기일을 말함)부터 보유기간을 계산한다.

세대 단위의 보유기간 계산
보유기간의 계산은 세대 단위로 계산한다. 따라서, 동일세대원간에 주택의 소유권이 이전된 경우에는 전 소유자와 현 소유자의 기간을 통산한다. 부부는 항상 동일세대원이므로 보유기간을 통산하지만 다른 가족은 동일세대원에 한하여 보유기간을 통산하여야 한다.
① 상속받은 주택의 보유기간은 상속개시일(피상속인의 사망일)부터 양도일까지로 한다. 단, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산한다.
② 동일세대원으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산한다. 그러나, 주택을 증여받은 후 이혼한 경우에는 증여받은 날(증여등기접수일)을 취득일로 보아 보유기간을 계산한다.
③ 채무에 대한 담보로 제공된 주택을 경매 또는 공매로 원소유자가 경락을 받은 경우에는 양도로 보지 않기 때문에 원소유자의 취득일부터 보유기간을 계산하면 된다. 그러나, 원소유자의 동일세대원이 경락을 받은 경우에는 보유기간을 통산하지 아니하고 경락대금을 완납한 날부터 보유기간을 계산한다.

재건축주택 등의 보유기간 통산
주택을 멸실하고 재건축한 경우, 증축한 경우, 용도변경한 경우에도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 종전주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.
① 주택을 보유하던 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 건축법에 의하여 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 보유기간을 통산한다. 단, 공사기간은 보유기간에서 제외한다.
② 보유하던 주택을 “도시 및 주거환경 정비법”에 의하여 재개발ㆍ재건축한 경우에는 종전주택의 보유기간과 재개발ㆍ재건축한 신축주택의 보유기간을 통산하되 공사기간도 보유기간 계산시 포함된다.
③ 종전주택을 증축한 경우에는 증축한 면적은 새로운 주택의 취득으로 보아 증축한 날(사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)부터 보유기간을 계산한다.
④ 주택을 주택외의 용도로 사용하다가 다시 주택으로 용도를 변경한 경우에는 주택으로 사용한 기간은 보유기간을 통산하여 계산한다.

1세대 1주택으로서 비과세대상이 되기 위해서는 주택은 물론 주택의 부수토지도 함께 보유기간 요건을 충족하여야 한다. 주택의 보유기간 요건은 충족하였으나 부수토지의 보유기간 요건을 충족하지 못한 경우에는 주택은 비과세 대상이 되지만 부수토지는 비과세를 받을 수 없다. 반면에 주택은 보유기간 요건을 충족하지 못하였으나 부수토지는 보유기간을 충족한 경우에는 주택 및 부수토지 모두 비과세를 받을 수 없다.

부부간 증여 후 5년 이내 양도하면 본래 증여자의 취득당시 가액을 양도인의 취득가액으로 간주
배우자에게 아파트, 건물이나 특정시설물이용권 등을 증여하고 나서, 증여를 받은 배우자가 증여일로부터 5년 이내에 증여 받은 자산을 양도하게 되면 불이익을 당할 수 있다. 즉, 양도차익을 계산 함에 있어 증여 이전의 배우자가 취득한 최초가액을 취득가액으로 정하기 때문에 양도소득세가 예상보다 많이 나올 수 있기 때문이다. 여기서 특정시설물이용권이란 골프클럽회원권, 콘도미니엄회원권 등을 말한다.

화수분씨의 경우에는 증여한 날로부터 5년 후인 2009년 10월 이후에 배우자가 증여 받은 주택을 양도했더라면, 증여 가액인 3억원을 취득원가로 하여 양도소득세를 계산할 수 있었을 것이다. 하지만, 결과적으로는 5년이 경과되지 않은 상태에서 증여 받은 아파트를 양도해 버렸기 때문에 증여 이전에 화수분씨가 취득했던 가액인 1억원을 취득원가로 하여 양도소득세를 계산하도록 한 세법의 규정을 적용 받게 된다. 결국, 양도차익이 3억원으로 계산되어 적지 않은 세금을 납부해야 하는 것이다.

주의! 배우자 이월과세 규정
세법에서는 이처럼 부부 또는 직계존비속간의 증여를 한 후 5년이 경과되지 않은 상태에서 그 자산을 양도하게 되면, 증여를 하기 전의 본래의 취득가액을 기준으로 하여 양도소득세를 계산하도록 하고 있다. 왜냐하면, 부부간의 증여가 6억원까지는 과세되지 않기 때문에 이를 이용하여 양도소득세의 취득원가를 높임으로써 양도소득세를 줄이고자 하는 시도가 얼마든지 있을 수 있기 때문이다.

의사결정 전에 반드시 세무전문가와의 상담이 필요
결과적으로 부부간의 증여 후 일정한 기간이 경과되지 않은 상태에서 해당 자산을 양도하게 되면 예상하지 못한 세금을 납부해야 하는 경우가 발생할 수 있다. 그러므로 가능하면 이러한 경우를 피해야 하겠지만, 어쩔 수 없이 증여 후 곧 양도를 해야 하는 상황이라면 그러한 거래로 인해 발생하는 세금을 정확하게 따져보아야 불이익을 줄일 수 있다는 점을 명심해야 한다.

고가 주택 양도세 계산 방법은 일반 주택과는 사뭇 다르다
실거래가 9억원을 넘는 고가 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세를 계산하는 방법은 일반 주택 양도세 계산 방법과는 다르다. 이렇다 보니 정작 자신이 내야 하는 세금이 얼마인지 혼란스러워 하는 고가 주택 보유자들이 의외로 많다.

고가 주택 양도세 계산 방법의 핵심은, 고가 주택 1주택 자에게 매겨지는 양도세는 9억 원 초과 분에 대해서만 세금이 매겨진다는 점이다. 주의할 점은 매도 가격에서 단지 9억원을 뺀 금액을 기준으로 세금을 계산하는 게 아니라는 사실이다. 집을 10억원에 팔았다고 해서 9억 원을 제외한 1억원이 기준 금액이 되는 게 아니다.

매도가격에서 9억원 뺀 금액에 양도차익 곱하고 매도가로 나눠야
고가 주택 양도세 계산법을 요약해 보자.

'과세 대상 양도차익 = 실제 양도차익 × (양도금액-9억원) / 양도금액'이다.
양도금액에서 9억원을 뺀 뒤 실제 양도차익(매도가격-취득 당시 가격)을 곱하고, 이를 다시 양도금액으로 나눈다. 위의 화수분씨는 1억8000만원에 매입한 주택을 15년간 보유했다가 12억원에 팔았다면 실제 양도차익은 필요 경비(2000만원으로 가정)를 제외한 10억원이다.

하지만 과세 대상 양도차익은 '10억원×(12억원-9억원)/12억원=2.5억원'이다. 이 금액에서 보유기간(15년)에 따른 장기보유 특별공제율(80%)만큼을 제외(2.5억원-2억원)하면 0.5억원이 되고, 기본공제(250만원)까지 빼면 과세표준(세금부과 기준 금액)은 4,750만원이 된다. 따라서 양도세로 653만원을 내면 된다.