머큐리꿈

중과대상 1세대 3주택, 1세대 2주택
중과대상 1세대 2주택 또는 중과대상 1세대 3주택 이상에 해당되는 경우에는 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 다만, 한시적으로 2012.12.31까지 양도하는 경우에는 일반세율을 적용하나 장기보유특별공제는 적용하지 않는다. 중과대상 1세대 3주택과 1세대 2주택에 해당되는지 여부는 아래의 기준으로 판단한다.

중과대상 3주택 이상 판정기준

◆ 주택 수의 계산
- 서울. 광역시(군지역 제외) : 모든 주택
- 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택
- 기타 지역 : 양도 당시 기준시가 기준으로 3억 원을 초과하는 주택
(기타지역 : 광역시 군지역, 경기도의 읍.면지역, 기타 도지역)

다만, 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 각 호 중 어느 하나에 해당하는 경우 중과되지 아니하는 것이다.

1세대 3주택 중과대상 주택수에 포함되는 주택인 경우에도 아래의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당되는 경우 당해 소형주택 양도 시에는 중과세율을 적용하지 않는다.

<소형주택 판정기준>
① 2003.12.31일 이전에 취득한 주택일 것
② 규모가 소형일 것:
가. 공동주택(아파트,연립,다세대): 전용면적 60제곱 미터(18평) 이하일 것
나. 단독주택: 대지면적이 120(36평) 제곱미터 이하이고, 주택 연면적이 60(18평)제곱미터 이하
③ 양도 당시 주택 및 그 부속토지의 기준시가 합계액이 4천만 원 이하일 것
④ 오피스텔이 아닐 것, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정,고시된 지역에 소재하는 주택이 아닐 것

중과대상 2주택 판정기준
다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 이상 여부를 판정하며, 주택수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외되는 것이다.

◆ 보유 주택수의 계산
① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역제외) : 모든 주택
② 지방광역시(부산,광주,대구,대전) : 기준시가 3억원 초과인 주택
③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍.면지역, 기타지역 : 기준시가 3억원 초과인 주택

중과대상 주택수에 포함되는 아래 소형 주택을 양도하는 경우에는 중과세 제외된다.

□ 2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위(소득세법시행규칙 제82조 제2항)
- 주택의 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택(오피스텔은 제외)

다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택은 1억원 이하이더라도 중과세 적용하나, 2008.4.29.이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과 제외한다


무조건 장기보유 혜택은 없어지눈군요???.. 쩝.

양도차익을 추적하는 것이 아니라 시간을 추적하는 세금
다주택 소유자에 대한 한시적 중과세 폐지, 완화가 올해 말까지만 적용되므로, 2주택 이상을 보유하고 있다면, 세금문제만 따질 경우, 올해 말까지 처분하는 것이 절대적으로 유리하다. 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세(60%)의 한시적 완화조치도 올해 말까지만 허용된다. 그러므로 비사업용 토지 중 특히 임야를 보유하고 있다면 올해까지 처분하는 것이 유리하다.

그래서 다주택자가 올해 말에 계약을 할 때 간발의 차로 세율이 달라질 수 있다는 점을 확인해 두어야 겠다. 올해 말까지라면 어느 시점을 말하는 것일까? 원론으로 보자면, 잔금청산일이 2010년이어야 한다. 반면 2010년에 계약서를 작성하고 잔금청산일이 2011년에 속하는 것으로 된다면 이는 2011년 양도소득이므로 2011년의 세율을 적용 받게 되는 것이다.

만일 계약을 2010년, 잔금 청산일을 2010년으로 계약서에 표시한 후, 실제 잔금청산이 2011년에 이루어져서 소유권이전등기가 계약서상의 잔금청산일과 한달 이상 차이가 나면 어떻게 될까? 이때는 등기부상의 소유권이전 등기일자가 양도시점이 되어 2011년 양도소득이 되는 것이다.

주택소유에 대한 중과세 폐지 가 올해 말로 끝나면 내년부터는 세율이 어떻게 될까?
3주택소유자가 2011년 1월 1일 이후 하나의 주택을 양도할 때, 그 주택이 2008년 12월 31일 이전에 산 것이라면 60%의 세율로 과세된다.  그리고 2주택소유자라면 50% 세율로 과세된다. 반면 2009년 3월 16일부터 올해말까지 취득한 주택을 파는 것이라면 2년 이상 보유 시에 누진세율로 과세된다. 이 경우 세액차이가 상당할 것이다. “시간추적자, 세금”을 절감하게 될 것이다.

한눈에 보는 취득시기별 세율 차이
1-1. 2011.1.1. 이후 양도(2008.12.31. 이전 취득분)

* 지정지역과 기타지역 구분없음, 장기보유특별공제 배제

1-2. 2011.1.1. 이후 양도(2009.1.1.~2009.3.15. 취득분)

* 지정지역과 기타지역 구분없음, 장기보유특별공제 배제

1-3. 2011.1.1. 이후 양도(2009.3.16.~2009.12.31. 취득분)

* 지정지역과 기타지역 구분없음, 장기보유특별공제 배제

※ 양도소득세법 상 중과세 되는 항목 5가지

- 단기매도에 대한 중과세(1년미만 양도 50%, 2년미만 양도 40%)
- 1세대3주택 이상 중과(60%)
- 1세대2주택 중과(50%)
- 비사업용토지 중과(60%)
- 미등기 부동산 양도 중과(70%)

※ 중과 대상이라 해도 중과세에서 제외되는 주택

우선 단기매도주택에 대한 중과세의 예외는 다음과 같다.

1세대 1주택자로서 다음의 경우에는 비과세되거나 6억 초과분 양도차익에 대해서만 과세된다.
- 법률에 의해 수용되는 경우
- 해외이주, 취학, 근무상 형편으로 세대전원이 출국하고 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우
- 임차해 거주하다가 취득해 총 거주기간이 5년 이상이며, 건설임대주택을 양도하는 경우
- 취학 또는 근무상 형편, 질병으로 세대전원이 다른 시군으로 주거를 이전하기 위해 양도하는 경우

1세대 3주택 이상자가 다음 주택을 양도할 때는 중과세에서 제외된다.
(이때 주택 수 계산시 수도권 및 광역시 외의 기타지역에 소재하는 주택으로서 양도당시 공시가격이 3억원 이하인 주택은 없는 것으로 계산하며, 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 사람소유주택으로, 공동주택은 지분을 가진 사람 모두 각각 1채씩 소유한 것으로 본다는 점에 유의한다.)
- 수도권, 광역시 이외 기타지역 소재 주택으로 양도당시 공시가격이 3억원 이하인 경우
- 장기임대주택
- 고가주택이 아닌 조특법98조의 미분양주택 및 99조, 99조3항에 속하는 신축주택
- 상속받은 주택으로 5년 미경과 주택(상속주택이 2이상이면 그 중에서 보유기간이 긴 주택)
- 2003년 이전 취득한 연면적 60제곱미터 이하 공시가격 4천만원 이하 주택(재건축.재개발제외)
- 3주택이상이 위에 속하고, 한 채만 일반주택일 때 그 일반주택

1세대2주택자의 주택 중 중과세 예외조항은 3주택 이상자의 예외조항과 동일하나 그 외에 추가로 다음 경우에도 중과세에서 제외된다.
- 1세대원 중 일부가 다른 시군 소재 직장으로 이전하면서 해당 시군에 주택을 취득해 2주택이 된 경우 해당 주택에 1년 이상 거주하고, 당해 사유가 해소된 날(재전근)로부터 3년 이내 양도하는 주택
- 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 또는 혼인을 위해 합가한 뒤 5년 이내 양도하는 주택
- 판결에 의해 취득한 주택으로서 확정판결일로부터 3년 이내 양도하는 주택
- 기준시가 1억원 이하인 주택(재건축 및 재개발 주택 제외)
- 위 주택을 포함하여 2주택인 경우 다른 주택

공부하자!!! 공부해야만 한다...