머큐리꿈

부동산 양도의 적기
부동산 양도와 관련된 세금은 양도소득세.주민세인데, 보유세도 양도시기와 관련이 있으므로 유의할 필요가 있다. 우선 양도소득세(주민세 포함)와 관련된 양도의 적기를 살펴본다. 양도소득세는 양도일 현재 발생한 양도소득을 대상으로 과세되는 세금인데, 양도세금에서 시기가 중요한 이유는 비과세 및 장기보유특별공제,세법시한과 연관되어 있기 때문이다.

우선 양도소득세가 비과세되기 위한 요건은 1세대1주택으로서 3년 이상 보유(2년이상 거주요건 동시충족은 서울 및 5대신도시)를 해야 하는데, 3년 이상 보유기간은 취득시점(잔금청산일, 소유권이전등기접수일, 사용승인일 중 빠른 날)부터 양도시점(잔금청산일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날)까지 초일 및 말일을 산입한 3년을 보유해야 한다. 이를 단 하루라도 채우지 못하면 비과세가 안되기 때문에 정확히 계산해야 한다. 또 일시적 2주택(대체주택 및 동거봉양, 혼인 등에 의한)의 경우는 기존주택을 신주택 구입후 2년 이내 처분해야 하는데, 이때도 신주택의 취득 및 양도시점에 대해 정확히 계산해야 한다.

1세대2주택 이상자의 경우에는 2010년말까지 처분해야 중과세율 적용을 받지 않을 수 있다.
1세대1주택(일시적 2주택 포함) 또는 토지 및 비거주용건물(부동산에 관한 권리는 대상이 아님)에 대해서는 장기보유특별공제를 해주는데, 최소한 3년 이상 보유해야 한다. 일반부동산에 대한 장기보유공제율은 년간 3%(3년이상 10%~최대 10년 이상 30%)이고, 1세대1주택인 경우는 년간 8%(3년 이상 24%~ 최대 10년이상 80%)이므로, 1년단위로 양도소득세에 큰 영향을 미치므로, 가능하면 이를 채울 수 있도록 양도시기를 조절하는 것이 좋다. 재산세나 종합부동산세의 측면에서 보자면 6월1일 현재 실질적 소유자를 납세의무자로 하고 있기 때문에 만약 부동산을 처분한다면 그 시점을 5월 31일 이전 시점에 잔금청산 또는 등기접수를 하는 것이 좋다.

바닥에 사서 꼭지에 팔겠다
주식과 마찬가지로 부동산도 바닥에 사서 꼭지에 파는 것은 현실적으로 불가능하다. 과거에 연연해하며 바닥으로 떨어지면 사겠다고 바닥으로 떨어질 때까지 기다리는 사람을 주변에서 의외로 많이 볼 수 있다. 신이 아닌 이상 인간은 바닥이 언제인지, 꼭지가 언제인지 미리 알 수 없다. 바닥을 친 뒤 오름세가 시작되고 지속돼야 뒤늦게 바닥인지 알 수 있고, 꼭지가 오고 하락세가 시작돼야 꼭지인지 알 수 있다. 따라서 매입타이밍으로 바닥을 고집한다는 것은 헛된 망상에 불과하다는 것을 명심해야 한다. 사고자 하는 부동산에 대한 선택과 집중을 통해 무릎일 때 사는 것이 가장 좋다. 물론 지금이 무릎이냐 아니냐는 연구 조사 분석을 통해 시장을 보는 눈을 키워 스스로 판단할 수밖에 없다. 상승세가 일시적인지, 대세 상승인지 또 하락세가 일시적인지, 추가 하락될지는 스스로 판단해야 한다.

리스크에 집착해 저지르지 않는다
가치투자자로서 투자의 장점과 단점(또는 리스크)을 균형 있게 연구 조사 분석하는 것은 필수다. 하지만 가치투자를 하면서 단점과 리스크를 너무 강조한 나머지 꼬투리를 잡는데 몰두하는 사람은 결국 저지를 수 없다. 저지를 수 없으면 수익을 얻을 기회가 사라지게 된다.
대표적인 예로는 ‘가격이 너무 비싸다’, ‘지금 샀다가 더 떨어지면 어떻게 해야 하나?’ ‘사놓고 오르지 않으면 책임질 것이냐?’ 등등 지금 보이는 단점과 리스크에 너무 연연해 매입타이밍을 놓치는 경우다. 워런버핏은 “리스크란 자신이 하고 있는 투자 행동을 모르고 있는 상태”라고 말했다. 즉, 투자 대상 관점에서 철저하게 연구 조사 분석하지 않고 투자하는 것을 리스크로 한정한 것이다. 다시 말해 자신의 능력범위 안에서 투자대상을 정확하게 독자적으로 이해할 수 있다면 리스크는 투자의 성패에 중요하지 않다는 것이다.

매매타이밍은 항상 남을 따라한다
이런 유형의 사람들은 대부분 침체시장에서는 당연히 남들처럼 살 생각을 하지 않는다. 사지 않을 뿐 아니라 마치 부동산 투자시대는 끝난 것처럼 아예 살 생각을 하지 않는 것이 보편적이다. 부동산으로 부자가 된 사람은 모두 일반인이 살 때 팔고, 일반인이 팔 때 샀다. 이 같은 역발상 투자를 할 수 있는 힘은 빠른 정보력과 분석력을 통해 투자대상에 대해 명확하게 이해하고 있기 때문이다. 기회를 놓치지 않고 잡은 것이다. 물론 풍부한 자금도 기회를 놓치지 않는데 한 몫 한다. 하지만 부동산으로 부자가 될 수 없는 사람들은 가격이 바닥을 치고 상승세로 돌아선 후에야 남들처럼 관심을 갖기 시작해 결과적으로 추격매수를 할 수밖에 없다. 이는 팔 때도 마찬가지다. 남들이 팔려고 하니 추격 매도에 나서 매도타이밍을 늦게 잡을 수밖에 없다.

쓸 돈도 없는데 무슨 투자냐
한마디로 돈이 없다는 것이다. 쓸 돈도 없는데 무슨 부동산 투자냐며 아예 관심을 두지 않는 것을 뜻한다. 물론 목돈이 없는 상황에서 소득 대비 지나치게 많이 대출받아 부동산에 투자하는 것은 지양(止揚)해야 한다. 하지만 목돈이 적은 것과 투자를 할 수 없는 것은 전혀 별개의 문제다. 목돈이 없다는 이유로 아예 투자에 관심을 갖지 않는 것은 부동산으로 돈 버는 기회를 스스로 원천봉쇄하는 것이다. 투자를 하는데 돈의 많고 적음은 거의 상관없다는 것은 투자의 역사가 보여주고 있다. 이런 유형의 사람들 대부분이 부동산 투자의 첫걸음인 종자돈을 마련하는데도 관심이 없다. 부동산 투자는 1천만 원만 있어도 시작할 수 있다. 설령 1천만원으로 부동산 투자가 힘들다 하더라도 투자하겠다는 의지를 실행해야 한다. 돈이 없다고 한탄하고 불평하면서 종자돈을 마련하지 않는 사람이라면 부동산으로 절대 부자가 될 수 없다.

좋은 투자전략은 단순하다
청약통장으로 아파트를 분양받을 때도 가치투자 원칙은 여전히 유효하다. 그리고 좋은 투자전략은 단순하다. 청약시점이 아닌 입주시점 이후 3년 이상 미래가치를 보고 청약하면 되는 것이다. 단, 다른 요인(리스크)은 과감히 제외시키는 용기도 뒤따라야 한다.
• 집값이 더 내려 갈까봐 = 집값은 오르다 내려가기도 하고 내려가다 오르기도 한다. 강남권은 내릴 때 하락폭보다 오를 때 상승폭이 더 크다. 이를 하방경직성(下方硬直性)이라고 한다.
• 분양가가 비싸서 = 그동안 필자가 부동산 재테크를 통해 자주 말했지만 정상적인 주택시장에서 분양가는 내려갈 수가 없다. 물가상승률 이상으로 오른다고 보면 틀림없다. 땅값이나 원자재 가격이 큰 폭으로 내려가지 않는 한 분양가는 내리지 않는다.
• 대출 부담이 돼서 = 미래가치가 높다면, 그리고 강남 진입을 원한다면 분양가의 50% 이상이라도 대출을 받을 각오가 있어야 기회를 잡을 수 있다. 기회는 하늘에서나 나무에서 떨어지는 게 아니라 잡는 것이다. 다시 말해 입주시점 이후 미래가치를 보고 미래가치가 높다면 장세에 휘둘리지 말고 언제든지, 아니 오히려 지금과 같은 침체기에 적극 청약하는 것이 바람직하다 할 수 있다.
미래가치가 높은 분양 아파트를 고르는 법은 첫째, 입주시점 이후 공급보다 수요가 많아야 한다. 수급은 재료에 우선한다. 유효수요가 풍부한 지역 즉, 남들이 살고 싶어 하고 수요자가 지속적으로 발생하는 곳이 미래가치가 높다.
둘째, 개발 압력이 높은 곳에 청약한다. 최소한 실시계획 승인을 받거나 예산이 편성돼 착공을 앞두고 있는 개발 호재가 있다면 미래가치가 높아질 수밖에 없으므로 적극 청약해야 한다. 그리고 마지막으로 2009년 분양물량과 입주물량을 다시 한 번 확인해보라. 즉, 투자처에 대한 철저한 연구와 조사, 분석만이 성공투자의 지름길이다.

올해부터 달라진 연말정산 법령 내용
소득세 기본세율 인하는 다음과 같습니다.

인적공제 변경 사항은 기본공제금액이 1인당 100만원에서 150만원으로 확대되고 기본공제대상자에 만 18세 미만인 위탁아동도 포함되며, 부양가족의 연령요건이 남여 모두 60세 이상으로 통일됩니다.

특히 경로우대자 연령요건은 65세에서 70세 이상으로 변경되며, 경로우대자 추가공제금액은 150만원에서 100만원으로 축소됩니다.

반면 자녀양육비 공제대상에 위탁아동 1인당 100만원이 추가 공제됩니다.

의료비, 교육비 등 특별공제도 변경됩니다.

부양가족의 의료비 공제한도가 500만원에서 700만원으로 확대되며 본인, 65세 이상자, 장애인을 위해 지출한 의료비는 공제한도가 없습니다.

미용 및 성형 수술비, 건강증진 위한 의약품 구입비는 금년 말까지 의료비 공제가 가능합니다.

교육비 공제에 중학생 및 고등학생 교복구입비가 1인당 50만원 추가되고 취학 전 아동과 초등학생, 중학생 및 고등학생 교육비 한도는 200만원에서 300만원으로, 대학생 교육비는 700만원에서 900만원으로 확대됩니다.
상환기간 30년 이상 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 한도는 1,500만원으로 확대되며 상환기간 15년 이상인 경우 공제한도는 1,000만원입니다. 
한편 혼인, 장례, 이사비용의 공제는 금년부터 폐지됩니다. 
기타 변경 사항은 다음과 같습니다. 

총급여액 500만원 이하 구간의 근로소득공제는 100%에서 80%로 축소되고, 해외 건설근로자의 국외근로소득 비과세 한도가 월 100만원에서 월 150만원으로 확대됩니다. 
외국인근로자 특례단일세율은 17%에서 15%로 인하되며, 고용유지중소기업에 근무하는 상시근로자에 대해 임금 삭감액의 50%가 소득공제(한도 1,000만원)됩니다. 

이상 변경사항 입니다.

한눈에 보는 2009년 연말정산 개정세법

[출처] 한눈에 보는 2009년 연말정산 개정세법|작성자 누리우리

건물 임대유형에 따라 상속세가 달라진다
건물을 임대할 때에는 전세, 월세 또는 이 둘을 섞어서 하는 경우가 많다. 그런데 이러한 임대유형은 건물 주인이 사망했을 때 상속을 받는 자녀나 배우자가 내는 상속세액에 영향을 미친다.

전세금은 건물과 함께 상속된다.
그렇다면 임대건물 상속 시에는 월세가 유리할까 아니면 전세가 유리할까? 그 해답은 민법에서 찾아볼 수 있다. 민법은 “상속인은 상속이 개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다”라고 규정하고 있다. 이 말은 즉, 상속인이 상속개시일로부터 3개월 이내에 상속포기를 하거나 한정승인을 신청하지 않는 한, 상속인은 피상속인의 상속재산뿐만 아니라 피상속인의 채무 및 기타 재산적 의무도 포괄적으로 상속 받는다는 뜻이다.

전세금은 상속재산가액에서 차감된다.
화수분씨의 경우에도 마찬가지다. 화수분씨는 건물만을 상속한다고 생각할 수도 있지만, 법에 따르면 건물과 함께 전세라는 채무도 함께 상속하는 셈이다. 이러한 채무는 상속재산사액에서 차감처리 되어 결국 상속세를 줄이는 역할을 한다. 민법상 상속 시 함께 승계되는 ‘채무’란, 그것이 어떤 명칭으로 불려지느냐에 관계없이 상속개시 당시에 피상속인이 부담해야 하는 것이 확정된 채무로, 공과금을 제외한 모든 부채를 말한다. 상속재산 중 임대건물에 대한 전세금 또는 임대보증금은 임대계약이 만료되는 때 세입자 등에게 반환해야 하는 의무가 있고, 따라서 이는 채무에 해당한다.

상속인은 임대차계약서, 금융거래내역서 등을 준비해야 한다
전세금 등을 상속재산에서 차감하고자 할 때에 전세금에 대한 입증 책임은 상속인에게 있다. 그러므로 임대건물을 상속 받은 상속인은 임대차계약서, 금융거래내역서, 부가가치세 간주임대료 계산시 기재된 임대보증금액(사업용건물) 및 임차인의 주민등록등본(주택) 등 사실관계를 입증할 수 있는 증빙자료를 준비하는 것이 좋다.