머큐리꿈

괜찮은 상가를 하나 사 두면...
상가를 구입하는 목적은 여러 가지가 있겠지만, 가장 흔한 경우는 지속적인 수익을 발생시키기 위한 투자 목적일 것이다. 물론, 어차피 돈 주고 샀으니, 어느날 갑자기 가격이 많이 올라 준다면 금상첨일것이다. 그러나 수익성 부동산 역시 여타의 부동산과 마찬가지로 우량한 것과 그렇지 않은 것으로 양극화 되어 있으며, 앞으로 이런 현상은 더욱 가속화 될 것으로 예상된다. 따라서 양질의 수익성 부동산을 잘 구입하기 위해서는 발품을 많이 팔고 좋은 수익성 부동산이 갖추고 있는 조건들을 평소에 잘 숙지해 두는 것이 필요하다.

첫째, 사람의 시선주목을 받을 수 있는 곳이어야 한다.
사람의 시선에 자주 노출되면 될수록 상가에 입점해 있는 가게의 인지도는 향상되며 이는 곧 매출로 연결되어 긍정적인 순환이 일어나기 때문이다. 이렇게 되면 세입자는 장사가 잘돼 좋고 건물주는 건물가치가 증가해서 좋아 그야말로 꿩 먹고 알 먹는 상가가 되는 것이다.

둘째, 접근이 용이해야 한다.
사람의 시선주목을 많이 받을 수 있는데 접근하기가 어렵다면 선택해서는 안 된다. 접근로 없이 고속도로 옆에 상가를 조성한다고 생각해 보라. 아무리 눈에 띄어도 접근하기가 어려우면 모두 헛수고인 것이다.

셋째, 늘 어느 정도 이상의 사람들이 드나들면서 소비자들이 항상 필요로 하는 물건을 취급하는 점포가 있는 곳이 좋다.
이런 곳은 가게 매출이 꾸준해 세입자로부터 임대료 받기가 용이하다. 장사가 잘되는 상가는 주인이 큰 소리 치면서 임대료를 받지만 장사가 안되는 상가는 주인이 세입자 눈치 보기 바쁘다는 사실을 명심하라.

넷째, 인근지역 유사상가의 권리금이 높은 곳이 좋다.
권리금이 높다는 것은 그만큼 장사가 잘되는 곳이라는 것을 의미한다. 따라서 임대료 문제로 골치를 앓는 일도 없고 언제나 세입자가 세를 얻고 싶어 기다리기 때문에 임대문제에서 자유롭고 처분 시에는 큰 자본이득을 얻을 수 있다.

다섯째, 현재 인근지역에 해당 상가와 경쟁이 될 만한 상가가 있는지, 더 나아가 새로 건축될 가능성이 있는지를 알아보아야 한다.
경쟁 상가의 유동인구 흡입력은 내 상가에 직접적인 영향을 끼칠 수 있기 때문이다.

상가를 구입해볼 여러가지 방법을 좀 알았으면 좋겠네요. 돈이 많으면야 고민이 없겠지만 돈을 마련하기 위한
중간과정 또한 필요하겠네요... 흠..

상가 건물을 화수분씨 명의로 취득할 경우
기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 5,000만원에 대하여 25%의 세율을 적용받아 710만원 정도의 소득세를 내야 된다.

화수분씨의 아내명의로 상가를 취득할 경우
화수분씨는 근로소득세만 내면 되므로 근로소득 3,500만원에 대하여 16%의 세율이 적용되어 440만원 정도만 내면 되고, 아내 또한 상가임대소득 1,500만원에 대하여 16%의 세율을 적용받아 120만원 정도의 세금을 내게 되는데 결국 화수분씨 부부는 총 560만원 정도의 세금을 내게 된다. 따라서 상가를 아내 명의로 취득한다면 화수분 씨 명의로 취득할 때보다 150만원 정도의 세금을 절약할 수 있으며, 이외도 금융소득합산과세폐지에 대한 단순 세율차이뿐만 아니라 부녀자 공제 등 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문에 세금을 더 절약할 수 있었던 것이다.

상가를 소득없는 아내 명의로 이전하게 되면 증여세 문제 발생
상가를 아내 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생하므로 증여세도 함께 검토해 보아야 한다.
부부 사이에는 6억원(10년이내 증여재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 6억원을 초과하면 증여세가 과세된다. 화수분씨의 경우는 상가의 국세청 기준시가가 2억원이므로 증여세는 걱정 안해도 된다.

이와 같이 사업소득이나 근로소득 등이 있으면서 임대용 상가를 취득할 경우에는 증여세가 과세되지 않는 범위 내에서 다른 소득이 없거나 소득이 보다 적은 배우자 명의로 분할하여 취득하면 소득세를 절감할 수 있다. 또한 지금부터라도 기존에 임대용 상가를 보유하고 있으면서 사업소득이나 근로소득 등 다른 소득이 있는 경우에는 증여세 문제 및 등기이전에 따른 등록세ㆍ취득세 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 부부간에 재산을 분할해 놓아도 소득세를 절약할 수 있다.

이러한 절세효과를 보기 위해 부동산이나 예금을 배우자 이름으로 바꿀 것인지 여부는 각자가 선택할 일이지만, 재산을 분할하려면 하루라도 빨리 하는 것이 그만큼 세금을 절약할 수 있다. 재산분할 기간에 비례해서 세금이 계산되기 때문이다.

얼마전, 자영업을 하는 화수분씨는 상가를 분양받았다. 토지분양가 3억원, 건물분양가 3억원으로 건물주는 화수분씨에게 '토지 3억원+건물 3억원+건물에 대한 부가가치세 3000만원'을 합한 총 6억 3000만원을 요구하였다. 화수분씨는 부동산에도 부가세가 붙는다는 말은 처음 듣고 그 금액이 3천만원이라 더욱 놀랐다.

먼저 부가가치세에 대해서 알아보면....
재화 또는 용역(서비스)이 생산·유통되는 모든 단계에서 추가로 창출한 부가가치(가치의 증가분)에 대해 과세하는 조세를 말한다. 그리고 부가가치세를 국가에 납부해야 할 경제주체는 사업자이지만, 부가가치세를 부담하는 자는 재화나 용역을 소비하는 최종 소비자다. 부가가치세는 최종 소비자가 부담해야 하는 소비세다.

예를 들어 110원(부가세 포함)하는 볼펜 같은 물품을 구입할 때 소비자는 물건값 100원 외에 10원의 부가가치세도 부담하게 된다. 구매자는 물건값 이외에 10%의 추가적인 세금을 항상 부담하고 있다. 말 그대로 사업자는 100원의 물건값만 챙기고 10원의 세금은 국가에 내게 된다.

부가가치세와 부동산의 관계는?
부동산은 크게 비수익형 부동산과 수익형 부동산으로 나눌수 있는데 수익형 부동산에 대해서는 부가가치세가 부과되는게 일반적이다.
수익형 부동산을 분양받는 경우 일반적으로 분양대금에 5~8%에 해당하는 큰 금액이므로 철저한 이해가 필요하다.
상가를 분양받으면 일반적으로 건물분 분양가의 10%에 해당하는 부가가치세가 붙는데 임대사업자 등록을 하는 경우에 한 해서 환급을 받게 된다.

토지의 공급에 대해서는 부가가치의 구성요소로 보아 부가가치세 면세 대상이 된다. 다만, 건물의 공급에 대해 건물가액의 10%가 별도로 부가가치세 과세가 될 것이다. 부가가치세를 환급받으려면 다음과 같은 절차가 필요하다. 주의할 사항은
1.사업장 관할 세무서에 계약일로부터 반드시 20일 이내에 사업자등록 신청을 해야 한다. 만약 계약일부터 20일 이내에 사업자 등록 신청을 하지 않는다면 현행 세법상 부가가치세를 환급받을 수 없다. 단, 일반사업자로 등록을 한 경우에 해당된다.

상가를 분양받아 사업자 등록을 한 사업자가 상가를 다른 이에게 양도할 때도 주의할 사항
매매금액을 매수인과 약정할 때 계약서상에 부가가치세 별도라는 문구를 꼭 표기해야 한다. 세법에서 부가가치세에 대한 문구가 빠져 있다면, 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보기 때문에 상가를 파는 사람은 매수인으로부터 매매금액 이외에도 부가가치세를 별도로 받고 폐업일로부터 25일 이내에 세무서에 부가가치세를 신고,납부해야 한다. 그렇지 않으면 나중에 각종 가산세를 내야 한다.

주택이라고 해서 부가가치세와 무관한 것은 아니다.
아파트를 신규로 분양업체에서 분양받은 경우를 따져 보자. 아파트를 분양할 때도 사업자 공급분은 재화의 공급이므로 건물가액에 대해 10%의 부가가치세를 부담해야 한다. 다만, 조세특례제한법에 나와 있는 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하의 아파트는 부가가치세가 면제된다. 또한, 국민주택 규모 초과분이라도 사업자가 아닌 자가 공급하는 것은 원천적으로 부가가치세 납부 의무가 없다. 일반 소비자들은 부가가치세를 낼 의무가 없기 때문이다.

부가가치세 면세에 해당하는 부동산은 다음과 같이 정리가 가능하다.
토지의 공급은 면세지만 토지의 임대는 과세가 된다. 국민주택의 공급,국민주택의 건설용역,주택과 그 부수토지의 임대는 면세가 된다.
부동산 임대업자의 경우 주택과 부수토지의 임대용역은 부가가치세 면세되나 상가나 토지의 임대용역은 부가가치세 과세된다. 부가가치세 과세표준은 수입임대료,관리비,간주임대료로 구성된다.
사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금,임대보증금을 받는 경우에는 전세금,임대보증금에 대한 이자상당액을 임대료로 간주하여 과세된다.
부동산 매매업자의 경우 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물 등을 공급한 경우 토지는 면세, 건물 및 구축물은 과세된다.