부동산을 사야할 타이밍, 팔아야할 타이밍.

부동산을 사야할 타이밍  
부동산 규제정책이 시행되고 금리가 인상되며 소비회복은 더디고 경기는 다시 침체될거라는 분석들이 쏟아지면 보통 사람들은 매입 타이밍을 늦춘다. 즉, 시장 상황에 따라 매입 타이밍을 결정하는 것이다.  
그리고 이런 상황이 개선되는 징후가 보이면 매입 타이밍을 잡겠다고 한다. 이런 생각 때문에 결과적으로 다른 사람이 살때 따라 살수 밖에 없는 것이다. 따라서 투자 수익률도 낮아질수 밖에 없다.  

단기적인 경제 예측에 이끌리면 안된다.
미래의 경기 흐름을 예측하고 투자하는 것을 당연하게 여기는 것은 지금까지 보통 사람들이 기업이나 정부 기관에서 나오는 경제 예측 정보를 신뢰했기 때문이다.   경제 예측에 대한 집착은 인간이 과거에 일어난 일을 미리 내다보지 못한 사실을 합리화 하기 위한 방법" 이라는 피터린치의 지적은 설득력을 가진다. 즉 앞으로 다가올 리스크에 대비하기 위해 과거를 돌아 보는데 시간을 허비해 봤자 아무 소용이 없다는 것이다.   과거 지향적인 사고방식과 행동은 정작 필요한 부동산 투자 대상에 대한 연구.조사.분석을 소홀하게 만든다. 투자 손실은 대부분 시장상황탓이 아니라 잘못된 부동산 즉 내재가치가 떨어진 부동산을 샀을때 발생한다는 사실을 명심해야 한다.  

내재 가치에 비해 시장 가격이 떨어질 때를 노려라
먼저 시장 가격이 떨어지기 전에 매입할 투자 대상을 미리 선정해야 한다. 이를 위해 항상 투자 대상에 집중하고 정보를 수집하며 조사및 연구 분석하는 자세가 필요하다.   시장 가격이 떨어지는 경우는 계절적인 비수일떄와 경기침체 또는 정부의 규제정책에 따라 일시적으로 가격이 하락하는 시기다. 재건축 단지의 경우 정부의 규제정책이 발표되면 많은 사람들이 투자가치가 떨어진 것으로 보고 무턱대고 매물을 내놓기 시작한다. 경기가 침체되고 부동산 시장이 침체돼 보통 사람들이 매입을 유보하거나 매도가 우세한 상황에서 침착하게 부동산을 살 용기가 있다면 생각지 못한 좋은 기회를 잡을수 있다.  

부동산 투자 대상의 내재가치 변화에 주목하라
투자 대상의 내재가치의 변화 즉 내재가치가 상승하거나 일시적으로 하락하는 시기로 내재가치가 시장 가격에 반영되기 전부터 투자 대상의 내재가치에 집중함으로써 남보다 한발 앞서 투자하는 것이다.   사업속도의 악재는 시장 가격을 떨어뜨릴 가능성이 있지만 내재가치에 변함이 없다면 침체기의 매입 기회를 놓치지 말아야 한다. 개발 호재에 따라 내재가치가 높아지면 시장 가격에 반영되기도 하지만 시차를 두고 반영되는게 일반적이다. 가치투자자라면 개발호재에 따른 내재가치를 현장에 직접가서 조사하고 평가한뒤 시장 가격에 반영되기 전에 사야한다.   다시말해 성공적인 매입 타이밍을 잡기 위해서는 미래의 경제 상황과 부동산 시장을 예측하는데 시간을 소비하기 보다는 자신이 사고자 하는 부동산 투자 대상의 내재가치의 변화에 집중해야 한다. 단적으로 시장가격보다 내재가치가 높은 부동산을 발견할 경우 침체기가 투자의 적기다.                                     

반드시 부동산을 팔아야 하는 경우  

매입 타이밍과 매도 타이밍의 중요성을 비교해 보면 매도 타이밍이 결코 매입 타이밍에 뒤지지 않는다. 적정한 타이밍에 자신만의 투자 원칙에 따라 부동산을 샀다면 언제 팔아야 할지도 쉽게 알수 있을 것이다. 원론적으로 팔기 적당한 타이밍은 내재가치가 시장 가격에 모두 반영됨으로써 수명을 다한 시기다. 다만 문제는 내재가치가 수명을 다해 더 이상 올라가지 않는 시기가 언제 인지 알기 힘들다는 것이다.      

실수로 잘못 매입한 경우다.
시장 가격보다 내재가치가 뛰어나다고 판단해 매입했지만 시간이 흐를수록 내재가치가 당초보다 낮다고 판단되는 경우가 있다. 이때 자산의 투자 결정의 자존심 때문에 최소한의 이익을 볼때까지 매도를 유보하겠다는 생각은 엄청난 투자 손실을 가져올수 있다는 사실을 명심해야 한다. 내재 가치가 떨어진 부동산을 계속 보유하고 있으면 더 나은 부동산을 매입할 기회를 놓치는 것은 물론 활황기에 내재가치가 풍부한 부동산 보다 상승폭이 적어 이중으로 손실을 보게 된다.  

투자 원칙을 어기고 매입한 경우다.
침체기 또는 활황기에 투자 대상에 대해 잘 모르는 상태에서 또 불확실한 호재나 단기 시장 변동에 따라 매입하는 경우도 있다. 결과적으로 부동산 가격이 활황기에는 조금 오르고 침체기에는 크게 하락해 투자 손실을 입게 되는 것이다.  

절대로 부동산을 팔아서는 안되는 경우  

침체기가 다가오고 있으므로 팔아야 한다는 경우
주변의 근거 없는 주장에 따라 투자자들이 섣불리 매도할수 밖에 없는 상황이다. 부동산 침체기에는 많은 사람들이 tv나 라디오 신문에 나오는 전문가들의 말에 흔들리게 된다. 10년만에 한번 올까말까 하는 대세하락이 오지 않는한 주변의 무성한 헛소리는 무시해도 좋다. 침체기가 온다는 이유로 내재가치가 풍부한 부동산 매입을 미루는 경우와 마찬가지로 침체기를 이유로 내재가치가 풍부한 부동산을 판다면 장기적으로 매우 값비산 대가를 치르게 될것이다. 

고평가 됐기 때문에 팔아야 한다.
우선 고평가의 본질을 정확히 알아야한다. 경기 상황에 따라 부동산 시장 상황에 따라 고평가 여부를 판단하는 것은 엄청난 투자 수익을 자기 발로 걷어차는 결과를 초래할 뿐이다. 고평가의 본질은 내재가치에 비해 현재 가격 즉 시장 가격이 지나치게 높다는 것을 뜻한다. 성급한 결론으로 매도하기 보다는 내재가치가 시장 가격에 반영되고 있는 시기를 먼저 조사.분석해야 한다.  

단기간에 너무 올랐기 때문에 팔아야한다.
짧은 기간에 너무 올랐기 때문에 더 이상 추가 상승 여력이 없으므로 팔아야 한다는 것이다. 하지만 사실 추가 상승 여력이 있느냐 없느냐는 현재 가격이나 시장 상황이 아니라 부동산의 내재가치에 따라 좌우된다. 단기간 급등이 단타성 투기 수요보다는 공급에 비해 수요가 많거나 주거환경 인프라가 개선되고 호재가 발생하는등 내재가치가 오르고 있다면 가격 급등 사실만으로 매도 타이밍을 앞당겨서는 안된다. 오르는 부동산만 오른다"는 격언처럼 시장 가격보다 내재가치가 높은 한 단기간 급등에 상관없이 상승세는 계속된다.  

다시한번 부동산에 대하여 욕구를 자제하는 글이 되었습니다.
좀더 이성적으로 대한다면 유혹을 해처나갈수 있지 않을까 싶습니다.