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보유기간 계산의 원칙
원칙적으로 주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 의미한다. 또한 취득일은 잔금청산일을 의미하며, 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우나 잔금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일을 취득일로 본다. 따라서, 보유기간은 거주자가 소유한 기간을 의미하므로, 가등기한 기간은 보유기간으로 볼 수 없다.

취득일의 예외
보유기간의 계산은 양도 당시 주택소유자의 취득일부터 계산하는 것이 원칙이지만 다음의 경우에는 그 이전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다.
① 배우자 또는 특수관계자로부터 증여받은 주택을 증여일로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 증여자의 당초 취득일부터 보유기간을 계산한다.
② 이혼시 재산분할로 주택의 소유권이 이전되는 경우에는 양도나 증여로 보지 않기 때문에 전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다. 반면, 이혼위자료로 주택의 소유권이 이전된 경우에는 위자료로 주택을 취득한 날(소유권이전등기일을 말함)부터 보유기간을 계산한다.

세대 단위의 보유기간 계산
보유기간의 계산은 세대 단위로 계산한다. 따라서, 동일세대원간에 주택의 소유권이 이전된 경우에는 전 소유자와 현 소유자의 기간을 통산한다. 부부는 항상 동일세대원이므로 보유기간을 통산하지만 다른 가족은 동일세대원에 한하여 보유기간을 통산하여야 한다.
① 상속받은 주택의 보유기간은 상속개시일(피상속인의 사망일)부터 양도일까지로 한다. 단, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산한다.
② 동일세대원으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산한다. 그러나, 주택을 증여받은 후 이혼한 경우에는 증여받은 날(증여등기접수일)을 취득일로 보아 보유기간을 계산한다.
③ 채무에 대한 담보로 제공된 주택을 경매 또는 공매로 원소유자가 경락을 받은 경우에는 양도로 보지 않기 때문에 원소유자의 취득일부터 보유기간을 계산하면 된다. 그러나, 원소유자의 동일세대원이 경락을 받은 경우에는 보유기간을 통산하지 아니하고 경락대금을 완납한 날부터 보유기간을 계산한다.

재건축주택 등의 보유기간 통산
주택을 멸실하고 재건축한 경우, 증축한 경우, 용도변경한 경우에도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 종전주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.
① 주택을 보유하던 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 건축법에 의하여 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 보유기간을 통산한다. 단, 공사기간은 보유기간에서 제외한다.
② 보유하던 주택을 “도시 및 주거환경 정비법”에 의하여 재개발ㆍ재건축한 경우에는 종전주택의 보유기간과 재개발ㆍ재건축한 신축주택의 보유기간을 통산하되 공사기간도 보유기간 계산시 포함된다.
③ 종전주택을 증축한 경우에는 증축한 면적은 새로운 주택의 취득으로 보아 증축한 날(사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)부터 보유기간을 계산한다.
④ 주택을 주택외의 용도로 사용하다가 다시 주택으로 용도를 변경한 경우에는 주택으로 사용한 기간은 보유기간을 통산하여 계산한다.

1세대 1주택으로서 비과세대상이 되기 위해서는 주택은 물론 주택의 부수토지도 함께 보유기간 요건을 충족하여야 한다. 주택의 보유기간 요건은 충족하였으나 부수토지의 보유기간 요건을 충족하지 못한 경우에는 주택은 비과세 대상이 되지만 부수토지는 비과세를 받을 수 없다. 반면에 주택은 보유기간 요건을 충족하지 못하였으나 부수토지는 보유기간을 충족한 경우에는 주택 및 부수토지 모두 비과세를 받을 수 없다.

선분양 방식의 주택시장에서 건설회사는 큰 자본을 들이지 않고 주택을 공급 할 수 있고  분양자는 초기 자금의 큰 부담 없이 주택을 구입하여 주택가격 상승 시 이익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다. 그러나, 건설회사의 모델하우스만을 믿고 주택을 분양 받을 경우 모델하우스와 실제의 완공물이 많이 달라 입주자들과 건설회사의 마찰이 종종 일어나곤 합니다. 수분양자 입장에서는 철썩 같이 믿고있던 건설회사에 거의 전 재산 이다시피 한 분양대금을 선납하고서 느끼는 배신감은 이루 말할 수 없을 것입니다. 그렇다면 분양 받은 아파트가 당초 기대만큼 만족스럽기 위해서 아파트를 선택할 때 어떤 점을 주의 깊게 봐야 할까요? 앞으로 소개할 몇 가지 팁을 기억한다면 선택에 많은 도움이 될 것입니다.

건설사 메이커의 인지도와 좋은 주택의 질은 관계 없다.
많은 사람들이 오해하는 것 중 하나가 높은 시공순위의 건설사가 시공한 아파트가 잘 지을 것이라는 것인데, 반드시 그렇지는 않습니다. 높은 시공순위의 건설회사는 더 많은 홍보비용을 들이고 이러한 비용은 건설원가에 포함되기 때문에 건설원가가 높아지게 됩니다. 물론 메이커의 가치가 높아져 집값이 높아진다면 좋겠지만, 주택의 질은 다소 떨어질 수 밖에 없을 것입니다. 다만 별도의 기술력이 필요한 초고층 주상복합과 같은 경우는 기술력의 차이로 인해 대형건설사의 원가경쟁력이 더 좋을 것입니다.

별도의 시행사가 없이 건설회사가 시행/시공하는 단지가 더 잘 지어진 집이다.
대부분의 공동주택 개발은 시행사가 토지를 매입하고 건설회사가 시공을 하는 구조로 이루어져 있는데, 개발에 따른 이익을 시행사가 가져가고, 건설회사의 시공비는 정해져 있기 때문에 건설회사의 원가 절감 노력은 특별합니다. 원가가 얼마나 절약되느냐에 따라 시공사의 이익이 바로 나타나기 때문에 작게는 회사 담당 부서에서부터, 크게는 경영진까지 수시로 사업장에 대한 원가를 파악하기 때문에 주택에 들어가는 비용이 절감될 수 밖에 없습니다.

택지지구에서 잘 지어진 아파트가 많다.
일반적으로 택지지구는 여러 건설사들이 거의 동시에 착공하고 완공되기 때문에 잘 지어진 주택(단지)의 여부가 금방 판가름 납니다. 건설사 직원들이 알게 모르게 옆 단지의 자재나 조경도 확인하고, 입주자들 또한 분양 받은 단지가 타 건설사보다 못하다고 판단되면 민원을 제기하기 때문에 건설사 입장에서는 아무래도 완성도에 신경 쓸 수 밖에 없습니다.

재건축/재개발아파트는 질적인 측면에서는 기대하지 말 것.
재건축/재개발 아파트의 시행사는 조합입니다. 조합에서는 시공사를 선정할 때 가장 크게 보는 부분이 도급공사비이기 때문에 건설회사가 경쟁적으로 도급공사비를 낮추어 입찰에 들어오게 되고, 그렇게 되면 상기에서 언급한 원가 절감을 위한 피나는(?) 노력 덕택에 자재나 조경수준은 일반적으로 떨어질 수 밖에 없습니다.

최고 7층, 12층 아파트도 기대 이하일 경우가 많다.
도시계획 관련 법에서는 서울에서 주택건설이 가능한 용도의 부지(2종 일반주거지역)에 대한 층 수를 7층, 12층을 최저한도로 두고 있습니다. 주택단지의 최고 층수가 7층 또는 12층이라는 말은 주택을 짓기 위해 층수를 제한 받고 있다는 말이 되는데 이는 사업에 따르는 이익이 별로 없다는 것을 반증합니다. 이익이 박해지면, 원가를 과하게 절감하게 되어 자재에 들어갈 비용을 줄이게 될 수 밖에 없습니다.

초기 분양율 30% 이하인 아파트 또는 분양 이후 공사가 더딘 아파트도 주의.
초기 분양율이 낮거나 분양 이후 공사가 더딘 아파트의 경우 분양이 덜 되어 개발 시에 대출 받은 PF자금을 갚는데 여력이 없어 이자원가가 늘어나게 됩니다. 그렇게 되면 공사비 지급도 늦어질 수 밖에 없고, 초기에 지지부진 하던 공사를 나중에 몰아서 하게 되면, 부실공사 확률이 높아질 수 밖에 없습니다.

매년 각종 매체에서는 대통령상, 국무총리 상 등의 타이틀을 걸고 살기 좋은 아파트 시상식을 하는데, 내가 산 아파트도 저러한 아파트로 지어지겠지 하는 막연한 기대감을 갖기보다 분양 받기 전 상기와 같은 사항을 꼼꼼히 체크 해보시고 선택하신다면 많은 도움이 되실 것이라고 생각합니다.