바뀐 양도소득세 활용하기!

비사업용토지 및 다주택자에 대한 중과세율 폐지는 영구적이 아닌 2010년 12월 31일 까지 한시적으로 일반세율을 적용하되, 투기지역에 한하여 10%를 가산토록 하며 장기보유특별공제는 계속 배제하도록 하고 있다. 이는 당초 정부가 중과세 폐지 대책을 발표한 2009년 3월 16일 이후에 양도한 부동산에 대하여 적용한다. 따라서 2011년 1월 1일 이후에 양도하는 부동산은 종전과 같이 중과세율이 적용되는 것이다. 현행 투기지역에 대하여는 탄력세율 10%를 가산하는 규정하고 있다.

적용대상 부동산
특례세율을 적용받는 부동산은 1세대 3주택 이상자 및 주택과 조합원입주권(2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 되었거나 승계취득한 경우에 한함)을 합하여 3주택 이상인 경우와 비사업용토지에 한하여 적용된다.따라서 1세대 2주택자 중과세 규정이 적용되는 경우에는 2010년 12월 31일까지는 일반세율을 적용토록 이미 개정된 바 있으므로, 투기지역으로 지정되었다고 해도 탄력세율을 가산하지 않는 것이다. 또한 중과세율 적용대상이 부동산에 한하므로 조합원입주권을 양도하는 경우에는 여전히 일반세율 적용대상이므로 탄력세율 가산 대상이 아니다.

탄력세율 10%를 가산하는 대상지역
탄력세율은 소득세법 제104조의2 제2항에 규정한 지정지역 안에 있는 부동산에 한하여 적용되는데 현재 투기지역으로 지정된 곳은 주택에 대하여는 서울 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)로 지정되어 있고, 토지에 대하여는 2008년 11월 7일자로 전국의 토지투기지역을 해제한 후 추가지정이 없어 현재 토지 투기지역은 없다.따라서 10% 탄력세율이 가산되는 부동산은 강남 3구의 3주택 이상에 대한 중과세 규정 적용대상 주택만 해당한다.

투기지역에 해당하는지 여부에 대한 판정기준이 되는 시점
양도하는 부동산이 투기지역에 해당하는지는 취득시기에 투기지역으로 지정되었는지를 불문하고 양도시기를 기준으로 판단한다. 따라서 취득당시에는 투기지역이라고 하더라도 양도시기에 투기지역이 해제되었다면 탄력세율 10%를 가산하지 않으며, 반대로 취득시에는 투기지역이 아니었으나 양도시에는 투기지역으로 지정된 경우라면 추가세율 적용대상이 되는 것이다. 이 경우 양도시기는 대금청산일로 하되, 대금청산일이 분명하지 않거나 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일로 한다.

투기지역과 비투기지역에 동시에 소재하는 경우 주택수 계산
3주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 주택수 계산은 투기지역 여부에 불구하고 중과세 대상 주택수 전체를 기준으로 판단한다.따라서 중과세 대상 3주택을 소유한 경우라면 비투기지역에 소재한 주택을 먼저 팔아 일반세율을 적용받고, 2주택인 상태에서 투기지역에 소재하는 주택을 판다면 2주택 모두 일반세율을 적용받을 수 있는 것이다.

단기 보유자에 대한 적용세율
이번 한시적인 중과세율 폐지규정은 단기 보유자산에 대한 중과세율 폐지와는 무관하다. 그 적용대상이 소득세법 제55조 제1항에 의한 세율에 10%를 가산하도록 규정하여 2년 이상 보유자산에 대해서만 적용하기 때문이다. 따라서 종전과 같이 1년 미만 보유자산은 50%를 적용하고, 1년 이상 2년 미만 보유자산은 40%를 적용하는 것이다.

투기지역 3주택자의 세액계산 실전
투기지역에 있어서 10%의 세율을 가산한다는 의미는 과세표준구간별 세율을 각각 10%씩 가산하여 세율을 적용하여 산출세액을 계산함을 의미한다.

과세표준

	세율
1,200만원 이하	6%
1,200만원 초과  4,600만원 이하	16% (누진공제:  120만원)
4,600만원 초과  8,800만원 이하	25% (누진공제:  534만원)
8,800만원 초과	34% (누진공제:1,414만원)

따라서 과세표준이 1,000만원인 경우에는 6%에 10%를 가산한 16%를 적용하여 세액을 산정하고, 과세표준이 3,000만원인 경우에는 1,200만원에 대하여는 16%, 1,800만원에 대하여는 26%를 적용하여 계산하는 것이다.