부동산 오르기 전에 증여? - 아 나도 이런 고민좀 해봤으면...

현금보다 기준시가 반영하는 부동산 증여 더 유리
증여를 하면 증여한 재산의 가액이 얼마인지를 평가해 세금을 부과하는데, 평가는 증여 당시의 시가로 하는 것이 원칙이다. 증여한 재산이 현금이나 예금인 경우에는 액면금액이 바로 시가이므로 액면금액으로 평가하면 되지만, 부동산인 경우에는 시가를 산정하기 어려워 아래와 같은 방법으로 평가를 한다.

[부동산 : 보충적 평가방법]
- 토지 : 개별 공시지가
- 주택 : 주택공시가격
- 건물 : 국세청 기준시가(공동주택, 상업용 건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정하여 고시하는 가액)

그런데 개별공시지가나 국세청 기준시가는 시가를 정확히 반영하기 어렵기 때문에 통상 시가보다 20∼30% 낮은 수준에서 결정되고 있다. 따라서 부동산으로 증여하면 현금증여에 비해 시가와 기준시가와의 차액에 대한 세금만큼 절세효과를 볼 수 있다.

반드시 시가와 따져보고 의사결정을 해야
앞에서는 기준시가가 시가보다 낮은 것을 전제로 했으나 기준시가가 시가보다 높게 결정된 부동산이 있을 수도 있다. 이런 경우에는 부동산으로 증여하면 반대로 세금부담이 늘어난다. 따라서 증여하고자 하는 부동산의 시가와 개별공시지가 또는 국세청 기준시가를 비교해 보고 부동산으로 증여하는 것이 나은지 아니면 부동산을 처분하여 현금으로 증여하는 것이 나은지를 판단하는 것이 좋다.

주택은 월세보다는 전세를 끼워서 증여해야
만약 자녀가 직장이 있다거나 자기 소득으로 충분히 갚을 수 있는 경제적 능력을 갖고 있는 경우에는 부담부 증여를 이용해서 부모가 갖고 있는 집을 증여하게 되면 더 많은 세금을 줄일 수 있다.

예를 들어, 부모가 주택을 증여할 때 증여할 집에 딸린 전세보증금이나 금융기관 대출금 등의 빚(채무)을 증여받는 자녀에게 떠안기는 것을 말한다.
부담부 증여를 받는 경우에는 증여재산에서 그 자녀가 해결해야 할 빚만큼을 뺀 금액에 증여세를 물린다. 때문에 그 빚에 상응하는 만큼 증여세를 절세할 수 있다.

그러나 이 경우에 부모가 자녀에게 전세금 등 떠넘긴 금액은 부모의 재산을 유상 양도한 것으로 보기 때문에, 증여자인 그 부모에게 양도소득세가 과세될 수 있다는 점을 주의해야 한다. 따라서 부모는 이때, 양도소득세를 내지 않아도 되는 3년 이상 보유한 1세대 1주택을 증여하는 것이 바람직하다.