머큐리꿈

지난 3월 은행 예금금리가 연 2%대로 떨어진 반면 가계빚의 대부분을 차지하는 은행 주택담보대출 금리는 오히려 올랐다. 은행의 전체 대출금리도 0.07%포인트 내리는 데 그쳐 기업과 가계의 이자 부담은 거의 줄어들지 않은 것으로 나타났다.

한국은행은 지난달 은행들의 신규 예금액 기준 평균금리가 연 2.97%로 전달보다 0.26%포인트 하락했다고 26일 발표했다. 3월 소비자물가 상승률이 3.9%였던 점을 감안하면 은행예금의 실질금리는 -1%로 떨어졌다.

정기예금과 같은 순수 저축성 예금금리는 연 3.25%에서 연 2.91%로 한 달 새 0.34%포인트 하락했고 양도성예금증서(CD)를 비롯한 시장형 금융상품 금리도 같은 기간 연 3.21%에서 연 3.08%로 0.13%포인트 내렸다. 한국은행은 만기 6개월 미만의 단기 예금 비중이 커진 데다 은행들이 거액 법인 예금에 대한 우대금리를 축소하면서 예금금리가 낮아졌다고 설명했다.

이에 비해 평균 대출금리는 연 5.5%로 한 달 새 0.07%포인트 떨어지는 데 그쳤다. 가계대출 금리는 연 5.73%에서 5.62%로,기업대출 금리는 연 5.56%에서 5.48%로 각각 0.11%포인트와 0.08%포인트 하락했다.

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신규 취급액을 기준으로 한 평균 대출금리와 평균 예금금리 차이는 2.53%포인트로 전달의 2.34%포인트보다 확대됐다. 그러나 3월 말 은행 총 잔액을 기준으로 한 대출금리와 예금금리의 차이는 1.73%포인트로 전달의 2.19%포인트보다 줄어 은행의 수익성은 계속 악화되고 있는 것으로 조사됐다.

첫째, 시장을 먼저 이해하고 시장에 접근하라.
투자는 저축과 달리 더 높은 수익률을 얻기 위해 다소의 위험을 부담해야 한다. 그러나 투자대상 자산은 늘 상승하는 것도 끝없이 하락하는 것 만도 아니다. 따라서 투자하기전 시장에 대한 예측이 필요한데 이 또한 정확성을 기대할 수 없다. 가장 적절한 대안은 증시관련 상품의 경우 우량자산에 짧게는 1-2년, 길게는 3-5년 정도 중장기적인 관점에서 계획적으로 투자에 임한다면 손실회복기회는 물론 수익실현 기회를 얻을 수 있다는 점이다.

최근과 같이 증시가 급락함으로써 환매나 해지시점을 놓쳤다고 생각될 경우에도 막연한 불안감으로 쫓기듯 환매를 함으로써 손실을 확정시키기 보다는 당초 투자예정기간을 연장하는 전략을 바꿔나갈 경우 과거의 반복되는 흐름을 고려할 경우 반드시 손실폭을 크게 줄이거나 수익을 실현할 수 있는 기회를 맞이할 수 있을 것이다.

둘째, 시장의 변화에 대해 관심을 갖고 적절히 수용해 나가는 유연성을 가지라.
이것은 되고 저것은 안 된다는 방식의 고정관념은 자산관리에 있어 최대 경계해야 할 사항이다. 시장은 항상 변하기 때문에 어떤 특정한 곳에 투자를 제한하는 것을 지양하고 시장의 큰 흐름을 적절히 수용해 나가는 유연성을 가지고 자산관리에 임하는 자세가 필요하다. 따라서 강세장에서는 강세론을 취하고 약세장에서는 약세론을 취하면서 시장 변화를 적절히 수용해 나가는 유연성을 가지는 것이 시장의 변동성을 최대한 활용해 나가는 방안이 되기 때문이다.

셋째, 분산투자 방식을 활용해 위험관리가 적절히 이루어 질 수 있도록 해야 한다.
개인투자가가 투자의 성공확률을 높일 수 있는 가장 확실한 방법은 투자대상 지역이나 수익구조, 투자시점을 적절히 분산하여 투자해 나가는 것이다. 투자에서 분산은 시장변동의 위험을 완화해 나갈 수 있으면서 장기적으로 안정적인 수익을 높여 나갈 수 있는 최선의 전략이 될 수 있으며 위험자산 투자를 통해 안정적 수익을 올려 나갈 수 있는 가장 확실하고 검증된 방법이기 때문이다.

최근의 경우를 살펴보더라도 특정지역에 몰아서 투자한 것 보다 지역별로 분산 투자한 경우가 손실폭이 적고 원활한 현금흐름을 가질 수 있음을 확인할 수 있다.

넷째, 개별자산의 운용수익률 보다는 전체자산의 평균 수익률 증대를 도모해야 한다.
특정한 자산에 몰아서 투자하여 획기적인 수익실현을 기대하기 보다는 전체 운용자산의 평균 실현 수익률을 높여 나가는 방식으로 투자를 해 나가야 한다. 높은 수익실현을 기대하고 특정자산에 몰아 투자하는 것은 유동성위험에 빠질 가능성은 물론 예상이 빗나갈 경우 커다란 위험을 맞을 수 있기 때문이다. 

다섯째, 명확히 이해가 되지 않거나 검증되지 않은 투자수단을 피하라.
금융상품의 경우 수익구조가 복잡하여 이해가 되질 않거나 수익구조가 검증되지 않은 상품은 경계를 해 나갈 필요가 있다. 실질적으로 그러한 상품들이 성공한 사례가 많지 않기 때문이다. 또한 부동산의 경우 시중의 실세금리를 감안할 때 상식을 넘어서는 높은 수익률 보장 등을 제시하는 물건의 경우 반드시 사후 문제가 발생하는 것이 일반적이라는 점을 고려할 때 이러한 투자유혹에 미혹 되어서는 안 될 것이다.

어떤것이든 묻지만 투자는 절대로 금물이다. 또한 다른사람 만을 믿고 하는것도 금물!

제가 주택담보 대출을 받은지가 한 3년 됬군요.
이래저래 부모님한테 얻어서 메운것도 있고. 그래서 많이 줄었습니다.

그리고 좀더 저축을 하여 이번에 좀더 상환을 하려고 했더니, 중도상환수수료를 물더군요.
왜 그전엔 잘 몰랐지? 그전에도 수수료를 넣었을텐데 말입니다...

해서 어떻게 입금을 하며 등등 메일로 물어봤더니 은행에서 답변 메일이 왔더군요...

"..........
중도상환시에는 가까운 영업점에 방문하시거나, 인터넷뱅킹을 이용하시는 경우 인터넷으로 중도상환이 가능하며, 다만, 대출의 상환은 계좌에서 자동이체로 처리가 가능하지 않으며, 인터넷으로 상환하시는경로는 다음과 같습니다. ▣ 홈페이지 → 개인인터넷뱅킹[로그인] → 금융상품몰 → 대출 → 원금상환/한도해지 를 클릭하시면 원금상환이 가능합니다.
참고로 아파트파워론 3 등 주택담보대출을 이용하시는 경우 중도상환수수료는 대출취급후 1년이내 상환시 중도상환금액 × 1.5%, 2년이내 상환시 중도상환금액 × 1.0%, 3년이내 상환시 중도상환금액 × 0.5%가 적용되며, 또한 자유상환방식이 적용되어 신규대출금액의 20%범위내에서 상환하는 경우 매년(대출신규일 기준) 횟수에 제한없이 중도상환수수료가 면제되오니 이 점 양지 바랍니다.
..........."

맨 아래줄이 눈에 확띠네요!!!
20% 내에서 상환을 할시에는 중도상환수수료가 없다?
이말이 1년에 20% 이내의 상환금에 대하여 수수료를 감해준다는건지?
1회 20% 이내 상환금의 수수료를 감해준다는건지??
음... 지금 쓰다 보니 1년 20% 이하의 상환금에 대하여 수수료를 면제해준다는 얘긴것 같군요...!!

음... 그럼 조금씩 조금씩 하면... 수수료를 않내겠네요...
오 이런 경우가 있을줄이야...

근데 생각해보면 이자가 더 많이 나갈것도 같네요....

참 은행들은 치밀하기도 하네요.
1년 20% 범위 무수수료도 모든 대출금에 대한 상환에 대한 손익을 따져보고 내놓은것 같군요...

여러분도 대출을 받았다면, 계약내용을 한번 살펴보심이...

재산취득자금의 증여추정 배제기준
재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 당해 재산취득금액 및 상환가액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 증여추정규정을 적용하지 아니한다.

증여추정배제기준(1999.1.1. 이후 취득 또는 채무 상환하는 분부터 적용)

다만, 상기 금액 이하이더라도 취득자금 또는 상환자금이 타인으로부터 증여 받은 사실이 객관적으로 확인될 경우에는 증여세과세대상이 된다. 이 경우에는 증여사실을 과세관청이 입증해야 하는 것이다.


항시, 증여/양도/양수 시에는 법적인 기준에 대하여 미리 준비하는 마음을 항시 가지고 대비 하는것이 좋겠습니다.

상속세가 부과되는 재산의 가액은?
부동산을 상속 받은 경우 상속세가 부과되는 재산의 가액은 「상속세및증여세법 제60조, 제66조」의 규정에 의하여 원칙적으로 상속개시일(사망일) 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 토지의 경우 개별공시지가로 평가하는 것입니다.

즉, 상속개시일 전후 6개월 이내에 상속 받은 토지 및 당해 토지와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 토지에 대하여 불특정다수인간에 자유로이 매매된 가액이 있거나, 2이상의 공신력 있는 감정평가법인이 감정한 가액의 평균액 등 「상속세및증여세법 시행령 제49조」에 해당하는 시가가 있는 경우 그 가액으로 평가하는 것입니다.

또한 상속개시일전 6월을 경과하고 상속개시일전 2년 이내의 기간 중에 매매가액 등이 있는 경우에도 「상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항」단서 및『비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정』 제22조 제1호의 규정에 의하여 상속개시일부터 매매가액이 결정되는 계약일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 「상속세및증여세법 시행령 제56조의2 제2항」의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것입니다. 또한 「상속세및증여세법 시행령 제49조」에서 규정하는 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 토지의 경우 개별공시지가 등 기준시가로 평가하는 것입니다.

상속세 과세대상 여부은?
상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 부채로서 상속인이 승계한 부채는 상속재산의 가액에서 차감하며, 부채로 공제되는 금액은 근저당설정 시 채권최고액이 아니라 실제 채무잔액으로서 상속인이 승계한 부채를 말합니다.

거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 자를 말함)의 사망으로 상속이 개시되는 경우 거주자의 모든 재산(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 사전증여 한 재산과 상속인 외의 자에게 5년 이내에 사전증여 한 재산 포함)에 대하여 상속세가 과세되는 것이다.
이 경우 「상속세및증여세법 제18조 내지 제24조」의 규정에 의하여 ① 상속인이 아닌 자에게 유증, 사인증여 등 재산가액 ② 상속의 포기로 그 다음 순위의 상속인이 상속 받은 재산의 가액, ③ 사전증여재산가액(증여재산공제 차감한 후 금액)에 해당하는 가액이 없는 경우에는 일괄공제 5억원, 배우자 상속공제(피상속인의 배우자가 생존하고 있는 경우에 한함) 5억원~30억원 등 각종 상속공제를 적용 받을 수 있는 것입니다.
즉, 피상속인(사망자)이 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 자를 말함)에 해당하는 경우에는 일괄공제 5억원과 배우자 상속공제 5억원~30억원을 각각 적용 받을 수 있으며, 상속세 과세가액(상기에 따른 시가 및 사전증여재산가액 포함)이 10억원 이하에 해당하는 경우 부담할 상속세는 없습니다.

http://www.csta.co.kr/mailzine/?action=rread2&mcat=A10001&no=9383

증여 VS 양도시 세부담
무주택 자녀에게 증여 후 증여받은 자녀가 5년 이후 이 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아 양도소득세를 안낼 수 있게되므로 증여세만 내게 됩니다. 또한 1세대 1주택 고가주택(9억)인 경우 장기보유 특별공제가 늘어나 혜택이 더욱 커지기 되었습니다.
 
세제개편안에 따르면 장기보유특별공제율이 매년 4%포인트에서 8%포인트로 높아지게 됩니다. 따라서 그동안에는 특별공제 최대 한도인 80%를 공제받기 위해서는 20년을 보유해야 했지만 앞으로는 10년만 보유하면 됩니다.

만약 증여받은 자녀가 5년 이내에 이 아파트를 되팔아 현금화 하는 경우 증여받은 가격으로 매도해도 양도세를 다시 계산하여 내야합니다. 5년 이내 매도시 취득가액을 부모의 취득 당시 기준으로 계산하며, 기납부한 증여세는 양도차익 계산시 필요경비로 공제해 주기 때문입니다. 

이렇듯 양도세의 중과완화조치에 의해 증여에 의한 경우와 양도의 경우가 세부담 측면에서 차이가 거의 없어졌으며, 양도세의 경우 다주택자에 대한 장기보유특별공제 적용 등의 추가 완화조치에 대한 기대감등으로 인하여 증여보다는 양도를 고려하는 쪽으로 변화가 일어나고 있습니다.

부담부 증여 VS 일반 증여
다주택자 양도세 중과가 폐지되면서 부담부 증여의 장점이 크게 부각되고 있지만, 다주택자들의 양도세가 큰 폭으로 인하된 반면 장기보유특별공제가 적용되지 않기 때문에 부담부 증여와 일반 증여 중 어느 쪽이 유리하다고 말하긴 어렵습니다.

부담부 증여란, 증여를 받는 사람이 채무까지 인수하는 것으로서, 채무액은 증여에서 공제되므로 증여세가 줄어들게 됩니다. 대신 증여자는 채무액만큼 유상으로 양도한 것이므로 이에 대한 양도세를 물어야 한다. 따라서 양도세가 줄어들면 부담부 증여의 장점이 더욱 커지게 되는 것입니다. 다만 장기보유특별공제를 받지 못하기 때문에 일반 증여를 하는 것과 큰 차이가 나지 않을 수도 있다는 점도 유의해야 합니다.

가령 2주택자인 김씨가 10년 전 2억원에 매입한 주택이 전세보증금 3억원을 안고 현재 시세는 6억원입니다. 이를 일반 증여하면 1억천만원의 증여세를 내야 합니다. 만약 부담부 증여한다면 증여세는 5000만원으로 줄어드는 대신 양도세는  일반세율이 적용되어 5500만원을 내야 하므로 큰 차이가 없게 됩니다. 즉, 부담부증여는 양도세가 증여세보다 낮은 상황에서만 적용해야 합니다. 그러므로 현재의 경우는 매매, 증여, 부담부증여 등 어떤 경우가 주택 처분시 유리한지 각각 계산해봐야 합니다.

현재 부동산시장의 분위기는 매도를 서두르지 않고 증여세의 추가 개정여부와 부동산 시장의 정상화 추이를 관망하고 있는 상황입니다.  지난해 정부는 증여세 완화계획을 발표했으나 야당이 강력히 반대하는데다 여론도 좋지 않아 실제로 완화하는 데는 실패했습니다. 또 현 시점에서 부동산 시장의 침체로 인해 양도세 절세효과보다 양도차익 자체를 크게 볼 수 없다는 것도 현재 양도가 활성화 되지 못하고 있는 요인이 되고 있습니다.

이러한 여러 요인들로 인해 현재 매도를 서두르기 보다는 부동산 시장의 변동상황을 지켜보며 자신에게 유리한 절세방안을 신중히 검토해 보는 것이 필요한 시점으로 보여집니다.

음. 저도 얼른 이런 고민좀 해봤으면 좋겠습니다...