머큐리꿈

부동산 자산 리모델링
자산가치가 떨어질 것이 예상되면 당연히 현금비중을 늘려야 한다. 하지만 부동산의 경우 환금성이 떨어져 적시에 현금화할 수없다는 단점 때문에 부동산 자산 특성에 맞는 자산 리모델링이 필요하게 된다. 흔히들 재테크 상품으로 은행적금, 증권, 채권, 펀드 등을 쉽게 생각하고, 부동산은 당연히 가지고 있어야 할 필수품으로 생각하지, 투자 상품으로 생각하는 고객은 그리 많지 않은 것 같다. 하지만 부동산도 엄연한 투자 상품이고 상품 특성에 맞는 투자전략과 투자 시기가 존재한다.

부동산 상품은 크게 아파트 등의 주거용 부동산, 상가, 오피스텔 등의 수익성부동산 그리고 토지 등으로 구분 수 있고 상품별로 복잡한 특성을 가지고 있지만, 금융상품과 비교해 보면 쉽게 그 특성을 알 수 있다. 아파트는 은행 적금으로, 상가는 채권, 토지는 증권으로 생각하면 부동산 자산별 투자전략을 쉽게 이해할 수 있다.

첫째, 필요 이상의 주거용 부동산의 비중을 줄여야한다.
아파트는 은행 적금과 매우 비슷한 특성을 지니고 있어, 매달 현금이 발생하지 않고 아파트를 처분할 때 일시에 자금이 들어온다. 하지만, 저금리 기조가 유지 되고 예금금리가 낮아져 인플레이션을 감안한 실질 이자율이 마이너스가 되면서 적금의 매력이 떨어지듯, 디플레이션 시기에 불확실한 미래의 현금흐름을 기대하는 아파트 투자는 실질이자율 이상의 수익을 기대하기 어렵다.

둘째, 수익성 부동산의 비중을 높여야 한다.
자산의 미래가치가 불확실하기 때문에 가능한 빨리 안정적인 현금흐름이 발생할 수 있는 수익성 부동산에 투자해야한다. 매달 안정적인 현금 흐름을 가진 금융 상품이 바로 채권인데, 불확실성의 시기에는 채권투자도 상대적으로 위험이 낮은 국공채가격이 오르게 된다. 수익형부동산도 마찬가지로 입지여건이 좋아 임대료와 임대 안정성이 뛰어난 물건을 찾아 투자해야한다.

셋째, 토지는 위험이 가장 큰 투자 상품이다.
토지는 주식과 비슷하다. 다른 투자 상품에 비해 투자 위험성이 가장 크기 때문에 소위 대박도 바라볼 수 있지만 반대로 쪽박을 찰 가능성도 높다. 미래에 대한 불확실성이 큰 시기에는 당연히 위험관리 차원에서 토지투자의 비중을 대폭 줄여야 한다. 하지만 비중을 완전히 없애기 보다는 약간의 비중은 가져갈 필요가 있다. 왜냐하면 아무리 디플레이션 시대라도 미래를 위한 장기투자는 계속할 필요가 있다. 투자의 달인으로 알려진 워렌버핏은 한번 구입한 주식은 최소 10년간은 보유한다고 한다. 어떻게 보면 거래가 너무 쉬운 점이 증권의 단점이 아닐까하는 생각도 든다. 토지 투자는 절대적으로 장기적인 관점에서 접근해야한다. 따라서 대출을 받아서 투자한다든지, 가진 돈을 모두 투자하는 것은 바람직하지 않다. 현 시점에서는 총자산의 10% 이내의 투자가 바람직하다.

주변에는 IMF때 부동산 투자로 큰 수익을 올렸다는 무용담이 적지 않다. 부동산가격은 무조건 오르기 때문에 지금 무조건 투자하면 크게 벌 수 있다는 사람들을 쉽게 찾아볼 수 있다. 하지만 어느 정도 미래나 시장에 대한 예측과 검토 없이 단지 과거의 한 현상을 근거로 결정되는 투자는 투자라기보다 투기에 가깝다고 할 수 있다.

디플레이션의 시대일수록 투자 위험관리와 시대 특성에 맞는 부동산 투자가 요구된다.

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위험한 것은 그만큼 RISK 관리를 많이 해야 하는것이므로 좀 피하고 덜 위험한 순으로 또한 너무 큰수익만을 볼려고
하지 말고 안정적이며 유동성을 많이 발휘할 수 있는  부동산에 투자를 해야 이번의 위기를 넘기지 않겠는가?

그래도 집 한채를 더 갖고 싶은 욕망은 어찌할 수 가 없네요...