다주택자의 증여 나 매도 선택.-아무거나 잘 하시면 됩니다.

증여 VS 양도시 세부담
무주택 자녀에게 증여 후 증여받은 자녀가 5년 이후 이 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아 양도소득세를 안낼 수 있게되므로 증여세만 내게 됩니다. 또한 1세대 1주택 고가주택(9억)인 경우 장기보유 특별공제가 늘어나 혜택이 더욱 커지기 되었습니다.
 
세제개편안에 따르면 장기보유특별공제율이 매년 4%포인트에서 8%포인트로 높아지게 됩니다. 따라서 그동안에는 특별공제 최대 한도인 80%를 공제받기 위해서는 20년을 보유해야 했지만 앞으로는 10년만 보유하면 됩니다.

만약 증여받은 자녀가 5년 이내에 이 아파트를 되팔아 현금화 하는 경우 증여받은 가격으로 매도해도 양도세를 다시 계산하여 내야합니다. 5년 이내 매도시 취득가액을 부모의 취득 당시 기준으로 계산하며, 기납부한 증여세는 양도차익 계산시 필요경비로 공제해 주기 때문입니다. 

이렇듯 양도세의 중과완화조치에 의해 증여에 의한 경우와 양도의 경우가 세부담 측면에서 차이가 거의 없어졌으며, 양도세의 경우 다주택자에 대한 장기보유특별공제 적용 등의 추가 완화조치에 대한 기대감등으로 인하여 증여보다는 양도를 고려하는 쪽으로 변화가 일어나고 있습니다.

부담부 증여 VS 일반 증여
다주택자 양도세 중과가 폐지되면서 부담부 증여의 장점이 크게 부각되고 있지만, 다주택자들의 양도세가 큰 폭으로 인하된 반면 장기보유특별공제가 적용되지 않기 때문에 부담부 증여와 일반 증여 중 어느 쪽이 유리하다고 말하긴 어렵습니다.

부담부 증여란, 증여를 받는 사람이 채무까지 인수하는 것으로서, 채무액은 증여에서 공제되므로 증여세가 줄어들게 됩니다. 대신 증여자는 채무액만큼 유상으로 양도한 것이므로 이에 대한 양도세를 물어야 한다. 따라서 양도세가 줄어들면 부담부 증여의 장점이 더욱 커지게 되는 것입니다. 다만 장기보유특별공제를 받지 못하기 때문에 일반 증여를 하는 것과 큰 차이가 나지 않을 수도 있다는 점도 유의해야 합니다.

가령 2주택자인 김씨가 10년 전 2억원에 매입한 주택이 전세보증금 3억원을 안고 현재 시세는 6억원입니다. 이를 일반 증여하면 1억천만원의 증여세를 내야 합니다. 만약 부담부 증여한다면 증여세는 5000만원으로 줄어드는 대신 양도세는  일반세율이 적용되어 5500만원을 내야 하므로 큰 차이가 없게 됩니다. 즉, 부담부증여는 양도세가 증여세보다 낮은 상황에서만 적용해야 합니다. 그러므로 현재의 경우는 매매, 증여, 부담부증여 등 어떤 경우가 주택 처분시 유리한지 각각 계산해봐야 합니다.

현재 부동산시장의 분위기는 매도를 서두르지 않고 증여세의 추가 개정여부와 부동산 시장의 정상화 추이를 관망하고 있는 상황입니다.  지난해 정부는 증여세 완화계획을 발표했으나 야당이 강력히 반대하는데다 여론도 좋지 않아 실제로 완화하는 데는 실패했습니다. 또 현 시점에서 부동산 시장의 침체로 인해 양도세 절세효과보다 양도차익 자체를 크게 볼 수 없다는 것도 현재 양도가 활성화 되지 못하고 있는 요인이 되고 있습니다.

이러한 여러 요인들로 인해 현재 매도를 서두르기 보다는 부동산 시장의 변동상황을 지켜보며 자신에게 유리한 절세방안을 신중히 검토해 보는 것이 필요한 시점으로 보여집니다.

음. 저도 얼른 이런 고민좀 해봤으면 좋겠습니다...