머큐리꿈

부가가치세가 과세되는 사업을 할 때는 일반과세자와 간이과세자 중 어느 하나로 사업자등록을 하여야 하는데, 일반과세자와 간이과세자는 세금의 계산방법 및 세금계산서 발행 등에 차이를 두고 있으므로, 자기의 사업에는 어느 유형이 적합한지를 살펴본 후 사업자등록을 하는 것이 좋다.

일반과세자와 간이과세자

일반과세자는 10%의 세율이 적용되는 반면, 물건 등을 구입하면서 받은 매입세금계산서상의 부가가치세액을 전액 공제 받을 수 있고, 세금계산서를 발행할 수 있다.

연간매출액이 4,800만원을 초과할 것으로 예상되거나, 간이과세가 배제 되는 업종 또는 지역에서 사업을 하고자 하는 경우에는 일반과세자로 등록하여야 한다.

간이과세자는 1.5~4%의 낮은 세율이 적용되지만, 매입세액의 15~40%만 공제 받을 수 있으며, 세금계산서를 발행할 수도 없다.

주로 소비자를 상대하는 업종으로서 연간매출액이 4,800만원에 미달할 것으로 예상되는 소규모사업자의 경우에는 간이과세자로 등록하는 것이 유리하다.


과세 유형 전환

일반과세자 또는 간이과세자로 등록했다고 하여 그 유형이 변하지 않고 계속 적용되는 것은 아니며, 사업자등록을 한 해의 부가가치세 신고실적을 1년으로 환산한 금액을 기준으로 과세유형을 다시 판정한다.

즉, 간이과세자로 등록했다 하더라도 1년으로 환산한 공급대가(매출액)가 4,800만원 이상이면 등록일이 속하는 과세기간의 다음다음 과세기간부터 일반과세자로 전환되며, 4,800만원 미만이면 계속하여 간이과세자로 남게 된다.


간이과세 포기

처음에 일반과세자로 등록한 경우에도 1년으로 환산한 수입금액이 4,800만원에 미달하면 간이과세자로 변경되는데, 이 때'간이과세포기 신고'를 하면 계속하여 일반과세자로 남아 있을 수 있다.

특히 초기 개업비용이 많이 들어 일반과세자로 등록하고 부가가치세를 환급 받은 경우에는 간이과세자로 변경되면 환급 받은 세액 중 일부를 추가로 납부해야 하므로, 이를 감안하여 간이과세포기 신고를 하고 일반과세자로 남아 있을 것인지 아니면 세금을 추가로 납부하더라도 간이과세 적용을 받을 것인지를 판단해야 한다.

그러나, 간이과세자가 수입금액이 4,800만원 이상이 되어 일반과세자로 변경된 경우에는 계속하여 간이과세자로 남아 있을 수가 없다.

시사점


당초에 간이과세자로 등록하였으나 거래상대방이 세금계산서를 요구하거나 기타 사정에 의하여 일반과세자로 변경하고자 하는 경우에는 변경하고자 하는 달의 전달 말일까지「간이과세포기신고서」를 제출하면 된다. 그러나 간이과세를 포기하면 3년간은 다시 간이과세를 적용 받을 수 없으므로 충분히 검토해 본 후 결정하는 것이 좋다.

향후에 이런 내용에 대해서 생각을 하고 사업을 시작해야 하는군요.

과거 청약상품보다 한층 업그레이드 되어 이른바 “만능 주택청약저축”이라 불리는 새로운 주택청약종합저축상품은 공공주택과 민간주택에 두 가지 모두에 청약할 수 있고, 최근의 저금리기조하에서 4.5%의 고금리가 제공되며, 주택규모의 선택도 최초 청약시점에 할 수 있는데다가, 소득공제 등의 세제혜택 외에도 가입자격에 제한이 없어 최근 큰 인기를 끌고 있다. 이와 관련하여 주택청약종합저축의 세제관련 부분에 대해 알아보기로 하자.

소득공제 혜택
국토해양부는 기존 청약저축과 마찬가지로 근로소득자들 가운데 무주택세대주가 가입한 경우에는 소득공제를 받을 수 있도록 기획재정부와 공제대상을 협의중 이었는데, 결국 5월15일 기획재정부와 국토 해양부는 협의를 거쳐 주택청약종합저축 가입자 중에서 현재 소득공제혜택을 주고 있는 ‘청약저축’과 동일한 요건을 구비한 사람에 대해서는 청약저축과 동일한 수준의 소득공제혜택을 주기로 하겠다고 밝혔다.
1) 소득공제 대상
일단 근로자여야 하며, 무주택세대주이어야 한다. 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 청약하려는 경우에만 해당되며, 국민주택 규모 초과 주택에 당첨된 경우에는 기존의 공제로 인한 감면세액을 추징 당하게 된다.
2) 소득공제 금액 및 한도
소득공제는 연간 불입금액의 40%를 공제하며, 한도는 48만원이라고 발표했다. 왜 48만원이 한도일까? 청약저축의 경우 최고 월10만원씩 불입가능하며 1년이면 120만원을 불입할 수 있으므로 120만원의 40%인 48만원이 한도인 것이다. 정부는 금년도 불입액부터 소득공제 혜택을 부여하도록 관련 세제개편안을 추진할 계획이다.
3) 소득공제 방법
소득공제를 받으려면 가입 신청시 은행에 무주택 세대주임을 확인하는 서류(주민등록표등본, 무주택 확인서 등)를 제출하고, 해당 통장에 ‘소득공제 대상’임을 확인받아야 한다.
가입 신청시 소득공제를 신청하지 않은 경우에는 올해 12월31일까지 관련서류를 해당 은행에 제출해야 소득공제를 받을 수 있게 된다.

현행 주택자금 공제 (특별공제 중 하나. ‘특별공제’란 근로소득이 있는자는 보험료, 의료비, 교육비, 주택자금공제, 기부금공제의 항목별공제와 표준공제(연100만원) 중 선택가능한 것을 말함)

주택 자금 공제	주택마련저축공제(장기주택마련저축, 청약저축) → 당해연도불입액×40%	300만원 한도	총한도  1,000만원 (*1,500만원)
	주택임차차입금 원리금상환액공제  1,000만원 → 당해연도 원리금상환액×40%
	장기주택저당차입금 이자상환액공제 → 당해연도 이자상환액 100% {1,000만원 (*1,500만원)한도}

* 장기주택저당차입금의 상환기간이 30년 이상인 경우에는 연 1,500 만원.

자녀에게 증여시 세제혜택
과거 어린이 펀드의 등의 경우에도 그랬지만, 펀드판매사들은 이번 ‘주택청약종합저축’의 경우에도 증여세 공제헤택을 받을 수 있음을 장점으로 부각시키고 있다. 현행 세법상 만19세까지 10년 단위로 1,500만원, 20세 이후 3,000만원의 증여세 공제혜택이 있는데. 이는 물론 ‘어린이펀드’,‘주택청약종합저축’에만 특별히 적용되는 것은 아니다. 다른 일반펀드나 금융상품에도 위 공제액만큼 증여한다면 증여세 공제혜택을 받을 수 있는 것이다.

즉, 증여재산공제 혜택 외에 주택청약저축상품에 대한 특별한 공제혜택이 부여되는 것이 아니라는 것이다. 예를들어, 부모가 미성년자인 자녀에게 주택청약저축용으로 1천500만원을 자녀에게 증여한 경우 이때는 증여재산가액이 1천500만원에서 미성년자에 대한 증여공제가 되어 증여세과표가 ‘0’이 되므로 증여세부담을 지지 않지만, 몇 개월후 자녀에게 현금 1천500만원을 추가로 증여할 경우에는 추가된 1천500만원에 대해서는 증여세가 과세된다.

주택청약종합저축 증여세 공제 혜택 받으려면 증여신고를 하자
그럼 당초 1500만원을 증여하고 ,이 금액이 향후 8년 후 수익을 통해 8천만원이 된 경우 증여세 기준이 되는 시점이 당초 가입시점인지, 향후 이 저축해지를 통한 이익창출시점인지가 의문을 가지는 사람이 많다. 즉 당초에 증여공제 기준이하이므로 신고를 하지 않았는데, 향후 이 금액을 인출하여 사용할 시점에 증여공제금액 이상으로 늘어난 경우 증여세는 어떤 시점을 기준으로 과세될 것인가?

현재 국세청의 해석은 부모가 금융상품(저축상품이나 펀드)에 가입할 때 자녀명의의 계좌를 개설하여 현금을 입금한 사실 자체만으로는 자녀에게 증여한 것으로 보지 않으며, 입금시점에서 자녀가 증여받은 사실이 확인되지 않은 때는 금전을 자녀가 인출하여 사용하는 날에 증여받은 것으로 본다. 따라서 증여세 신고하지 않을 경우 8년 후 8천만원을 이용해서 부동산을 취득하려고 한다면 인출하여 사용한날에 증여한 것으로 보게되어 8천만원 대해 성인이 된 자녀 3,000만원을 공제하더라도 5,000만원에 대해 증여세를 부담하게 되는 것이다.

그러므로 사전에 금융상품에 가입할 때마다 증여신고를 하는 것이 좋다. 한꺼번에 불입할 경우에는 1,500백만원을 불입할 시점에 한 번만 신고하면 되겠지만, 적립식투자의 경우 매달 10만원이나 20만원 정도의 소액을 불입할때마다 매번 신고해야 한다는 것은 매우 번거로운 일인 것이므로, 공제금액미만 금액의 경우라면 일정기간(1년)을 정해 신고를 하거나, 일반 보통예금이나 MMF통장을 만들어 1,500만원을 한번에 넣어주고 증여신고를 한 후 자동이체 등을 통해 적립하게 된다면 향후 수익이 커져서 위 사례와 같이 증여세부담을 질 수 있는 상황을 피할 수 있고, 매번 신고하는 불편도 덜 수 있을 것이다.


저도 금번에 아이들에게 통장을 하나씩 만들어 줬는데요, 증여에 관한것을 전혀 생각해보지 못했네요.
생각을 해봐야겠네요. 1500만, 을 넘을지 않넘을지... 아내와 상의를 해봐야겠습니다.

놀랐습니다.
청첩장 한장에 10만원의 경비로 인정이 된다는군요. 그저 청첩장인데... 하...
별의별 인정이 다 있군요.

왜 근로소득자는 인정을 안해줄까요? 똑같이 돈이 나가는데??... 흠..

아무튼 자영업자는 청첩장당 10만원의 경비로 인정을 해준다고 합니다.
많이 모으면 되겠네요. 몇장까지 인정을 해주는지는 모르겠습니다.

아무튼. 종합소득세 신고 팁 이라고 하는군요...

선분양 방식의 주택시장에서 건설회사는 큰 자본을 들이지 않고 주택을 공급 할 수 있고  분양자는 초기 자금의 큰 부담 없이 주택을 구입하여 주택가격 상승 시 이익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다. 그러나, 건설회사의 모델하우스만을 믿고 주택을 분양 받을 경우 모델하우스와 실제의 완공물이 많이 달라 입주자들과 건설회사의 마찰이 종종 일어나곤 합니다. 수분양자 입장에서는 철썩 같이 믿고있던 건설회사에 거의 전 재산 이다시피 한 분양대금을 선납하고서 느끼는 배신감은 이루 말할 수 없을 것입니다. 그렇다면 분양 받은 아파트가 당초 기대만큼 만족스럽기 위해서 아파트를 선택할 때 어떤 점을 주의 깊게 봐야 할까요? 앞으로 소개할 몇 가지 팁을 기억한다면 선택에 많은 도움이 될 것입니다.

건설사 메이커의 인지도와 좋은 주택의 질은 관계 없다.
많은 사람들이 오해하는 것 중 하나가 높은 시공순위의 건설사가 시공한 아파트가 잘 지을 것이라는 것인데, 반드시 그렇지는 않습니다. 높은 시공순위의 건설회사는 더 많은 홍보비용을 들이고 이러한 비용은 건설원가에 포함되기 때문에 건설원가가 높아지게 됩니다. 물론 메이커의 가치가 높아져 집값이 높아진다면 좋겠지만, 주택의 질은 다소 떨어질 수 밖에 없을 것입니다. 다만 별도의 기술력이 필요한 초고층 주상복합과 같은 경우는 기술력의 차이로 인해 대형건설사의 원가경쟁력이 더 좋을 것입니다.

별도의 시행사가 없이 건설회사가 시행/시공하는 단지가 더 잘 지어진 집이다.
대부분의 공동주택 개발은 시행사가 토지를 매입하고 건설회사가 시공을 하는 구조로 이루어져 있는데, 개발에 따른 이익을 시행사가 가져가고, 건설회사의 시공비는 정해져 있기 때문에 건설회사의 원가 절감 노력은 특별합니다. 원가가 얼마나 절약되느냐에 따라 시공사의 이익이 바로 나타나기 때문에 작게는 회사 담당 부서에서부터, 크게는 경영진까지 수시로 사업장에 대한 원가를 파악하기 때문에 주택에 들어가는 비용이 절감될 수 밖에 없습니다.

택지지구에서 잘 지어진 아파트가 많다.
일반적으로 택지지구는 여러 건설사들이 거의 동시에 착공하고 완공되기 때문에 잘 지어진 주택(단지)의 여부가 금방 판가름 납니다. 건설사 직원들이 알게 모르게 옆 단지의 자재나 조경도 확인하고, 입주자들 또한 분양 받은 단지가 타 건설사보다 못하다고 판단되면 민원을 제기하기 때문에 건설사 입장에서는 아무래도 완성도에 신경 쓸 수 밖에 없습니다.

재건축/재개발아파트는 질적인 측면에서는 기대하지 말 것.
재건축/재개발 아파트의 시행사는 조합입니다. 조합에서는 시공사를 선정할 때 가장 크게 보는 부분이 도급공사비이기 때문에 건설회사가 경쟁적으로 도급공사비를 낮추어 입찰에 들어오게 되고, 그렇게 되면 상기에서 언급한 원가 절감을 위한 피나는(?) 노력 덕택에 자재나 조경수준은 일반적으로 떨어질 수 밖에 없습니다.

최고 7층, 12층 아파트도 기대 이하일 경우가 많다.
도시계획 관련 법에서는 서울에서 주택건설이 가능한 용도의 부지(2종 일반주거지역)에 대한 층 수를 7층, 12층을 최저한도로 두고 있습니다. 주택단지의 최고 층수가 7층 또는 12층이라는 말은 주택을 짓기 위해 층수를 제한 받고 있다는 말이 되는데 이는 사업에 따르는 이익이 별로 없다는 것을 반증합니다. 이익이 박해지면, 원가를 과하게 절감하게 되어 자재에 들어갈 비용을 줄이게 될 수 밖에 없습니다.

초기 분양율 30% 이하인 아파트 또는 분양 이후 공사가 더딘 아파트도 주의.
초기 분양율이 낮거나 분양 이후 공사가 더딘 아파트의 경우 분양이 덜 되어 개발 시에 대출 받은 PF자금을 갚는데 여력이 없어 이자원가가 늘어나게 됩니다. 그렇게 되면 공사비 지급도 늦어질 수 밖에 없고, 초기에 지지부진 하던 공사를 나중에 몰아서 하게 되면, 부실공사 확률이 높아질 수 밖에 없습니다.

매년 각종 매체에서는 대통령상, 국무총리 상 등의 타이틀을 걸고 살기 좋은 아파트 시상식을 하는데, 내가 산 아파트도 저러한 아파트로 지어지겠지 하는 막연한 기대감을 갖기보다 분양 받기 전 상기와 같은 사항을 꼼꼼히 체크 해보시고 선택하신다면 많은 도움이 되실 것이라고 생각합니다.

출처 : 모네타 www.moneta.co.kr

아. 저도 생각지 못했던 내용들도 있군요. 다음에 집을 고를시에는 고려해봐야겠네요.

이제는 저마다 노후대책이 큰 고민거리이다. 그러나 이런 필요성에도 불구하고 정작 돈을 불릴 수 있는 방법은 별로 없다. 안전한 은행의 예금금리는 물가 상승률을 고려하면 이제 제로 퍼센트인 반면 자녀들의 교육비나, 향후 자녀의 결혼 자금뿐만 아니라 자신들의 노후를 대비를 위해서라도적당히 돈을 불려놔야 하는 부담은 커져 가는데 마땅히 그럴 대상이 없는 것이다. 그런데 시대를 초월하여 구전되는 목돈 마련 재테크 수단이 하나 있다. 바로 그것이 부동산이다. 그렇다면 시대를 초월하는 부동산 재테크의 기본원칙은 무엇일까?

첫째, 자기가 아는 지역에 투자하라
대다수의 부동산 재테크 서적이 제시하는 노하우 중의 하나가 바로 "발품"을 파는 정보수집이다. 부동산은 특성상 현지방문을 통한 대상상품의 파악이 반드시 필요하다. 신규 분양 아파트도 모델하우스는 물론 인근 공사 현장을 직접 방문하는 일이 반드시 필요하며 경우에 따라서는 인근지역의 교통상황, 교육여건을 살펴보고, 주변 공인중개사 사무실을 직접 방문해 보아야 한다. 그렇기 때문에 부동산 투자에는 자금뿐만 아니라 시간투자와 정보가 필요하다.

두 번째, 거주목적의 투자부터 시작하라
현재 자신은 전세를 살면서 투자나 재테크를 목적으로 새로 주택을 구입하려는 사람들이 많다. 이들 대부분은 매입하려는 주택은 전세를 끼고 구입하기 때문에 큰 추가 부담이 없다고 생각한다. 그러나 이러한 투자구조는 투자한 주택가격(전세가격 포함)은 상대적으로 상승폭이 크고 대신 현재 자기가 전세로 살고 있는 주택 가격 상승폭이 적을 경우에만 적합한 방법이다. 만일 이와 반대의 경우라면 이 투자는 점점 원금을 상실하는 잘못된 투자가 되고 만다. 그렇기 때문에 부동산 투자를 시작하는 초보자는 우선 자신이 직접 거주할 수 있는 "거주 투자"를 시도해야 한다.

세 번째, 새 주택을 사라
아직 주택경기는 본격적인 조정기에 접어들지는 않았지만 이제 재건축 아파트는 투자대상으로서 더 이상 매력이 없다. 더욱이 향후 재건축 추진이 점점 더 어려워짐을 감안할 때 노후 주택은 상대적으로 유지보수 비용이 날로 늘어날 수밖에 없다. 대신 분양가 자율화 이후에 공급되고 있는 새 아파트는 새로워진 평면, 각종 빌트인 및 단지 내 시설들로 이전에 공급되었던 아파트와는 비교가 안된다. 재건축 대상 아파트들이 향후 재건축 사업에 대한 기대감으로 가격에 거품이 있는 것이 비해 새 아파트들은 상대적으로 가격의 거품 정도도 약하다.

네 번째, 지역내 가장 목 좋은 지역의 아파트를 구입하라
앞으로는 지역별 상품별 주택가격의 차별화 현상이 더욱 심화될 것이다. 그러므로 주거환경이나 지리적인 여건(교통 환경)등은 향후 주택가격에 더욱 더 큰 영향을 미치게 될 것이다.

다섯번째, 투자마인드를 변화시켜라
저성장, 저금리 하에서 부동산만 계속 상승하는 현상은 더 이상 유지되기 어렵다. 그렇다고 부동산의 투자매력이 사라지는 것은 아니다. 다만 단기 "고수익"에서 "장기 안정적 수익"으로 바꾸는 것이 필요한 것이다. 세월이 흘러도 변하지 않는 원칙은 그렇게 단순하고 상식적인 것에서 출발한다. 다만 너무나 쉽고 간단한 것은 실전에서 쉽게 간과될 뿐이다.

부동산! 어려우면서도 좀더 깊게 생각하고 좀 더 젊었을때 투자를 해두면 좋을것 같습니다. 다만, 그에 따르는 여파
도 생각을 해야겠네요. 경기도로 갈경우에는 교통에 대한 것도 생각을 해두어야 할듯합니다.
서울에 사신다면.. 당신은 부자!! 서울도 찾아보면 좋은곳이 있을듯하지만, 그런곳은 사실 투자가치가 좀 떨어지는
곳일 가능성이 많습니다. 이미 서울은 오를만한곳은 모두 올랐다고 봐도 될듯합니다.
그래도 한번더 둘러볼만한 여지는 있죠!!

여러분도 노후대책에 대해서 고민하시고, 좋은 정보있음 알려주세요...

1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년의 기본 원칙
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.
일반적인 경우(원칙)는 취득일부터 양도일까지로 하며, 취득일 및 양도일의 판정은 당해 주택의 대금을 청산한 날(원칙)이다. 또한 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일이고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이다.

1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은?
1) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우에는 가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.
2) 동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우에는 세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정한다.
3) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.
4) 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우에는 아내의 보유기간만 가지고 판단한다.
5) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간은 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산한다.
6) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우에는 증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.
7) 주택을 상속받은 경우에는 피상속인의 사망일부터 계산한다.
8) 동일세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우에는 경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다.
9) 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우(도시및주거환경정비법에 의한 재건축은 제외)에는 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산(재건축 공사기간은 포함하지 아니함)한다. - 주택면적이 증가한 경우 : 보유기간 계산과는 무관하다.
- 부수토지 면적이 증가한 경우 : 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.
10) 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발ㆍ재건축으로 완공된 경우에는 종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산한다.(재개발·재건축 공사기간을 포함함) 11) 재개발·재건축사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우
- 보유기간의 제한을 받지 아니하나, 아래 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
-· 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
- 재개발·재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도
- 완공후 1년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주 (취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)

한 연도에 금융소득이 집중되면 매년 이자를 받는 경우보다 불리
예금•적금 등의 이자는 실제로 이자를 받는 때에 수입으로 계상한다. 예를 들어 3년만기 정기예금에 가입하고 이자도 만기에 받는 것이라면, 첫째년도와 둘째 년도는 이자소득이 없고 3년째에 한꺼번에 이자소득이 발생한 것으로 본다. 반면, 금융소득 종합과세는 매년 1월1일부터 12월31일까지의 개인별 금융소득 (이자소득•배당소득)을 합산하여 4천만원 초과여부를 따진다. 그러므로 어느 한 연도에 금융소득이 집중되면 매년 균등하게 이자를 받는 경우보다 세금면에서는 불리하게 된다.

화수분씨의 2009년도 부동산임대소득이 5천만원이고, 연간 이자소득이 3천만원이며, 부인과 미성년자인 자녀가 2명이 있다고 가정할 경우, 세금부담을 비교해 보면 다음과 같다.

이자를 매년 받는 경우
◎ 종합소득 = (50,000,000-6,600,000)×16%-1,200,000=5,744,000원
◎ 원천징수세액 : 4,200,000원(30,000,000×14%)
◎ 3년치 합계액 : 12,600,000원
◎ 총부담 세액 : 18,344,000원

3년치 이자를 일시에 받는 경우
◎ 종합소득세 = (50,000,000+50,000,000-6,600,000)×35%-14,140,000=18,550,000원
◎ 원천징수세액 : 5,600,000원(40,000,000×14%)
◎ 총부담 세액 : 24,150,000원

이 사례의 경우는 만기에 이자를 한꺼번에 받으면 매년 이자를 나누어 받는 경우보다 약 581만원 정도 세금을 많이 부담하게 된다.

시사점
만기에 지급 받는 이자가 4,000만원을 초과하고 다른 종합소득이 있는 경우에는 매년 이자를 나누어 받는 것도 절세의 한 방법이다. 한편, 금융소득종합과세 기준금액 인 4,000만원 초과여부를 판정할 때에는 ‘부부합산’이 아니라 ‘개인별’로 판단한다. 이는 2002년 8월29일, 기혼자와 미혼자의 세무상 불평등 해소를 이유로 부부의 금융자산을 합산과세 하는 법률에 대해 위헌으로 판결한 헌법재판소의 결정 때문이다.

Tax planning은 세테크의 기본이며 최적의 방법
세법은 일시적인 1세대 2주택자로서 새로운 주택을 취득하고 1년 내에 예전 주택을 팔면 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세한다. 만약 화수분씨가 세무대리인을 찾아가지 않고, 1년 1일 이후 예전 주택을 팔았다고 가정해보자. 세법을 모르는 화수분씨는 단 하루 차이로 내지 않아도 될 세금을 내야하는 상황이 되었을 것이다.

이러한 예는 여러가지 상황에서 볼 수 있다. 사업을 시작할 때 사업자등록을 제때 하지 못하여 환급받을 수 있는 부가가치세를 환급받지 못한다거나, 미리 증빙서류를 챙겨놓지 않아 가산세가 부과되는 경우는 주위에서 아주 흔하게 볼 수 있는 경우이다.

세금은 사건이 벌어지고 난 후에는 무마하기가 굉장히 어렵다. 특히 양도소득세와 관련해서는 더욱 그렇다고 말할 수 있는데 이미 부동산을 팔아버리고 난 후에는 방법이 없기 때문이다. 이는 굳이 양도소득세뿐만 아니라 다른 모든 세목도 동일하며, 세금은 사전에 여러가지 상황을 예측하여 그 중 가장 세부담이 작은 방법을 선택하는 것이 절세의 방법이다.

세금을 예측하기 위해서는 사전에 세무대리인과 받드시 상의하자
세금에 미리 대비하는 것은 좋지만 세무대리인이 아닌 일반인이 전반적인 세법을 이해하여 대처하는 것은 사실 어려운 일이다. 때문에 가장 손쉽고 안전한 방법은 세무대리인를 이용하는 것이라 할 수 있다. 세법은 큰 원칙은 있지만 다양한 특례와 예외조항으로 매우 복잡하다.

예를 들어 만일 화수분씨에게 다른 주택이 한 채가 더 있었다면, 그 때에는 애초에 새로운 주택을 매입하기 전에 예전 주택을 먼저 양도해야 세금을 줄일 수 있다.
이렇게 각 상황별로 어떤 경우가 가장 유리한지 먼저 따져보고 행동에 옮겨야지 먼저 행동하고 사후에 세금을 줄이려는 것은 헛된 노력일 뿐이다.

세금은 특정 과세요건을 충족했을 때 과세된다. 결국 과세요건이 충족되기 전에 미리미리 절세를 준비해야 한다. 즉, 미리 세금지식과 정보를 알아두고, 각종 자료와 증빙서류를 챙겨두며, 세무대리인과 상담하여 유리한 방향으로 행동을 옮기는 것이다.

세금은 사후에는 줄이기가 무척 힘들지만, 사전에 미리 준비하고 대비한다면 세법이 정하는 테두리 내에서 상당한 금액을 줄일 수 있는 경우가 많이 있다.
나중에 허둥대지 말고 미리미리 세무대리인과 상담하여 Tax planning을 하는것은 세테크의 기본이다. 

내가 비록 세무대리인은 아니지만, 향후 집을 양도시에 세금관련사항을 확인해보고 필요시 세무대리인과 상의를
해야겠다. 하지만, 금액도 작고, 2주택도 아니며, 아무래도 나한테 적용되지 않을수도 있다.
세무대리인과 상의할 그날을 위하여, 준비하자!!!

김포 한강신도시=김포 한강신도시에 속하며 경기 김포시 장기동 및 양촌면 일대 1127만7000㎡로 김포IC와 가까이 위치한다. 수변도시로 개발돼 친환경 신도시를 표방하며 조류 생태공원도 들어서게 된다. 또한 김포공항역과 연결되는 경전철(2012년)과 김포고속화도로(2010년)가 개통될 예정으로 서울 접근성이 더욱 좋아진다.

김포 한강신도시에서는 올해 14개 단지 총 1만2999가구가 일반에 공급될 계획이다. 우미건설은 6월쯤 Ac-02블록에 총 1058가구(131,156㎡)를 분양한다. 경전철이 단지와 인접한 역세권으로 중심상업시설도 가깝다. 같은 달 신명종합건설은 Aa-08블록에 총 1090가구(80㎡)를 공급한다. 시공은 KCC가 맡으며, 경전철이 가깝고 기 입주된 장기지구가 인접해 편의시설 이용이 편리하다. 이어 한양은 Ab-09블록에 8월쯤 1510가구(108㎡) 대단지 분양을 앞두고 있다.

남양주 별내지구=수도권 동북부에 위치하며 서울외곽순환도로 별내나들목(IC) 인근에 509만2000㎡ 규모로 조성된다. 총 2만4000여가구가 건설되며 불암산이 택지지구 주변을 둘러싸고 있어 주거환경이 쾌적한 편이다. 경춘선 복선전철 별내역(2011년 개통)이 지구 내에 들어서고 향후 지하철 8호선 연장선(2016년)도 연장될 계획이다.

연내 6개 단지 총 3567가구가 일반 분양된다. 쌍용건설 8월쯤 A12-2블록에 652가구(128~172㎡)를 분양할 예정이다. 별내역(2011년 개통)이 인접하고 서울외곽순환도로도 가까워 교통이 편리하다. 다음 달 9월에는 대원이 A6-1블록에 491가구를 공급한다. 별내지구 북부권에 속하며 좌측으로 공원과 하천이 지나고 초ㆍ중ㆍ고교가 근거리에 들어선다.

광교신도시=행정구역으로 경기 수원(매탄동, 이의동, 원천동)과 용인(상현동, 영덕동)에 걸쳐 있으며 총 면적 1130만1699㎡시 규모로 2011년 말까지 3만여 가구가 들어설 예정이다. 광교테크노밸리와 복합 행정ㆍ법조타운이 함께 조성되고 생태호수공원과 광교산이 어우러져 녹지율이 높다. 영동, 경부고속도로 등 진입이 수월하고 서울-용인간 고속도로(2009년 7월 )와 신분당선 연장선(2014년)이 개통을 앞두고 있어 서울 접근이 편리해 진다.

2009년에는 5곳 2444가구가 분양될 예정이다. 동광종합토건은 5월 중 A8블록에서 총 668가구를 일반 분양한다. 149㎡ 단일형으로 동수원IC, 상현IC와 가깝고 단지 인근에 초등학교와 중학교가 들어선다. 삼성물산은 하반기쯤 A9블록에 630가구(128~164㎡)를 공급한다. 중심상업지구와 업무복합지역 인근에 위치하며 신분당선 연장선(2014년 개통)이 단지 남측으로 지난다.

청라지구=인천 서구 경서동, 원창동, 연희동 일대에 조성 중이며 총 면적 1775만㎡ 규모로 2015년까지 3만1000여 가구가 공급될 계획이다. 청라지구는 금융비즈니스와 레저가 결합한 복합도시로 조성된다. 경인고속도로 직선화(2013년 예정)로 서울 접근성이 높아지고, 제2외곽순환도로 북청라IC(2010년)와 인천공항철도 청라역(2010년)이 개통 예정으로 주변 지역으로의 진출입이 원활해진다.

연내 12곳 총 6138가구가 공급될 예정이며, 6월에는 총 5개 단지가 동시 분양을 준비 중이다. SK건설은 A31블록에 879가구(127~272㎡)를 공급한다. 단지 동측으로 호수공원과 운하, 남측으로 블록형 주택단지와 수로 및 첨단화훼단지 등이 들어서 조망권이 확보된다. 반도건설은 A33블록에 174가구(126~155㎡)를 분양한다. 사업지 바로 앞에 외국인 학교가 인접하며 단지 뒤로는 초ㆍ중ㆍ고교가 들어설 예정으로 교육여건이 우수하다.

동양메이저건설은 A26, A39블록에서 각각 256가구, 564가구 분양을 준비 중이다. A26블록은 중앙호수공원, 캐널웨이와 인접하고 청라IC가 가까워 서울 접근성이 양호하다. A39블록은 단지 위쪽으로 국제업무타운이 위치하고 국제학교 및 초ㆍ중ㆍ고교가 인접해 교육여건도 탁월하다. 한양은 A38블록에 566가구를 공급한다. 공급면적은 129~173㎡까지 대형 위주로 구성된다.

송도지구=송도 앞 바다를 메워 조성하는 송도국제도시는 총면적 5340만㎡의 방대한 규모를 자랑한다. 2공구에서 지난 2005년 첫 입주가 이루어졌으며 오는 2020년까지 총 9만3600여 가구가 공급될 계획이다. 지식정보산업 및 첨단 바이오 산업의 혁신클러스터 단지로 조성될 계획으로 인천남부지역과 서울외곽순환도로를 연결하는 제3경인고속도로(2010년) 및 제2외곽순환도로(2013년) 건설이 추진되고 있다.

연내에는 4개 블록에서 1892가구가 분양을 앞두고 있다. 포스코건설은 7월쯤 D7-1/D8블록에 총 1014가구(114~174㎡)를 공급한다. 사업지는 송도지구 1공구 북쪽에 위치해 인천지역 접근성이 높은 편이며 국제학교 및 초ㆍ중ㆍ고교가 가까이 들어선다. 이어 9월에는 SK건설이 M1블록에 총 286가구(116㎡)의 주상복합 아파트를 분양할 예정이다.

영종지구=영종지구는 총 면적이 138.3㎢로 인천경제자유구역 3곳 중 가장 넓다. 레저, 비즈니스, 거주, 문화시설 등을 포함한 복합도시로 개발되며 인천아시안게임이 개최되는 2014년 완공될 예정이다. 영종물류복합단지를 포함한 19.12 ㎢의 영종하늘도시는 올해부터 공동주택 4만5,000가구가 지어지는 등 본격적인 도시 건설에 들어간다. 국제적인 관광, 레저단지를 지향하는 용유ㆍ무의 관광레저단지 개발도 다시 추진하고 있으며 2011년까지 자율형 사립고가 설립된다.

올해 9곳 1만660가구가 공급될 계획이다. A32블록에 신명종합건설은 7월쯤 1002가구를 분양한다. 공급면적은 79㎡ 단일형으로 중심상업지역이 사업지 인근에 위치한다. 9월에는 현대건설이 A45블록에 1630가구(112㎡) 분양을 준비 중이다. 제2공항철도가 사업지 인근으로 지나고 남측에서는 특별계획구역이 예정돼 있다.

아. 분양받고 시퍼라...

지난해 12월 세법개정으로 인해 2만여명의 납세자들이 1600억원의 양도소득세를 환급받을 수 있게 되었다. 국세청은 3월 9일자로 2008년 12월 개정된 세법 중 2008년 1월1일부터 소급적용하게 되는 부분에 있어 자동으로 양도세 환급금 조기환급하기로 발표하였다. 이미 신고·납부한 양도세를 환급받을려면 경정청구나 5월 확정신고를 통해야 가능했지만 납세자의 납세협력비용을 줄여주고자 별도의 신고없이 4월말까지 환급해 준다. 그럼 어떤 경우 환급이 되는 걸까?

8년 자경농지 양도소득세 감면한도 확대
8년 이상 재촌자경 농지의 양도에 대해서는 양도소득세가 100% 감면된다. 종전에는 5년간 총1억원 한도 내에서 적용되었지만 개정으로 1년에 최대 2억이고 5년간 받을 수 있는 총 감면한도가 3억으로 확대되었다. 

비사업용 토지 수용분 중과제외 요건 완화
공익목적으로 수용되는 토지로서 토지취득일이(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날)이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지는 사업용 토지로 양도소득세 중과를 배제하도록 하였다. 이는 10년에서 5년으로 완화되었는데 2008년에 비사업용 토지로 판단하여 중과세율 60%로 신고납부한 경우 기본세율(9%~36%)과의 차이를 환급받게 된다. 덧붙여 비사업용 토지로 판단시 장기보유특별공제 적용 또한 배제 되었는데 개정으로 인해 사업용 토지로 판단되면 장기보유특별공제(10%~30%)도 적용가능하게 된다.

8년 자경농지 수용시 감면소득 계산방식 보완 등에 따른 환급
공익사업 목적으로 수용되는 경우로서 환지처분 전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 다음의 산식에 의해 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

양도소득금액*(주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날의 기준시가-취득당시의 기준시가)/(보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가 - 취득당시의 기준시가) → 종전 규정 양도당시의 기준시가

기타 사유로 인한 환급
소급적용과 상관없이 이미 납부한 토지초과이득세를 양도세 신고시 필요경비로 공제받지 않은 자와 토지수용시 양도소득세 감면(2008년 적용률 10%~20%)을 받지 않은 자 등 1만1,500명도 70억원을 환급받게 된다.

환급시기 및 수령방법
국세청은 환급대상 및 세액을 직접 확인작업 후 4월말까지 개별 통지하게 된다.
① 세무서에 계좌개설 신고가 되어 있는 경우 : 납세자의 계좌에 직접 이체
② 세무서에 계좌개설 신고가 되어 있지 않은 경우 :주소지로 국세환급금 통지서가 직접 발송 → 통지서를 가지고 우체국에서 현금으로 교환

출처 : 모닝플러스