농지( 땅 ) 을 가지고자 할때 알아두어야 할것들

농지( 땅 ) 을 가지고자 할때 알아두어야 할것들이다..

농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 세금을 물지 않아 
농지소재지에 거주하는 자가 양도할 때까지 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세, 감면과 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함)이 되는 양도일 현재 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 감면한다.

다만, 당해 토지가 국토의계획및이용에관한법률에 의한 주거지역, 상업지역 및 공업지역에 편입되거나, 도시개발법 기타 법률에 의하여 환지 처분 전에 농지 외의 토지로 환지 예정지를 지정 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나 환지 예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 다음 산식에 의하여 계산한 소득에 한하여 양도소득세를 100% 감면한다.

양도소득 금액 ⅹ (주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날의 기준시가 - 취득 당시의 기준시가) / (양도 당시의 기준시가 - 취득 당시의 기준시가)

- 감면세액은 5년간 3억 원 한도(1년간 2억 원) 내에서 감면한다.

- "농지소재지에 거주하는 자"라 함은 8년 이상 다음 중 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.
1. 농지가 소재하는 시, 군, 구 (자치구) 안의 지역
2. 위 1의 지역과 연접한 시, 군, 구 안의 지역
3. 농지로부터 20㎞ 이내에 주민등록이 되어있는 지역

- "직접 경작"이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년 성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다. 

자경 기간 계산
일반적인 경우, 자경기간은 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 실제보유기간 중의 경작기간으로 계산한다.

하지만 다음과 같은 특수한 경우는 달리 계산함으로 유의해야 한다.
1. 상속 받은 농지는 피상속인이 취득하여 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간도 상속인이 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간으로 본다. 다만, 상속인이 상속 받은 농지를 경작하지 아니한 경우에는 상속 받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에 한하여 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.
2. 증여 받은 농지는 증여 받은 날 이후 수증자가 경작한 기간만을 계산한다.
3. 농지를 취득하여 경작하던 중 토지구획정리사업법 또는 기타 법률에 의한 환지 처분으로 환지된 토지가 농지인 경우에는 환지 전 자경기간도 합산하여 계산한다.
4. 교환으로 인하여 취득한 농지는 교환일 이후 경작한 기간으로 계산한다. 

자경 기간은 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 경작한 사실이 있으면 되며 양도일 현재에 자경하고 있어야 하는 것은 아니다. 그러나 양도일 현재 자경은 하고 있지 않더라도 농지에는 해당되어야 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축 착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 농지 여부를 판단한다. 따라서 8년 이상 자경농지에 해당되는 경우에는 양도소득세 신고 시 세액감면 신청을 하여 세금을 감면 받도록 하자.

이상... 주환용 세무회계사무소(http://www.csta.co.kr/mailzine/?action=rread2&mcat=A10001&no=12559)