8월, 수도권 재건축 입주물량 ‘풍성’

8월, 서울 및 수도권에서는 대규모 재건축 단지들의 집들이 릴레이가 펼쳐질 전망이다. 부동산뱅크에 따르면 서울 및 경기 지역에서 9개 단지 1만 2,149가구가 입주하는 것으로 나타났다. 이는 지난달 9개 단지 1만 3,176가구에 비해 8%, 지난해 같은 기간 1만 4,576가구에 비해 17% 줄어든 수치다.

지역별로는 서울이 4개 단지 6,973가구로 가장 많았고, 이어 경기도가 5개 단지 5,176가구 인 것으로 나타났다. 개별단지로는 서울시 송파구 신천동 파크리오가 6,864가구로 입주규모가 가장 크고, 경기도 과천시 원문동 슈르래미안 3,143가구, 부천시 송내동 푸르지오2차 812가구 등의 순으로 나타났다. 이번 입주물량은 재건축 아파트의 비중이 서울 90%, 경기 70% 이상 차지하고 있어 급매물로 나온 조합원 물량을 노려볼 만 하다.

가장 높은 프리미엄을 기록한 단지로는 송파구 신천동에 위치한 파크리오(잠실시영)다. 현재 172㎡의 경우 7억 2,500만 원 선, 같은 단지 106㎡는 2억 4,000만 원 선에 프리미엄이 형성돼 있다. 또 경기도 과천시 원문동 슈르래미안(과천주공3단지) 165㎡는 3억 9,700만 원 선, 109㎡는 3억 1,900만 원 선에 각각 웃돈이 형성됐다. 이 밖에 송파구 장지지구 파인타운2단지 112㎡는 분양가에 비해 2억 원 가량 올랐다.

<서울 지역>

◆ 송파구 신천동 파크리오= 잠실시영을 재건축한 단지로 지상 34층 66개 동 52~174㎡ 6,864가구 규모의 매머드급 단지다. 올해 강남권에 입주하는 재건축 단지 중 가장 많은 물량이다. 남동·남서향 구조로 일조권은 좋은 편이며, 한강변에 있는 224~229, 308~312동들은 작은방에서 한강조망이 가능하다. 또 단지 동측으로는 올림픽공원이 마주하고 있어 312~317동 남동향 집에서는 거실에서 공원 조망을 할 수 있다.

이 단지는 한강과 올림픽공원, 한강시민공원 등 녹지가 풍부해 주거쾌적성이 뛰어나며, 지하철 3호선 성내역과 8호선 몽촌토성역의 더블 역세권 단지로 대중교통 이용도 편리하다. 또 롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스, 아산병원 등의 편익시설을 쉽게 이용할 수 있고, 단지 내 잠실초, 잠현초, 잠실고 등이 있어 아이들이 통학하기 좋은 환경을 지녔다.

현재 시세는 106㎡가 8억 4,000만~9,000만 원 선, 172㎡는 18억 2,500만 원 선으로 각각 2억 4,000만 원, 7억 2,500만 원의 웃돈이 붙었다. 최근 입주를 앞두고 조합원 물량과 전·월세가 급증하면서 급매물 위주로 거래가 이뤄지고 있는 실정이다. 또 올림픽공원의 조망 여부에 따라 5,000만~1억 원 가량의 프리미엄이 형성돼 있다.

하지만 파크리오는 입주 후 한동안 재산권 행사에 차질을 빚을 것으로 보인다. 파크리오 부지에 강동중앙침례교회가 있던 686㎡의 땅을 둘러싸고 조합과 교회 측이 2001년부터 소송을 이어오고 있지만 아직 해결을 보지 못하고 있기 때문이다. 이에 송파구청은 조합측이 전체 사업부지의 소유권을 확보하지 못해 입주 시점에 준공 허가를 내줄 수 없다고 밝혀, 입주민들은 입주 후에도 소유권 이전 등기를 못하는 위기에 처하게 됐다.  

◆ 송파구 장지동 파인타운2단지= 장지지구에 위치한 아파트로 지상 13~15층 6개 동 67~114㎡ 456가구로 구성돼 있다. 이 단지는 문정법조타운, 송파신도시 등 주변 지역에 개발호재가 많아 이에 따른 수혜가 예상된다. 하지만 지하철 8호선 장지역이 걸어서 15분 거리에 있어 대중교통 이용은 조금 불편한 편이다. 장지초, 문정중·고 등으로 걸어서 통학이 가능하고 롯데백화점, GS마트, 롯데마트 등의 편익시설을 이용할 수 있다. 이 단지는 입주 후 거래가 가능하며, 국민임대가 포함돼 있는 것이 특징이다. 112㎡는 분양가에 비해 2억 원의 프리미엄이 붙은 6억 5,000만 원 선에 시세가 형성돼 있다. 잠실동 일대에 대규모 입주물량이 공급되면서 거래는 거의 없는 편이다.

<경기 지역>

◆ 과천시 원문동 슈르래미안= 과천주공3단지를 재건축한 아파트로 지상 10~25층 48개 동 82~165㎡ 3,143가구로 구성됐다. 지하철 4호선 정부청사역이 걸어서 5분 거리에 있고, 중앙로, 과천~봉담간 고속도로를 통해 강남권까지 20분내 진입이 가능하다. 원문초, 원문중, 중앙고 등으로 통학이 가능하고, 과천중심상업지구와 인접해 있어 각종 상업시설을 비롯해 엔씨백화점, 시민회관, 서울랜드 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다. 과천시는 재건축 총량제의 영향으로 2단지, 6단지, 7단지, 1단지, 9단지 등의 순으로 사업을 진행할 계획이다. 이에 따라 과천도 앞으로 재건축에 따른 물량이 많아 질 것으로 보인다. 현재 109㎡가 8억 2,000만 원 선, 165㎡가 13억 5,000만 원 선으로 각각 3억 1,000만 원, 3억 9,000만 원 가량 웃돈이 형성돼 있다.

◆ 남양주시 지금동 한화꿈에그린= 지상 8~22층 8개 동 79~152㎡ 767가구다. 중앙선 도농역이 걸어서 10분 거리에 있고, 강남권까지 차로 30~40분이면 진입이 가능하다. 양정초등, 도농중·고, 동화중 등으로 통학할 수 있고 남양주시청, 남양주종합운동장, 롯데마트, GS스퀘어백화점, 구리농수산물센터, 한양대부속병원 등의 편의시설 이용이 가능하다. 여기에 주변 지금·도농지구가 2020년까지 뉴타운으로 개발될 예정인데다가 지금동 일대는 200만㎡ 규모의 행정·주거·지식정보 복합타운이 들어설 계획으로 이에 따른 수혜가 기대된다. 현재 112㎡의 경우 3억 8,000만 원 선으로 분양가에 비해 7,400만 원의 프리미엄이 형성돼 있고, 106㎡는 3억 6,500만 원 선으로 7,200만 원의 웃돈이 붙은 상태다.

◆ 부천시 송내동 푸르지오2차= 삼정물산 부지에 지어진 단지로 지상 16~20층 11개 동 83~160㎡ 812가구로 구성됐다. 이 단지는 A단지(83~160㎡ 538가구)와 중대형으로만 이뤄진 B단지(106~135㎡ 274가구)로 나눠져 있다. 국철 중동역 역세권 아파트로 단지 남쪽이 경인로와 접해 있고, 송내IC가 차량으로 5분 거리에 있어 외곽순환고속도로 진입이 수월하다. 부천초, 성주중, 부천여중·고, 부천고 등으로 통학할 수 있고 뉴코아, GS스퀘어백화점, 이마트, 롯데마트, 자유시장, 중동시장, 부천시민회관, 부천시민운동장 등의 편익시설을 이용이 쉽다. 이 단지는 등기 후 전매가 가능하다.

① 아들은 현재 무주택이므로 증여 받은 후 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 양도하게 되면, 즉 3년 보유 2년 거주요건을 갖추어 양도하게 되면 양도세를 비과세 받을 수 있다.

② 비과세 요건을 갖추지 못할 경우에는 언제 증여하느냐 또는 증여받은날로부터 몇 년후에 양도하느냐에 따라 세금문제가 복잡하게 얽히게된다. 즉 아들이 2008년에 증여를 받은 후 3년이내에 양도하게 되면 아들이 계산한 양도소득세와 아버지가 양도한다고 했을 경우를 가정하여 계산한 양도소득세와 비교하여 세금이 더 많이 나오는 쪽이 과세된다는 것이다. 그렇게 되면 일반적으로 아버지가 양도한 것으로 볼 경우의 세금이 많이 나오게 되어 자칫 세금문제를 해결하려고 증여를 했다가 문제해결은 커녕 취득세 등록세만 내게 되는 꼴이 된다.

물론 아버지가 양도세를 부담하게 되면 아들이 납부한 증여세는 환급된다. 이렇게 복잡하게 세금계산을 하는 이유는 특수관계자간에 양도세 부담을 회피하기 위해 증여후 양도하는 경우 그 증여를 부인하고 당초증여자가 양도한 것으로 보아 당초증여자에게 양도세를 부과하겠다는 취지이다.

연초록씨의 경우는...

연초록씨는 7년전 일산아파트를 2억에 분양 받았고 증여시점의 시세는 7억이며, 아들이 양도하는 시점의 양도가액은 10억이라 가정해 보자

먼저 아들의 증여세는 7억에 대해서 1.5억여원이고 다시 아들이 양도했을 경우 양도세는 (10-7)*일반세율 = 0.96억정도 합하여 2.46억여원이 된다. 반면 아버지가 양도했는 것으로 가정할 경우의 양도세는 (10-2)*중과세율(50%) = 4억원의 양도세를 부담하게 된다. 따라서 아버지가 양도하는 것으로 보아 4억의 세금을 부담하게 되며 아들이 납부한 증여세 1.5억은 돌려받게 된다.

증여시 주의해야 할 점

한편 증여로 취득한 자산을 양도할 경우의 취득가액은 증여세 신고시 증여재산에 대한 평가액이 취득가액이 되며, 증여세 신고를 하지 않았을 경우에는 기준시가가 취득가액이 된다. 따라서 증여세 신고시 저가로 평가하여 신고한 경우나 신고를 하지 않은 경우로서 증여받은 재산을 양도하는 경우 일반적인 경우보다 양도차익이 많이 나올 수 있으니 주의해야 한다.

증여를 하게되면 실무적으로는 위와 같이 단순증여만 일어나는 경우는 드물고 절세의 일환으로 부담부 증여를 택하게 된다. 즉 전세나 융자금을 증여받는 사람이 떠안는 조건으로 증여를 하게되면 그 부담부분은 양도세가, 순수 증여 부분은 증여세가 과세되어 높은 한계세율을 피할 수 있게 되는 것이다. 이외에도 증여받는 사람을 단지 한사람으로 하지 않고 며느리나, 사위, 손자 등으로 분산하여 증여하게 되면 더욱 절세가 된다.
이러한 사안은 매우 복잡하고 정교한 계산이 뒤따라야 하므로 반드시 세무대리인과 상의를 하여 처리하는 것이 좋다.

▲기본형 건축비 탄력 조정 = 국토해양부는 현행 6개월인 기본형 건축비 조정 주기를 건축자재 가격이 3개월 동안 15％ 이상 변동할 경우 탄력적으로 조정할 수 있도록 하는 내용의 `공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙" 개정안을 마련, 7월께부터 본격 시행될 전망이다. 이 제도 도입에 따른 건축비 상승은 분양가 상승으로 이어질 것으로 예상된다.

▲재개발구역 지분 쪼개기 차단 = 서울시는 재개발구역 내 지분 쪼개기를 차단하기 위해 오는 7월부터 건축허가를 신청하는 60㎡ 이하 소형 다세대 주택은 입주권을 주지 않고 현금으로 청산하기로 했다. 이는 입주권을 노려 투기수요가 몰리는 것을 방지하기 위한 대책이다.

이와 함께 서울시는 법령상 주택이 아닌 근린생활시설이나 오피스텔 등 사실상 주거용으로 사용되는 건축물은 1997년 1월 15일 이전 지어진 건물의 경우 아파트 분양권을 인정하나, 이후 건축물은 조례안 시행전 구역 지정을 위한 주민 공람공고가 이뤄진 경우에만 입주권을 인정하기로 했다.

▲택지개발 기간 단축 = 국토해양부는 택지개발촉진법 시행령 개정안을 통해 택지 개발계획 수립단계의 지자체 협의절차를 폐지, 개발기간을 단축하기로 했다. 이 개정안이 시행되면 개발기간이 33개월에서 30개월로 줄어든다.

▲오피스텔 최대 1년간 전매 제한 = 9월부터 서울을 포함한 수도권 투기과열지구에서 분양되는 오피스텔은 계약시점부터 사용승인(준공검사) 이후 최대 1년간 전매가 제한된다. 또 전체 분양 물량의 20％가 해당 지역거주자에게 우선 공급된다. ==> 전매기간은 지방단체장의 권한으로 조정이 가능하다고 한다.

▲주택거래신고 거부하면 과태료 = 주택을 사고 판 뒤 신고를 거부할 경우 과태료 처분을 받게 된다. 9월부터 시행되는 `공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률" 개정안은 부동산을 거래한 사람 중 한쪽이 공동신고를 거부할 경우 상대방이 단독으로 신고할 수 있고 공동신고를 거부한 쪽에는 최대 5백만원의 과태료를 부과할 수 있도록 했다.

▲재건축 조합설립인가 후 시공사 선정 가능 = 국토해양부와 서울시는 재건축 단지의 경우 조합설립인가만 받으면 바로 시공사를 선정할 수 있도록 했다.

현재까지는 시공사 선정이 사업계획 승인 이후 가능했지만 조합설립인가 이후로 앞당겨지면 자금 부족으로 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 재건축 단지의 사업이 활성화할 것으로 기대된다.

▲준사업승인제 도입 = 국토해양부와 서울시는 도심 주택공급을 확대하기 위해 주택법 시행령 개정을 통해 다세대·다가구주택에 대한 `준사업승인제"를 9월 도입할 예정이다. 이 제도는 20가구 이상 100가구 미만의 다세대·다가구 주택에 대해 놀이터, 관리사무소 등 시설 설치 기준을 완화해 주고 층수도 1-2개층 가량 높일 수 있게 인센티브를 주는 제도다. 대상 지역은 재정비촉진지구 등 재개발 지역을 제외한 주택지역이다.

▲저소득 신혼부부용 주택 공급 = 신혼부부용 주택 특별공급제도는 이르면 7월부터 시행될 예정이다. 국토해양부는 주택공급규칙 개정안을 입법예고한 후 하반기 분양되는 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 중 30％는 저소득 신혼부부에게 우선공급하기로 했다. 신혼부부의 월평균소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70％(맞벌이일 경우 100%) 이하여야 한다.

어떻게 해서 추진한거지? 궁금하다...
기획재정부  에 미분양 관련 내용이 있을까 싶어 들렀다가
아래와 같은 내용을 참조했다...
뭐 나에게 큰 관련이 있는것은 아니지만...

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 □ 정부는 ‘85~’03년간 2차례에 걸쳐 무주부동산, 일본인 명의재산 등에 대해 국유재산 권리보전 조치를 추진해 왔음

  ㅇ 그러나 과거에는 추진대상 재산을 수작업으로 색출할 수밖에 없어 무주부동산, 일본인(법인) 명의 재산 등이 상당수 누락되었었음

 □ 이에 ‘02.9월에 대법원의 등기 전산화가 완료됨을 계기로 등기 전산, 지적전산 자료를 활용, 누락재산을 추가 색출하였으며

  ㅇ ‘03.10월 제3차 국유재산 권리보전 조치 추진계획을 수립하고 ’04년부터 착수하여 ‘07년 완료를 목표로 추진하여 왔음

     * 무주부동산 : 지방자치단체, 일본인명의재산 : 자산관리공사가 추진

 □ ‘08.5월말 현재 제3차 권리보전 조치 추진실적은 95.2%로

 ㅇ 일본인명의 재산 99.3%, 무주부동산 95.8%를 조치완료 하였음

   - 나머지 미조치 재산은 지적 불일치 및 증빙자료 구비 곤란 등으로 등기가 어려운 재산으로 시간을 두고 관련 자료를 보완하여 지속적으로 권리보전 조치를 추진해 나갈 계획임

<권리보전 추진실적(‘08.5월말)>
(단위 : 필지수)

□ 정부는 지난 4년간 추진해온 제3차 권리보전 조치를 통하여

  ㅇ 일본인명의 재산 22,047필지 14,398천㎡, 무주부동산 4,934필지   6,262천㎡를 국유화 하였고

  ㅇ 기타 미등기재산 4,809필지 8,479천㎡를 국가로 등기하여 총 31,790필지 29,139천㎡를 새로 국가로 등기하였음

<제3차 권리보전 국유화 실적>

    * ‘08.5월말 현재 잠정

□ 향후 추진방향

 ㅇ 나머지 미 조치된 재산에 대한 권리보전을 6월 말까지 최대한 추진하여 제3차 국유재산 권리보전 조치를 일단락 짓고,

 ㅇ 기 조치 완료한 재산에 대해서 토지전산자료, 등기전산자료 및 국유재산 전산자료를 상호 대사하여 권리보전 조치의 적절성 여부를 검증한 후

 ㅇ 6월 말 현재 미조치 잔여재산, 검증결과 미흡하게 처리된 재산과 향후 추가 발견되는 재산을 제3차 권리보전에 대한 후속조치의 일환으로 지속적으로 관리해 나갈 계획임.

기획재정부 대변인
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기획재정부 관련문서

부동산 투자에 성공하려면 먼저 부동산의 미래가치를 발굴해 내 선점해야 한다. 남보다 한발 앞서 미래가치를 찾아내면 값싸게 부동산을 장만할 수 있고 선점의 효과로 인해 성공확률을 크게 높일 수 있다. 그러나 이러한 간단한 법칙이 실제 투자일선에 응용할 때는 말처럼 쉽지 않을 뿐더러 초보자가 처음부터 미래가치를 찾아내는 일은 쉽지 않다.

경험 많은 고수들은 투자의 첫 단추를 맞게 꿰는 기술을 나름대로 터득하고 있다. 실전 고수들은 미래가치를 찾는 방법이 오히려 단순하다. 거시적이고 광역적인 미래가치보다 먼저 부동산 현장의 개별요인을 찾아 분석하는 것부터 시작한다고 보면 틀림없다.

물론 임장(臨場) 전 공적장부와 지역 호악재를 먼저 살핀 후 바로 현장답사를 통해 투자대상지에서 미래가치를 발견하는 공을 들인다. 현장을 주의 깊고 꼼꼼하게 관찰,조사, 탐문해 개별요인부터 체크리스트를 가지고 분석한다. 투자 전 충분한 시간을 들여 탐문과 조사를 반복해 혹시 투자에 따른 위험성은 없는지 가장먼저 조사한다. 그런 연후에 개발 가능성과 허점을 찾아내고 값싸게 매입할 매물을 추적한다. 고수들이 실전에 활용하는 미래가치 찾아내는 노하우를 알아보자.

음지가 양지될 곳을 찾아라 - 호재가 이미 반영된 지역 내 부동산은 시세가 오를 대로 올라 더 이상 가치상승을 기대할 수 없다. 신도시, 택지지구, 재개발, 재건축, 뉴타운 사업으로 이미 발표 난 곳은 투기꾼들이 한번 훑고 지나간 곳이다. 따라서 먹을 것이 거의 없다. 간혹 소문들은 초보자들의 왕래가 빈번하지만 수익성은커녕 실익은 거의 없다. ‘소문난 잔치 먹을 게 없는’ 실속 없는 투자방법이다.

고수들이 논하는 ‘양지’바른 부동산이란 기존의 수도권 중 재개발 가능성 있는 낙후지역이나 재건축 지역, 인구유입이 많은 시 승격 지역, 대학과 기업 이전이 물망에 오르는 곳, 도시가 팽창되어 확대 일변도에 있는 수도권 외곽도시에 돈을 묻어야 한다고 말한다. 바로 이곳이 미래가치를 높일 수 있는 부동산시장의 블루칩이다.

흠집 있는 곳에 돈이 숨어있다 - ‘벌레 먹은 사과가 더 달다’는 말이 있듯이 성공 투자자들이 관심을 기울이는 부동산은 약간 흠집(?) 있는 부동산이다. 겉모습이 번듯하고 잘 생긴 부동산도 거의 남는 게 없다. 실제 도심의 번듯한 상가건물의 임대수익이 외곽의 알짜 부동산과 비교해 수익률이 별반 차이가 나지 않는 경우와 같다. 경매물건 중 권리와 물건관계가 깨끗한 물건은 한 번에 수십 명이 경쟁을 벌여 시세수준에 낙찰되는 것과 같다.

겉과 속에 약간의 흠집이 있다면 누구든 투자를 망설인다. 즉 푹 꺼진 땅이나 용도변경 가능성이 있는 주택, 법정지상권 또는 유치권 신고가 된 경매물건 등을 싸게 산 다음 하자를 풀어낸다면 차익을 올릴 수 있게 된다. 흠집 있는 부동산은 초급매 또는 저가에 매입할 기회가 많고 사는 사람 위주로 가격을 조정할 수 있다. 흠집이 있어도 더 달콤한 부동산으로 전환할 지식과 안목을 키운다면 수익을 극대화시킬 수 있다.

건물보다 땅의 가치를 따져라 - 투자에서 최우선적으로 따지는 것이 건물의 현재 상황을 살피는 것이다. 외관이 노후화되고 가치가 없어 보이면 초보자들은 처음부터 투자대상에서 제외시킨다. 대인관계에서 첫인상으로 판단하는 것과 마찬가지로 투자대상 부동산이 실속 없을 것으로 단정 짓는다. 그러나 부동산의 가치는 건물이 아니라 땅에 있다는 점을 중시해야 한다.

건물은 철거하면 그만이지만 토지의 활용가치는 무궁무진하다는 점에 주목해야 한다. 실제 베테랑 토지 업자는 부동산을 살 때 토지의 용도부터 먼저 살핀다. 개발업자가 용지부, 설계부, 개발 분양부 업무를 혼자서 척척 해내야 수익성 높은 부동산을 잡을 수 있다. 투자대상을 선정할 때 땅의 가치를 알아보는 안목과 건물이 깔고 있는 토지의 활용성을 미리 점치면 투자의 반은 성공한 것이나 다름없다.

서류와 현황이 다른 부동산을 골라라 - 투자를 고려할 때 신중하게 검토해야 하는 게 부동산 공적서류이다. 서류검토에서 투자성이 없다고 판단되면 지레 포기하기 십상이다. 그러나 성공투자자들은 경험과 직감력을 발휘해 실제 이용상태가 차이 나거나 현황이 다른 느낌을 받으면 바로 현장부터 달려가 내용을 파악해 낸다.

지적도나 감정평가서에 맹지로 표기돼 있으나 실제 길이 있거나 현황 상 건축 가능한 부동산도 어렵사리 발견할 수 있다. 공부 상 지목이 대지인데 맹지로 표기돼 있어도 현장을 가보면 도로가 있거나 과거에 도로가 있었다고 보면 틀림없다. 또 타인 소유의 토지가 접해 있는 맹지라도 토지사용 승낙서를 받을 수 있거나 현황 상 도로가 콘크리트 포장 이상의 견고한 도로라면 건축에는 별 문제가 없다. 현황도로에 의해 건축이 가능한지 미리 지자체로부터 확인해 보면 된다. 요즘은 현황도로를 중시해 건축허가를 내준다.

용도를 찾아 역발상으로 접근하라 - 공실율이 높아 가격이 저평가된 상가주택이나 도로 없는 땅을 싸게 사들여 재테크로 활용하는 실전 전문가들도 있다. 부동산의 위치와 주변 현황을 살핀 다음 허점을 발견한 다음 활용가치가 충분하다면 이를 이용해 투자가치를 높인 후 매도하는 전략을 세운다. 토지는 도로확장 여부를 따지고, 주택이나 상가는 최근의 트렌드와 입지에 맞는 임대 상품으로 만들어 일정기간 세를 주고 비싸게 되판다. 리뉴얼을 통해 임대수익을 높였기 때문에 매수자는 쉽게 찾을 수 있다.

50m 맹지라 해도 토지를 활용하는 데 지장이 없는 가족묘지나 수용, 공유지분 토지 등으로 계획한 다음 실수요자를 찾아내 고가에 매도하는 전략을 세운다. 막힌 땅이어서 쓸모 없는 땅이라도 길을 새로 낼 수 있다면 땅과 건물의 가치는 천정부지로 오를 수밖에 없다. 현장의 여러 주변상황과 접근성을 살피고 역발상으로 접근한다면 돈을 만드는 일은 어렵지 않은 일이다.

시세가 제대로 형성됐는지 살펴라 - 미래 투자성 있는 부동산이란 앞으로 가격이 오를 부동산이기도 하지만 현재가치가 저평가된 부동산이라고 볼 수 있다. 현재 가격형성이 낮게 잡혀 있다면 제대로 가격형성이 안된 원인을 찾아내고 매입 후 가격을 높일 수 있는 방법을 찾아야 한다. 현재 부동산 가격이 주변 개발에 따른 개발압력 여파로 가격상승이 이어질 것이라면 저평가된 시점에 매입하는 전략을 세우는 것도 방법이다.

지하철, 경전철, 철도, 도로 등 향후 몇 년 내 새로 개통 예정지역 내 허름한 농가주택과 임야, 나 홀로 아파트는 호재반영이 안 돼 가격형성이 낮다. 큰 지도를 펼쳐 예정지의 밑그림을 그린 다음 투자유망 대상지 부동산을 직접 선별해 보면 미래가치가 추측된다. 그런 다음 값싸게 나온 매물을 찾아보자. 매도자의 특수상황(이혼, 사업부도, 사망 등)을 이용한 급매물과 경,공매 물건을 저가로 매입하면 가치를 극대화시킬 수 있다. 주식투자는 ‘타이밍의 예술’이고 부동산투자는 ‘거래의 예술’이라는 말이 있듯이 얼마나 매도자와 잘 협상해 값싸게 매입하느냐에 따라 부동산의 미래가치와 투자성은 달라진다.

아는 만큼 힘이 되는 것이 부동산투자 상식이다. 미래가치 있는 부동산을 찾아내려면 최소 3개월 이상 투자대상지를 분석하고 시장 동향과 분양정보, 정부의 부동산 정책을 읽을 수 있어야 한다. 불필요한 부동산 정보가 넘쳐나기 때문에 꼭 필요하고 정확한 정보를 골라내는 안목을 갖춰야 한다.

단지 모양이 좋고 도로가 넓어 겉모습이 번듯해 보이는 부동산이더라도 실제 사람이 몰리지 않는 소외지역의 부동산은 가치가 떨어져 가격은 저평가될 수밖에 없다. 미래에 사람이 몰릴 지역의 부동산을 찾다 보면 ‘개천에서 용이 날’ 부동산을 어렵지 않게 찾아낼 수 있다. 미래가치 있는 부동산을 고르려면 충분한 시간을 할애해 투자 대상지를 철저히 분석해야 옥석을 고를 수 있고 투자우량 매물을 잡을 수 있다.

시가보다 너무 싸거나 비싸게 재산을 양도하면 양도자와 양수자 중 한 명은 분명히 이득을 볼 수밖에 없다.
벚꽃씨의 경우, 아들 A씨는 시가보다 싸게 양도를 받아 약 2억원 정도의 이득을 보게 되는데, 세법은 이런 경우 이득을 본 자에게 증여세를 과세한다. 즉, 어머니가 아들에게 증여한 것으로 보는 것이다.
반대로 시가보다 비싸게 재산을 양도하는 경우에는 양도자가 이득을 보게 되므로 양도자에게 증여세가 과세되는 것이다.

시가와의 가격차이가 현저한 경우에 한정

그러나 시가란 계속 변하기 마련이고, 4억원 아파트를 3억 9천만원에 팔았다고 해서 증여세를 부과하는 것은 너무 엄격하기 때문에, 증여세가 부과되는 경우는 시가와의 가격차이가 현저한 경우에만 한정된다.

여기서 현저한 가격차이란 시가와 대가와의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우를 말한다. 즉, 벚꽃씨의 경우 시가 4억에서 시가의 30%인 1억 2천만원을 뺀 2억 8천만원보다 더 낮은 금액으로 양도했기 때문에 증여세 과세대상이 되는 것이다.
예를들면 12억짜리 건물을 아들에게 양도한다고 가정한다면, 최소한 9억 이상은 받고 팔아야 증여세 부과를 피할 수 있다. 또한 시가가 얼마가 됐든 시가와 3억 이상 차이가 나는 경우에는 증여세가 과세되기 때문이다.

차액 전체에 대해 과세되진 않아

시가와 현저하게 차이 나는 가격으로 거래를 하더라도 시가와 거래금액 차액 전체에 대해서 증여세가 과세되는 것은 아니다. 즉, 앞의 사례에서 시가 4억원 아파트를 2억원에 팔았다고 해서 차액인 2억원에 대해서 증여세가 부과되지는 않는다는 것이다.

현금보다 기준시가 반영하는 부동산 증여 더 유리

증여를 하면 증여한 재산의 가액이 얼마인지를 평가해 세금을 부과하는데, 평가는 증여 당시의 시가로 하는 것이 원칙이다.
증여한 재산이 현금이나 예금인 경우에는 액면금액이 바로 시가이므로 액면금액으로 평가하면 되지만, 부동산인 경우에는 시가를 산정하기 어려워 아래와 같은 방법으로 평가를 한다.

[부동산 : 보충적 평가방법]
- 토지 : 개별 공시지가
- 주택 : 주택공시가격
- 건물 : 국세청 기준시가(공동주택, 상업용 건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정하여 고시하는 가액)

그런데 개별공시지가나 국세청 기준시가는 시가를 정확히 반영하기 어렵기 때문에 통상 시가보다 20∼30% 낮은 수준에서 결정되고 있다. 따라서 부동산으로 증여하면 현금증여에 비해 시가와 기준시가와의 차액에 대한 세금만큼 절세효과를 볼 수 있다.

반드시 시가와 따져보고 의사결정을 해야

앞에서는 기준시가가 시가보다 낮은 것을 전제로 했으나 기준시가가 시가보다 높게 결정된 부동산이 있을 수도 있다.
이런 경우에는 부동산으로 증여하면 반대로 세금부담이 늘어난다. 따라서 증여하고자 하는 부동산의 시가와 개별공시지가 또는 국세청 기준시가를 비교해 보고 부동산으로 증여하는 것이 나은지 아니면 부동산을 처분하여 현금으로 증여하는 것이 나은지를 판단하는 것이 좋다.

주택은 월세보다는 전세를 끼워서 증여해야

만약 자녀가 직장이 있다거나 자기 소득으로 충분히 갚을 수 있는 경제적 능력을 갖고 있는 경우에는 부담부 증여를 이용해서 부모가 갖고 있는 집을 증여하게 되면 더 많은 세금을 줄일 수 있다.

예를 들어, 부모가 주택을 증여할 때 증여할 집에 딸린 전세보증금이나 금융기관 대출금 등의 빚(채무)을 증여받는 자녀에게 떠안기는 것을 말한다.
부담부 증여를 받는 경우에는 증여재산에서 그 자녀가 해결해야 할 빚만큼을 뺀 금액에 증여세를 물린다. 때문에 그 빚에 상응하는 만큼 증여세를 절세할 수 있다.

그러나 이 경우에 부모가 자녀에게 전세금 등 떠넘긴 금액은 부모의 재산을 유상 양도한 것으로 보기 때문에, 증여자인 그 부모에게 양도소득세가 과세될 수 있다는 점을 주의해야 한다. 따라서 부모는 이때, 양도소득세를 내지 않아도 되는 3년 이상 보유한 1세대 1주택을 증여하는 것이 바람직하다.
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나도 이런고민좀 해봤으면 좋겠다.
"어떤걸 증여해야 세금이 적을까?" 하는...