머큐리꿈

저금리, 풍부한 유동성, 규제완화 3박자 집값 상승 견인
올들어 주택가격이 반등세를 보이는 이유는 세가지로 분류할 수 있다. 첫째는 저금리이다. 기준금리가 2%로 급락하면서 지난해하반기 6%에 달했던 CD금리는 8월말 현재 2.49%로 여전히 낮은 수준를 보이고 있다. 또한 정부의 경기 부양을 위한 투자 정책 등의 영향으로 시중의 유동성이 800조에 유박하는 등 투자처를 찾지 못하는 자금이 넘쳐나고 있다. 세 번째는 부동산 관련 규제완화 정책으로 부동산 투자가 용이해졌다는 점 또한 매력적인 이유로 작용하고 있다.

올 상반기 주택가격은 6월5일 현재 연초대비, 서울은 평균 1.7%, 경기도 -0.4%, 인천 -1.1%로 서울을 제외한 지역은 평균가격이 하락한 것으로 나타났다. 상반기 주택가격 변동률은 지역별로 차이는 있으나 1월 들어 하락세가 둔화되면서 2월 이후 상승세로 전환, 상승 분위기를 이어가고 있다.

서울 강동구 상승률 1위, 도봉구 등 강북지역 약세 지속
경기 과천시 16.5% 껑충, 경기 북부권 여전히 하락세
서울에서 가장 많이 오른 곳은 고덕주공 등 상승세가 두드러졌던 강동구가 11%로 가장 많이 올랐고 송파구 10.3%, 은평구 8.6%, 양천구 6.9%, 강남구 6.7% 순으로 나타난 반면 도봉구, 강북구, 성북구, 서대문구는 여전히 하락세를 면치 못하고 있다. 즉, 서울에서도 오르는 곳과 오히려 가격이 여전히 약세를 이어가고 있는 양극화가 나타나고 있다.

경기도는 지난해말 대비 7월까지 현재 아파트 매매가 변동률은 0.4%로 미미한 상승세를 기록하고 있는 가운데 과천시가 무려 16.5%나 올라 상승률 1위를 기록했다. 과천시의 경우 지난해 하반기 하락폭이 가장 컸던 곳으로 추진중인 재건축 아파트가 입주를 마치고 재건축 규제 완화 등의 영향으로 가격이 제자리를 찾아 반등한 것으로 풀이된다.

강남의 후광을 입은 분당신도시가 속한 성남시도 3.51%로 비교적 상승폭이 컸고 하남시, 용인시, 화성시 등도 상승세로 돌아섰으나 상승폭은 크지 않았다.

저의 집도 강동구 인데, 강동구는 특정 단지 이외에는 집값이 잘 안오르는 것 같네요. 대단지 주로 고덕주공 등이
대표적으로 올랐고, 다른곳은 별로 변동이 없는듯...

장기 저축성 보험의 비과세를 이용하라.
사업과 무관한 저축성보험의 계약 유지기간이 10년 이상(2001.1.1~2003.12.31.사이 보험계약을 체결한 분은 7년)인 보험을 계약하면 그 보험차익(만기보험금, 중도해약 환급금-보험료 납입금액)이 얼마이든 간에 비과세되므로 적극 활용하는 것이 좋다. 상속받은 재산으로 보험료를 불입하면 세금문제가 발생하지 않는다.

경제활동으로 인한 소득이 없는 자녀가 상속받은 재산으로 자녀 본인을 계약자와 수익자로, 아버지를 피보험자로 하는 보험 계약을 체결한 후 보험사고의 발생으로 보험금을 수령하는 경우에는 수령 보험금에 대해서는 추가적으로 상속세나 증여세 과세문제가 발생하지 않는다.

현행세법상 2003년 1월1일 이후 최초로 증여받은 금전과 2004년 1월 1일 이후 증여받은 재산으로 보험료를 납부한 경우에 한하여 상속세 및 증여세 과세문제가 발생하기 때문이다.

맞벌이 부부인 경우는 재산이 없는 배우자 명의로 보험 가입하라.
여성이 재산형성에 기여하는 부분이 많음에도 불구하고 재산을 남편 명의로 하는 경우가 많다. 따라서 어느 한 배우 자명의로 재산이 편중되어 있는 경우라면 보험 가입은 재산이 없는 배우자를 계약자 및 수익자로 지정하고 재산이 많은 배우자를 피보험자로 하여 보험계약을 하도록 고려해 보아야 한다. 그렇게 되면 재산이 많은 배우자 사망시에도 수령하는 보험금 상당액은 상속재산에 포함되지 않기 때문이다.

여기서 한 가지 주의할 것은 맞벌이 부부는 재산이 많은 배우자를 피보험자로 설계한 보장성 보험의 경우 납부하는 보험료는 연말 소득공제 대상은 되지 아니한다.

고가 주택 양도세 계산 방법은 일반 주택과는 사뭇 다르다
실거래가 9억원을 넘는 고가 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세를 계산하는 방법은 일반 주택 양도세 계산 방법과는 다르다. 이렇다 보니 정작 자신이 내야 하는 세금이 얼마인지 혼란스러워 하는 고가 주택 보유자들이 의외로 많다.

고가 주택 양도세 계산 방법의 핵심은, 고가 주택 1주택 자에게 매겨지는 양도세는 9억 원 초과 분에 대해서만 세금이 매겨진다는 점이다. 주의할 점은 매도 가격에서 단지 9억원을 뺀 금액을 기준으로 세금을 계산하는 게 아니라는 사실이다. 집을 10억원에 팔았다고 해서 9억 원을 제외한 1억원이 기준 금액이 되는 게 아니다.

매도가격에서 9억원 뺀 금액에 양도차익 곱하고 매도가로 나눠야
고가 주택 양도세 계산법을 요약해 보자.

'과세 대상 양도차익 = 실제 양도차익 × (양도금액-9억원) / 양도금액'이다.
양도금액에서 9억원을 뺀 뒤 실제 양도차익(매도가격-취득 당시 가격)을 곱하고, 이를 다시 양도금액으로 나눈다. 위의 화수분씨는 1억8000만원에 매입한 주택을 15년간 보유했다가 12억원에 팔았다면 실제 양도차익은 필요 경비(2000만원으로 가정)를 제외한 10억원이다.

하지만 과세 대상 양도차익은 '10억원×(12억원-9억원)/12억원=2.5억원'이다. 이 금액에서 보유기간(15년)에 따른 장기보유 특별공제율(80%)만큼을 제외(2.5억원-2억원)하면 0.5억원이 되고, 기본공제(250만원)까지 빼면 과세표준(세금부과 기준 금액)은 4,750만원이 된다. 따라서 양도세로 653만원을 내면 된다.

보유기간 계산의 원칙
원칙적으로 주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 의미한다.
취득일은 잔금청산일을 의미하며, 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우나 잔금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일을 취득일로 본다. 따라서, 보유기간은 거주자가 소유한 기간을 의미하므로, 가등기한 기간은 보유기간으로 볼 수 없다.

취득일의 예외
보유기간의 계산은 양도 당시 주택소유자의 취득일부터 계산하는 것이 원칙이지만 다음의 경우에는 그 이전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다.
① 배우자 또는 특수관계자로부터 증여받은 주택을 증여일로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 증여자의 당초 취득일부터 보유기간을 계산한다.
② 이혼시 재산분할로 주택의 소유권이 이전되는 경우에는 양도나 증여로 보지 않기 때문에 전 소유자의 취득일부터 보유기간을 계산한다. 반면, 이혼위자료로 주택의 소유권이 이전된 경우에는 위자료로 주택을 취득한 날(소유권이전등기일을 말함)부터 보유기간을 계산한다.

세대 단위의 보유기간 계산
보유기간의 계산은 세대 단위로 계산한다. 따라서, 동일세대원간에 주택의 소유권이 이전된 경우에는 전 소유자와 현 소유자의 기간을 통산한다. 부부는 항상 동일세대원이므로 보유기간을 통산하지만 다른 가족은 동일세대원에 한하여 보유기간을 통산하여야 한다.
① 상속받은 주택의 보유기간은 상속개시일(피상속인의 사망일)부터 양도일까지로 한다. 단, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산한다.
② 동일세대원으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산한다. 그러나, 주택을 증여받은 후 이혼한 경우에는 증여받은 날(증여등기접수일)을 취득일로 보아 보유기간을 계산한다.
③ 채무에 대한 담보로 제공된 주택을 경매 또는 공매로 원소유자가 경락을 받은 경우에는 양도로 보지 않기 때문에 원소유자의 취득일부터 보유기간을 계산하면 된다. 그러나, 원소유자의 동일세대원이 경락을 받은 경우에는 보유기간을 통산하지 아니하고 경락대금을 완납한 날부터 보유기간을 계산한다.

재건축주택 등의 보유기간 통산
주택을 멸실하고 재건축한 경우, 증축한 경우, 용도변경한 경우에도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 종전주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.
① 주택을 보유하던 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 건축법에 의하여 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 보유기간을 통산한다. 단, 공사기간은 보유기간에서 제외한다.
② 보유하던 주택을 “도시 및 주거환경 정비법”에 의하여 재개발ㆍ재건축한 경우에는 종전주택의 보유기간과 재개발ㆍ재건축한 신축주택의 보유기간을 통산하되 공사기간도 보유기간 계산시 포함된다.
③ 종전주택을 증축한 경우에는 증축한 면적은 새로운 주택의 취득으로 보아 증축한 날(사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)부터 보유기간을 계산한다.
④ 주택을 주택외의 용도로 사용하다가 다시 주택으로 용도를 변경한 경우에는 주택으로 사용한 기간은 보유기간을 통산하여 계산한다.

1세대 1주택으로서 비과세대상이 되기 위해서는 주택은 물론 주택의 부수토지도 함께 보유기간 요건을 충족하여야 한다. 주택의 보유기간 요건은 충족하였으나 부수토지의 보유기간 요건을 충족하지 못한 경우에는 주택은 비과세 대상이 되지만 부수토지는 비과세를 받을 수 없다. 반면에 주택은 보유기간 요건을 충족하지 못하였으나 부수토지는 보유기간을 충족한 경우에는 주택 및 부수토지 모두 비과세를 받을 수 없다.

조그만 차이로 수많은 세금을 더 낼수 있다니, 한번더 눈 크게 뜨세요..

2. 특례적용 요건(모두 충족할 것)
1) 거주자가 2008년 11월3일부터 2010년 12월31일까지의 기간 중에 취득할 것(2010년 12월31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)
2) 수도권 밖에 소재하는 지방미분양주택을 주택법(36조)에 따른 사업주체와 분양계약을 체결하거나, 동법16조 및 38조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하여 취득할 것
3) 양도소득세 신고시 기획재정부령으로 정한 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서를 제출해야 한다. 단, 다음 서류로 대체가능하다. 주택법36조에 의한 경우는 시장.군수.구청장이 확인한 미분양주택확인서 및 매매계약서 사본. 주택법 16조에 의한 경우는 시장.군수.구청장이 확인한 사업계획승인사실.사업계획승인신청 사실을 확인할 수 있는 서류 및 매매계약서 사본

2009년 3월 12일 개정분
1. 과세특례 내용
1) 취득일로부터 5년 이내 양도하는 미분양주택의 양도소득세를 100%(수도권 과밀억제권역 내 소재하는 주택은 60%) 감면해 준다.
2) 주택수 계산에서 제외한다. 따라서 장기보유특별공제가 가능한데, 1세대1주택에 해당되면 1년에 8%씩 최대 80%까지, 그렇지 않은 경우에는 4%씩 최대 30%까지 공제가능하다.
3) 취득일로부터 양도일까지 5년이 초과하는 경우 5년 경과 후 발생된 소득에 대해서는 중과세하지 않고, 기본누진세율을 적용한다.

2. 특례적용 조건(모두 충족할 것)
1) 서울을 제외한 전국 모든 지역에 소재하는 주택으로서 미분양주택과 신규분양주택 및 자기가 직접 건축한 신축주택을 사업주체와 직접 매매계약을 체결하여 취득하되, 체결일 현재 입주사실이 없을 것.
2) 2009년 2월 12일(비거주자는 2009년 3월 16일)~2010년 2월 11일 사이에 취득할 것. 이때 취득일은 미분양주택의 경우 계약체결일, 신축주택의 경우 착공일 및 사용승인일 또는 사용검사일(임시 사용승인일 포함)을 기준으로 함.
3) 수도권 과밀억제권역 안의 주택인 경우 면적(공동주택은 전용면적)이 149㎡(45평) 이내여야 하고, 단독주택은 대지면적이 660㎡(200평) 이내이고, 그 밖의 지역인 경우 면적 제한 없음

주택마련 저축 등의 소득공제
청약부금과 청약저축과 같은 주택마련저축에 가입하면, 저축불입액의 일정부분을 소득공제 받을 수 있다. 또한, 주택을 담보로 제공하고 장기차입금을 차입하는 경우 이자지불액에 대해서도 소득공제를 받을 수 있다. 이런 주택과 관련된 소득공제는 무주택자나 국민주택규모의 작은 주택을 한 채만 소유하고 있는 근로자를 대상으로 혜택이 주어진다.

사 실 이러한 소득공제는 중산층 또는 일반서민의 주거생활 안정에 그 목적이 있기 때문에, 세대주이어야 하고, 주택담보 차입금의 만기가 15년 이상이어야 하는 등 소득공제를 적용 받을 수 있는 요건이 까다로운 편. 또한, 주택이 여러 채 있는 소위 부자들에게는 해당사항이 없다는 것도 특징. 하지만, 주택마련을 위해 많이 활용하고 있는 재테크 상품이라는 점을 감안하면 소득공제 효과까지 누릴 수 있다는 점은 큰 장점이 아닐 수 없다.

소득공제 내용은 구체적으로 주택 구입자금을 마련하기 위하여 주택마련 저축에 가입한 단계에서의 소득공제와 구입한 주택을 담보로 자금을 차입했을 때의 소득공제라고 보면 된다. 우선 청약저축이나 장기주택마련저축 등에 불입한 금액의 일정 부분을 소득공제 해 준다. 여기서 소득공제란 과세의 대상이 되는 소득에서 일정금액을 공제해주는 것을 말한다. 즉, 소득금액에서 일정금액을 공제하므로 결국 “소득공제 X 세율” 만큼 세금이 줄어드는 효과를 얻게 된다. 한편 주택을 구입한 이후 모기지론과 같이 장기주택담보대출을 받는 경우에는 이자상환액 전부(100%)를 소득공제 받을 수 있다.

매년 수 백 만원의 절세효과도 기대할 수 있어…
그렇다면 이런 소득공제의 한도는 얼마나 될까? 관련규정이 상당히 복잡하기는 하지만, 주택마련저축은 연 300만원까지, 장기주택담보대출의 이자상환액은 1000만원(상환기간 30년 이상인 경우 2009.1.1이후 상환하는 이자부터 공제한도 1,500만원임)까지 소득공제가 가능하다.

만일 모기지론으로 2억원을 대출 받아 매월 약 1백만원 정도의 이자를 부담한다고 가정하면, 결과적으로 최소 40만원에서 350만원까지 소득세를 줄일 수 있게 된다. 이렇게 개인별로 소득세 절감액이 다르게 나타나는 것은 각 개인의 소득수준에 따라 소득세율이 다르게 적용되기 때문이다. 즉, 소득이 클수록 그 절세효과는 훨씬 더 크다고 보면 된다.

꼭 바꿔야 할 저축 습관들

목표없는 저축은 안하느니만 못하다
저축은 ‘목표’를 명확히 해야 하는 것이 가장 우선이다. 명확한 목표가 있어야 목적에 맞는 상품을 선택할 수 있고, 성취하는 기쁨도 누릴 수 있기 때문이다. 저축을 하는 이유는 내집 장만, 종자돈 마련, 노후 대비, 결혼 준비 등 그 이유도 다양하고, 또 이러한 이유에 따라 1~2년 만에 끝나는 것도 있고, 몇 십 년이 걸리는 장기 레이스를 해야 하는 것도 많다. 때문에 먼저 어떤 이유로 저축을 하는 것인지 목표를 명확히 해야 할 필요성이 있는 것이다.

절약과 저축은 동전의 양면
흔히 일반인들은 저축을 하면서 공상에 사로 잡힌다. 적은 금액을 저축하면서 곧 큰 돈을 만져 볼 수 있기라도 한 것처럼 말이다. 그래서 금방 싫증을 느끼거나 중간에 포기, 적금과 같은 경우라면 해약하는 사태가 일어나는 것이다. 돈을 많이, 그리고 빨리 모으고 싶다면 저축액을 늘리는 수 밖에는 없다. 그리고 이것은 절약에서 나온다. 절약과 저축은 동전의 양면과 같아서 절약하면 저축액이 늘어나는 것은 당연한 이치다. 따라서 쓸 거 다 쓰고, 즐길 거 다 즐긴 후에 저축하려는 얄팍한 생각은 버려야 한다.

저축은 열심히 하면서 통장관리는 왜 안하나?
통장을 조금만 신경써서 관리하면 저축 계획이 훨씬 효율적으로 이루어짐에도 불구하고 여전히 통장의 존재는 나몰라라 하는 사람이 많다. 통장은 돈의 용도에 따라 유형을 나누어 관리하는 것이 좋다. 매달 소득이 들어오는 급여통장과 각종 생활비가 빠져나가는 결제통장, 단기간 내에는 별다른 지출 계획이 없는 적립 통장, 목돈이 만들어지면 사용할 곳이 있는 적립 통장 등 목적에 맞게 통장을 관리할 수 있어야 하겠다.

눈부시게 발달한 인터넷을 이용하자
아직도 매달 말이면 은행창구에는 사람들로 붐빈다. 기다리면서 낭비하는 시간도 시간이지만 행여 타행이체라도 하게되면 그 수수료 또한 만만치 않다. 계좌 이체를 시도할 경우 대략 1,200원 정도의 수수료가 든다고 하면 매달 한건 씩 1년만 해도 14,400원.
50만원을 통장에 일년을 꼬박 넣어두어도 발생하지 않는 이자에 비하면 엄청난 수익률인 셈이다. 인터넷 뱅킹과 폰 뱅킹을 이용하면 해결될 수 있는 일에 시간과 돈을 낭비하지 않도록 하는 것도 쌓이고 쌓이면 재산이 되는 것임을 잊지 말아야 할 것이다.

기대수익률은 위험의 크기에 비례한다.
재테크이건 투자이건 이런 말을 자주 들을 것입니다. 거의 불문율에 가깝지요. 이 말은 한 마디로 위험이 크면 클수록, 그에 따르는 수익률이 더 크다는 뜻입니다. 사실, 많은 사람들이 이러한 불문율을 알면서도 자신한테는 무언가 다른 기대를 하게 됩니다. 위험도 적으면서 기대수익률이 큰 투자처 또는 재테크 수단을 찾는 것입니다. 하지만, 그런 특별한 경우는 거의 없다고 보면 됩니다.

그 이유는 간단합니다. 투자 또는 재테크를 함에 있어서 기대수익률이라고 하는 것은 사실은 투자 또는 재테크에 대한 ‘가격’이라고 보면 됩니다. 위험이 크면 투자하려는 사람이 적을 것이고, 결과적으로 그 투자에 대한 가치가 더 커지게 될 것입니다. 그렇게 되면 당연히 그 상품의 가격은 올라가겠지요. 즉, 기대수익률이 떨어지는 것입니다.

반대로 위험이 적으면 그 만큼 투자하려는 사람이 많아질 것입니다. 즉, 투자에 대한 공급이 많아지는 것이지요. 당연히 그 결과는 투자에 대한 가격이 떨어지게 됩니다. 즉, 기대수익률이 떨어지는 것입니다.

그 모든 원리는 우리가 어릴 적부터 배워왔던 수요와 공급의 법칙에 의해 설명될 수 있답니다. 어떤 사람이 만일 위험은 적으면서 기대수익률이 높은 투자처 또는 재테크 수단을 찾는다면, 아마도 그는 언제든지 사기를 당할 위험이 상당히 크다고 보면 될 것입니다.

저도 용돈을 저축하고 있답니다. 온가족이 여행을 다녀올수 있도록 준비하고 있죠... 언제 쓸수 있을지는 몰라도...

과세예정통지 받은 후 30일내 신청해야
화수분씨는 놀라 여러 차례 관할 세무서에 문의를 했지만 개별적인 상황을 고려하는 것은 현실적으로 어렵다는 답변만을 받았다. 적지 않은 양도소득세 과세예정통지서를 들고 고민하던 화수분씨와 같은 경우는 과세기관으로부터 과세예고 또는 세무조사결과 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 과세전적부심을 신청할 수 있다. 이렇게 세법상 위법 또는 부당한 처분을 받거나, 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 국세기본법에 의하여 행정청에 그 처분의 취소 또는 변경이나, 필요한 처분을 청구할 수 있다.

어떤 절차로 구제 받을 수 있나?
이러한 불복은 이의신청, 심사청구, 심판청구, 감사원심사청구로 구분된다.
심사청구 또는 심판청구는 행정소송을 제기하기 전에 둘 중 반드시 하나를 선택하여 제기하여야 하는데, 이러한 불복에는 청구기한이라는 것을 두어, 꼭 그 기간내에는 청구해야 한다고 정해져 있다. 이의신청, 심사청구, 심판청구 및 감사원심사청구 모두 당해 처분이 있은 것을 안날 (처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 불복을 제기하여야 한다. 이기간은 불변기간으로 한다.

예를 들어 이의신청의 경우 결정기간 내에 결정의 통지를 받지 못한 경우에는 결정의 통지를 받기 전이라도 그 결정기간이 경과한 날부터 90일 내에 심사청구 또는 심판청구를 해야한다.

불변기일의 기산시점에 대하여 납부기한으로 오해하고 있는 경우가 있는데 이는 잘못된 것이다. 그 납부기한보다 훨씬 이전인 고지서 송달일부터 시작됨을 유의해야 한다.

불복청구기간을 지나서 청구하게 되면, 청구요건이 불비하여 청구의 당부에 대한 심리도 하지 않고 청구자체를 배척하는 결정인 ‘각하’ 결정이 나게 되므로 불복청구기간은 꼭 챙겨야 한다. 또한 불복청구서를 제출하는 경우에는 접수증을 수령하고, 또한 우편으로 제출하는 경우에는 우편물수령증을 반드시 보관하여, 불변기간 도과에 대한 다툼을 미연에 방지하는 것이 바람직하다.

공유주택의 양도의 경우는 분할양도와 지분양도가 있다.
① 분할양도의 경우 : 주택이나 토지를 분할하여 양도하는 경우에는 과세 대상에 해당되어 각각 양도소득세를 신고, 납부한다.
② 지분양도의 경우 : 지분양도의 경우는 과세가 되지 아니하는 경우가 있다. 즉 주택부분만 양도하거나, 주택과 부수토지를 공유지분으로 양 도하는 경우는 과세가 되지 않는다. 이는 주택의 일부를 분할하여 지분으로 양도하는 경우에는 분할된 지분 자체로서는 독립된 주거공간을 형성하였다고 볼 수 없기 때문이며 공매·경매 등으로 부득이한 공유지분의 양도시에 서민의 세부담을 줄여주기 위한 조치이다.

또한, 고가주택 면세 규정 판정 시 9억원 초과 금액 적용은 총지분을 합친 주택가액으로 판정합니다. 예를 들어 10억의 주택을 부부공동으로 소유하고 있다고 가정할때 공유자 각각의 지분에 따라 각각 5억원으로 보아 일반주택으로 적용받을 수는 없으며, 고가주택 판정은 주택가격인 10억을 고려의 대상으로 한다.

상속의 경우 공유부동산의 취급
일반적으로 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 각각 개인이 1주택을 소유하는 것으로 인정됩니다. 하지만 동일 세대원이 1주택을 공유한 경우에는 지분 전체를 1주택으로 보게 된다.

상속의 경우 예외적 적용
상속주택은 등기부상 공유의 형태로 소유하더라도 상속지분이 가장 큰 상속인, 거주하는 자, 최연장자의 순으로 해당자의 소유주택으로 세법을 적용한다. 이러한 세법상 특례가 적용되는 상속주택은 2채 이상을 상속받더라도 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1채에 한하여 적용된다.

종합부동산의 절세효과
종합부동산세가 예전에 세대별 합산 과세에서 현재 개인별 과세로 변경이 되었다. 예전에는 부동산을 세대원이 각각 보유하고 있는 경우 세대구성원이 보유하고 있는 부동산을 모두 합산하여 종합부동산세를 과세하였으나, 현재는 각 세대원별로 개인별 합산과세를 적용하고 있다. 그러므로 부동산을 공유하게 되는 경우는 각각의 보유분에 대해서 과세되므로 누진세율이 적용되는 종합부동산세의 경우 절세의 효과를 누릴 수 있게 된다.

공유의 절세 방안 적용 시 주의점
공유의 절세방안으로 단독으로 부동산을 소유하던 자가 증여에 의하여 부동산을 부부 공동소유로 변경하는 방법을 이용하는 경우가 있다. 증여 후 부동산의 양도 시에 부동산의 취득가액을 증여 시 증여가액으로 상승시키심으로써 그만큼 양도소득세의 절세가 가능하기 때문이다. 또한 이렇게 양도차액이 작아짐으로써 양도소득세 적용 세율구간이 내려갈 수도도 있어서 절세의 효과를 누릴 수 있다. 그러나 이러한 경우 유의할 점은 증여 후 5년 안에 양도하면 양도소득세 이월과세가 적용되므로 주의해야 한다.

양도소득세 이월과세는 취득가액을 수증자의 취득가액이 아닌 증여자의 최초 취득가액으로 적용하게 되므로 절세 효과가 사라지게 됩니다. 또한 자세한 조사나 준비없이 증여 후 양도를 하게 되면 양도로 인한 절세효과는 없어지고 오히려 증여에 의한 취득 시 취득세와 등록세, 채권수수료만 더 부담하는 결과를 낳게 되기도 합니다. 그러므로 공유에 의한 절세를 적용받고자 하는 경우는 추가적으로 부담하게 되는 비용과 절세되는 금액을 잘 비교 조사하여 최대한의 효과를 볼 수 있는 방안을 선택하는 것이 중요하다고 할 수 있다.