머큐리꿈

선분양 방식의 주택시장에서 건설회사는 큰 자본을 들이지 않고 주택을 공급 할 수 있고  분양자는 초기 자금의 큰 부담 없이 주택을 구입하여 주택가격 상승 시 이익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다. 그러나, 건설회사의 모델하우스만을 믿고 주택을 분양 받을 경우 모델하우스와 실제의 완공물이 많이 달라 입주자들과 건설회사의 마찰이 종종 일어나곤 합니다. 수분양자 입장에서는 철썩 같이 믿고있던 건설회사에 거의 전 재산 이다시피 한 분양대금을 선납하고서 느끼는 배신감은 이루 말할 수 없을 것입니다. 그렇다면 분양 받은 아파트가 당초 기대만큼 만족스럽기 위해서 아파트를 선택할 때 어떤 점을 주의 깊게 봐야 할까요? 앞으로 소개할 몇 가지 팁을 기억한다면 선택에 많은 도움이 될 것입니다.

건설사 메이커의 인지도와 좋은 주택의 질은 관계 없다.
많은 사람들이 오해하는 것 중 하나가 높은 시공순위의 건설사가 시공한 아파트가 잘 지을 것이라는 것인데, 반드시 그렇지는 않습니다. 높은 시공순위의 건설회사는 더 많은 홍보비용을 들이고 이러한 비용은 건설원가에 포함되기 때문에 건설원가가 높아지게 됩니다. 물론 메이커의 가치가 높아져 집값이 높아진다면 좋겠지만, 주택의 질은 다소 떨어질 수 밖에 없을 것입니다. 다만 별도의 기술력이 필요한 초고층 주상복합과 같은 경우는 기술력의 차이로 인해 대형건설사의 원가경쟁력이 더 좋을 것입니다.

별도의 시행사가 없이 건설회사가 시행/시공하는 단지가 더 잘 지어진 집이다.
대부분의 공동주택 개발은 시행사가 토지를 매입하고 건설회사가 시공을 하는 구조로 이루어져 있는데, 개발에 따른 이익을 시행사가 가져가고, 건설회사의 시공비는 정해져 있기 때문에 건설회사의 원가 절감 노력은 특별합니다. 원가가 얼마나 절약되느냐에 따라 시공사의 이익이 바로 나타나기 때문에 작게는 회사 담당 부서에서부터, 크게는 경영진까지 수시로 사업장에 대한 원가를 파악하기 때문에 주택에 들어가는 비용이 절감될 수 밖에 없습니다.

택지지구에서 잘 지어진 아파트가 많다.
일반적으로 택지지구는 여러 건설사들이 거의 동시에 착공하고 완공되기 때문에 잘 지어진 주택(단지)의 여부가 금방 판가름 납니다. 건설사 직원들이 알게 모르게 옆 단지의 자재나 조경도 확인하고, 입주자들 또한 분양 받은 단지가 타 건설사보다 못하다고 판단되면 민원을 제기하기 때문에 건설사 입장에서는 아무래도 완성도에 신경 쓸 수 밖에 없습니다.

재건축/재개발아파트는 질적인 측면에서는 기대하지 말 것.
재건축/재개발 아파트의 시행사는 조합입니다. 조합에서는 시공사를 선정할 때 가장 크게 보는 부분이 도급공사비이기 때문에 건설회사가 경쟁적으로 도급공사비를 낮추어 입찰에 들어오게 되고, 그렇게 되면 상기에서 언급한 원가 절감을 위한 피나는(?) 노력 덕택에 자재나 조경수준은 일반적으로 떨어질 수 밖에 없습니다.

최고 7층, 12층 아파트도 기대 이하일 경우가 많다.
도시계획 관련 법에서는 서울에서 주택건설이 가능한 용도의 부지(2종 일반주거지역)에 대한 층 수를 7층, 12층을 최저한도로 두고 있습니다. 주택단지의 최고 층수가 7층 또는 12층이라는 말은 주택을 짓기 위해 층수를 제한 받고 있다는 말이 되는데 이는 사업에 따르는 이익이 별로 없다는 것을 반증합니다. 이익이 박해지면, 원가를 과하게 절감하게 되어 자재에 들어갈 비용을 줄이게 될 수 밖에 없습니다.

초기 분양율 30% 이하인 아파트 또는 분양 이후 공사가 더딘 아파트도 주의.
초기 분양율이 낮거나 분양 이후 공사가 더딘 아파트의 경우 분양이 덜 되어 개발 시에 대출 받은 PF자금을 갚는데 여력이 없어 이자원가가 늘어나게 됩니다. 그렇게 되면 공사비 지급도 늦어질 수 밖에 없고, 초기에 지지부진 하던 공사를 나중에 몰아서 하게 되면, 부실공사 확률이 높아질 수 밖에 없습니다.

매년 각종 매체에서는 대통령상, 국무총리 상 등의 타이틀을 걸고 살기 좋은 아파트 시상식을 하는데, 내가 산 아파트도 저러한 아파트로 지어지겠지 하는 막연한 기대감을 갖기보다 분양 받기 전 상기와 같은 사항을 꼼꼼히 체크 해보시고 선택하신다면 많은 도움이 되실 것이라고 생각합니다.

이제는 저마다 노후대책이 큰 고민거리이다. 그러나 이런 필요성에도 불구하고 정작 돈을 불릴 수 있는 방법은 별로 없다. 안전한 은행의 예금금리는 물가 상승률을 고려하면 이제 제로 퍼센트인 반면 자녀들의 교육비나, 향후 자녀의 결혼 자금뿐만 아니라 자신들의 노후를 대비를 위해서라도적당히 돈을 불려놔야 하는 부담은 커져 가는데 마땅히 그럴 대상이 없는 것이다. 그런데 시대를 초월하여 구전되는 목돈 마련 재테크 수단이 하나 있다. 바로 그것이 부동산이다. 그렇다면 시대를 초월하는 부동산 재테크의 기본원칙은 무엇일까?

첫째, 자기가 아는 지역에 투자하라
대다수의 부동산 재테크 서적이 제시하는 노하우 중의 하나가 바로 "발품"을 파는 정보수집이다. 부동산은 특성상 현지방문을 통한 대상상품의 파악이 반드시 필요하다. 신규 분양 아파트도 모델하우스는 물론 인근 공사 현장을 직접 방문하는 일이 반드시 필요하며 경우에 따라서는 인근지역의 교통상황, 교육여건을 살펴보고, 주변 공인중개사 사무실을 직접 방문해 보아야 한다. 그렇기 때문에 부동산 투자에는 자금뿐만 아니라 시간투자와 정보가 필요하다.

두 번째, 거주목적의 투자부터 시작하라
현재 자신은 전세를 살면서 투자나 재테크를 목적으로 새로 주택을 구입하려는 사람들이 많다. 이들 대부분은 매입하려는 주택은 전세를 끼고 구입하기 때문에 큰 추가 부담이 없다고 생각한다. 그러나 이러한 투자구조는 투자한 주택가격(전세가격 포함)은 상대적으로 상승폭이 크고 대신 현재 자기가 전세로 살고 있는 주택 가격 상승폭이 적을 경우에만 적합한 방법이다. 만일 이와 반대의 경우라면 이 투자는 점점 원금을 상실하는 잘못된 투자가 되고 만다. 그렇기 때문에 부동산 투자를 시작하는 초보자는 우선 자신이 직접 거주할 수 있는 "거주 투자"를 시도해야 한다.

세 번째, 새 주택을 사라
아직 주택경기는 본격적인 조정기에 접어들지는 않았지만 이제 재건축 아파트는 투자대상으로서 더 이상 매력이 없다. 더욱이 향후 재건축 추진이 점점 더 어려워짐을 감안할 때 노후 주택은 상대적으로 유지보수 비용이 날로 늘어날 수밖에 없다. 대신 분양가 자율화 이후에 공급되고 있는 새 아파트는 새로워진 평면, 각종 빌트인 및 단지 내 시설들로 이전에 공급되었던 아파트와는 비교가 안된다. 재건축 대상 아파트들이 향후 재건축 사업에 대한 기대감으로 가격에 거품이 있는 것이 비해 새 아파트들은 상대적으로 가격의 거품 정도도 약하다.

네 번째, 지역내 가장 목 좋은 지역의 아파트를 구입하라
앞으로는 지역별 상품별 주택가격의 차별화 현상이 더욱 심화될 것이다. 그러므로 주거환경이나 지리적인 여건(교통 환경)등은 향후 주택가격에 더욱 더 큰 영향을 미치게 될 것이다.

다섯번째, 투자마인드를 변화시켜라
저성장, 저금리 하에서 부동산만 계속 상승하는 현상은 더 이상 유지되기 어렵다. 그렇다고 부동산의 투자매력이 사라지는 것은 아니다. 다만 단기 "고수익"에서 "장기 안정적 수익"으로 바꾸는 것이 필요한 것이다. 세월이 흘러도 변하지 않는 원칙은 그렇게 단순하고 상식적인 것에서 출발한다. 다만 너무나 쉽고 간단한 것은 실전에서 쉽게 간과될 뿐이다.

부동산! 어려우면서도 좀더 깊게 생각하고 좀 더 젊었을때 투자를 해두면 좋을것 같습니다. 다만, 그에 따르는 여파
도 생각을 해야겠네요. 경기도로 갈경우에는 교통에 대한 것도 생각을 해두어야 할듯합니다.
서울에 사신다면.. 당신은 부자!! 서울도 찾아보면 좋은곳이 있을듯하지만, 그런곳은 사실 투자가치가 좀 떨어지는
곳일 가능성이 많습니다. 이미 서울은 오를만한곳은 모두 올랐다고 봐도 될듯합니다.
그래도 한번더 둘러볼만한 여지는 있죠!!

여러분도 노후대책에 대해서 고민하시고, 좋은 정보있음 알려주세요...