머큐리꿈

※ 양도소득세법 상 중과세 되는 항목 5가지

- 단기매도에 대한 중과세(1년미만 양도 50%, 2년미만 양도 40%)
- 1세대3주택 이상 중과(60%)
- 1세대2주택 중과(50%)
- 비사업용토지 중과(60%)
- 미등기 부동산 양도 중과(70%)

※ 중과 대상이라 해도 중과세에서 제외되는 주택

우선 단기매도주택에 대한 중과세의 예외는 다음과 같다.

1세대 1주택자로서 다음의 경우에는 비과세되거나 6억 초과분 양도차익에 대해서만 과세된다.
- 법률에 의해 수용되는 경우
- 해외이주, 취학, 근무상 형편으로 세대전원이 출국하고 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우
- 임차해 거주하다가 취득해 총 거주기간이 5년 이상이며, 건설임대주택을 양도하는 경우
- 취학 또는 근무상 형편, 질병으로 세대전원이 다른 시군으로 주거를 이전하기 위해 양도하는 경우

1세대 3주택 이상자가 다음 주택을 양도할 때는 중과세에서 제외된다.
(이때 주택 수 계산시 수도권 및 광역시 외의 기타지역에 소재하는 주택으로서 양도당시 공시가격이 3억원 이하인 주택은 없는 것으로 계산하며, 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 사람소유주택으로, 공동주택은 지분을 가진 사람 모두 각각 1채씩 소유한 것으로 본다는 점에 유의한다.)
- 수도권, 광역시 이외 기타지역 소재 주택으로 양도당시 공시가격이 3억원 이하인 경우
- 장기임대주택
- 고가주택이 아닌 조특법98조의 미분양주택 및 99조, 99조3항에 속하는 신축주택
- 상속받은 주택으로 5년 미경과 주택(상속주택이 2이상이면 그 중에서 보유기간이 긴 주택)
- 2003년 이전 취득한 연면적 60제곱미터 이하 공시가격 4천만원 이하 주택(재건축.재개발제외)
- 3주택이상이 위에 속하고, 한 채만 일반주택일 때 그 일반주택

1세대2주택자의 주택 중 중과세 예외조항은 3주택 이상자의 예외조항과 동일하나 그 외에 추가로 다음 경우에도 중과세에서 제외된다.
- 1세대원 중 일부가 다른 시군 소재 직장으로 이전하면서 해당 시군에 주택을 취득해 2주택이 된 경우 해당 주택에 1년 이상 거주하고, 당해 사유가 해소된 날(재전근)로부터 3년 이내 양도하는 주택
- 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 또는 혼인을 위해 합가한 뒤 5년 이내 양도하는 주택
- 판결에 의해 취득한 주택으로서 확정판결일로부터 3년 이내 양도하는 주택
- 기준시가 1억원 이하인 주택(재건축 및 재개발 주택 제외)
- 위 주택을 포함하여 2주택인 경우 다른 주택

공부하자!!! 공부해야만 한다...

=== 이상은 부동산114 내에 있는 뉴스..====

수원 광교신도시 A21블럭에서 9월 분양 예정인 울트라 ‘참누리’는 3.3㎡당 900∼1100만원대에 책정될 것으로 보인다. 인근 용인 상현동 일대 아파트가 3.3㎡당 1300만원대 이상임을 감안하면 가격면에서 경쟁력을 갖췄다.

용인 흥덕지구 2-3블록에서 4월 분양 예정인 현대 ‘힐스테이트’도 3.3㎡당 900만원대에 책정될 것으로 보인다. 인근 용인 성복동 일대 아파트가 3.3㎡당 1200만원 이상이다.

이에 따라 이 두곳은 분양가격이 주변시세의 70∼80% 수준임을 감안할 때 치열한 청약경쟁은 불가피할 전망이다.
===="아시아경제" (www.newsva.co.kr)  에서 발췌 ======

브랜드 면에서야 현대가 우세하지만 단지 면에서는 울트라건설의 광교신도시가 우세하다.
물론 가격대도 그렇고, 광교/흥덕 모두 넣어봐야겠다.
내가 수도권 1순위 이므로 아무래도 당첨확률이 그만큼 떨어지겠지?

A21블럭은 경부고속도로에서 동쪽에 위치, A7 지역은 서쪽에 위치하는데 각각의
분양시기를 알면 좋으련만...(누구 아시는 분은 좀 알려주고 가요...)

------ 자료링크 모음 ---------
경기도시공사(경기지방공사) 홈(http://www.gico.or.kr/)
광교신도시 홈(http://www.gwanggyonewtown.or.kr/)


************************************************************
참조하세요~~
★ 지하철 연장 및 개발 지도

************************************************************

투자대상 분리 및 투자비율 결정

나에게 가장 알맞은 투자포트폴리오를 구성하기 위해서는 먼저 투자대상 및 자산을 안정자산과 운용자산 그리고 투자자산으로 나누어 생각하실 필요가 있습니다.

* 안정자산은 예금, 적금, 보험, 안전등급이상의 채권, 부동산 등 확정이자상품이나 안정적인 수익이 가능한 투자상품에 투자한 자산을 의미하며
* 운용자산은 단기예금, CMA, MMF, 현금 등 주로 단기적으로 운용하는 자금을 의미합니다.
* 마지막으로 투자자산은 주로 주식, 펀드, 위험등급의 채권 등 실적배당상품이나 리스크가 높은 투자상품에 투자한 자산을 의미합니다.

이렇게 투자대상 및 자산을 나누는 이유는 투자위험(Risk)을 분산하고 보다 안정적인 재무구조를 구성하기 위함입니다.

현재 자신이 가지고 있는 자산을 투자대상별로 나눈 다음에는 각 자산별로 투자비율을 한번 계산해 보아야 합니다. 즉, 각 투자자산에 투입된 투자자금을 비교해 보고 연령대와 투자성향에 비추어 적절한 투자비율을 유지하고 있는지를 검토해 보아야 합니다.

이때 적절한 투자비율을 결정하는 방법은 크게 연령과 투자성향을 기준으로 결정됩니다.

우선 연령을 기준으로 생각하자면 100에서 자신의 나이를 뺀 나머지 숫자만큼만 리스크가 높은 투자자산에 투자하는 방법입니다.
이 방법은 연령이 높으면 높을수록 안정적인 투자자산의 비율이 더 높아야 한다는 위험관리에 충실한 방법이라고 할 수 있습니다.

두 번째는 자신의 투자성향에 따르는 방법입니다.
투자성향은 보통 공격형, 성장형, 안정성장형, 안정형, 보수형 등으로 나눌 수 있으며 각 투자성향별로 적절한 투자비율을 유지하는 것이 보다 꾸준하면서도 심리적으로 안정된 투자를 할 수 있게 됩니다.
(투자성향별 적정 투자비율은 보다 많은 설명이 필요하므로 이번 칼럼에서는 제외하겠습니다. 각 증권사나 은행 홈페이지에서 이에 대한 설명 및 투자성향분석자료 등을 제공하고 있으니 자신의 투자성향 및 적정 투자비율을 알고 싶으신 분들은 참고하시기 바랍니다)

보통의 경우 이 두 가지 방법을 모두 고려하여 투자비율을 결정하게 되며 되도록 이렇게 결정된 투자비율을 크게 넘어서지 않는 범위에서 투자를 결정하시는 것이 보다 효율적인 투자가 되는 길이라고 할 수 있겠습니다. 만일 이렇게 연령과 투자성향을 고려하여 산출된 투자비율을 크게 벗어난 투자를 하고 있다면 투자포트폴리오를 조정하여 투자비율을 적절한 수준까지 맞추시는 것을 권고해 드리고 싶습니다.

자신의 적정 투자비율과 크게 다른 투자비율을 가지고 있다는 것은 결코 장기투자 및 분산투자 등을 할 수 없다는 말이며 이 경우에는 성공적인 투자가 이루어질 확률이 극히 작아지기 때문입니다. (장기투자, 분산투자는 정석투자를 구성하는 핵심 3가지 항목 중 2가지입니다)

출처 : 조선일보 모닝플러스

이번이 2번째 인데!
역시 현재의 자산을 모두 파악한 후에 그 다음을 생각하는 것이 정답이다.
모두 자신의 현재 자산을 정확하게 파악/분류 하는것이 선작업되어야 할것이다.

사진

사업지

사업지소개

강남에서 사업부지로 이동하는 길은 크게 두가지다. 분당~내곡간 고속화도로를 타고 수지를 관통하는 길. 경부고속도로를 이용해 수원IC에서 나와 수원 방향으로 직진하는 길. 차가 막히지 않는 오후 두시라 차라리 경부고속도로를 타고 단번에 내달리니 역삼동에서 광교신도시까지 40분 내에 도착할 수 있었다. 사업지는 북측으로는 영동고속도로가 지나고 있었다. 남측으로 자리한 신대저수지는 마치 사업부지의 전용 호수 같았다. 신대저수지는 지구 남측에 조성되는 원천유원지와 비교해 규모는 작지만 광교신도시 내에서도 남측 전면에 호수를 조망할 수 있는 부지는 21블록이 유일해보였다. 사업지 주변은 택지를 조성 하는 중이라 휑했다. 아직 일부는 논과 밭들이 남아있었다. 평소에는 트럭이나 중장비들이 분주하게 움직이면서 내는 모래바람과 먼지로 시야가 흐려질 정도였다. 사업지 남측은 녹지공간이 있었는데, 이곳은 향후 근린공원과 유원지로 조성돼 입주민들의 휴게 공간으로 꾸며질 예정이다. 광교신도시 내 블록을 나누는 펜스가 쳐져있지 않아 사업부지를 곧장 알아보기는 힘들었다.

단지부지

광교신도시 위치

단지개요

교통환경

영동고속도로 이용이 쉽고 수원IC까지도 멀지 않아 경부고속도로 이용이 편리하다. 현재 출퇴근시간 경부고속도로 정체가 극심한데 내년 용인~서울간고속도로와 분당선연장구간 개통 예정이어서 교통여건은 크게 개선된다. 또 2014년 개통예정인 신분당선 2개 역사가 광교신도시 내에 신설되는데 신분당선은 서울 강남역에서 분당 정자역을 거쳐 광교신도시~수원 화서로 이어져 광교신도시 주민이 신분당선을 이용해 서울 출퇴근시 40분대에 강남역 이동이 가능할 것으로 보인다. 분당선 연장구간(죽전~수원역)도 주변 영통지구에 2010년 개통 예정이다. 광역교통망도 크게 개선된다. 기존 교통 정체가 심한 경부고속도로 숨통을 트여줄 용인~서울간 고속화도로도 2009년 개통된다. 또 용인~서울간고속화도로를 편리하게 이용할 수 있도록 동수원~성복IC간 도로도 신설된다. 영동고속도로(북수원IC~신갈IC)의 정체를 해소하기 위해 우회도로가 신설될 예정이다. 간선급행버스체계 (BRT) 1개 구간도 개설될 예정이다.

광교신도시 진입도로

42번 도로 원천로

교육시설

광교신도시 토지이용계획도면에 따르면 사업지가 위치한 A21블록 바로 윗 블록에는 초ㆍ중ㆍ고교가 모두 입지하게 된다. 아주대와 경기대도 광교신도시와 가까이 있어 교육여건이 양호한 편이다.

편의시설

이의동은 신도시로 개발되는 만큼 생활편의시설과 기반시설이 대거 확충될 예정이다. 특히 이곳에는 친환경공간이 다른 신도시보다 풍부하다. 이 신도시의 녹지율은 39.4%에 이른다. 기존에 자리한 신대저수지와 원천유원지는 호수공원과 유원지로 조성돼 조망은 물론 주민 휴게 공간으로 활용될 전망이다. 일단 원천유원지 서측에 조성되는 중심상업지구를 비롯해 광교신도시와 맞닿은 흥덕지구 중심상업지구는 물론 수원 중심인 인계동과 권선동 주변 킴스클럽 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 전망이다. 북측으로 조성되는 판교신도시는 판교역사 복합 PF를 통해 백화점과 대형 쇼핑시설도 지어질 예정이어서 생활이 편리할 전망이다. 친환경도시 뿐 아니라 행정도시를 표방한 광교신도시인 만큼 행정기관도 대거 이전해올 전망이다. 또, 수원법원, 아주대학병원, 수원 월드컵구장 등 병의원 및 편의시설도 잘 갖춰져 있다.

신대저수지

영통동 홈플러스

단지분석

울트라건설관계자는 "총 1188가구 중 전용면적 85㎡이하(공급면적 109~110㎡) 702가구, 전용면적 85㎡초과(분양면적 143~145) 486가구를 공급할 예정이나 현재 설계 중으로 조금의 변동이 있을 수 있다"고 전했다. 단 가구수는 이 이상을 초과하지 않을 것으로 보인다.

브랜드소개

울트라건설은 대학생공모와 사내 공모 및 전문업체 자문을 통해 '참누리'라는 브랜드가 탄생했다. 이 브랜드는 항상 건물보다는 먼저 믿음을 생각하는 건설 철학을 진정한 의미의 '참'과 세상을 뜻하는 '누리'라는 합성어로 표현된 것이다. '참누리'를 통해 울트라건설은 현대인들에게 참세상을 누릴 수 있는 신 주거 공간을 제공하는 건설이념을 본격적으로 선보일 계획이다. 이번에 광교에서 분양하는 참누리아파트는 화성 태안(1202가구), 서수원 (251가구)에 이어 3번째 선보이게 된다.

평가

광교신도시는 친환경명품신도시로 태어난다. 위치도 강남권 20km, 판교신도시 9 km, 분당신도시 8km, 동탄신도시 9.5 km로 가깝다. 향후 교통여건도 더욱 우수해지며 쾌적한 주거환경과 풍부한 생활편의시설이 갖춰진다. 이러한 여러 가지 이유로 향후 가치는 당연 높게 평가되며 분양가상한제의 적용을 받아 시세의 80%수준으로 분양가가 책정되므로 저렴하다. 경기도청에 게재된 김문수도지사 기자회견 내용에 따르면 3.3㎡당 최고 1200만원대로 책정될 것으로 보인다. 전매제한은 85 ㎡ 이하는 10년(계약 후), 85 ㎡ 초과는 7년간 제한 받는다. 실질적으로 공사기간(약3년)을 제외하면 각각 7년, 4년간 제한을 받는 셈이다. 이 점이 단점으로 다가오지만 중장기적으로는 투자가치가 충분해보인다. 우수한 입지와 생활환경을 갖춘 이 곳에서 저렴하게 분양 받을 수 있어 치열한 청약경쟁양상이 보여질 전망이다.

출처 : Tong - mercurii님의 경제정보통

꼭 찔러봐야지...

일반적으로 돈을 모으려면 종자돈을 모아야 한다고 합니다. 하지만 그 종자돈을 그냥 모아서는 안됩니다. 계획을 가지고 실천하는 것이 무엇보다 중요합니다.
제가 읽은 책 중 하나에서는 10억원 만들기 마스터플랜을 세우기를 요구합니다. 우선 도움이 가장 절실한 배우자에게 선언을 하고 남은 인생에 필요한 자금 스케줄을 짜기를 권하고 있습니다.

연도별로 생활비와 교육비(사교육비 포함), 각종 보험료, 주택자금, 비상금 등을 연도별로 정리하면 됩니다. 현재 나이가 33세라면 39세까지 하나를 짜고, 다음부터는 10년 단위로 짜면 됩니다. 50대부터는 자녀 결혼자금 항목을 추가하고, 60대 때에는 생활비와 비상금만으로 구성되도록 하면 됩니다.

그 다음은 나만의 대차대조표와 손익계산서를 작성하는 것입니다.
대차대조표는 현재의 재산상태를 왼쪽에 자산을 놓고 우측에 부채와 자본을 놓게 되는데 양쪽의 합계가 같게 만듭니다.
손익계산서은 해당연도별로 수입과 지출을 나이대 별로 적고 그 손익을 누적하면 10억원을 목표로 하는 연도의 결과를 알 수 있습니다.
이를 근거로 현실의 나와 목표로 하는 나와의 차이가 얼마나 벌어져 있는지 알 수 있습니다. 또한 그 목표를 달성하기 위해 어떻게 해야 하는지 생각하는 시간을 갖게 될 것입니다.

2자세. 종자돈 만들어 내집마련 하기

계획도 필요한 것이 어떤 것이지 알게 됐다면 종자돈을 만들고 그 돈으로 내집마련을 하는데 집중해야 합니다.
대신 가격이 오를 가능성이 있는 곳을 찾아 내집을 해야지 자금에 부족한 상태로 적당한 집을 마련하게 되면 목표에 지대한 영향을 미칠 수 있습니다.

내집마련은 자산 10억원을 달성하기 위해 꼭 필요한 재테크 행위입니다.
내집마련은 종자돈의 규모에 따라 상품을 골라 행동에 옮겨야 하지만 나중에 집을 팔 때 쉽게 팔릴 수 있는지를 꼭 짚으시기 바랍니다.
자금에 맞게 집을 사더라도 사람들이 선호하는 집을 구하는 것이 무엇보다 중요합니다.

종자돈이 적으면 목돈이 들어가지 않는 유리한 대출조건을 제시하는 분양 아파트를 골라 매입하시기 바랍니다. 지금은 대부분 분양권 전매가 금지되기 때문에 입주시점까지 2년간 보유할수 있는 별도의 자금관리 일정을 마련해야 한다. 종잣돈이 2억원 이상이 된다면 입주예정 아파트로 내집마련을 하는게 안전하게 자산을 늘리는 방법입니다.
신규 아파트 공급물량이 감소하는 추세에서 새 아파트 희소가치가 올라가게 됩니다.

3자세. 주종목을 공략한다

자산 포트폴리오라는 말이 있습니다. 자산을 한 곳에 모두 투자하지 말고 예금, 주식, 부동산 등에 골고루 투자해 위험을 줄이는 것입니다.
필자는 부동산은 아는데 주식은 모릅니다. 정확히 말하자면 부동산은 아는 것만 압니다. 주위에서 주식을 하는 사람들이 많지만 주식에는 별 관심을 두지 않고 않습니다.
주종목이 아니기 때문입니다.

최근 주식관련 책을 읽고 있지만 주식에 투자할 생각은 아직 하고 있지 않습니다. 주식에 투자하면 신경도 많이 써야 하고 자신이 없기 때문입니다. 반면 부동산은 주식보다 투자 기간이 길기 때문에 얼마간은 신경쓰지 않아도 되는 장점이 있습니다.

이렇듯 개인마다 각자의 성향에 따라 자신에게 맞는 투자종목이 있을 것입니다. 그 종목을 주력으로 하고 나머지는 위험을 분산하기 위한 다른 도구로 활용해야 합니다.
이에 대해서는 특별히 얘기를 할 필요는 없을 것 같습니다.
2자세까지 이룬 분들이라면 종자돈을 만들고 내집마련을 하면서 많은 시행착오를 거쳐 자금 운용에 대해서는 어느 정도 고수가 되어 있을 것이기 때문입니다.

부동산이든 금융상품이든 안전성을 위주로 분산투자를 한다면 10억원 달성은 결코 어려운 일이 아닐 것입니다.

괜찮은 상가를 하나 사 두면...

상가를 구입하는 목적은 여러 가지가 있겠지만, 가장 흔한 경우는 지속적인 수익을 발생시키기 위한 투자 목적일 것이다. 물론, 어차피 돈 주고 샀으니, 어느날 갑자기 가격이 많이 올라 준다면 금상첨일것이다.  
그러나 수익성 부동산 역시 여타의 부동산과 마찬가지로 우량한 것과 그렇지 않은 것으로 양극화 되어 있으며, 앞으로 이런 현상은 더욱 가속화 될 것으로 예상된다. 따라서 양질의 수익성 부동산을 잘 구입하기 위해서는 발품을 많이 팔고 좋은 수익성 부동산이 갖추고 있는 조건들을 평소에 잘 숙지해 두는 것이 필요하다.

첫째, 사람의 시선주목을 받을 수 있는 곳이어야 한다.

사람의 시선에 자주 노출되면 될수록 상가에 입점해 있는 가게의 인지도는 향상되며 이는 곧 매출로 연결되어 긍정적인 순환이 일어나기 때문이다.
이렇게 되면 세입자는 장사가 잘돼 좋고 건물주는 건물가치가 증가해서 좋아 그야말로 꿩 먹고 알 먹는 상가가 되는 것이다.

둘째, 접근이 용이해야 한다.

사람의 시선주목을 많이 받을 수 있는데 접근하기가 어렵다면 선택해서는 안 된다.
접근로 없이 고속도로 옆에 상가를 조성한다고 생각해 보라.
아무리 눈에 띄어도 접근하기가 어려우면 모두 헛수고인 것이다.

셋째, 늘 어느 정도 이상의 사람들이 드나들면서 소비자들이 항상 필요로 하는 물건을 취급하는 점포가 있는 곳이 좋다.

이런 곳은 가게 매출이 꾸준해 세입자로부터 임대료 받기가 용이하다.
장사가 잘되는 상가는 주인이 큰 소리 치면서 임대료를 받지만 장사가 안되는 상가는 주인이 세입자 눈치 보기 바쁘다는 사실을 명심하라.

넷째, 인근지역 유사상가의 권리금이 높은 곳이 좋다.

권리금이 높다는 것은 그만큼 장사가 잘되는 곳이라는 것을 의미한다. 따라서 임대료 문제로 골치를 앓는 일도 없고 언제나 세입자가 세를 얻고 싶어 기다리기 때문에 임대문제에서 자유롭고 처분 시에는 큰 자본이득을 얻을 수 있다.

다섯째, 현재 인근지역에 해당 상가와 경쟁이 될 만한 상가가 있는지, 더 나아가 새로 건축될 가능성이 있는지를 알아보아야 한다.

경쟁 상가의 유동인구 흡입력은 내 상가에 직접적인 영향을 끼칠 수 있기 때문이다.

이상과 같이 양질의 수익성 부동산을 구입하는 일반 원칙을 참고해 향후 발전가능성이 풍부한 지역을 관심 있게 지켜보면서 현장방문을 통해 발전 속도를 꾸준히 확인해 본다면 수익성이 좋지 않은 상가를 구입해서 낭패를 겪는 일은 겪지 않을 것이다.

올해부터는 3만원부터 챙겨야…

세법에세는 기업경영의 투명성 확보 및 거래 상대방 사업자의 과세표준 양성화를 위해 기업에서 지출하는 각종 경비들에 대해 일정한 지출 증빙서류를 수취하여 5년동안 보관하도록 의무화하고 있다.
이러한 지출 증빙서류수취 보관의무를 지키지 않는 경우에는 거래 내용 자체를 인정받지 못 할 수 있으며 증빙 불비 가산세를 부과 받을 수도 있으니 사업자는 주의해야 한다.

적격 지출증빙의수취·보관

적격 지출 증빙이란 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 매입자발행세금계산서, 계산서 등을 말한다.

(1) 일반경비인 경우의 지출증빙서류 수취·보관

각 사업연도에 그 사업과 관련된 모든 거래에 관한 증빙서류를 작성 또는 수취하여 법인세 과세표준 신고기한이 경과한 날부터 5년간 보관하여야 한다.
이 경우에 법인이 다른 사업자로부터 건당 거래금액이 3만원을 초과(2009년부터 1만원 초과)하는 재화 또는 용역을 공급받고 대가를 지급하는 경우에는 적격 지출증빙 수취하여 보관해야 한다.

(2) 접대비인 경우의 지출 증빙서류 수취·보관

1회의 접대에 지출한 접대비 중 3만원을 초과(2009년부터는 1만원 초과, 경조금의 경우는 10만원 초과)하는 적격 지출 증빙을 받지 않은 경우에는 접대비 한도초과 여부에 관계없이 손금에 산입하지 아니한다. 또한 50만원을 초과하여 접대시 명세서(접대인 인적사항 및 접대내용)을 첨부하여 보관하여야 한다.

(3) 증빙불비가산세

사업과 관련해 다른 사업자로부터 재화 또는 용역을 공급받고 적격 지출증빙을 받지 않은  경우에는 받지 않은 금액(부가세 포함)의 2%에 상당하는 금액을 법인세에 가산해 납부해야 한다.
이 경우 산출세액이 없는 경우에도 가산세를 징수한다. 그러나 위의 (2)에 의해 손금에 산입하지 않은 접대비에 대해 증빙불비 가산세를 적용하지는 않는다.