머큐리꿈

주택 중 어느 하나 양도에 앞서 주민등록 분리해 놔야
부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓은 경우가 종종 있다. 이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세문제가 발생한다.

다만 세법에선 주민등록상으로 동일 세대원으로 등재돼 있다하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 않으면 동일 세대원으로 보지 않는다. 하지만 이 경우 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부해 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증해야 하는데 양도세의 경우 1세대 1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단해 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에선 별도세대였다는 것을 입증하기란 쉬운 일이 아니다.

이처럼 부모님의 주민등록을 자신 앞으로 해놓은 상태에서 주택 양도시 양도세를 비과세 받을 수 있는 가장 좋은 방법은 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도에 앞서 주민등록을 분리해 놓는 것이다. 다시 말해 양도세는 양도일 현재를 기준으로 판단하기 때문에 주택 등의 양도 전에 주민등록을 분리해 놓으면 별도세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문이다.

이 경우 비과세 요건에 부합되는 주택은 1세대 1주택으로 인정돼 양도세 비과세 혜택을 받게 된다. 만약 주택의 양도 전 주민등록을 분리하지 못해 세무서에서 양도소득세를 결정해 고지 받게 될 경우, 공식적인 불복 절차를 거쳐 생계를 같이 하지 않았음을 증명해야 하는 번거로움이 생긴다.

일정 법칙에 의해 양도하면 절세가능
부동산을 양도하는 경우 기본적인 사항이지만, 일정한 법칙에 의해서 양도를 하게 되면 그렇지 못하는 경우보다 훨씬 많은 세금을 줄일 수 있다. 비록 부동산의 매매가 시기에 따라서 투자수익이 달라지므로 계획했던 것처럼 완전히 적용할 수는 없지만, 기본적인 방향을 가지고 적용을 한다면 양도세 줄이는 것도 가능해진다.

첫째, 부동산을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후에 양도한다.
양도시기 등을 조절할 수 있다면 가능하면 비과세 요건을 갖추어 양도소득세를 면제받도록 한다.

둘째, 부동산을 취득한 후 양도할 때는 최소한 2년은 보유한다.
양도소득세의 기본세율은 양도차액이 많을수록 높은 세율을 적용하는 초과누진세율구조(6%~35%)를 취하고 있는데 해당 부동산을 2년 미만 단기 보유할 경우는 더 높은 세율을 적용한다. 단기보유세율은 1년 미만 보유한 경우 50%의 단일세율을 적용하고 1년 이상 2년 미만 보유시는 40%의 단일세율을 적용하게 된다. 따라서 최소한 2년 이상 보유해야 불이익이 없게 된다.

셋째, 기왕이면 기준시가나 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아야 한다.
양도소득세는 투기거래나 단기양도와 같은 특수한 경우가 아니면 기준시가를 기준으로 계산한다. 기준시가는 매년 상승하는 것이 일반적이므로, 고시일을 전후해 부동산을 양도할 때에는 기준시가가 고시되기 전에 파는 것이 유리하다.

넷째, 부동산을 취득할 때는 공동명의로 취득한다.
단계별로 공동명의시의 세 부담의 차이를 살펴보면 우선 취득시 부담하는 취득세, 등록세의 경우 세율구조상 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없다.

다음으로 보유단계의 세금인 재산세와 종합토지세의 경우 과표가 클수록 세금이 많아지는 누진구조인데 부부끼리 합산해서 과세하지 않기 때문에 공동명의가 유리하다. 양도소득세의 경우도 부부 합산해 과세하지 않고 각자에게 세금부담을 시키기 때문에 매매차익이 1억 6천만원 이상일 때 최대 1천170만원 정도의 세 부담의 차이가 발생하게 되어 공동명의가 유리하다. 상속세의 경우도 상속을 할 때도 상속재산이 줄어드는 효과가 있기 때문에 공동명의가 유리하다.

다섯째, 부동산을 양도할 때는 1년에 한번만 양도한다.
양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지의 양도소득에 대해서 1년을 단위로 세금을 계산하는 소득세이다. 따라서 2005년 1월에 양도하고 2005년 12월에 또 다른 부동산을 양도하는 경우 두 부동산의 양도소득을 합산해 과세하게 된다. 그러나 2005년 1월에 양도하고 2006년 1월에 양도한다면 과세연도가 달라지기 때문에 초과누진세율을 피할 수 있게 되고 각각의 양도차액이 4천만원인 경우를 가정하면 약 500여만원의 차이가 발생하게 된다.

☞ 양도소득세는 양도당시의 상황을 기준으로 하여 비과세, 감면과 같은 요건을 판별한다. 또한 양도의 특성상 얼마동안 보유했냐에 따라서 적용되는 세율, 계산식이 달라질 수도 있다. 양도소득세는 각 개인의 재산 보유상황이나 시기에 따라 다양한 경우가 발생할 수 있으므로 자신에게 유리한 양도시기를 파악해야 한다.

장기 저축성 보험의 비과세를 이용하라.
사업과 무관한 저축성보험의 계약 유지기간이 10년 이상(2001.1.1~2003.12.31.사이 보험계약을 체결한 분은 7년)인 보험을 계약하면 그 보험차익(만기보험금, 중도해약 환급금-보험료 납입금액)이 얼마이든 간에 비과세되므로 적극 활용하는 것이 좋다. 상속받은 재산으로 보험료를 불입하면 세금문제가 발생하지 않는다.

경제활동으로 인한 소득이 없는 자녀가 상속받은 재산으로 자녀 본인을 계약자와 수익자로, 아버지를 피보험자로 하는 보험 계약을 체결한 후 보험사고의 발생으로 보험금을 수령하는 경우에는 수령 보험금에 대해서는 추가적으로 상속세나 증여세 과세문제가 발생하지 않는다.

현행세법상 2003년 1월1일 이후 최초로 증여받은 금전과 2004년 1월 1일 이후 증여받은 재산으로 보험료를 납부한 경우에 한하여 상속세 및 증여세 과세문제가 발생하기 때문이다.

맞벌이 부부인 경우는 재산이 없는 배우자 명의로 보험 가입하라.
여성이 재산형성에 기여하는 부분이 많음에도 불구하고 재산을 남편 명의로 하는 경우가 많다. 따라서 어느 한 배우 자명의로 재산이 편중되어 있는 경우라면 보험 가입은 재산이 없는 배우자를 계약자 및 수익자로 지정하고 재산이 많은 배우자를 피보험자로 하여 보험계약을 하도록 고려해 보아야 한다. 그렇게 되면 재산이 많은 배우자 사망시에도 수령하는 보험금 상당액은 상속재산에 포함되지 않기 때문이다.

여기서 한 가지 주의할 것은 맞벌이 부부는 재산이 많은 배우자를 피보험자로 설계한 보장성 보험의 경우 납부하는 보험료는 연말 소득공제 대상은 되지 아니한다.

경기부양책의 일환으로 한국은행은 기준금리를 2%대를 계속 유지하고 있고, 그에 따라 예금이자도 5%대를 밑돌고 있다. 사실 이자율이 5%라고 해도 이자소득세 15.4%(주민세 포함)를 떼고 나면 세후 이자율은 4.23%로 떨어진다. 그렇다고 부동산이나 주식투자를 하자니 투자금액의 크기도 문제이지만 여전히 경기상황이 불투명하여 위험도 큰 탓에 뛰어들기가 쉽지 않다. 이런 때 세제혜택을 받을 수 있는 금융상품을 이용한다면 조금이나마 절세혜택으로 경제적 효익을 누릴 수 있을 것이다.

소득공제대상 금융상품
근로소득자에게만 주어지는 소득공제대상 금융상품으로 주택마련저축이 있다. 무주택세대주 또는 국민주택규모주택으로 저축가입당시 기준시가 3억원 이하인 주택을 한 채만 소유한 세대가 7년이상 불입한 것으로 장기주택마련저축과 청약저축(불입액 월 10만원 이하에 한함)을 말한다. 이 저축에 대해서는 연간불입액의 40%를 연 300만원한도로 소득공제해준다. 특히 이 상품은 5% 내외의 이자율에 이자소득에 대해서는 비과세하므로 더욱 유리하다.

다음으로 국내거주자에게 소득공제혜택이 주어지는 금융상품을 살펴보자. 우선 전액 공제혜택을 주는 연금보험료가 있는데, 국민연금불입액 및 공무원·군인·사학법에 따른 기여금 등이 여기에 속한다. 또 가입기간 10년 이상이고, 분기별 300만원 한도로 불입하는 연금저축과 퇴직연금에 대한 근로자 추가불입액은 연간불입액 300만원까지 소득공제를 해준다.

이 상품들은 연금을 수령할 때 연금소득으로 과세된다. 또 올해 말까지 가입한 장기주식형 저축에 대해서도 소득공제혜택을 주는데, 12개월 불입분에 대해서는 불입액의 20%, 그 후 24개월분까지는 10%, 그 후 36개월분까지는 5%를 적용하여 소득공제를 한다. 하지만 연금저축공제 및 장기주택마련저축공제과 중복공제는 허용되지 않는다는 점에 유의해야 한다.

비과세 금융상품
이자소득이나 배당소득에 대해 소득세를 전액 비과세하는 금융상품으로는 다음과 같은 것들이 있다. 위에서 소개한 장기주택마련저축과 노인, 장애인 등의 생계형저축, 농협 등의 조합에 대한 예탁금(1인당 3천만원 한도)이 있다. 또 농협 등의 조합에 대한 출자금(1인당 1천만원)의 배당소득, 장기보유주식에 대한 2010년까지 발생한 배당소득(상장주식 액면가액합계 3천만원 이하 금액 주식을 3년 이상 보유한 경우), 올해말까지 가입한 장기회사채형저축에서 발생한 배당소득에 대해서 전액 비과세혜택을 주고 있다.

세금우대 금융상품
세금우대금융상품에 대해서는 5% 또는 9%의 저율로 소득세를 과세한다. 우선 20세 이상 거주자(1인당 2천만원 한도)와 노인 및 장애인(1인당 3천만원 한도)이 1년 이상 세금우대종합저축에 가입한 경우 이자소득 및 배당소득에 대해 9%(2010년 이후에는 9.5%)로 저율과세한다. 앞에서 소개한 비과세상품 중 농협등조합예탁금에 대해서는 2010년 5%, 2011년 이후에는 9%로 저율과세한다. 또 고수익고위험투자신탁에 1인당 1억원 이하금액을 올해 말까지 가입한 경우 이자소득 및 배당소득에 대해 5% 세율로 분리과세한다.

* 따라서 거주자나 소득자는 이상의 금융상품들을 참고하여 자신의 소득에 맞게 절세전략을 선택해야 한다.

양도소득의 부당행위계산 부인 규정
세법에선 가족 등 특수관계자 간 증여 거래를 통해 양도소득세를 부당히 회피하고자 하는 행위를 방지코자 다음과 같은 규정을 마련해두고 있다.
< 소득세법 101조 2항 - 양도소득의 부당행위계산 >
양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.

‘소득세를 부당하게 감소시키기 위하여’의 의미란 당초 증여받았을 때 수증자(子)의 증여세(①)와 수증자가 타인에게 양도할 때의 양도세(②) 합계가, 증여자(父)가 직접 타인에게 양도하였을 때의 양도세(③)보다 작은 경우를 의미한다.(①+②<③)

세부담을 부당히 감소시키는 경우라 판정될 때에는 수증자가 아닌 당초 증여자가 납세의무자가 되므로 양도일 현재 당초 증여자의 상황에 의해 양도소득세를 과세케된다. 물론 취득가액 및 취득시기도 당초 증여자의 것을 그대로 따라간다. 다만 이러한 경우라 할지라도 소득세법상 이월과세규정(제97조 제4항)을 적용받는 자에 대해서는 동 부당행위계산 규정을 적용시키지 않는다.

증여재산에 대한 이월과세 규정
상기 사례에 대한 결론을 도출해내기 위해서는 소득세법상 ‘증여재산에 대한 이월과세 규정’도 함께 이해해 둘 필요가 있다. ‘증여재산에 대한 이월과세 규정’이란 다음과 같다.
< 소득세법 97조 4항 - 증여재산에 대한 이월과세 >
거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득당시 제1항 제1호 각 목의 어느 하나의 금액으로 한다.

5년 내 양도시 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용하는 등 얼개는 비슷하나 부당행위계산 부인 규정과 자세히 비교해보면 중요한 차이점 몇 가지를 발견해 낼 수 있을 것이다.

첫째, 일단 조세의 부당감소여부를 따지지 않는다는 점이다. 양도소득 부당행위계산 부인규정의 경우 조세를 부당히 감소시킨 경우에만 적용시키는데 반해, 이월과세 규정은 이와 무관하게 적용시킨다.

둘째, 부당행위계산은 양도소득세 과세대상 전부에 대해 적용시키는데 반해, 이월과세는 토지·건물 및 특정시설물이용권에 한해서만 적용시킨다.

셋째, 가장 중요한 점인데 양도소득세 납세의무자가 수증자라는 점이다. 따라서 양도일 현재 수증자의 상황에 따라 양도소득세를 과세한다. 물론 이 경우라 할 지라도 증여받은 지 5년 내 양도하는 경우라면 취득가액 및 취득시기는 증여자의 것을 따라간다.

본래 배우자만이 이월과세 적용대상이었으나 2008년 12월 26일 개정으로 이월과세 적용대상에 직계존비속도 포함되었다. 개정된 법령은 2009년 1월 1일 이후 증여받고 양도하는 분부터적용하므로 2008.12.31 이전에 직계존비속으로부터 증여받은 경우는 ‘증여재산에 대한 이월과세’ 규정이 적용되는 것이 아니라 ‘양도소득 부당행위계산 부인’ 규정이 적용된다.

올해 이후 직계존비속으로부터 증여받은 주택은 5년 내 팔아도 비과세 가능
최모씨의 경우 상기 법령이 개정되기 전 증여받은 경우이므로 증여받은 지 5년 내에 양도하면 ‘부당행위계산 부인 규정’이 적용되어 양도일 현재 아버지를 기준으로 양도소득세가 과세된다. 특수한 상황을 고려한 예외사례가 있긴 하지만, 아버지가 무주택자가 아니라면 비과세를 적용받긴 어렵다. 아버지가 다주택자라면 장기보유특별공제 배제 등 다주택자로서의 불이익을 고스란히 받는다.

반면에 최씨의 회사동료(이하 A씨)의 경우 직계존속으로부터 2009년 1월 1일 이후 부동산을 증여받은 경우이므로 개정된 세법이 적용되어 ‘이월과세 규정’ 적용대상이다. 양도소득세는 수증자를 기준으로 과세되게 되고, 따라서 A씨가 주택을 증여받은 후 3년 보유 및 2년 거주 요건을 채웠으며, 양도 당시 해당 1주택만 보유하고 있는 경우라면 증여받은 지 5년 내에 양도하더라도 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용 받을 수 있다.

1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은?
1) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우에는 가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.
2) 동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우에는 세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정한다.
3) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.
4) 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우에는 아내의 보유기간만 가지고 판단한다.
5) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간은 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산한다.
6) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우에는 증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.
7) 주택을 상속받은 경우에는 피상속인의 사망일부터 계산한다.
8) 동일세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우에는 경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다.
9) 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우(도시및주거환경정비법에 의한 재건축은 제외)에는 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산(재건축 공사기간은 포함하지 아니함)한다. - 주택면적이 증가한 경우 : 보유기간 계산과는 무관하다.
- 부수토지 면적이 증가한 경우 : 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.
10) 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발ㆍ재건축으로 완공된 경우에는 종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산한다.(재개발·재건축 공사기간을 포함함) 11) 재개발·재건축사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우
- 보유기간의 제한을 받지 아니하나, 아래 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
-· 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
- 재개발·재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도
- 완공후 1년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주 (취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)

비과세되는 근로소득으로 연말정산시 연간급여액에서 차감하는 항목

가. 실비변상적인 급여 : 일ㆍ숙직료, 여비, 자가운전보조금(월20만원 이내), 교원의 연구보조비 등

나. 국외근로소득

- 국외에서 근로를 제공하고 받은 급여 : 월100만원 이내 금액
- 원양어업선박, 외국항행선박의 종업원이 받은 급여 : 월150만원이내
- 북한지역에서 근무하는 종업원이 받는 급여 : 월100만원 이내

다. 비과세되는 식사대 등

- 월10만원 이하의 식사대(식사ㆍ기타 음식물을 제공받지 않는 경우에 한함) 등

라. 기타 비과세 소득

- 장해급여ㆍ유족급여, 실업급여 등
- 근로자 본인의 학자금
- 출산ㆍ보육수당(월10만원 이해) 등

마. 생산직 근로자의 연장시간 근로수당 등

- 공장ㆍ광산ㆍ어업ㆍ운전관련 근로자 및 배당ㆍ수화물 운반원 등 육체적인 노동에 종사하는 월정급여가 100만원 이하인 근로자가 받는 연장시간 근로수당은 연간 240만원 한도 내에서 비과세되나 일용 및 광산근로자의 경우에는 전액 비과세됨

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