머큐리꿈

 

중과대상 1세대 3주택, 1세대 2주택
중과대상 1세대 2주택 또는 중과대상 1세대 3주택 이상에 해당되는 경우에는 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 다만, 한시적으로 2012.12.31까지 양도하는 경우에는 일반세율을 적용하나 장기보유특별공제는 적용하지 않는다. 중과대상 1세대 3주택과 1세대 2주택에 해당되는지 여부는 아래의 기준으로 판단한다.

중과대상 3주택 이상 판정기준

◆ 주택 수의 계산
- 서울. 광역시(군지역 제외) : 모든 주택
- 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택
- 기타 지역 : 양도 당시 기준시가 기준으로 3억 원을 초과하는 주택
(기타지역 : 광역시 군지역, 경기도의 읍.면지역, 기타 도지역)

다만, 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 각 호 중 어느 하나에 해당하는 경우 중과되지 아니하는 것이다.

1세대 3주택 중과대상 주택수에 포함되는 주택인 경우에도 아래의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당되는 경우 당해 소형주택 양도 시에는 중과세율을 적용하지 않는다.

<소형주택 판정기준>
① 2003.12.31일 이전에 취득한 주택일 것
② 규모가 소형일 것:
가. 공동주택(아파트,연립,다세대): 전용면적 60제곱 미터(18평) 이하일 것
나. 단독주택: 대지면적이 120(36평) 제곱미터 이하이고, 주택 연면적이 60(18평)제곱미터 이하
③ 양도 당시 주택 및 그 부속토지의 기준시가 합계액이 4천만 원 이하일 것
④ 오피스텔이 아닐 것, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정,고시된 지역에 소재하는 주택이 아닐 것

중과대상 2주택 판정기준
다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 이상 여부를 판정하며, 주택수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외되는 것이다.

◆ 보유 주택수의 계산
① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역제외) : 모든 주택
② 지방광역시(부산,광주,대구,대전) : 기준시가 3억원 초과인 주택
③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍.면지역, 기타지역 : 기준시가 3억원 초과인 주택

중과대상 주택수에 포함되는 아래 소형 주택을 양도하는 경우에는 중과세 제외된다.

□ 2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위(소득세법시행규칙 제82조 제2항)
- 주택의 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택(오피스텔은 제외)

다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택은 1억원 이하이더라도 중과세 적용하나, 2008.4.29.이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과 제외한다


무조건 장기보유 혜택은 없어지눈군요???.. 쩝.

시간은 돈이다?
다주택소유자에 대한 한시적 중과세가 올해 말이면 폐지된다. 폐지되고 나면? 그 후 다주택소유자가 집을 하나 팔면 세율이 얼마나 될까? 하루 밤을 자고 나면 세율이 달라진다. 바로 이 지점에서 우리는.... 시간은 돈이다. 혹은 시간은 세금이다....를 절감하게 된다. 집을 팔아 얻는 양도소득이 같은 금액인데도 단 하루의 차이로, 즉 2010년도의 것인가. 2011년도의 것이가에 따라서 부담하는 세금이 크게 달라진다. 혹은 그 집을 어느 때 샀던 것인가에 따라서 단 몇 달 혹은 하루 차이로 세율이 달라지는 것이다.

양도차익을 추적하는 것이 아니라 시간을 추적하는 세금
다주택 소유자에 대한 한시적 중과세 폐지, 완화가 올해 말까지만 적용되므로, 2주택 이상을 보유하고 있다면, 세금문제만 따질 경우, 올해 말까지 처분하는 것이 절대적으로 유리하다. 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세(60%)의 한시적 완화조치도 올해 말까지만 허용된다. 그러므로 비사업용 토지 중 특히 임야를 보유하고 있다면 올해까지 처분하는 것이 유리하다.

그래서 다주택자가 올해 말에 계약을 할 때 간발의 차로 세율이 달라질 수 있다는 점을 확인해 두어야 겠다. 올해 말까지라면 어느 시점을 말하는 것일까? 원론으로 보자면, 잔금청산일이 2010년이어야 한다. 반면 2010년에 계약서를 작성하고 잔금청산일이 2011년에 속하는 것으로 된다면 이는 2011년 양도소득이므로 2011년의 세율을 적용 받게 되는 것이다.

만일 계약을 2010년, 잔금 청산일을 2010년으로 계약서에 표시한 후, 실제 잔금청산이 2011년에 이루어져서 소유권이전등기가 계약서상의 잔금청산일과 한달 이상 차이가 나면 어떻게 될까? 이때는 등기부상의 소유권이전 등기일자가 양도시점이 되어 2011년 양도소득이 되는 것이다.

주택소유에 대한 중과세 폐지 가 올해 말로 끝나면 내년부터는 세율이 어떻게 될까?
3주택소유자가 2011년 1월 1일 이후 하나의 주택을 양도할 때, 그 주택이 2008년 12월 31일 이전에 산 것이라면 60%의 세율로 과세된다.  그리고 2주택소유자라면 50% 세율로 과세된다. 반면 2009년 3월 16일부터 올해말까지 취득한 주택을 파는 것이라면 2년 이상 보유 시에 누진세율로 과세된다. 이 경우 세액차이가 상당할 것이다. “시간추적자, 세금”을 절감하게 될 것이다.

한눈에 보는 취득시기별 세율 차이
1-1. 2011.1.1. 이후 양도(2008.12.31. 이전 취득분)

구분	2년이상	2년미만	1년미만
3주택	60%	60%	60%
2주택	50%	50%	50%

* 지정지역과 기타지역 구분없음, 장기보유특별공제 배제

1-2. 2011.1.1. 이후 양도(2009.1.1.~2009.3.15. 취득분)

구분	2년이상	2년미만	1년미만
3주택	45%	45%	50%
2주택	누진세율	40%	50%

* 지정지역과 기타지역 구분없음, 장기보유특별공제 배제

1-3. 2011.1.1. 이후 양도(2009.3.16.~2009.12.31. 취득분)

구분	2년이상	2년미만	1년미만
3주택	누진세율	40%	50%
2주택	누진세율	40%	50%

* 지정지역과 기타지역 구분없음, 장기보유특별공제 배제

출처 : 주환용세무회계사무소

부동산 취득의 적기
부동산 취득과 관련된 세금은 취득세와 등록세, 재산세와 종합부동산세, 사업소세 및 기타 본세에 부가된 교육세, 농특세 등이다. 취득세와 등록세는 취득시기와 직접 관계되는 것은 아니지만, 예외적인 경우에 취득세 및 등록세가 취득시기에 따라 달라질 수도 있다. 취득세 및 등록세 등의 과세표준은 ‘취득 당시의 가액’으로 취득자의 신고에 의하는 것이 원칙이지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때는 시가표준액에 따를 수 있도록 하고 있기 때문이다.

그런데 시가표준액은 매년 지자체에서 공시하는데, 보통 매년 1월1일기준 시가표준액을 5월말경에 발표하므로, 시가표준액 공시 이전에 취득하면 전년도 시가표준액이 과세표준기준금액이 될 수 있으므로 세금면에서 유리할 수 있다. 또 재산세나 종합부동산세 등 부동산 보유세는 6월1일 현재 소유자를 대상으로 과세하므로, 부동산 취득시기를 6월2일 이후로 조정하면 그 해 분의 재산세 및 종합부동산세에 대해서는 피할 수 있다.

부동산 양도의 적기
부동산 양도와 관련된 세금은 양도소득세.주민세인데, 보유세도 양도시기와 관련이 있으므로 유의할 필요가 있다. 우선 양도소득세(주민세 포함)와 관련된 양도의 적기를 살펴본다. 양도소득세는 양도일 현재 발생한 양도소득을 대상으로 과세되는 세금인데, 양도세금에서 시기가 중요한 이유는 비과세 및 장기보유특별공제,세법시한과 연관되어 있기 때문이다.

우선 양도소득세가 비과세되기 위한 요건은 1세대1주택으로서 3년 이상 보유(2년이상 거주요건 동시충족은 서울 및 5대신도시)를 해야 하는데, 3년 이상 보유기간은 취득시점(잔금청산일, 소유권이전등기접수일, 사용승인일 중 빠른 날)부터 양도시점(잔금청산일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날)까지 초일 및 말일을 산입한 3년을 보유해야 한다. 이를 단 하루라도 채우지 못하면 비과세가 안되기 때문에 정확히 계산해야 한다. 또 일시적 2주택(대체주택 및 동거봉양, 혼인 등에 의한)의 경우는 기존주택을 신주택 구입후 2년 이내 처분해야 하는데, 이때도 신주택의 취득 및 양도시점에 대해 정확히 계산해야 한다.

1세대2주택 이상자의 경우에는 2010년말까지 처분해야 중과세율 적용을 받지 않을 수 있다.
1세대1주택(일시적 2주택 포함) 또는 토지 및 비거주용건물(부동산에 관한 권리는 대상이 아님)에 대해서는 장기보유특별공제를 해주는데, 최소한 3년 이상 보유해야 한다. 일반부동산에 대한 장기보유공제율은 년간 3%(3년이상 10%~최대 10년 이상 30%)이고, 1세대1주택인 경우는 년간 8%(3년 이상 24%~ 최대 10년이상 80%)이므로, 1년단위로 양도소득세에 큰 영향을 미치므로, 가능하면 이를 채울 수 있도록 양도시기를 조절하는 것이 좋다. 재산세나 종합부동산세의 측면에서 보자면 6월1일 현재 실질적 소유자를 납세의무자로 하고 있기 때문에 만약 부동산을 처분한다면 그 시점을 5월 31일 이전 시점에 잔금청산 또는 등기접수를 하는 것이 좋다.