머큐리꿈

양도소득세법 상 중과세 되는 항목 5가지
- 단기매도에 대한 중과세(1년미만 양도 50%, 2년미만 양도 40%)
- 1세대3주택 이상 중과(60%)
- 1세대2주택 중과(50%)
- 비사업용토지 중과(60%)
- 미등기 부동산 양도 중과(70%)

중과 대상이라 해도 중과세에서 제외되는 주택
우선 단기매도주택에 대한 중과세의 예외는 다음과 같다.(1세대 1주택자로서 다음의 경우에는 비과세되거나 6억 초과분 양도차익에 대해서만 과세된다.)
- 법률에 의해 수용되는 경우
- 해외이주, 취학, 근무상 형편으로 세대전원이 출국하고 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우
- 임차해 거주하다가 취득해 총 거주기간이 5년 이상이며, 건설임대주택을 양도하는 경우
- 취학 또는 근무상 형편, 질병으로 세대전원이 다른 시군으로 주거를 이전하기 위해 양도하는 경우

1세대 3주택 이상자가 다음 주택을 양도할 때는 중과세에서 제외된다.
이때 주택 수 계산시 수도권 및 광역시 외의 기타지역에 소재하는 주택으로서 양도당시 공시가격이 3억원 이하인 주택은 없는 것으로 계산하며, 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 사람소유주택으로, 공동주택은 지분을 가진 사람 모두 각각 1채씩 소유한 것으로 본다는 점에 유의한다.
- 수도권, 광역시 이외 기타지역 소재 주택으로 양도당시 공시가격이 3억원 이하인 경우
- 장기임대주택
- 고가주택이 아닌 조특법98조의 미분양주택 및 99조, 99조3항에 속하는 신축주택
- 상속받은 주택으로 5년 미경과 주택(상속주택이 2이상이면 그 중에서 보유기간이 긴 주택)
- 2003년 이전 취득한 연면적 60제곱미터 이하 공시가격 4천만원 이하 주택(재건축.재개발제외)
- 3주택이상이 위에 속하고, 한 채만 일반주택일 때 그 일반주택

1세대2주택자의 주택 중 중과세 예외조항은 3주택 이상자의 예외조항과 동일하나 그 외에 추가로 다음 경우에도 중과세에서 제외된다.
- 1세대원 중 일부가 다른 시군 소재 직장으로 이전하면서 해당 시군에 기준시가3억원이하 주택을 취득해 2주택이 된 경우 해당 주택에 1년 이상 거주하고, 당해 사유가 해소된 날(재전근)로부터 3년 이내 양도하는 주택
- 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 또는 혼인을 위해 합가한 뒤 5년 이내 양도하는 주택
- 판결에 의해 취득한 주택으로서 확정판결일로부터 3년 이내 양도하는 주택
- 기준시가 1억원 이하인 주택(재건축 및 재개발 주택 제외)
- 위 주택을 포함하여 2주택인 경우 다른 주택

일선 자영업자에 비해 유리지갑인 근로자들이 유일하게 세금을 줄일 수 있는 것이 바로 연말정산이다. 연말정산의 핵심은 종합소득공제를 통해 근로소득금액을 최대한 낮추는데 있다 그러므로 올해 개정된 사항을 꼼꼼히 점검할 필요가 있다.

1. 인적공제
(1) 기본공제 -> 1인당 150만 원씩 공제(개정)
대상 : 본인, 배우자, 직계존비속과 형제자매 등
조건 : 연간 소득금액 100만원 이하 이며, 20세이하 또는 60세이상(개정)
[주의사항] 모친의 경우 55세 이상에서 60세 이상으로 개정                   
(2) 추가공제

(3) 다자녀추가공제

2. 특별공제 – 항목별공제 와 표준공제 100만원 중 큰 금액 공제

* 기타 : 기부금공제(기존),  혼인/장례/이사비공제 폐지

3. 기타공제
신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제 -> 한도변경, 의료비공제를 받은 금액도 중복공제 가능
지금까지 기본적인 공제내역을 중심으로 살펴보았으며, 위의 내용을 참고하여 연말정산을 위한 중간점검의 시간을 가져보기를 권해본다.

주택과 관련된 세금 혜택, 이를 잘 활용하자.
현행 소득세법 및 조세특례제한법에서는 주택과 관련한 세금 혜택을 받을 수 있는 조항을 두고 있으므로 이를 잘 알아두면 몰라서 더 내는 세금 때문에 며칠동안 밤잠 설치는 일은 없을 것이다. 

화수분씨를 통해 알아보는 주택관련 소득공제

[사례1] 화수분씨가 무주택자이면서 세대주이고 또한 근로소득이 있는 거주자로서 주택마련을 위한 특정한 저축에 가입하였다면, 국민주택규모이하의 주택을 임차하기 위하여 금융기관으로부터 대출을 받았을 경우 그 대출 원리금 상환액의 40%에 해당하는 금액을 소득금액에서 공제해 준다. 단, 주의해야 할 사항은 입주 전후 3월 이내에 대출을 받아야 하며 그 대출금은 금융기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금이 되어야 한다.

[사례2] 화수분씨가 무주택자이면서 세대주이고 근로소득이 있는 거주자로서 기준시가가 3억 이하인 국민주택규모의 주택을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 장기 대출을 받았을 경우 그 대출금에 대한 이자 전액을 소득금액에서 공제받을 수 있다. 단, 대출기간은 최소 15년 이상이어야 하며, 등기일로부터 3월 이내에 대출을 받아야 하고,채무자는 그 주택의 소유자와 일치하여야 함에 주의를 하셔야 한다.

[사례3] 화수분씨가 무주택자(또는 기준시가 3억 이하인 국민주택규모이하 주택 1채만 소유)이면서 세대주이고 근로소득이 있는 거주자로서 주택마련을 위한 저축 등에 가입하고 불입하였을 경우 그 불입한 금액의 40%를 소득금액에서 공제받는다.

한편, 위 사례의 경우 무조건 다 공제해 주는 것은 아니고 한도가 정해져 있다. 즉, 사례1과 3을 합한 공제액은 연 300만원을 초과할 수가 없으며, 사례1과 2,3을 합한 공제액은 연 1천만원을 초과할 수 없으므로 주의해야 한다. 다만, 사례 2의 장기주택저당차입금의 상환기간이 30년을 넘을 경우에는 사례 1,2,3의 합계액을 연1,500만원까지 소득공제받을 수 있다.

이상 주택과 관련한 혜택 중에서 특히 근로소득자가 주택마련을 위한 차입이나 저축에 대한 혜택을 간략하게 세무사는 상담을 해주었다. 그러나 아직까지는 계획인것이고 사실 거래에 있어서의 주의사항들을 다 상담을 할 수 없음을 지적한 세무사는 상기 상담 내용을 주의해서 이행하고 실제 거래시 필히 다시 한번 찾아와 상담을 받을 것을 당부했다.

증여 받은 재산을 돌려주려면 3개월 이내에…
증여를 받은 후 당사자간의 합의에 의하여 그 증여받은 재산(금전은 제외)을 증여세 신고기한(증여를 받은 날로부터 3개월)이내에 증여를 받은 사람이 증여 받은 재산을 증여자에게 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다. 다시 말하면, 증여를 받고 3개월 이내에 다시 반환하는 경우에는 처음의 증여나 반환하는 증여나 모두 증여세가 과세되지 않는다. 3개월에서 6개월 사이에 반환하는 경우에는 처음의 증여는 과세되고 반환되는 분은 증여로 보지 않는다. 만일 증여 받은 이후 6개월이 경과한 후에 반환한다면, 양쪽 모두 다 증여세가 과세된다.

미리 증여세 신고한 경우에는 불가능
그러나 유념해야 하는 것이 있다. 바로 반환하기 전에 증여세를 미리 신고하였거나 증여세 결정처분을 받은 경우에는 증여세를 내야 한다는 점이다. 또한 증여세는 증여 받은 날로부터 3개월 이내에 신고 납부하는 것이 원칙이다. 즉, 위 일정기간 내에 반환하는 경우 증여세가 부과되지 않는 것은 증여세 신고기한 내에 아직 증여세를 신고하지 않은 상태에서 마음이 바뀌어 반환하는 경우에 한하는 것이다.

가족이나 친척과 같이 아무리 가까운 사이라고 하더라도 재산은 굉장히 민감한 문제이므로 증여하고 난 후 다시 반환하거나 재증여 하는 경우가 종종 발생한다. 이 때에는 한 두 달, 또는 몇 일 때문에 증여세를 낼 수도, 안 낼 수도 있는 상황이 되는 것이다. 본 사례에서의 화수분씨는 다시 돌려주는 것이므로 당연히 세금을 내지 않을 줄로 알고 있다가 증여세가 부과되었다. 증여 받은 후 얼마 시간이 지나지 않았다면 마음이 바뀐 날 바로 명의이전을 하라. 단 하루 때문에 받지도 않은 재산에 대한 증여세를 내야 할 수도 있다. 다만, 이러한 당초증여 및 반환하는 것에 대하여 각각 지방세일 취득세와 등록세를 물어야 하므로 이것도 함께 고려하여 반환여부를 결정해야 할 것이다.

3개월내의 증여에 대해서는 무시를 하는게 되겠네요.
증여세는 6억 이상에 대하여 세금을 내게 되어있을껍니다.

보유기간 계산의 원칙
원칙적으로 주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 의미한다. 또한 취득일은 잔금청산일을 의미하며, 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우나 잔금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일을 취득일로 본다. 따라서, 보유기간은 거주자가 소유한 기간을 의미하므로, 가등기한 기간은 보유기간으로 볼 수 없다.

취득일의 예외
보유기간의 계산은 양도 당시 주택소유자의 취득일부터 계산하는 것이 원칙이지만 다음의 경우에는 그 이전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다.
① 배우자 또는 특수관계자로부터 증여받은 주택을 증여일로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 증여자의 당초 취득일부터 보유기간을 계산한다.
② 이혼시 재산분할로 주택의 소유권이 이전되는 경우에는 양도나 증여로 보지 않기 때문에 전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다. 반면, 이혼위자료로 주택의 소유권이 이전된 경우에는 위자료로 주택을 취득한 날(소유권이전등기일을 말함)부터 보유기간을 계산한다.

세대 단위의 보유기간 계산
보유기간의 계산은 세대 단위로 계산한다. 따라서, 동일세대원간에 주택의 소유권이 이전된 경우에는 전 소유자와 현 소유자의 기간을 통산한다. 부부는 항상 동일세대원이므로 보유기간을 통산하지만 다른 가족은 동일세대원에 한하여 보유기간을 통산하여야 한다.
① 상속받은 주택의 보유기간은 상속개시일(피상속인의 사망일)부터 양도일까지로 한다. 단, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산한다.
② 동일세대원으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산한다. 그러나, 주택을 증여받은 후 이혼한 경우에는 증여받은 날(증여등기접수일)을 취득일로 보아 보유기간을 계산한다.
③ 채무에 대한 담보로 제공된 주택을 경매 또는 공매로 원소유자가 경락을 받은 경우에는 양도로 보지 않기 때문에 원소유자의 취득일부터 보유기간을 계산하면 된다. 그러나, 원소유자의 동일세대원이 경락을 받은 경우에는 보유기간을 통산하지 아니하고 경락대금을 완납한 날부터 보유기간을 계산한다.

재건축주택 등의 보유기간 통산
주택을 멸실하고 재건축한 경우, 증축한 경우, 용도변경한 경우에도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 종전주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.
① 주택을 보유하던 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 건축법에 의하여 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 보유기간을 통산한다. 단, 공사기간은 보유기간에서 제외한다.
② 보유하던 주택을 “도시 및 주거환경 정비법”에 의하여 재개발ㆍ재건축한 경우에는 종전주택의 보유기간과 재개발ㆍ재건축한 신축주택의 보유기간을 통산하되 공사기간도 보유기간 계산시 포함된다.
③ 종전주택을 증축한 경우에는 증축한 면적은 새로운 주택의 취득으로 보아 증축한 날(사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)부터 보유기간을 계산한다.
④ 주택을 주택외의 용도로 사용하다가 다시 주택으로 용도를 변경한 경우에는 주택으로 사용한 기간은 보유기간을 통산하여 계산한다.

1세대 1주택으로서 비과세대상이 되기 위해서는 주택은 물론 주택의 부수토지도 함께 보유기간 요건을 충족하여야 한다. 주택의 보유기간 요건은 충족하였으나 부수토지의 보유기간 요건을 충족하지 못한 경우에는 주택은 비과세 대상이 되지만 부수토지는 비과세를 받을 수 없다. 반면에 주택은 보유기간 요건을 충족하지 못하였으나 부수토지는 보유기간을 충족한 경우에는 주택 및 부수토지 모두 비과세를 받을 수 없다.

근로소득자는 지금부터 절세를 위해 챙길 수 있는 것들을 점검해보면서 한 해를 마무리하는 지혜가 필요하다. 물론 일부 소득공제 항목들은 사업소득자에게도 해당되는 것들이다.

기부금 영수증
그 예로 우선 기부금 영수증을 들 수 있다. 기부금 영수증은 근로자는 물론 사업소득자에게도 요긴한 절세항목이다. 교회나 사찰에 기부한 금액, 사회단체, 정당에 기부한 금액이 있다면 영수증을 빠짐없이 챙겨야 한다.

목적자금 마련과 절세, 한 번에 잡자
다음으로는 지금이라도 활용할 수 있는 금융상품들이다. 원래 저축이나 투자는 세 후 소득으로 하는 것이므로 기본적으로 세제 혜택이 없다. 그러나 정책목적상 특정한 금융상품에 가입하는 경우에는 세금혜택을 주게 되는데, 우선 활용 가능한 것이 연금저축과 장기주택마련금융상품이다. 그리고 성격은 조금 다르지만 장기주택저당차입금의 이자상환액도 소득공제 받는 항목이다.

장기주택저당차입금
장기주택저당차입금의 이자상환액 소득공제는 근로소득자에게 해당되는 대표적인 세제혜택이다. 근로자가 국민주택을 구입하기위해 금융기관에서 본인 명의로 만기 15년 이상 장기주택대출을 받을 경우 이자 상환분에 대하여, 최고 1,000만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 일례로 연봉 3,500만원인 근로자가 1억원을 15년 만기, 6.5% 금리로 대출받고 한해 650만원의 이자를 상환했다면 이로 인한 세금절약 효과가 121만 5,500원으로 계산된다.

장기주택마련저축
장기주택마련저축은 만 18세 이상 무주택자이거나 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유 가구주라야 가입할 수 있다. 분기당 300만원까지 납입할 수 있지만 납입한 금액을 소득공제 받지는 않는다. 납입액의 40%만 소득공제 대상이며 근로소득자만 혜택을 본다. 이 금융상품의 소득공제한도가 300만원이라는 점을 감안해서 한도까지 다 받으려면 연간750만원을 저축해야 한다.

장기주택마련상품은 소득공제만이 아니라 이자소득이 비과세됨으로 해서 직장인의 사랑을 받아왔는데, 가입기간이 7년 이상인 장기성 금융상품이라는 점을 잊지 말아야 한다. 그래서 가입 후 5년 미만에서 중도해지 할 경우엔 이자소득에 대한 과세와 함께 이미 받은 소득공제분을 추징당하게 되고, 5년 이상 7년 사이에서 중도 해지하면 소득공제 추징은 면할 수 있다.(1년이내 해지시 불입액의 8%, 1년후 5년내 해지시 불입액의 4%)

장기주택마련 상품은 은행에서만 취급하는 것은 아니다. 사실 수익성을 감안하면 장기주택마련저축은 좋은 상품이라고 말하기 어렵다. 오히려 주식에 일부 투자함으로써 보다 높은 수익을 추구하는 장기주택마련펀드라든가 보장혜택과 저축을 결합한 장기주택마련저축보험 등도 있는 만큼 각자의 투자성향이나 위험에 대한 태도에 따라 적합한 상품을 선택하는 것이 효과적이다.

장기주택마련상품이 300만원 소득공제를 위해 750만원을 저축해야 했던 것에 비하면 연금저축은 300만원 저축으로 300만원을 소득공제 받을 수 있으므로 2.5배 더 해주는 셈이다.

부부간 증여 후 5년 이내 양도하면 본래 증여자의 취득당시 가액을 양도인의 취득가액으로 간주
배우자에게 아파트, 건물이나 특정시설물이용권 등을 증여하고 나서, 증여를 받은 배우자가 증여일로부터 5년 이내에 증여 받은 자산을 양도하게 되면 불이익을 당할 수 있다. 즉, 양도차익을 계산 함에 있어 증여 이전의 배우자가 취득한 최초가액을 취득가액으로 정하기 때문에 양도소득세가 예상보다 많이 나올 수 있기 때문이다. 여기서 특정시설물이용권이란 골프클럽회원권, 콘도미니엄회원권 등을 말한다.

화수분씨의 경우에는 증여한 날로부터 5년 후인 2009년 10월 이후에 배우자가 증여 받은 주택을 양도했더라면, 증여 가액인 3억원을 취득원가로 하여 양도소득세를 계산할 수 있었을 것이다. 하지만, 결과적으로는 5년이 경과되지 않은 상태에서 증여 받은 아파트를 양도해 버렸기 때문에 증여 이전에 화수분씨가 취득했던 가액인 1억원을 취득원가로 하여 양도소득세를 계산하도록 한 세법의 규정을 적용 받게 된다. 결국, 양도차익이 3억원으로 계산되어 적지 않은 세금을 납부해야 하는 것이다.

주의! 배우자 이월과세 규정
세법에서는 이처럼 부부 또는 직계존비속간의 증여를 한 후 5년이 경과되지 않은 상태에서 그 자산을 양도하게 되면, 증여를 하기 전의 본래의 취득가액을 기준으로 하여 양도소득세를 계산하도록 하고 있다. 왜냐하면, 부부간의 증여가 6억원까지는 과세되지 않기 때문에 이를 이용하여 양도소득세의 취득원가를 높임으로써 양도소득세를 줄이고자 하는 시도가 얼마든지 있을 수 있기 때문이다.

의사결정 전에 반드시 세무전문가와의 상담이 필요
결과적으로 부부간의 증여 후 일정한 기간이 경과되지 않은 상태에서 해당 자산을 양도하게 되면 예상하지 못한 세금을 납부해야 하는 경우가 발생할 수 있다. 그러므로 가능하면 이러한 경우를 피해야 하겠지만, 어쩔 수 없이 증여 후 곧 양도를 해야 하는 상황이라면 그러한 거래로 인해 발생하는 세금을 정확하게 따져보아야 불이익을 줄일 수 있다는 점을 명심해야 한다.

부동산임대소득금액의 계산방법
부동산을 임대하는 경우에는 부동산 임대에 따른 부동산 임대소득에 대해 소득세가 과세되며, 부동산 임대자가 다른 소득이 있는 경우에는 부동산임대소득과 다른 소득이 합산되어 종합소득세가 과세된다. 부동산을 임대하는 경우의 수익률은 부동산의 임대에 대한 소득세의 크기에 따라서 차이가 많이 나게 된다. 부동산을 임대하고 임대료를 수입하는 경우에 소득금액의 계산은 임대료 수입금액에서 관련비용을 차감하여 계산하게 된다.
* 임대소득금액 = 임대수입금액 - 필요경비

▶ 임대수입금액
임대수입금액은 매월 임대료로 받은 임대료의 연간 합계액이다. 부동산의 임대시에 보증금을 받는 경우에는 보증금에 연 3.4%이자로 환산한 금액을 간주임대료로 계산하여 수입금액에 가산한다. 하지만 주택의 임대의 경우에는 간주임대료를 계산하지 않는다.

▶ 필요경비
부동산의 임대시의 필요경비는 임대료를 수입하기 위해 발생하는 비용으로 임대부동산을 관리하기 위한 관리인의 급여 및 임대부동산의 수리비와 임대용부동산을 구입하기 위해 금융기관에서 차입한 차입금의 이자 및 임대건물의 감가상각비 등 임대수입금액에 대응하는 비용이 필요경비로 계상 된다.

부동산 임대소득에 대한 과세상의 특징
▶ 다른 소득과 합산되어 종합소득세가 과세된다.
부동산의 임대소득은 임대자의 다른 소득과 합산하여 종합소득세가 과세되므로 소득금액의 커짐에 따라 누진세율이 적용되게 된다. 따라서 가능하다면 다른 소득이 발생하지 않는 사람의 명의로 부동산을 구입하여 임대하는 경우에는 누진세율의 적용을 피 할 수 있어 부동산임대에 따른 수익률을 더 높일 수 있다. 이 경우에도 부동산의 취득에 따른 자금출처조사를 고려하여야 하므로 증여세의 배우자공제액(10년간 6억원)을 활용하는 것이 좋은 방법이다.

▶ 부동산 구입자금에 대한 차입금의 이자부담액이 필요경비로 인정된다.
부동산의 구입자금에 금융기관의 차입금이 있는 경우에는 장부를 기장하는 경우에 차입금에 대한 이자를 비용으로 공제하게 된다. 낮은 이자율로 차입하여 높은 요율의  임대수익을 올릴 수 있다면 이자율 차이만큼의 수익률을 올리게 된다.

주택의 임대에 대한 과세상의 규정
▶ 1주택의 임대에 대한 비과세
주택임대에 대하여는 고가주택을 제외한 1주택을 임대하는 경우에는 주택임대에 따른 소득세가 과세 되지 않는다. 이때의 주택수의 계산은 주택소유자 본인과 배우자의 주택을 합하여 계산하며 고가주택이란과세기간 종료일(12.31) 현재 국세청기준시가가 9억원(2009년부터)을 초과하는 주택을 말한다. 주택을 1채만 보유한 사람이 보유주택을 임대하는 경우(고가주택 제외)의 임대소득에 대해서는 소득세가 과세되지 않으므로 비과세를 활용하는 방법을 모색해본다.

▶ 보증금에 대한 간주임대료가 계산되지 않는다.
다른 부동산을 임대하는 경우에는 보증금을 받는 경우 보증금에 대한 간주임대료가 연5%이자율로 계산하여 과세되지만 주택의 임대시에는 간주임대료가 계산 되지 않는다. 주택을 2채 이상 소유하여 임대하는 경우 주택임대에 따른 소득세가 과세 되나 월 임대료 없이 보증금만 받고 임대하는 경우에는 소득세가 과세 되지 않게 된다. 모든 세금의 절세방법이 그렇듯이 부동산의 임대소득에 대해서도 부동산임대에 대한 과세상의 특징을 알고 활용하게 되면 더 많은 임대수익을 올릴 수 있게 된다.