머큐리꿈

부동산 양도의 적기
부동산 양도와 관련된 세금은 양도소득세.주민세인데, 보유세도 양도시기와 관련이 있으므로 유의할 필요가 있다. 우선 양도소득세(주민세 포함)와 관련된 양도의 적기를 살펴본다. 양도소득세는 양도일 현재 발생한 양도소득을 대상으로 과세되는 세금인데, 양도세금에서 시기가 중요한 이유는 비과세 및 장기보유특별공제,세법시한과 연관되어 있기 때문이다.

우선 양도소득세가 비과세되기 위한 요건은 1세대1주택으로서 3년 이상 보유(2년이상 거주요건 동시충족은 서울 및 5대신도시)를 해야 하는데, 3년 이상 보유기간은 취득시점(잔금청산일, 소유권이전등기접수일, 사용승인일 중 빠른 날)부터 양도시점(잔금청산일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날)까지 초일 및 말일을 산입한 3년을 보유해야 한다. 이를 단 하루라도 채우지 못하면 비과세가 안되기 때문에 정확히 계산해야 한다. 또 일시적 2주택(대체주택 및 동거봉양, 혼인 등에 의한)의 경우는 기존주택을 신주택 구입후 2년 이내 처분해야 하는데, 이때도 신주택의 취득 및 양도시점에 대해 정확히 계산해야 한다.

1세대2주택 이상자의 경우에는 2010년말까지 처분해야 중과세율 적용을 받지 않을 수 있다.
1세대1주택(일시적 2주택 포함) 또는 토지 및 비거주용건물(부동산에 관한 권리는 대상이 아님)에 대해서는 장기보유특별공제를 해주는데, 최소한 3년 이상 보유해야 한다. 일반부동산에 대한 장기보유공제율은 년간 3%(3년이상 10%~최대 10년 이상 30%)이고, 1세대1주택인 경우는 년간 8%(3년 이상 24%~ 최대 10년이상 80%)이므로, 1년단위로 양도소득세에 큰 영향을 미치므로, 가능하면 이를 채울 수 있도록 양도시기를 조절하는 것이 좋다. 재산세나 종합부동산세의 측면에서 보자면 6월1일 현재 실질적 소유자를 납세의무자로 하고 있기 때문에 만약 부동산을 처분한다면 그 시점을 5월 31일 이전 시점에 잔금청산 또는 등기접수를 하는 것이 좋다.

바닥에 사서 꼭지에 팔겠다
주식과 마찬가지로 부동산도 바닥에 사서 꼭지에 파는 것은 현실적으로 불가능하다. 과거에 연연해하며 바닥으로 떨어지면 사겠다고 바닥으로 떨어질 때까지 기다리는 사람을 주변에서 의외로 많이 볼 수 있다. 신이 아닌 이상 인간은 바닥이 언제인지, 꼭지가 언제인지 미리 알 수 없다. 바닥을 친 뒤 오름세가 시작되고 지속돼야 뒤늦게 바닥인지 알 수 있고, 꼭지가 오고 하락세가 시작돼야 꼭지인지 알 수 있다. 따라서 매입타이밍으로 바닥을 고집한다는 것은 헛된 망상에 불과하다는 것을 명심해야 한다. 사고자 하는 부동산에 대한 선택과 집중을 통해 무릎일 때 사는 것이 가장 좋다. 물론 지금이 무릎이냐 아니냐는 연구 조사 분석을 통해 시장을 보는 눈을 키워 스스로 판단할 수밖에 없다. 상승세가 일시적인지, 대세 상승인지 또 하락세가 일시적인지, 추가 하락될지는 스스로 판단해야 한다.

리스크에 집착해 저지르지 않는다
가치투자자로서 투자의 장점과 단점(또는 리스크)을 균형 있게 연구 조사 분석하는 것은 필수다. 하지만 가치투자를 하면서 단점과 리스크를 너무 강조한 나머지 꼬투리를 잡는데 몰두하는 사람은 결국 저지를 수 없다. 저지를 수 없으면 수익을 얻을 기회가 사라지게 된다.
대표적인 예로는 ‘가격이 너무 비싸다’, ‘지금 샀다가 더 떨어지면 어떻게 해야 하나?’ ‘사놓고 오르지 않으면 책임질 것이냐?’ 등등 지금 보이는 단점과 리스크에 너무 연연해 매입타이밍을 놓치는 경우다. 워런버핏은 “리스크란 자신이 하고 있는 투자 행동을 모르고 있는 상태”라고 말했다. 즉, 투자 대상 관점에서 철저하게 연구 조사 분석하지 않고 투자하는 것을 리스크로 한정한 것이다. 다시 말해 자신의 능력범위 안에서 투자대상을 정확하게 독자적으로 이해할 수 있다면 리스크는 투자의 성패에 중요하지 않다는 것이다.

매매타이밍은 항상 남을 따라한다
이런 유형의 사람들은 대부분 침체시장에서는 당연히 남들처럼 살 생각을 하지 않는다. 사지 않을 뿐 아니라 마치 부동산 투자시대는 끝난 것처럼 아예 살 생각을 하지 않는 것이 보편적이다. 부동산으로 부자가 된 사람은 모두 일반인이 살 때 팔고, 일반인이 팔 때 샀다. 이 같은 역발상 투자를 할 수 있는 힘은 빠른 정보력과 분석력을 통해 투자대상에 대해 명확하게 이해하고 있기 때문이다. 기회를 놓치지 않고 잡은 것이다. 물론 풍부한 자금도 기회를 놓치지 않는데 한 몫 한다. 하지만 부동산으로 부자가 될 수 없는 사람들은 가격이 바닥을 치고 상승세로 돌아선 후에야 남들처럼 관심을 갖기 시작해 결과적으로 추격매수를 할 수밖에 없다. 이는 팔 때도 마찬가지다. 남들이 팔려고 하니 추격 매도에 나서 매도타이밍을 늦게 잡을 수밖에 없다.

쓸 돈도 없는데 무슨 투자냐
한마디로 돈이 없다는 것이다. 쓸 돈도 없는데 무슨 부동산 투자냐며 아예 관심을 두지 않는 것을 뜻한다. 물론 목돈이 없는 상황에서 소득 대비 지나치게 많이 대출받아 부동산에 투자하는 것은 지양(止揚)해야 한다. 하지만 목돈이 적은 것과 투자를 할 수 없는 것은 전혀 별개의 문제다. 목돈이 없다는 이유로 아예 투자에 관심을 갖지 않는 것은 부동산으로 돈 버는 기회를 스스로 원천봉쇄하는 것이다. 투자를 하는데 돈의 많고 적음은 거의 상관없다는 것은 투자의 역사가 보여주고 있다. 이런 유형의 사람들 대부분이 부동산 투자의 첫걸음인 종자돈을 마련하는데도 관심이 없다. 부동산 투자는 1천만 원만 있어도 시작할 수 있다. 설령 1천만원으로 부동산 투자가 힘들다 하더라도 투자하겠다는 의지를 실행해야 한다. 돈이 없다고 한탄하고 불평하면서 종자돈을 마련하지 않는 사람이라면 부동산으로 절대 부자가 될 수 없다.

좋은 투자전략은 단순하다
청약통장으로 아파트를 분양받을 때도 가치투자 원칙은 여전히 유효하다. 그리고 좋은 투자전략은 단순하다. 청약시점이 아닌 입주시점 이후 3년 이상 미래가치를 보고 청약하면 되는 것이다. 단, 다른 요인(리스크)은 과감히 제외시키는 용기도 뒤따라야 한다.
• 집값이 더 내려 갈까봐 = 집값은 오르다 내려가기도 하고 내려가다 오르기도 한다. 강남권은 내릴 때 하락폭보다 오를 때 상승폭이 더 크다. 이를 하방경직성(下方硬直性)이라고 한다.
• 분양가가 비싸서 = 그동안 필자가 부동산 재테크를 통해 자주 말했지만 정상적인 주택시장에서 분양가는 내려갈 수가 없다. 물가상승률 이상으로 오른다고 보면 틀림없다. 땅값이나 원자재 가격이 큰 폭으로 내려가지 않는 한 분양가는 내리지 않는다.
• 대출 부담이 돼서 = 미래가치가 높다면, 그리고 강남 진입을 원한다면 분양가의 50% 이상이라도 대출을 받을 각오가 있어야 기회를 잡을 수 있다. 기회는 하늘에서나 나무에서 떨어지는 게 아니라 잡는 것이다. 다시 말해 입주시점 이후 미래가치를 보고 미래가치가 높다면 장세에 휘둘리지 말고 언제든지, 아니 오히려 지금과 같은 침체기에 적극 청약하는 것이 바람직하다 할 수 있다.
미래가치가 높은 분양 아파트를 고르는 법은 첫째, 입주시점 이후 공급보다 수요가 많아야 한다. 수급은 재료에 우선한다. 유효수요가 풍부한 지역 즉, 남들이 살고 싶어 하고 수요자가 지속적으로 발생하는 곳이 미래가치가 높다.
둘째, 개발 압력이 높은 곳에 청약한다. 최소한 실시계획 승인을 받거나 예산이 편성돼 착공을 앞두고 있는 개발 호재가 있다면 미래가치가 높아질 수밖에 없으므로 적극 청약해야 한다. 그리고 마지막으로 2009년 분양물량과 입주물량을 다시 한 번 확인해보라. 즉, 투자처에 대한 철저한 연구와 조사, 분석만이 성공투자의 지름길이다.

올해부터 달라진 연말정산 법령 내용
소득세 기본세율 인하는 다음과 같습니다.

인적공제 변경 사항은 기본공제금액이 1인당 100만원에서 150만원으로 확대되고 기본공제대상자에 만 18세 미만인 위탁아동도 포함되며, 부양가족의 연령요건이 남여 모두 60세 이상으로 통일됩니다.

특히 경로우대자 연령요건은 65세에서 70세 이상으로 변경되며, 경로우대자 추가공제금액은 150만원에서 100만원으로 축소됩니다.

반면 자녀양육비 공제대상에 위탁아동 1인당 100만원이 추가 공제됩니다.

의료비, 교육비 등 특별공제도 변경됩니다.

부양가족의 의료비 공제한도가 500만원에서 700만원으로 확대되며 본인, 65세 이상자, 장애인을 위해 지출한 의료비는 공제한도가 없습니다.

미용 및 성형 수술비, 건강증진 위한 의약품 구입비는 금년 말까지 의료비 공제가 가능합니다.

교육비 공제에 중학생 및 고등학생 교복구입비가 1인당 50만원 추가되고 취학 전 아동과 초등학생, 중학생 및 고등학생 교육비 한도는 200만원에서 300만원으로, 대학생 교육비는 700만원에서 900만원으로 확대됩니다.
상환기간 30년 이상 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 한도는 1,500만원으로 확대되며 상환기간 15년 이상인 경우 공제한도는 1,000만원입니다. 
한편 혼인, 장례, 이사비용의 공제는 금년부터 폐지됩니다. 
기타 변경 사항은 다음과 같습니다. 

총급여액 500만원 이하 구간의 근로소득공제는 100%에서 80%로 축소되고, 해외 건설근로자의 국외근로소득 비과세 한도가 월 100만원에서 월 150만원으로 확대됩니다. 
외국인근로자 특례단일세율은 17%에서 15%로 인하되며, 고용유지중소기업에 근무하는 상시근로자에 대해 임금 삭감액의 50%가 소득공제(한도 1,000만원)됩니다. 

이상 변경사항 입니다.

한눈에 보는 2009년 연말정산 개정세법

[출처] 한눈에 보는 2009년 연말정산 개정세법|작성자 누리우리

건물 임대유형에 따라 상속세가 달라진다
건물을 임대할 때에는 전세, 월세 또는 이 둘을 섞어서 하는 경우가 많다. 그런데 이러한 임대유형은 건물 주인이 사망했을 때 상속을 받는 자녀나 배우자가 내는 상속세액에 영향을 미친다.

전세금은 건물과 함께 상속된다.
그렇다면 임대건물 상속 시에는 월세가 유리할까 아니면 전세가 유리할까? 그 해답은 민법에서 찾아볼 수 있다. 민법은 “상속인은 상속이 개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다”라고 규정하고 있다. 이 말은 즉, 상속인이 상속개시일로부터 3개월 이내에 상속포기를 하거나 한정승인을 신청하지 않는 한, 상속인은 피상속인의 상속재산뿐만 아니라 피상속인의 채무 및 기타 재산적 의무도 포괄적으로 상속 받는다는 뜻이다.

전세금은 상속재산가액에서 차감된다.
화수분씨의 경우에도 마찬가지다. 화수분씨는 건물만을 상속한다고 생각할 수도 있지만, 법에 따르면 건물과 함께 전세라는 채무도 함께 상속하는 셈이다. 이러한 채무는 상속재산사액에서 차감처리 되어 결국 상속세를 줄이는 역할을 한다. 민법상 상속 시 함께 승계되는 ‘채무’란, 그것이 어떤 명칭으로 불려지느냐에 관계없이 상속개시 당시에 피상속인이 부담해야 하는 것이 확정된 채무로, 공과금을 제외한 모든 부채를 말한다. 상속재산 중 임대건물에 대한 전세금 또는 임대보증금은 임대계약이 만료되는 때 세입자 등에게 반환해야 하는 의무가 있고, 따라서 이는 채무에 해당한다.

상속인은 임대차계약서, 금융거래내역서 등을 준비해야 한다
전세금 등을 상속재산에서 차감하고자 할 때에 전세금에 대한 입증 책임은 상속인에게 있다. 그러므로 임대건물을 상속 받은 상속인은 임대차계약서, 금융거래내역서, 부가가치세 간주임대료 계산시 기재된 임대보증금액(사업용건물) 및 임차인의 주민등록등본(주택) 등 사실관계를 입증할 수 있는 증빙자료를 준비하는 것이 좋다.

세금측면서 혜택 볼 수 있어
부부가 공동명의로 등기된 집을 소유하게 되면 특히 아내에게는 부부간의 평등이라는 정신적인 만족감을 줄 수 있다. 또한 남편이나 아내의 사업 부도, 빚 보증으로 인해 집이 넘어갈 상황에 처하더라도 다른 배우자의 지분만큼은 지킬 수 있다. 무엇보다도 부부공동명의는 양도소득세 및 증여세, 종합부동산세 등 세금측면에 혜택이 있다. 그러나 다주택자나 기존주택 공동 등기시 취득. 등록세와 재산세 똑같이 부과가 되므로 유의해야 한다.

양도소득세, 증여세 감면 효과
주택을 부부공동명의로 하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 양도소득세는 1세대 1주택 비과세 요건을 제외하고는 양도소득세율의 적용 등은 양도자 개인별로 하고 있다. 따라서 부부의 공동명의로 지분을 나눠 놓으면 양도소득세를 부과하는 기준이 되는 과표와 세율도 그만큼 줄어든다. 더욱이 양도소득세는 과표가 일정 구간을 초과할수록 세율이 점점 커지는 초과누진세율을 적용하고 있으니 말이다.

예를 들어 화수분씨 부부가 2년간 보유한 주택의 양도시 과세표준이 1억원(최고 35% 세율까지 적용)이라고 가정했을 때 화수분씨 단독 명의로 등기된 주택이라면 양도소득세는 1,877만원이다. 그러나 만약 부부가 주택의 지분을 반반씩 해서 공동명의로 등기해 두었다면 양도소득세 과표가 각각 5,000만원(최고 25% 세율 적용)이 적용되어 납부할 세금은 부부 각각 644만원, 총 1,288만원에 불과하다. 또한 소득이 없는 전업주부인 부인 명의로 아파트가 당첨돼 증여세가 부과될 경우에도 유리하다. 만약 공동명의로 등기한 집이 5억원일 경우, 10년 동안 6억원에 대해서는 배우자 공제를 해주기 때문에 배우자 지분인 2.5억원에 대해서도 증여세 부담이 없는 것이다. 

의사결정시 부부 공동명의로 해야
부부 공동명의의 재산을 처분하고 관리할 때는 공동으로 의사결정을 해야 한다. 따라서 상대방 배우자의 동의 없이는 부동산을 담보로 제공해 대출을 받는 것이 어렵고, 임의로 재산을 처분할 수 없다. 또한 배우자 한 사람이 자신의 지분을 담보로 제공해 집이 경매에 넘어가더라도 싼 값에 부동산을 되찾을 수도 있다.

예를 들어 부부 공동명의 아파트에 대해 배우자 한 사람의 지분만 담보로 제공돼 경매에 부쳐질 경우 공유지분 소유자의 동의가 없는 한 경매개시 결정이 나지 않는다. 만약 경매 개시 결정이 나더라도 지분이 2분의 1에 불과한 아파트를 낙찰 받으려는 사람이 드물고, 낙찰되더라도 매우 싼 값에 낙찰될 확률이 높아 이 경우 공동 소유자가 경매 법원에 우선 매수신고를 하면 낙찰된 값에 아파트를 다시 사올 수도 있다.

기존주택 공동등기로 바꿀 때 증여세 잘 따져야
부동산을 처음 구입할 때부터 부부의 공동명의로 하지 않고, 보유 도중에 공동명의로 전환하는 경우에는 증여세가 과세될 수 있다는 사실을 감안해야 한다. 앞에서도 말했듯이 부부간에 증여를 하는 경우에는 6억원까지 증여공제가 되므로 부담할 증여세가 없지만 6억원 이상을 증여하는 경우에는 증여세를 내야 한다. 또한 등기를 이전할 때에는 취득, 등록세 등의 비용도 발생하게 된다.

이상에서 살펴본 바와 같이 대체로 부부공동명의는 배우자 한쪽의 단독 명의보다 세부담 측면에서 유리한 점이 많다고 할 수 있다. 그러나 명의 전환시 발생할 수 있는 각종 세금의 추가 부담 및 가족의 내부 상황 등을 반드시 고려하여 의사결정을 해야 한다.

주택 중 어느 하나 양도에 앞서 주민등록 분리해 놔야
부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓은 경우가 종종 있다. 이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세문제가 발생한다.

다만 세법에선 주민등록상으로 동일 세대원으로 등재돼 있다하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 않으면 동일 세대원으로 보지 않는다. 하지만 이 경우 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부해 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증해야 하는데 양도세의 경우 1세대 1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단해 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에선 별도세대였다는 것을 입증하기란 쉬운 일이 아니다.

이처럼 부모님의 주민등록을 자신 앞으로 해놓은 상태에서 주택 양도시 양도세를 비과세 받을 수 있는 가장 좋은 방법은 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도에 앞서 주민등록을 분리해 놓는 것이다. 다시 말해 양도세는 양도일 현재를 기준으로 판단하기 때문에 주택 등의 양도 전에 주민등록을 분리해 놓으면 별도세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문이다.

이 경우 비과세 요건에 부합되는 주택은 1세대 1주택으로 인정돼 양도세 비과세 혜택을 받게 된다. 만약 주택의 양도 전 주민등록을 분리하지 못해 세무서에서 양도소득세를 결정해 고지 받게 될 경우, 공식적인 불복 절차를 거쳐 생계를 같이 하지 않았음을 증명해야 하는 번거로움이 생긴다.

벌써 연말정산의 시기가 다가왔습니다. 참 시간도 빠르죠?

올해에도 많은 혜택 받으세요. 달라진 것들이 많네요.


소득공제 혜택이 해마다 바뀌므로 충분히 숙지해야
연말정산과 관련한 소득공제 혜택이 해마다 바뀌므로 이를 충분히 숙지해 두는 것이 필수인데, 올해 연말정산도 몇 가지 달라진 점이 있다.

소득세율이 작년에 비해 낮아져 근로자의 세부담이 줄어들었다.

작년에는 과표에 따라 각각 8%, 17%, 26%, 35% 세율이 적용됐지만 올해엔 6%, 16%, 25%, 35% 세율이 적용된다. 단, 과표가 8800만 원을 초과하는 근로소득자는 세율 변화가 없다.

인적공제 제한 연령도 일부 조정
또 본인 및 부양가족 수에 따라 1인당 100만원씩 적용되던 기본공제 금액이 150만원으로 상향 돼 그만큼 공제액이 많아졌다. 다만, 근로소득공제는 총 급여액 가운데 500만원 이하 구간이 전액 공제에서 80% 공제로 축소되는 점도 주의해야 한다.

인적공제 제한 연령도 일부 조정된다. 작년까지는 부양가족 제한 연령이 남자는 60세, 여자는 55세로 달랐지만 올해부터는 남녀 모두 60세로 통일됐다.

추가공제 혜택 가운데 65세 이상 노인에 대한 기초노령연금 지급을 계기로 경로우대 추가공제가 축소됐다. 기존에는 기본공제 대상자가 65~69세면 100만 원을 추가 공제했고 70세 이상이면 150만 원을 추가 공제했다. 그러나 올해부터는 65~69세에 대한 추가공제가 폐지됐고 70세 이상에 대해서만 100만 원이 추가공제 된다. 올해부터는 기본공제 대상자에 위탁아동도 추가된다.

의료비와 교육비 소득공제 대폭 확대
의료비와 교육비 공제는 확대된다. 의료비 중 부양가족 의료비는 연 500만원에서 700만원으로 한도가 200만원 상향조정 된다. 근로자 본인과 '과세기간 종료일 현재 65세 이상'인 부양가족, 장애인 등의 의료비 공제는 종전과 같이 한도가 없다.

당초 작년 말까지만 적용하려 했던 미용·성형수술비 및 건강증진을 위한 의약품 구입비에 대한 소득공제는 올해 말까지 지출한 경우로 연장됐다.

교육비는 취학 전 아동과 초·중·고교생 1인당 소득공제 한도가 200만 원에서 300만 원으로 올랐으며 대학생은 700만 원에서 900만 원으로 변경됐다. 고교 공납금 및 일부 사립대 등록금이 공제한도를 초과해 인상된 점을 고려한 것. 또 올해부터 교복 구입비도 교육비 공제에 포함됐다.

연봉 2500만원 이하 근로자에 대해 혼인·장례·이사비용을 각각 100만원씩 공제해주던 특별공제는 올해부터 폐지된다.

주택청약종합저축 불입액에 대한 소득공제 신설
올해부터 시행된 주택청약종합저축 불입액에 대한 소득공제가 신설된다. 무주택 가구주로 전용면적 85㎡ 이하 주택에 청약하려는 것에 한해 연간 불입액 40%(한도 48만원)에 대해 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 소득공제를 받으려면 통장 가입 시 은행에 무주택 가구주 관련 서류를 제출하고 '소득공제 대상'임을 확인 받아야 한다. 이미 가입했을 경우 올해 말까지 해당 은행에 제출해야 소득공제 혜택을 받을 수 있다.

30년 이상 장기 주택담보대출 이자상환액에 대한 소득공제 한도는 1000만원에서 1500만원으로 500만원 확대된다.

그리고 매달 월세를 내고 있는 직장인들은 2월부터 시행 중인 월세 현금영수증 제도에 따라 올해 연말정산 시 '신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제'에 포함해 소득공제 혜택을 받을 수도 있다.

소득공제 금융상품, 조금 더 신경 써야
금융상품에 대한 소득공제는 근로자 본인이 가입여부에 따라 혜택의 많고 적음이 결정되기 때문에, 가급적 시기를 놓치지 말고 가입해 두는 것이 좋다.

개인의 안정적인 노후생활보장을 위해 조세특례제한법에 의해 세제상 혜택을 부여하고 있는 연금저축 가입을 고려해 볼 만하다. 연금저축은 지난 2001년 1월말부터 판매개시 했는데, 근로자 본인 명의로 가입한 연금저축에 대해 연간 납입보험료 100%(300만원 한도)를 소득공제 받을 수 있다.

대표적 절세상품인 장기주택마련저축의 경우 소득공제 혜택이 사라질 전망이어서 가입을 고려하고 있다면 서두를 필요가 있다. 정부가 국회에 제출한 세제개편안에 따르면, 장기주택마련저축에 대한 소득공제 혜택을 폐지하되, 총급여액 8800만원 이하(과제표준 기준)인 기존 가입자와 올해 말까지 새로 가입한 경우에 2012년까지 3년간 소득공제 혜택을 연장해 주기로 했다. 장기주택마련저축은 연간 저축액의 40% 범위 내에서 최고 300만원 한도까지 소득공제 혜택을 받을 수 있다.

장기주식형펀드도 올해 말까지 가입한 펀드에 한해 세제혜택을 받을 수 있다. 3년 이상 국내 주식형펀드에 적립식으로 가입하면 불입금액(분기 당 300만원)에 대해 1년차에는 20%, 2년차에는 10%, 3년차엔 5%의 소득공제를 받을 수 있다. 기존에 가입한 펀드라도 장기주식 형 펀드로 전환신청하면 신청 이후 불입한 금액에 대해 소득공제를 받을 수 있다.

서울에 집을 2가구 보유시 금리 상승으로 대출이자를 갚는게 벅찰시 2010년부터는 양도소득세 예정신고 때 받는 양도소득세 자진신고로 10% 감면이 사라진다. 2010년에 집값이 오르지 않는다면 2009년 매도시양도소득세을 줄이는 방법이다. 2010년부터 양도세 예정신고 세액 공제가 폐지된다. 2009년은 부동산을 판 뒤 2개월 안에 양도세 예정신고를 하면 산출 세액의 10%를 깎아주지만, 2010년부터는 양도소득세 자진신고 혜택이 없어져 양도세 부담이 커진다. 양도 차익이 1억원인 집을 올해 판다면 예정신고 세액공제를 받아 약 1799만원의 양도세를 내면 됐지만 2010년에 팔면 세액 공제를 못 받아 약 1998만원을 세금으로 내야 한다.세 부담 증가분을 보전할 만큼 집값이 오를 가능성이 낮다면 반드시 2009년 매도다.

2000년 11월 1일부터 2003년 6월30일 사이에 취득한 주택에 대해서는 취득 후 5년간의 양도 차익에 대해 세금을 100% 감면해주는 혜택이 주어지고 있다. 외환위기로 침체에 빠진 주택시장을 살리기 위해 도입한 제도였으나 2010년부터는 이들 주택에 대한 양도세 감면율이 80%로 낮아진다. 양도 차익이 2억원인 집을 2009년 안에 팔면 양도세를 한 푼도 내지 않지만, 2010년에 팔면 1억6000만원(2억원의 80%)만 감면 받아 4000만원에 대해 양도세다.

1가구 3주택 이상 다주택 보유자와 비사업용 토지에 대한 양도세 중과를 2010년 말까지 한시적으로 폐지하기로  결정됐다.강남 3구에만 지정돼 있는 투기지역의 경우 10% 포인트의 탄력세율이 적용되는데다 2010년 말까지라는 길지 않은 기간에 적용되는 조치다.주택 수가 몇 채이건 간에 양도차익에 따라 6~35%의 일반세율로 내면 된다. 즉 각종 공제를 제외하고 양도차익이 1천200만 원까지는 6%, 1천600만 원 초과~4천600만 원 구간은 16%, 4천600만 원 초과~8천800만 원은 25%, 8천800만 원 초과는 35%의 세율을 적용받는다. 2010년 소득세율 인하 일정에 따라 양도세율도 1~2%포인트 추가 인하된다.개인이나 기업이 보유한 비업무용 부동산 역시 마찬가지의 세율을 적용받는다. 부재지주 등의 사유로 비업무용 부동산이 되는 토지 보유자들의 양도세 부담이 한결 덜어지게 됐다.다만 투기지역에 대해서는 10% 포인트의 탄력세율이 의무적으로 적용돼 일반세율보다 높은 세금을 내야한다. 현재 투기지역은 서울의 강남, 서초, 송파구 등 이른바 강남 3구만 지정돼 있다. 즉 3주택 이상 다주택자가 투기지역 내 주택이나 비업무용부동산을 팔 때는 중과세된다.2010년까지며,  2011년이 되면 세율은 중과세 본연의 세율 2택자 50%, 3주택 이상자 60%, 비업무용 부동산 60%로 다시 껑충 뛰게된다.법 개정으로 정부가 공언해온 강남 3구의 투기지역 해제는 당분간 어려울 전망이다. 세율을 정부가 마음대로 정할 수 없다.

2010년 말까지 취득한 주택은 보유기간이 2년을 넘으면 언제 팔더라도 주택 수에 관계없이 양도소득세를 6~35%의 기본세율로 내게된다. 비업무용부동산 역시 2010년 말까지 사는 경우에는 매도 시기에 관계없이 일반과세가 원칙이다.양도소득세 중과 한시적 폐지를 내용으로 하는 소득세법 개정안은 부동산 거래를 활성화시킨다는 입법 취지에 맞도록 2010년 말까지 사는 주택의 경우 투기지역이 아닌 한 언제 팔아도 기본세율로 일반과세하도록 했다.물론 이 기간에 파는 사람 역시 일반과세가 된다.

개정 소득세법 부칙은 파는 사람에 대한 중과세 완화 조항을 첨부한 것은 파는 경우만 양도세를 감면할 경우 매도자만 늘어날 뿐, 결국 높은 세율을 부담해야 하는 매수자는 아무런 혜택이 없기 때문이다. 거래 활성화를 위해서는 2010년 말까지 사거나 팔거나 간에 양도세 중과세를 하지 않도록 해야 한다. 이미 2주택자에 대해서는 2008년 세제개편을 통해 조치했고, 3주택 이상자에게 같은 조치를 했다.비업무용부동산 역시 중과세가 한시적으로 완화됐기 때문에 기업이든 개인이든, 2010년 말까지 취득하는 토지는 이후에 투기지역으로 지정되지 않는 한 언제 팔아도 일반과세된다. 

내 집 마련 수요자들도 기존의 주택보다는 새 아파트를 분양받는 게 유리하다. 2010년 2월 11일까지 서울을 뺀 수도권과 지방의 신규 분양 및 미분양 아파트를 산 뒤 5년 안에 팔면 양도세 면제 또는 감면 혜택이 주어지는 제도를 이용하면 좋다. 청약하거나 미분양 아파트를 노리는 게 세금을 많이 줄일 수 있다.

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그외에도 다른 사항들이 있을 예정입니다.

부동산의 값이 확인되기 전에 움직여라
자동차를 소유하고 있는 사람이라면 한번쯤은 모처럼 세차를 하고 나면 꼭 그 다음날 비가 와서 다시 차체가 더러워지는 일을 종종 경험했을 것이다. 이때 흔히 하는 말로 “이상하게 세차만 하고 나면 비가 온다”는 푸념을 한다. 하지만 과연 이 것이 가볍게 지나칠 일인지 곰곰이 생각해 볼 필요가 있다.

세차를 하고 나면 날씨가 좋기를 기대하듯 부동산도 마찬가지다. 부동산을 사고 나면 한참 동안 부동산 시장이 좋아지기를 은근히 바라는 마음은 누구나 다 같다. 하지만 부동산을 사자마자 값이 내린다면 세차한 후 비오는 꼴이나 마찬가지가 된다. 부동산을 사놓고 시세가 올라가기를 바라는 일이나 세차하고 나서 며칠만이라도 날씨가 좋아지기를 기다리는 마음은 어쩌면 동병상련(同病相憐)의 비슷한 입장이라 할 수 있다.

전문가의 조언은 일기예보
우리들은 매일 일기예보에 귀를 기울이기도 하고 이를 믿고 살아가는 편이다. 어떤 때는 예보가 빗나가서 엉뚱한 일이 벌어지기도 하지만 먼 길을 떠날 때나 날씨와 관계된 일을 할 때에는 대부분 일기예보를 의식하면서 생활하고 있다. 수억 짜리 부동산을 구입할 때에는 이보다 더 할 것이다. 이웃이나 통, 반장을 비롯해 주위 중개업소의 자문을 구한 다음 그래도 마음이 정해지지 않으면 고수나 전문가를 찾아가 자문을 구하기도 한다.

그러나 부동산 상담을 한번쯤 받아본 사람이라면 잘 알 수 있듯이 대부분의 고수나 전문가들은 서로 자신들의 주장이 옳다고 만 주장한다. 이에 당사자들은 헷갈리게 되고 결국 마음을 정하지 못해 시기를 놓칠 수 도 있다. 특히 부동산 상담은 대면상담보다 전화나 이메일로 간단하게 물어보는 일이 대부분으로 정확한 상담이 이루어지는 일은 거의 없다고 볼 수 있다. 즉 고수나 전문가를 통한 부동산 상담은 일기예보로 생각하시는 편이 옳다.

물론 일기예보가 천재지변을 맞출 수 없듯 부동산 상담도 의외의 변수를 미리 잡아내지는 못한다. 비가 많이 올 것이라는 일기예보를 듣고 우산을 준비해서 외출을 했었는데 가랑비만 내리는 날이 있듯 고수나 전문가의 상담도 그럴 수 있다는 것이다. 부동산이란 언제나 마라톤이라는 생각을 하고 이에 대비하는 편이 오히려 지혜로운 일이다. 부동산은 투자에는 뒷심이 있어야 한다. 이는 다시 말해 경기가 민감해도 묵묵히 견뎌낼 힘이 있어야 한다는 것이다.

부동산 재테크에서 조심해야 할 일들
아무 때고 적당한 시간에 오다가다 세차를 하게 되면 그 다음날은 비를 맞게 되듯 부동산 구입도 시기를 잘 맞춰야 한다. 땅이나 집이나 물론 입지도 중요하지만 그보다 더 중요한 것은 기회를 잘 포착해야 하는 것이다. 미국발 금융위기 이후 한때 부동산 시장이 급속도로 얼어붙었으나 최근 들어 유동성이 풀리면서 돈은 불어났고 세계적 경기어느 정도 진정국면에 접어들었다. 부동산은 한번 오르기 시작하면 바람이 빠지는 시간은 그리 오래 걸리게 되고 좀처럼 내려가지 않은 습성이 있다.

세차야 아무데서나 하면 되는 일이고 세차비만 손해를 보면 되는 일이지만 부동산은 너무 큰 재산적 손해를 가져오기 때문에 꼭 주의해야 할 조건들이 있다. 100세대나 200세대의 소단지 규모의 주택, 진입로가 나중에 개설된다는 미확정 조건의 외곽지역 아파트, 유명브랜드가 짓고 있는 나 홀로 아파트, 시행. 시공사가 모두 영세업체로서 기술력이 떨어진 아파트, 어중간한 주상복합아파트로서 입지가 별로인 아파트, 단지구성이나 평면이 구식이고 차별성이 없는 아파트 등은 회피대상의 1호에 속한다. 특히 토지는 전문성이 있어야 하고 도시사람 명의로는 등기가 안 되는 일이 일반적이기 때문에 함부로 손을 대서는 재산 가치를 보존하지 못할 수 있다.

항시. 부동산 정보를 가까이 해두어야만 기회가 보인다. 모든 채널을 동원해서라도 기회를 봐라.
그래야만 앞으로 살아갈 길이 생긴다.