머큐리꿈

괜찮은 상가를 하나 사 두면...
상가를 구입하는 목적은 여러 가지가 있겠지만, 가장 흔한 경우는 지속적인 수익을 발생시키기 위한 투자 목적일 것이다. 물론, 어차피 돈 주고 샀으니, 어느날 갑자기 가격이 많이 올라 준다면 금상첨일것이다. 그러나 수익성 부동산 역시 여타의 부동산과 마찬가지로 우량한 것과 그렇지 않은 것으로 양극화 되어 있으며, 앞으로 이런 현상은 더욱 가속화 될 것으로 예상된다. 따라서 양질의 수익성 부동산을 잘 구입하기 위해서는 발품을 많이 팔고 좋은 수익성 부동산이 갖추고 있는 조건들을 평소에 잘 숙지해 두는 것이 필요하다.

첫째, 사람의 시선주목을 받을 수 있는 곳이어야 한다.
사람의 시선에 자주 노출되면 될수록 상가에 입점해 있는 가게의 인지도는 향상되며 이는 곧 매출로 연결되어 긍정적인 순환이 일어나기 때문이다. 이렇게 되면 세입자는 장사가 잘돼 좋고 건물주는 건물가치가 증가해서 좋아 그야말로 꿩 먹고 알 먹는 상가가 되는 것이다.

둘째, 접근이 용이해야 한다.
사람의 시선주목을 많이 받을 수 있는데 접근하기가 어렵다면 선택해서는 안 된다. 접근로 없이 고속도로 옆에 상가를 조성한다고 생각해 보라. 아무리 눈에 띄어도 접근하기가 어려우면 모두 헛수고인 것이다.

셋째, 늘 어느 정도 이상의 사람들이 드나들면서 소비자들이 항상 필요로 하는 물건을 취급하는 점포가 있는 곳이 좋다.
이런 곳은 가게 매출이 꾸준해 세입자로부터 임대료 받기가 용이하다. 장사가 잘되는 상가는 주인이 큰 소리 치면서 임대료를 받지만 장사가 안되는 상가는 주인이 세입자 눈치 보기 바쁘다는 사실을 명심하라.

넷째, 인근지역 유사상가의 권리금이 높은 곳이 좋다.
권리금이 높다는 것은 그만큼 장사가 잘되는 곳이라는 것을 의미한다. 따라서 임대료 문제로 골치를 앓는 일도 없고 언제나 세입자가 세를 얻고 싶어 기다리기 때문에 임대문제에서 자유롭고 처분 시에는 큰 자본이득을 얻을 수 있다.

다섯째, 현재 인근지역에 해당 상가와 경쟁이 될 만한 상가가 있는지, 더 나아가 새로 건축될 가능성이 있는지를 알아보아야 한다.
경쟁 상가의 유동인구 흡입력은 내 상가에 직접적인 영향을 끼칠 수 있기 때문이다.

상가를 구입해볼 여러가지 방법을 좀 알았으면 좋겠네요. 돈이 많으면야 고민이 없겠지만 돈을 마련하기 위한
중간과정 또한 필요하겠네요... 흠..

바닥에 사서 꼭지에 팔겠다
주식과 마찬가지로 부동산도 바닥에 사서 꼭지에 파는 것은 현실적으로 불가능하다. 과거에 연연해하며 바닥으로 떨어지면 사겠다고 바닥으로 떨어질 때까지 기다리는 사람을 주변에서 의외로 많이 볼 수 있다. 신이 아닌 이상 인간은 바닥이 언제인지, 꼭지가 언제인지 미리 알 수 없다. 바닥을 친 뒤 오름세가 시작되고 지속돼야 뒤늦게 바닥인지 알 수 있고, 꼭지가 오고 하락세가 시작돼야 꼭지인지 알 수 있다. 따라서 매입타이밍으로 바닥을 고집한다는 것은 헛된 망상에 불과하다는 것을 명심해야 한다. 사고자 하는 부동산에 대한 선택과 집중을 통해 무릎일 때 사는 것이 가장 좋다. 물론 지금이 무릎이냐 아니냐는 연구 조사 분석을 통해 시장을 보는 눈을 키워 스스로 판단할 수밖에 없다. 상승세가 일시적인지, 대세 상승인지 또 하락세가 일시적인지, 추가 하락될지는 스스로 판단해야 한다.

리스크에 집착해 저지르지 않는다
가치투자자로서 투자의 장점과 단점(또는 리스크)을 균형 있게 연구 조사 분석하는 것은 필수다. 하지만 가치투자를 하면서 단점과 리스크를 너무 강조한 나머지 꼬투리를 잡는데 몰두하는 사람은 결국 저지를 수 없다. 저지를 수 없으면 수익을 얻을 기회가 사라지게 된다.
대표적인 예로는 ‘가격이 너무 비싸다’, ‘지금 샀다가 더 떨어지면 어떻게 해야 하나?’ ‘사놓고 오르지 않으면 책임질 것이냐?’ 등등 지금 보이는 단점과 리스크에 너무 연연해 매입타이밍을 놓치는 경우다. 워런버핏은 “리스크란 자신이 하고 있는 투자 행동을 모르고 있는 상태”라고 말했다. 즉, 투자 대상 관점에서 철저하게 연구 조사 분석하지 않고 투자하는 것을 리스크로 한정한 것이다. 다시 말해 자신의 능력범위 안에서 투자대상을 정확하게 독자적으로 이해할 수 있다면 리스크는 투자의 성패에 중요하지 않다는 것이다.

매매타이밍은 항상 남을 따라한다
이런 유형의 사람들은 대부분 침체시장에서는 당연히 남들처럼 살 생각을 하지 않는다. 사지 않을 뿐 아니라 마치 부동산 투자시대는 끝난 것처럼 아예 살 생각을 하지 않는 것이 보편적이다. 부동산으로 부자가 된 사람은 모두 일반인이 살 때 팔고, 일반인이 팔 때 샀다. 이 같은 역발상 투자를 할 수 있는 힘은 빠른 정보력과 분석력을 통해 투자대상에 대해 명확하게 이해하고 있기 때문이다. 기회를 놓치지 않고 잡은 것이다. 물론 풍부한 자금도 기회를 놓치지 않는데 한 몫 한다. 하지만 부동산으로 부자가 될 수 없는 사람들은 가격이 바닥을 치고 상승세로 돌아선 후에야 남들처럼 관심을 갖기 시작해 결과적으로 추격매수를 할 수밖에 없다. 이는 팔 때도 마찬가지다. 남들이 팔려고 하니 추격 매도에 나서 매도타이밍을 늦게 잡을 수밖에 없다.

쓸 돈도 없는데 무슨 투자냐
한마디로 돈이 없다는 것이다. 쓸 돈도 없는데 무슨 부동산 투자냐며 아예 관심을 두지 않는 것을 뜻한다. 물론 목돈이 없는 상황에서 소득 대비 지나치게 많이 대출받아 부동산에 투자하는 것은 지양(止揚)해야 한다. 하지만 목돈이 적은 것과 투자를 할 수 없는 것은 전혀 별개의 문제다. 목돈이 없다는 이유로 아예 투자에 관심을 갖지 않는 것은 부동산으로 돈 버는 기회를 스스로 원천봉쇄하는 것이다. 투자를 하는데 돈의 많고 적음은 거의 상관없다는 것은 투자의 역사가 보여주고 있다. 이런 유형의 사람들 대부분이 부동산 투자의 첫걸음인 종자돈을 마련하는데도 관심이 없다. 부동산 투자는 1천만 원만 있어도 시작할 수 있다. 설령 1천만원으로 부동산 투자가 힘들다 하더라도 투자하겠다는 의지를 실행해야 한다. 돈이 없다고 한탄하고 불평하면서 종자돈을 마련하지 않는 사람이라면 부동산으로 절대 부자가 될 수 없다.

좋은 투자전략은 단순하다
청약통장으로 아파트를 분양받을 때도 가치투자 원칙은 여전히 유효하다. 그리고 좋은 투자전략은 단순하다. 청약시점이 아닌 입주시점 이후 3년 이상 미래가치를 보고 청약하면 되는 것이다. 단, 다른 요인(리스크)은 과감히 제외시키는 용기도 뒤따라야 한다.
• 집값이 더 내려 갈까봐 = 집값은 오르다 내려가기도 하고 내려가다 오르기도 한다. 강남권은 내릴 때 하락폭보다 오를 때 상승폭이 더 크다. 이를 하방경직성(下方硬直性)이라고 한다.
• 분양가가 비싸서 = 그동안 필자가 부동산 재테크를 통해 자주 말했지만 정상적인 주택시장에서 분양가는 내려갈 수가 없다. 물가상승률 이상으로 오른다고 보면 틀림없다. 땅값이나 원자재 가격이 큰 폭으로 내려가지 않는 한 분양가는 내리지 않는다.
• 대출 부담이 돼서 = 미래가치가 높다면, 그리고 강남 진입을 원한다면 분양가의 50% 이상이라도 대출을 받을 각오가 있어야 기회를 잡을 수 있다. 기회는 하늘에서나 나무에서 떨어지는 게 아니라 잡는 것이다. 다시 말해 입주시점 이후 미래가치를 보고 미래가치가 높다면 장세에 휘둘리지 말고 언제든지, 아니 오히려 지금과 같은 침체기에 적극 청약하는 것이 바람직하다 할 수 있다.
미래가치가 높은 분양 아파트를 고르는 법은 첫째, 입주시점 이후 공급보다 수요가 많아야 한다. 수급은 재료에 우선한다. 유효수요가 풍부한 지역 즉, 남들이 살고 싶어 하고 수요자가 지속적으로 발생하는 곳이 미래가치가 높다.
둘째, 개발 압력이 높은 곳에 청약한다. 최소한 실시계획 승인을 받거나 예산이 편성돼 착공을 앞두고 있는 개발 호재가 있다면 미래가치가 높아질 수밖에 없으므로 적극 청약해야 한다. 그리고 마지막으로 2009년 분양물량과 입주물량을 다시 한 번 확인해보라. 즉, 투자처에 대한 철저한 연구와 조사, 분석만이 성공투자의 지름길이다.

꼭 바꿔야 할 저축 습관들

목표없는 저축은 안하느니만 못하다
저축은 ‘목표’를 명확히 해야 하는 것이 가장 우선이다. 명확한 목표가 있어야 목적에 맞는 상품을 선택할 수 있고, 성취하는 기쁨도 누릴 수 있기 때문이다. 저축을 하는 이유는 내집 장만, 종자돈 마련, 노후 대비, 결혼 준비 등 그 이유도 다양하고, 또 이러한 이유에 따라 1~2년 만에 끝나는 것도 있고, 몇 십 년이 걸리는 장기 레이스를 해야 하는 것도 많다. 때문에 먼저 어떤 이유로 저축을 하는 것인지 목표를 명확히 해야 할 필요성이 있는 것이다.

절약과 저축은 동전의 양면
흔히 일반인들은 저축을 하면서 공상에 사로 잡힌다. 적은 금액을 저축하면서 곧 큰 돈을 만져 볼 수 있기라도 한 것처럼 말이다. 그래서 금방 싫증을 느끼거나 중간에 포기, 적금과 같은 경우라면 해약하는 사태가 일어나는 것이다. 돈을 많이, 그리고 빨리 모으고 싶다면 저축액을 늘리는 수 밖에는 없다. 그리고 이것은 절약에서 나온다. 절약과 저축은 동전의 양면과 같아서 절약하면 저축액이 늘어나는 것은 당연한 이치다. 따라서 쓸 거 다 쓰고, 즐길 거 다 즐긴 후에 저축하려는 얄팍한 생각은 버려야 한다.

저축은 열심히 하면서 통장관리는 왜 안하나?
통장을 조금만 신경써서 관리하면 저축 계획이 훨씬 효율적으로 이루어짐에도 불구하고 여전히 통장의 존재는 나몰라라 하는 사람이 많다. 통장은 돈의 용도에 따라 유형을 나누어 관리하는 것이 좋다. 매달 소득이 들어오는 급여통장과 각종 생활비가 빠져나가는 결제통장, 단기간 내에는 별다른 지출 계획이 없는 적립 통장, 목돈이 만들어지면 사용할 곳이 있는 적립 통장 등 목적에 맞게 통장을 관리할 수 있어야 하겠다.

눈부시게 발달한 인터넷을 이용하자
아직도 매달 말이면 은행창구에는 사람들로 붐빈다. 기다리면서 낭비하는 시간도 시간이지만 행여 타행이체라도 하게되면 그 수수료 또한 만만치 않다. 계좌 이체를 시도할 경우 대략 1,200원 정도의 수수료가 든다고 하면 매달 한건 씩 1년만 해도 14,400원.
50만원을 통장에 일년을 꼬박 넣어두어도 발생하지 않는 이자에 비하면 엄청난 수익률인 셈이다. 인터넷 뱅킹과 폰 뱅킹을 이용하면 해결될 수 있는 일에 시간과 돈을 낭비하지 않도록 하는 것도 쌓이고 쌓이면 재산이 되는 것임을 잊지 말아야 할 것이다.

기대수익률은 위험의 크기에 비례한다.
재테크이건 투자이건 이런 말을 자주 들을 것입니다. 거의 불문율에 가깝지요. 이 말은 한 마디로 위험이 크면 클수록, 그에 따르는 수익률이 더 크다는 뜻입니다. 사실, 많은 사람들이 이러한 불문율을 알면서도 자신한테는 무언가 다른 기대를 하게 됩니다. 위험도 적으면서 기대수익률이 큰 투자처 또는 재테크 수단을 찾는 것입니다. 하지만, 그런 특별한 경우는 거의 없다고 보면 됩니다.

그 이유는 간단합니다. 투자 또는 재테크를 함에 있어서 기대수익률이라고 하는 것은 사실은 투자 또는 재테크에 대한 ‘가격’이라고 보면 됩니다. 위험이 크면 투자하려는 사람이 적을 것이고, 결과적으로 그 투자에 대한 가치가 더 커지게 될 것입니다. 그렇게 되면 당연히 그 상품의 가격은 올라가겠지요. 즉, 기대수익률이 떨어지는 것입니다.

반대로 위험이 적으면 그 만큼 투자하려는 사람이 많아질 것입니다. 즉, 투자에 대한 공급이 많아지는 것이지요. 당연히 그 결과는 투자에 대한 가격이 떨어지게 됩니다. 즉, 기대수익률이 떨어지는 것입니다.

그 모든 원리는 우리가 어릴 적부터 배워왔던 수요와 공급의 법칙에 의해 설명될 수 있답니다. 어떤 사람이 만일 위험은 적으면서 기대수익률이 높은 투자처 또는 재테크 수단을 찾는다면, 아마도 그는 언제든지 사기를 당할 위험이 상당히 크다고 보면 될 것입니다.

저도 용돈을 저축하고 있답니다. 온가족이 여행을 다녀올수 있도록 준비하고 있죠... 언제 쓸수 있을지는 몰라도...

이제는 저마다 노후대책이 큰 고민거리이다. 그러나 이런 필요성에도 불구하고 정작 돈을 불릴 수 있는 방법은 별로 없다. 안전한 은행의 예금금리는 물가 상승률을 고려하면 이제 제로 퍼센트인 반면 자녀들의 교육비나, 향후 자녀의 결혼 자금뿐만 아니라 자신들의 노후를 대비를 위해서라도적당히 돈을 불려놔야 하는 부담은 커져 가는데 마땅히 그럴 대상이 없는 것이다. 그런데 시대를 초월하여 구전되는 목돈 마련 재테크 수단이 하나 있다. 바로 그것이 부동산이다. 그렇다면 시대를 초월하는 부동산 재테크의 기본원칙은 무엇일까?

첫째, 자기가 아는 지역에 투자하라
대다수의 부동산 재테크 서적이 제시하는 노하우 중의 하나가 바로 "발품"을 파는 정보수집이다. 부동산은 특성상 현지방문을 통한 대상상품의 파악이 반드시 필요하다. 신규 분양 아파트도 모델하우스는 물론 인근 공사 현장을 직접 방문하는 일이 반드시 필요하며 경우에 따라서는 인근지역의 교통상황, 교육여건을 살펴보고, 주변 공인중개사 사무실을 직접 방문해 보아야 한다. 그렇기 때문에 부동산 투자에는 자금뿐만 아니라 시간투자와 정보가 필요하다.

두 번째, 거주목적의 투자부터 시작하라
현재 자신은 전세를 살면서 투자나 재테크를 목적으로 새로 주택을 구입하려는 사람들이 많다. 이들 대부분은 매입하려는 주택은 전세를 끼고 구입하기 때문에 큰 추가 부담이 없다고 생각한다. 그러나 이러한 투자구조는 투자한 주택가격(전세가격 포함)은 상대적으로 상승폭이 크고 대신 현재 자기가 전세로 살고 있는 주택 가격 상승폭이 적을 경우에만 적합한 방법이다. 만일 이와 반대의 경우라면 이 투자는 점점 원금을 상실하는 잘못된 투자가 되고 만다. 그렇기 때문에 부동산 투자를 시작하는 초보자는 우선 자신이 직접 거주할 수 있는 "거주 투자"를 시도해야 한다.

세 번째, 새 주택을 사라
아직 주택경기는 본격적인 조정기에 접어들지는 않았지만 이제 재건축 아파트는 투자대상으로서 더 이상 매력이 없다. 더욱이 향후 재건축 추진이 점점 더 어려워짐을 감안할 때 노후 주택은 상대적으로 유지보수 비용이 날로 늘어날 수밖에 없다. 대신 분양가 자율화 이후에 공급되고 있는 새 아파트는 새로워진 평면, 각종 빌트인 및 단지 내 시설들로 이전에 공급되었던 아파트와는 비교가 안된다. 재건축 대상 아파트들이 향후 재건축 사업에 대한 기대감으로 가격에 거품이 있는 것이 비해 새 아파트들은 상대적으로 가격의 거품 정도도 약하다.

네 번째, 지역내 가장 목 좋은 지역의 아파트를 구입하라
앞으로는 지역별 상품별 주택가격의 차별화 현상이 더욱 심화될 것이다. 그러므로 주거환경이나 지리적인 여건(교통 환경)등은 향후 주택가격에 더욱 더 큰 영향을 미치게 될 것이다.

다섯번째, 투자마인드를 변화시켜라
저성장, 저금리 하에서 부동산만 계속 상승하는 현상은 더 이상 유지되기 어렵다. 그렇다고 부동산의 투자매력이 사라지는 것은 아니다. 다만 단기 "고수익"에서 "장기 안정적 수익"으로 바꾸는 것이 필요한 것이다. 세월이 흘러도 변하지 않는 원칙은 그렇게 단순하고 상식적인 것에서 출발한다. 다만 너무나 쉽고 간단한 것은 실전에서 쉽게 간과될 뿐이다.

부동산! 어려우면서도 좀더 깊게 생각하고 좀 더 젊었을때 투자를 해두면 좋을것 같습니다. 다만, 그에 따르는 여파
도 생각을 해야겠네요. 경기도로 갈경우에는 교통에 대한 것도 생각을 해두어야 할듯합니다.
서울에 사신다면.. 당신은 부자!! 서울도 찾아보면 좋은곳이 있을듯하지만, 그런곳은 사실 투자가치가 좀 떨어지는
곳일 가능성이 많습니다. 이미 서울은 오를만한곳은 모두 올랐다고 봐도 될듯합니다.
그래도 한번더 둘러볼만한 여지는 있죠!!

여러분도 노후대책에 대해서 고민하시고, 좋은 정보있음 알려주세요...

투자대상 분리 및 투자비율 결정

나에게 가장 알맞은 투자포트폴리오를 구성하기 위해서는 먼저 투자대상 및 자산을 안정자산과 운용자산 그리고 투자자산으로 나누어 생각하실 필요가 있습니다.

* 안정자산은 예금, 적금, 보험, 안전등급이상의 채권, 부동산 등 확정이자상품이나 안정적인 수익이 가능한 투자상품에 투자한 자산을 의미하며
* 운용자산은 단기예금, CMA, MMF, 현금 등 주로 단기적으로 운용하는 자금을 의미합니다.
* 마지막으로 투자자산은 주로 주식, 펀드, 위험등급의 채권 등 실적배당상품이나 리스크가 높은 투자상품에 투자한 자산을 의미합니다.

이렇게 투자대상 및 자산을 나누는 이유는 투자위험(Risk)을 분산하고 보다 안정적인 재무구조를 구성하기 위함입니다.

현재 자신이 가지고 있는 자산을 투자대상별로 나눈 다음에는 각 자산별로 투자비율을 한번 계산해 보아야 합니다. 즉, 각 투자자산에 투입된 투자자금을 비교해 보고 연령대와 투자성향에 비추어 적절한 투자비율을 유지하고 있는지를 검토해 보아야 합니다.

이때 적절한 투자비율을 결정하는 방법은 크게 연령과 투자성향을 기준으로 결정됩니다.

우선 연령을 기준으로 생각하자면 100에서 자신의 나이를 뺀 나머지 숫자만큼만 리스크가 높은 투자자산에 투자하는 방법입니다.
이 방법은 연령이 높으면 높을수록 안정적인 투자자산의 비율이 더 높아야 한다는 위험관리에 충실한 방법이라고 할 수 있습니다.

두 번째는 자신의 투자성향에 따르는 방법입니다.
투자성향은 보통 공격형, 성장형, 안정성장형, 안정형, 보수형 등으로 나눌 수 있으며 각 투자성향별로 적절한 투자비율을 유지하는 것이 보다 꾸준하면서도 심리적으로 안정된 투자를 할 수 있게 됩니다.
(투자성향별 적정 투자비율은 보다 많은 설명이 필요하므로 이번 칼럼에서는 제외하겠습니다. 각 증권사나 은행 홈페이지에서 이에 대한 설명 및 투자성향분석자료 등을 제공하고 있으니 자신의 투자성향 및 적정 투자비율을 알고 싶으신 분들은 참고하시기 바랍니다)

보통의 경우 이 두 가지 방법을 모두 고려하여 투자비율을 결정하게 되며 되도록 이렇게 결정된 투자비율을 크게 넘어서지 않는 범위에서 투자를 결정하시는 것이 보다 효율적인 투자가 되는 길이라고 할 수 있겠습니다. 만일 이렇게 연령과 투자성향을 고려하여 산출된 투자비율을 크게 벗어난 투자를 하고 있다면 투자포트폴리오를 조정하여 투자비율을 적절한 수준까지 맞추시는 것을 권고해 드리고 싶습니다.

자신의 적정 투자비율과 크게 다른 투자비율을 가지고 있다는 것은 결코 장기투자 및 분산투자 등을 할 수 없다는 말이며 이 경우에는 성공적인 투자가 이루어질 확률이 극히 작아지기 때문입니다. (장기투자, 분산투자는 정석투자를 구성하는 핵심 3가지 항목 중 2가지입니다)

출처 : 조선일보 모닝플러스

이번이 2번째 인데!
역시 현재의 자산을 모두 파악한 후에 그 다음을 생각하는 것이 정답이다.
모두 자신의 현재 자산을 정확하게 파악/분류 하는것이 선작업되어야 할것이다.