머큐리꿈

부동산의 값이 확인되기 전에 움직여라
자동차를 소유하고 있는 사람이라면 한번쯤은 모처럼 세차를 하고 나면 꼭 그 다음날 비가 와서 다시 차체가 더러워지는 일을 종종 경험했을 것이다. 이때 흔히 하는 말로 “이상하게 세차만 하고 나면 비가 온다”는 푸념을 한다. 하지만 과연 이 것이 가볍게 지나칠 일인지 곰곰이 생각해 볼 필요가 있다.

세차를 하고 나면 날씨가 좋기를 기대하듯 부동산도 마찬가지다. 부동산을 사고 나면 한참 동안 부동산 시장이 좋아지기를 은근히 바라는 마음은 누구나 다 같다. 하지만 부동산을 사자마자 값이 내린다면 세차한 후 비오는 꼴이나 마찬가지가 된다. 부동산을 사놓고 시세가 올라가기를 바라는 일이나 세차하고 나서 며칠만이라도 날씨가 좋아지기를 기다리는 마음은 어쩌면 동병상련(同病相憐)의 비슷한 입장이라 할 수 있다.

전문가의 조언은 일기예보
우리들은 매일 일기예보에 귀를 기울이기도 하고 이를 믿고 살아가는 편이다. 어떤 때는 예보가 빗나가서 엉뚱한 일이 벌어지기도 하지만 먼 길을 떠날 때나 날씨와 관계된 일을 할 때에는 대부분 일기예보를 의식하면서 생활하고 있다. 수억 짜리 부동산을 구입할 때에는 이보다 더 할 것이다. 이웃이나 통, 반장을 비롯해 주위 중개업소의 자문을 구한 다음 그래도 마음이 정해지지 않으면 고수나 전문가를 찾아가 자문을 구하기도 한다.

그러나 부동산 상담을 한번쯤 받아본 사람이라면 잘 알 수 있듯이 대부분의 고수나 전문가들은 서로 자신들의 주장이 옳다고 만 주장한다. 이에 당사자들은 헷갈리게 되고 결국 마음을 정하지 못해 시기를 놓칠 수 도 있다. 특히 부동산 상담은 대면상담보다 전화나 이메일로 간단하게 물어보는 일이 대부분으로 정확한 상담이 이루어지는 일은 거의 없다고 볼 수 있다. 즉 고수나 전문가를 통한 부동산 상담은 일기예보로 생각하시는 편이 옳다.

물론 일기예보가 천재지변을 맞출 수 없듯 부동산 상담도 의외의 변수를 미리 잡아내지는 못한다. 비가 많이 올 것이라는 일기예보를 듣고 우산을 준비해서 외출을 했었는데 가랑비만 내리는 날이 있듯 고수나 전문가의 상담도 그럴 수 있다는 것이다. 부동산이란 언제나 마라톤이라는 생각을 하고 이에 대비하는 편이 오히려 지혜로운 일이다. 부동산은 투자에는 뒷심이 있어야 한다. 이는 다시 말해 경기가 민감해도 묵묵히 견뎌낼 힘이 있어야 한다는 것이다.

부동산 재테크에서 조심해야 할 일들
아무 때고 적당한 시간에 오다가다 세차를 하게 되면 그 다음날은 비를 맞게 되듯 부동산 구입도 시기를 잘 맞춰야 한다. 땅이나 집이나 물론 입지도 중요하지만 그보다 더 중요한 것은 기회를 잘 포착해야 하는 것이다. 미국발 금융위기 이후 한때 부동산 시장이 급속도로 얼어붙었으나 최근 들어 유동성이 풀리면서 돈은 불어났고 세계적 경기어느 정도 진정국면에 접어들었다. 부동산은 한번 오르기 시작하면 바람이 빠지는 시간은 그리 오래 걸리게 되고 좀처럼 내려가지 않은 습성이 있다.

세차야 아무데서나 하면 되는 일이고 세차비만 손해를 보면 되는 일이지만 부동산은 너무 큰 재산적 손해를 가져오기 때문에 꼭 주의해야 할 조건들이 있다. 100세대나 200세대의 소단지 규모의 주택, 진입로가 나중에 개설된다는 미확정 조건의 외곽지역 아파트, 유명브랜드가 짓고 있는 나 홀로 아파트, 시행. 시공사가 모두 영세업체로서 기술력이 떨어진 아파트, 어중간한 주상복합아파트로서 입지가 별로인 아파트, 단지구성이나 평면이 구식이고 차별성이 없는 아파트 등은 회피대상의 1호에 속한다. 특히 토지는 전문성이 있어야 하고 도시사람 명의로는 등기가 안 되는 일이 일반적이기 때문에 함부로 손을 대서는 재산 가치를 보존하지 못할 수 있다.

항시. 부동산 정보를 가까이 해두어야만 기회가 보인다. 모든 채널을 동원해서라도 기회를 봐라.
그래야만 앞으로 살아갈 길이 생긴다.

첫째, 시장을 먼저 이해하고 시장에 접근하라.
투자는 저축과 달리 더 높은 수익률을 얻기 위해 다소의 위험을 부담해야 한다. 그러나 투자대상 자산은 늘 상승하는 것도 끝없이 하락하는 것 만도 아니다. 따라서 투자하기전 시장에 대한 예측이 필요한데 이 또한 정확성을 기대할 수 없다. 가장 적절한 대안은 증시관련 상품의 경우 우량자산에 짧게는 1-2년, 길게는 3-5년 정도 중장기적인 관점에서 계획적으로 투자에 임한다면 손실회복기회는 물론 수익실현 기회를 얻을 수 있다는 점이다.

최근과 같이 증시가 급락함으로써 환매나 해지시점을 놓쳤다고 생각될 경우에도 막연한 불안감으로 쫓기듯 환매를 함으로써 손실을 확정시키기 보다는 당초 투자예정기간을 연장하는 전략을 바꿔나갈 경우 과거의 반복되는 흐름을 고려할 경우 반드시 손실폭을 크게 줄이거나 수익을 실현할 수 있는 기회를 맞이할 수 있을 것이다.

둘째, 시장의 변화에 대해 관심을 갖고 적절히 수용해 나가는 유연성을 가지라.
이것은 되고 저것은 안 된다는 방식의 고정관념은 자산관리에 있어 최대 경계해야 할 사항이다. 시장은 항상 변하기 때문에 어떤 특정한 곳에 투자를 제한하는 것을 지양하고 시장의 큰 흐름을 적절히 수용해 나가는 유연성을 가지고 자산관리에 임하는 자세가 필요하다. 따라서 강세장에서는 강세론을 취하고 약세장에서는 약세론을 취하면서 시장 변화를 적절히 수용해 나가는 유연성을 가지는 것이 시장의 변동성을 최대한 활용해 나가는 방안이 되기 때문이다.

셋째, 분산투자 방식을 활용해 위험관리가 적절히 이루어 질 수 있도록 해야 한다.
개인투자가가 투자의 성공확률을 높일 수 있는 가장 확실한 방법은 투자대상 지역이나 수익구조, 투자시점을 적절히 분산하여 투자해 나가는 것이다. 투자에서 분산은 시장변동의 위험을 완화해 나갈 수 있으면서 장기적으로 안정적인 수익을 높여 나갈 수 있는 최선의 전략이 될 수 있으며 위험자산 투자를 통해 안정적 수익을 올려 나갈 수 있는 가장 확실하고 검증된 방법이기 때문이다.

최근의 경우를 살펴보더라도 특정지역에 몰아서 투자한 것 보다 지역별로 분산 투자한 경우가 손실폭이 적고 원활한 현금흐름을 가질 수 있음을 확인할 수 있다.

넷째, 개별자산의 운용수익률 보다는 전체자산의 평균 수익률 증대를 도모해야 한다.
특정한 자산에 몰아서 투자하여 획기적인 수익실현을 기대하기 보다는 전체 운용자산의 평균 실현 수익률을 높여 나가는 방식으로 투자를 해 나가야 한다. 높은 수익실현을 기대하고 특정자산에 몰아 투자하는 것은 유동성위험에 빠질 가능성은 물론 예상이 빗나갈 경우 커다란 위험을 맞을 수 있기 때문이다. 

다섯째, 명확히 이해가 되지 않거나 검증되지 않은 투자수단을 피하라.
금융상품의 경우 수익구조가 복잡하여 이해가 되질 않거나 수익구조가 검증되지 않은 상품은 경계를 해 나갈 필요가 있다. 실질적으로 그러한 상품들이 성공한 사례가 많지 않기 때문이다. 또한 부동산의 경우 시중의 실세금리를 감안할 때 상식을 넘어서는 높은 수익률 보장 등을 제시하는 물건의 경우 반드시 사후 문제가 발생하는 것이 일반적이라는 점을 고려할 때 이러한 투자유혹에 미혹 되어서는 안 될 것이다.

어떤것이든 묻지만 투자는 절대로 금물이다. 또한 다른사람 만을 믿고 하는것도 금물!

재테크의 4요소라 할 수 있는 유동성, 안정성, 수익성, 위험관리. 이 4가지 요소의 고른 배분이 재테크 고수로 가는 첫걸음이다.

유동성 - 자금이 필요할 때 충분히 그 자금을 조달할 수 있는가?
재테크의 4요소 중 가장 중요하다. 우리나라의 많은 기업들은 그리고, 부동산 붐으로 갑자기 부자가 된 사람들이 유동성 때문에 한 순간에 자산을 날리는 경우를 많이 본다. 우리 나라의 IMF 또한 외환 유동성 위기로 비롯됐다. 유동성은 수익성과도 밀접한 관련이 있는데, 이자가 높다고 자신의 월 저축을 7년짜리 장기주택마련저축이나 연금에 모조리 부었다가, 괜찮은 아파트에 청약도 못해볼 수 있다. 또는 우리사주를 저렴한 가격에 배당 받을 수 있는 기회나, 주식투자 기회를 놓치고, 저축 이자 보다 훨씬 높은 채권 등을 매입 할 수 있는 기회 또한 놓쳐버리고 만다. 언제 어느 때나 투자할 수 있을 만큼의 현금 유동성을 확보하는 것이 재테크 성공의 필수 요건이다.

안정성 - 자산이 원금에 대한 손실 없이 얼마나 안전하고 꾸준한 수익을 창출하고 있는가?
꾸준한 저축을 해서 어느 정도의 종자돈을 마련했다면, 이제부터는 목돈 투자계획을 쌓아야 한다. 자신이 힘들게 마련한 종자돈의 50%정도는 손실 없이 꾸준하고 안전한 수익을 창출해야 한다. 그러나 결코 자신의 종자돈 전부를 주식에 투자하거나 부동산에 투자하는 것은 좋은 방법이 아니다. 개인들이 주식투자해서 은행예금금리 보다 높은 투자수익률을 올릴 수 있는 경우는 20%가 안된다. 개인들의 주식평균 투자수익률은 여전히 마이너스이다.

수익성 - 모이고 있는 자산, 또는 모아둔 자산이 남들보다 높은 수익을 낼수록 재테크는 빛이 난다. 하지만 명심하라. 수익률이 높으면 높을수록 위험률도 높다.
현재 제1금융권의 1년 정기예금 금리는 세후 2.5 ~ 2.7%정도이고, 물가상승률은 년 4.7% 정도이다. 결국, 1년에 4.7%이상의 수익을 못 내면, 재테크는 0점이다. 따라서 주식과 채권에 투자하지 않는다면, 1년에 4.7% 이상의 수익을 기대하기 힘들다. 주식과 채권에 대한 틈틈히 공부하라. 그러나 만약 이 방면의 문외한이라면, 직접투자보다는 전문가에 위탁하는 간접상품(펀드)에 관심을 가져라. 펀드 가입시, 주의점은 연수익률 1위 상품은 과감히 버리는 것이다. 수익률이 높으면 높을수록 위험률도 커진다. 수익률 2~5위권 펀드 중 최근 3년간 꾸준히 순위권에 든 상품을 선택하는 것이 유리하다.

위험관리 - 현재 형성된 자산이 또는 앞으로 형성될 미래자산이 한꺼번에 붕괴될 수도 있는 위험요소들의 공격을 얼마나 합리적으로 방어하고 있는가?
보증을 서서 한꺼번에 재산을 날리거나, 질병이나 재해에 노출되어 자산붕괴 뿐만 아니라, 채무까지 지는 사람들이 상당히 많다. 우선 자신의 건강에 관심을 갖고, 또한 주변인의 건강에 관심을 가져라. 하지만, 아무리 건강에 힘쓰는 사람들도 질병이나 재해를 피해가는 경우는 드물다. 자신뿐만 아니라 주변인 또한 적절한 보험에 가입해서 위험관리를 해야 한다.

위의 4개를 알지만 어떻게 금융계에 접근을 해야 할지 참 난감하기 그지없군요.
어떤 펀드/채권, 직접투자?, 부동산??.. 음. 어려운 문제네요.

하지만 그래도 기준을 알고 있어야겠죠?
항상 준비하는 자는 기회가 왔을때 바로 잡아챌수가 있겠죠?

 http://www.csta.co.kr/mailzine/?action=rread2&mcat=A10001&no=8170

1. 보장성 보험(추천 대상 : 만 15세 이상)

보장성보험은 연령이 높아질수록 보험료가 오르게 되므로 낮은 연령대에 미리미리 가입을 하면 보험혜택을 일찍부터 받으면서도 추후의 보험료 부담에서 벗어날 수 있고 전체 납부할 보험료 총액을 줄일 수 있습니다.
예시로 20세의 남성이 보장성 보험을 가입하였을 때 보험료가 15만원이라면 동일한 보장내용의 보장성 보험을 10년 뒤 30세에 가입한다면 예상되는 보험료는 약 25만원입니다. 따라서 이 경우에는 20세 남성에 비하여 10년 동안 보험혜택을 받지 못함에도 불구하고 높은 보험료를 납부하여야 하며 납부하게 될 보험료 총액도 훨씬 많아지게 됩니다.

2. 청약저축 / 청약부금 (추천 대상 : 만 20세 이상)

청약관련 통장은 청약 시 통장가입기간, 불입횟수 등에 따라 당첨순위가 결정되거나 가점제하에서 점수가 부여되므로 가입자격이 되는 연령이 도달하였을 때 되도록 빨리 가입하는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 방법입니다.

현재의 청약 가점제 하에서는 가입자의 연령이 낮을 경우 청약부금보다는 청약저축에 가입하는 것이 더 유리하므로 우선 청약저축에 가입하는 것이 좋지만 청약저축의 가입조건인 세대주가 아니어서 가입할 수 없다면 청약부금이라도 가입하여 꾸준히 불입함으로써 조금이라도 당첨확률을 높일 수 있습니다.

1) 청약저축
청약저축은 만20세 이상의 무주택세대주에 한하여 가입이 가능합니다. 매월 2~10만원을 연체없이 24개월 이상 불입하면 1순위가 부여되어 공영택지에 지어지는 전용면적 25.7평 이하의 주택에 청약이 가능합니다.

2) 청약부금
청약저축은 만 20세 이상의 성인 또는 세대원이 있는 만 20세 미만의 세대주에 한하여 가입이 가능합니다. 매월 5~50만원을 불입하여 그 적립금이 지역별 청약예금 예치금액 이상이고 2년이 경과되면 민영택지에 지어지는 전용면적 25.7평 이하의 주택에 청약이 가능합니다.

3. 장기주택마련저축(추천 대상 : 만 18세 이상)

만 18세 이상의 무주택자 또는 전용면적 25.7평 이하의 1주택 소유자에 한하여 가입이 가능합니다.
이 상품은 매월 1~100만원까지 불입이 가능하며 근로소득자가 불입한 불입금액의 40%(최고 300만원 한도)에 한하여 소득공제 기능이 있어 주로 근로소득자가 세금혜택을 받고자 많이 이용하는 상품입니다. 하지만 이 상품은 2009년까지 가입이 가능하므로 만일 자녀분의 나이가 만 18세 미만이라면 우선 자녀분의 명의로 가입하신다음 매월 1만원씩만 불입하여 상품만 유지하신 후 차후에 자녀분께서 수입이 발생하실 때 소득공제용으로 쓰실 것을 권해 드립니다.

4. 어린이 변액 유니버셜(추천 대상 : 0세 이상)

이 상품은 일반 금융상품에서는 기대할 수 없는 이자소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있고, 투자금의 입금과 적립금의 출금이 자유로워 충분한 유동성을 확보할 수 있으며, 상품 내 존재하는 다양한 펀드를 자유롭게 이용 및 이동할 수 있음으로써 동일한 증시상황에서도 일반 증권사 펀드보다 높은 수익을 가질 수 있는 매력적인 상품입니다. 다만, 비과세 혜택을 누리기 위해서는 10년이라는 기간이 필요하므로 성인이 되어 수입이 발생할 때 가입하는 것보다는 미리 자녀분의 명의로 가입하여 취직 후 수입이 발생될 때에는 이미 비과세 혜택을 받을 수 있는 통장이 되도록 하시는 것이 좋습니다.
통장의 유효기간은 가입자의 105세까지 소유가 가능하므로 자녀분께서는 105세의 나이까지 평생 비과세 통장을 보유하실 수 있게 됩니다.
(개설된 이후 계속 투자금을 불입하지 않더라도, 또한 쌓여있는 적립금을 마음대로 인출하더라도 통장을 해지하지 않고 10년 이상 유지하였다면 투자되는 모든 투자금 역시 투자기간에 상관없이 비과세 혜택을 받게 됩니다)

현재 우리나라의 세법 변화 추세로 보았을 때 과거와 같이 앞으로도 계속 국가가 세수확보를 위하여 비과세 금융상품이나 세금우대 금융상품을 줄여 나갈 확률이 높으므로 이러한 세법 개정이 이루어지기 전에 비과세 혜택이 종신토록 부여되는 변액 유니버셜을 자녀분들의 명의로 미리 가입시켜준다면 자녀분들이 성인이 되었을 때 비과세 혜택을 다양한 방법으로 장기간 이용할 수 있다는 유용도 측면에서 큰 보탬이 될 것으로 판단됩니다.

5. 어린이 펀드(추천 대상 : 0세 이상)

위의 4가지 금융상품들은 미리 가입하면 추후에 경제적으로 혜택을 받을 수 있는 상품들이라고 할 수 있습니다. 하지만 어린이 펀드는 이러한 경제적 혜택보다는 자녀분들에게 경제관념을 심어줄 수 있다는 점에서 추천할 만한 금융상품이라고 생각됩니다. 특히 각 증권사에서 어린이펀드 가입자들을 대상으로 어린이 경제교실, 어린이 영어캠프 등의 다양한 이벤트를 마련하고 있고 그 내용 또한 질 높은 수준을 유지하고 있어 금융상품 가입을 통하여 여러 가지 교육혜택과 문화혜택을 누릴 수 있는 기회를 제공합니다. 또한 어린이펀드는 일반 은행의 예/적금 상품과는 달리 실적배당형 상품이므로 투자 이후 지속적인 상품에 대한 관심을 유도하여 실적배당형 상품에 대한 투자 요령과 투자 원칙 등을 체험하게 하고 교육시킬 수 있는 상품으로서의 장점을 가지고 있습니다.

재테크의 성패는 수익률로 결정된다?

만일 누가 더 많이 벌었나를 가지고 재테크 순위를 결정한다면 단연 1등은 로또복권 당첨자일 것이다. 불과 2천원을 투자해 수십 억원 혹은 그 이상을 얻을 수 있기 때문이다. 수익률로 보면 따라올 것이 없다. 하지만 복권에 당첨된 것은 운이 좋았던 것이지 재테크를 잘했다고 볼 수없다. 돈을 많이 번 것은 분명하지만 재테크의 성공사례로 생각할 수는 없다. 제대로 된 재테크라면 노하우를 전수해 줄 수 있어야 하는데 복권 당첨에는 노하우가 없기 때문이다. 따라서 훌륭한 재테크의 기준은 단순히 얼마나 ‘많이’ 벌었는가 보다는 얼마나 ‘잘’ 벌었냐가 중요한 기준이 된다.
자신의 상황을 고려한 최선의 선택이 곧 잘 버는 것이며, 성공한 재테크다.

돈이 있어야 재테크를 한다?

재테크 좀 하고 싶어도 여윳돈이 없어서 못하고 있다는 사람들이 많다.
대부분의 사람들은 재테크라고 하면 여유자금을 굴려 좀더 높은 수익을 내는 것이라고 생각하기 때문이다. 하지만 재테크에 활용할 정도로 여유자금을 만드는 것 자체가 재테크의 시작이다.
종잣돈을 마련하지 않고 재테크 계획만 세우는 것은 바보 같은 짓이다. 종잣돈 마련을 위해서는 절약이 우선이다. 가령 200만원을 벌어 150만원을 쓰고 50만원을 저축한다면 저축하는 50만원을 통해 1만원의 수익을 더 얻는 것보다는 생활비로 지출하는 1백50만원을 절약해 1만원을 남기는 것이 더 쉽다. 따라서 재테크는 있는 사람보다 없는 사람에게 더 필요하다.

금액이 커야 재테크가 효과적이다?

1억원을 가진 사람이 열심히 재테크에 대해 고민해 남들보다 1백만원의 수익을 더 올리는 것과 1백만원 밖에 없는 사람이 1만원의 초과수익을 올리는 것 가운데 어느 쪽이 더 자금을 잘 굴린 것일까? 수익률로만 따지면 양쪽 모두 1%의 수익률로 같다.
이 경우 이들의 재테크 실력은 같은 셈이다. 하지만 현실에서는 종종 큰 금액일수록 중요해 보이는 착시 현상이 발생한다. 1백만원을 투자하는 사람은 겨우 1만원인데 하며 대수롭지 않게 여기곤 하지만, 1억원을 굴리는 사람이라면 절대로 1백만원을 소홀히 여기지 않는다. 1백만원 투자한 사람이 몇 만원의 손실을 대수롭지 않게 본다면 그 사람은 재테크에 자질이 없다고 볼 수 있다.
재테크를 잘하려면 금액에 따라 중요도가 달라 보이는 이중잣대부터 없애야 한다.

은행을 멀리해라?

가끔 이런 말이 들리곤 하지만 이는 시대에 뒤떨어진 표현이다. 재테크 측면에서도 맞지 않다. 금리가 낮을 땐 은행 예금 상품보다는 높은 수익을 기대할 수 있는 제2금융권의 투자상품이 유리하다는 표현으로 많이 사용되지만 이는 법칙이 아니다.
지금은 각 금융기관별로 업무 구분이 거의 사라져 은행에서 투신사의 펀드상품은 물론 방카슈랑스 제도가 도입되면서 보험사의 보험상품까지 팔고 있는 시대다. 또 분산투자 측면을 고려할 때에도 은행은 여전히 유효한 재테크 수단이다.
투자위험을 줄이기 위한 분산투자는 재테크에 있어서 가장 중요한 원칙이다. 만약 분산투자를 생각지 않고 수익률만 생각한다면 예금과 같은 확정금리 상품은 필요가 없겠지만 이는 리스크 분산이라는 원칙에 어긋난다.
은행 예금에만 의존하는 재테크로는 수익률이 떨어질 수 밖에 없지만 모든 재산을 위험에 노출 시키는 것은 좋지 않다.

무위험의 고수익을 찾아라?

위험도 없고 그러면서도 고수익을 얻는 투자방법이 어디 없을까?
재테크에 관심을 두는 사람이라면 누구나 바라는 바이다. 하지만 바라는 바와 달리 이러한 방법은 어디에서도 찾을 수 없다. 물론 무위험 투자방법은 있다. 정부에서 발행한 국공채에 투자한다거나 은행 정기예금에 가입하게 되면 위험을 최소화시킬 수 있다. 대신 무위험 투자는 안전한 대신 높은 이자를 포기해야 한다. 세상에 공짜는 없기 때문이다. 오히려 고수익을 내세우면서 위험이 없다고 선전하는 투자일수록 허위일 가능성이 높고 더 위험한 결과를 초래할 수 있다.
위험과 수익 중 어떤 것을 택할지를 정하는 것이 재테크의 출발이다.