부동산을 사야할 타이밍  
부동산 규제정책이 시행되고 금리가 인상되며 소비회복은 더디고 경기는 다시 침체될거라는 분석들이 쏟아지면 보통 사람들은 매입 타이밍을 늦춘다. 즉, 시장 상황에 따라 매입 타이밍을 결정하는 것이다.  
그리고 이런 상황이 개선되는 징후가 보이면 매입 타이밍을 잡겠다고 한다. 이런 생각 때문에 결과적으로 다른 사람이 살때 따라 살수 밖에 없는 것이다. 따라서 투자 수익률도 낮아질수 밖에 없다.  

단기적인 경제 예측에 이끌리면 안된다.
미래의 경기 흐름을 예측하고 투자하는 것을 당연하게 여기는 것은 지금까지 보통 사람들이 기업이나 정부 기관에서 나오는 경제 예측 정보를 신뢰했기 때문이다.   경제 예측에 대한 집착은 인간이 과거에 일어난 일을 미리 내다보지 못한 사실을 합리화 하기 위한 방법" 이라는 피터린치의 지적은 설득력을 가진다. 즉 앞으로 다가올 리스크에 대비하기 위해 과거를 돌아 보는데 시간을 허비해 봤자 아무 소용이 없다는 것이다.   과거 지향적인 사고방식과 행동은 정작 필요한 부동산 투자 대상에 대한 연구.조사.분석을 소홀하게 만든다. 투자 손실은 대부분 시장상황탓이 아니라 잘못된 부동산 즉 내재가치가 떨어진 부동산을 샀을때 발생한다는 사실을 명심해야 한다.  

내재 가치에 비해 시장 가격이 떨어질 때를 노려라
먼저 시장 가격이 떨어지기 전에 매입할 투자 대상을 미리 선정해야 한다. 이를 위해 항상 투자 대상에 집중하고 정보를 수집하며 조사및 연구 분석하는 자세가 필요하다.   시장 가격이 떨어지는 경우는 계절적인 비수일떄와 경기침체 또는 정부의 규제정책에 따라 일시적으로 가격이 하락하는 시기다. 재건축 단지의 경우 정부의 규제정책이 발표되면 많은 사람들이 투자가치가 떨어진 것으로 보고 무턱대고 매물을 내놓기 시작한다. 경기가 침체되고 부동산 시장이 침체돼 보통 사람들이 매입을 유보하거나 매도가 우세한 상황에서 침착하게 부동산을 살 용기가 있다면 생각지 못한 좋은 기회를 잡을수 있다.  

부동산 투자 대상의 내재가치 변화에 주목하라
투자 대상의 내재가치의 변화 즉 내재가치가 상승하거나 일시적으로 하락하는 시기로 내재가치가 시장 가격에 반영되기 전부터 투자 대상의 내재가치에 집중함으로써 남보다 한발 앞서 투자하는 것이다.   사업속도의 악재는 시장 가격을 떨어뜨릴 가능성이 있지만 내재가치에 변함이 없다면 침체기의 매입 기회를 놓치지 말아야 한다. 개발 호재에 따라 내재가치가 높아지면 시장 가격에 반영되기도 하지만 시차를 두고 반영되는게 일반적이다. 가치투자자라면 개발호재에 따른 내재가치를 현장에 직접가서 조사하고 평가한뒤 시장 가격에 반영되기 전에 사야한다.   다시말해 성공적인 매입 타이밍을 잡기 위해서는 미래의 경제 상황과 부동산 시장을 예측하는데 시간을 소비하기 보다는 자신이 사고자 하는 부동산 투자 대상의 내재가치의 변화에 집중해야 한다. 단적으로 시장가격보다 내재가치가 높은 부동산을 발견할 경우 침체기가 투자의 적기다.                                     

반드시 부동산을 팔아야 하는 경우  

매입 타이밍과 매도 타이밍의 중요성을 비교해 보면 매도 타이밍이 결코 매입 타이밍에 뒤지지 않는다. 적정한 타이밍에 자신만의 투자 원칙에 따라 부동산을 샀다면 언제 팔아야 할지도 쉽게 알수 있을 것이다. 원론적으로 팔기 적당한 타이밍은 내재가치가 시장 가격에 모두 반영됨으로써 수명을 다한 시기다. 다만 문제는 내재가치가 수명을 다해 더 이상 올라가지 않는 시기가 언제 인지 알기 힘들다는 것이다.      

실수로 잘못 매입한 경우다.
시장 가격보다 내재가치가 뛰어나다고 판단해 매입했지만 시간이 흐를수록 내재가치가 당초보다 낮다고 판단되는 경우가 있다. 이때 자산의 투자 결정의 자존심 때문에 최소한의 이익을 볼때까지 매도를 유보하겠다는 생각은 엄청난 투자 손실을 가져올수 있다는 사실을 명심해야 한다. 내재 가치가 떨어진 부동산을 계속 보유하고 있으면 더 나은 부동산을 매입할 기회를 놓치는 것은 물론 활황기에 내재가치가 풍부한 부동산 보다 상승폭이 적어 이중으로 손실을 보게 된다.  

투자 원칙을 어기고 매입한 경우다.
침체기 또는 활황기에 투자 대상에 대해 잘 모르는 상태에서 또 불확실한 호재나 단기 시장 변동에 따라 매입하는 경우도 있다. 결과적으로 부동산 가격이 활황기에는 조금 오르고 침체기에는 크게 하락해 투자 손실을 입게 되는 것이다.  

절대로 부동산을 팔아서는 안되는 경우  

침체기가 다가오고 있으므로 팔아야 한다는 경우
주변의 근거 없는 주장에 따라 투자자들이 섣불리 매도할수 밖에 없는 상황이다. 부동산 침체기에는 많은 사람들이 tv나 라디오 신문에 나오는 전문가들의 말에 흔들리게 된다. 10년만에 한번 올까말까 하는 대세하락이 오지 않는한 주변의 무성한 헛소리는 무시해도 좋다. 침체기가 온다는 이유로 내재가치가 풍부한 부동산 매입을 미루는 경우와 마찬가지로 침체기를 이유로 내재가치가 풍부한 부동산을 판다면 장기적으로 매우 값비산 대가를 치르게 될것이다. 

고평가 됐기 때문에 팔아야 한다.
우선 고평가의 본질을 정확히 알아야한다. 경기 상황에 따라 부동산 시장 상황에 따라 고평가 여부를 판단하는 것은 엄청난 투자 수익을 자기 발로 걷어차는 결과를 초래할 뿐이다. 고평가의 본질은 내재가치에 비해 현재 가격 즉 시장 가격이 지나치게 높다는 것을 뜻한다. 성급한 결론으로 매도하기 보다는 내재가치가 시장 가격에 반영되고 있는 시기를 먼저 조사.분석해야 한다.  

단기간에 너무 올랐기 때문에 팔아야한다.
짧은 기간에 너무 올랐기 때문에 더 이상 추가 상승 여력이 없으므로 팔아야 한다는 것이다. 하지만 사실 추가 상승 여력이 있느냐 없느냐는 현재 가격이나 시장 상황이 아니라 부동산의 내재가치에 따라 좌우된다. 단기간 급등이 단타성 투기 수요보다는 공급에 비해 수요가 많거나 주거환경 인프라가 개선되고 호재가 발생하는등 내재가치가 오르고 있다면 가격 급등 사실만으로 매도 타이밍을 앞당겨서는 안된다. 오르는 부동산만 오른다"는 격언처럼 시장 가격보다 내재가치가 높은 한 단기간 급등에 상관없이 상승세는 계속된다.  

다시한번 부동산에 대하여 욕구를 자제하는 글이 되었습니다.
좀더 이성적으로 대한다면 유혹을 해처나갈수 있지 않을까 싶습니다.

'노후는 길고 밑천은 짧다.' 요즘 대다수 직장인들이 노후를 걱정하며 고민하는 말 중 하나다. 국민의 평균수명은 늘어나고 근로자의 퇴직 시기는 점점 짧아지면서 직장인들은 은퇴 이후의 생활자금과 노후 재테크에 대해 걱정하지 않을 수 없다. 은퇴 후의 삶이 30년은 족히 넘을 것이라는 각 기관의 통계자료를 접하면서 누구나 은퇴 후의 재테크 방법과 함께 자산운용에 대해 신경 쓰이기 마련이다. 요즘은 30대 초반 사회초년생부터 이재에 밝기 때문에 미리 인생이모작을 준비한다며 재테크 노하우를 익히기 위해 전념하는 모습을 곳곳에서 찾아볼 수 있다. 대학 사회교육원의 재테크 과정이나 금융포털 사이트에서 운영하는 재테크 강좌가 인기를 끌고 주식과 부동산 서적이 인기리에 팔려나간다.

부동산도 알고 보면 종자돈으로 투자할 곳이 많은 시장이다. 물론 몇 년간 부동산값이 크게 올라 소액으로 투자하기에 호락호락하지 않은 시장이긴 하다. 그러나 주변을 둘러보면 젊은 시절 소액 부동산운용에 대한 노하우를 익혀 퇴직 후 실제 수 천 만원의 종자돈으로 사고팔기를 반복해 세금을 제하고도 짭짤한 수익을 거두는 전업 부동산 투자자들을 자주 만나게 된다.

이들은 평범한 직장인이었다가 일정 기간 투자의 노하우를 터득한 다음 직접 일선에 뛰어들어 한 해에 왠만한 직장인의 연봉만한 수익을 거둔다. 주식과 채권 등 자본증권도 충분한 지식과 정보습득 후 투자하면 손실을 줄이며 짭짤한 수익을 벌어들이는 것과 마찬가지로 부동산도 그런 시장이다. 퇴직 후 넉넉한 시간을 활용해 소액 투자정보를 얻어 1~2년 묻어두었다가 되팔아 수 천 만원의 차익을 올리는 경우다.

소액 투자로 돈 벌 수 있는 투자대상은 무궁무진하다. 경공매와 경매직전의 부실채권과 유입자산, 토지, 공동투자와 공동입찰, 미분양, 분양권과 입주권, 기업부동산, 수용토지와 도로보상, 철거주택, 재개발,뉴타운, 농지와 임야, 개발지 농가주택 등 매우 다양하며 전문 투자지식을 갖추면 연간 한 두 차례 투자해 수 천 만원의 차익을 거둬들이기도 한다.

욕심만 줄이면 얼마든지 소액투자로 성공할 기회는 다양하다. 직장인 때 꾸준히 은행 신용도를 높였다가 적절한 대출을 통해 모자란 자금을 융통하고, 양도세 절세 차원에서 사업용 부동산 등 절세상품에 눈독을 들이기도 한다. 정년퇴직 후 종자돈을 활용해 소형 부동산으로 차익과 임대소득을 동시에 구현하는 투자자들의 실전 사례를 바탕으로 노후를 준비하는 투자자들이 알아두면 유익한 몇 가지 소액 부동산재테크의 노하우를 소개하고자 한다.

주특기를 갖자 - 주특기란 돈 되는 부동산을 고를 줄 아는 투자안목과 기술이다. 한 부동산 종목에 대한 깊은 이해와 법률적 상식 그리고 위험관리를 익혀두는 것이다. 주식과 금융상품도 전문가다운 식견을 가진 후 투자하면 실패를 줄이고 종자돈을 키워나가듯 부동산도 마찬가지다. 토지나 아파트, 상가든 남들보다 더 많은 투자식견을 넓히고 안목을 키우면 투자성을 꿰뚫는 주특기 하나는 만들 수 있다. 부동산 상품 하나를 이해하려면 노력이 필요하다. 최소 3년 이상 종목에 대해 연구하고 간접투자 경험을 쌓으면 남다른 안목이 생긴다.

경매를 배워라 - 직접 경매투자를 하지 않더라도 경매와 공매를 배우면 부동산 시장을 읽는 안목이 생긴다. 부동산의 권리 상 하자 해결법과 썩은 사과를 더 달게 먹는 기법을 익힐 수 있다. 부동산 침체기에는 저가매입의 찬스를 잡으며 소액 투자의 기회를 넓힐 수 있다. 3000~5000만 원대 소액 투자물건도 풍부해 값싸게 매입하는 수단을 터득하는 지름길이다. 경매가 어렵다면 처음부터 이론을 배우지 말고 법원 경매장부터 방문해보라. 입찰장을 찾아 낙찰사례를 구경하다 보면 부동산 종목별 투자의 포인트와 떨이시장의 흐름과 장단점을 익힐 수 있다.

소액투자처를 연구하라 - 큰돈을 가져야 투자할 수 있다는 선입관을 버려라. 역발상 투자처는 소형, 비인기지역, 하자 있는 매물에 있다는 확신을 가져라. 전쟁이 터지면 가장 큰 피해를 입는 사람들이 어린이와 부녀자이듯 부동산 가격하락기에는 소액투자자들이 가장 피해를 보기 마련이다. 자금이 부족해 이자비용 부담 등을 견디지 못하고 일찍 소형매물 중심으로 시장에 나오다 보니 매물이 많고 소액 투자처도 다양하다. 미분양 물량과 분양권, 경매 토지와 주택, 상가와 다세대 등 유망 투자처를 연구하면 소액 투자처는 얼마든지 있다.

금융 전문가와 친해져라 - 주거래 은행 직원이나 금융 전문가와 친하면 소액부동산 투자 시 음양으로 덕을 보게 된다. 가진 돈은 적은데 돈 되고 많이 남는 매물을 만났을 때 적절한 대출을 얻어내면 레버리지효과를 통해 자본소득을 얻기 쉽다. 내가 아는 투자자는 하자 있는 토지만 전문으로 취급하는 데 은행권 대출이 어려운 물건이라도 잘 아는 금융전문가를 설득해 좋은 조건의 대출을 얻어내 짭짤한 차익을 거둬들인다. 미리 금융권의 신용도를 높이고 우량물건을 알아보는 금융 전문가 한두 명 정도 알아두면 유리하다.

미리미리 준비하자 - 소액 투자를 준비하려면 사전에 준비하고 공부해 둬야 한다. 짧은 지식과 과장된 소문만 믿고 투자하면 원금만 까먹기 쉽다. 주변의 성공과 실패 사례를 통해 직간접 경험을 해야 한다. 사전에 투자의 준비는 고수 밑에서 충분한 노하우를 쌓는 것이다. 경험이 풍부한 실전 부동산서적의 저자나 알찬 커리큘럼의 부동산강좌 강사를 만나 노하우를 알아내자. 종목별 전문서적 몇 권 정도는 반드시 읽고 여러 번 발로 뛰며 실전 성공사례를 찾아내자. 실전에 투자할 때는 처음에는 잘 아는 물건에 접근해 직접 경험을 한 다음 충분한 노하우를 쌓은 다음에 고난이도 물건에 투자하면 된다.

지역전문가가 되라 - 전국에는 산재한 소액투자 유망 물건들이 있지만 개인이 모든 지역을 잘 알 수는 없다. 지역의 동향과 수요, 더 나아가 미리 개발계획을 알게 된 후에 투자하면 투자의 절반은 성공한 것이다. 성공한 소액투자자는 투자대상지를 넓게 잡지 않는다. 가장 잘 아는 지역이나 고향, 거주했던 지역을 중심으로 투자처를 물색한다. 투자범위를 넓게 잡으면 고급정보를 얻기 어렵고 잘못된 정보를 얻기 쉽다. 지역전문가가 되려면 지역의 개발계획과 도로개통, 자치구나 지역의 지방신문을 구독하면 왠만한 정보는 거의 얻을 수 있다.

인적 네트워크를 활용하라 - 소액투자의 적(敵)은 투기다. 투자에 자신감이 떨어지면 지르기 식 투자에 나서는 게 소액투자자들의 관행이다. 자신감이 떨어지는 것을 막으려면 인적네트워크를 활용하라. 업계나 지역전문가, 실전투자 유경험자로부터 자문을 받으면 소액투자의 위험을 사전에 막을 수 있다. 지역 투자자 모임이나 동호회, 현장답사 모임이나 강연회,세미나,설명회에 참석해 전문가들을 만나 정보를 공유하면 소액 투자 유망한 부동산정보를 얻어낼 수 있다. 특히 투자경험이 많은 소액투자자나 숨은 실전고수 몇 명만 잘 사귀어 두면 투자에 따른 위험부담을 크게 줄인다.

차익보다 수익을 노려라 - 종자돈으로 부동산 투자를 하려다 보면 늘 투자리스크를 신경 쓰게 되고 과감하지 못하고 망설이게 된다. 처음부터 시세차익을 보고 투자했다가 매매타이밍을 놓쳐 애를 먹는 경우도 있다. 소액투자의 첫출발은 매매차익보다는 운영수익 물건에 집중해야 한다. 토지나 소형주택과 상가주택, 다세대나 다가구주택, 소형 오피스나 오피스텔 은 임대수익을 올려 가치를 높이거나 업종 변경, 개보수과정을 거쳐 수익을 높이면 가치를 높인다. 수요가 꾸준하면 급격한 가격하락도 막을 수 있고 임대수익을 높이면 되팔기도 손쉽다.

부동산값이 워낙 많이 올라 소액투자자들의 시장 접근이 쉽지 않은 환경이다. 그러나 좋지 않은 조건인데도 주변에는 나이 지긋한 전업투자자들이 꾸준한 시세차익을 거두거나 임대용 부동산으로 월세소득을 벌어들이며 노후를 돈 걱정 없이 안락하게 보내는 사례는 많다.

퇴직은 은퇴가 아니며 은퇴 역시 재테크활동의 마무리가 아니다. 젊은 시절 가졌던 투자마인드를 활용해 다른 관점에서 투자를 시작하는 출발점이라는 각오가 필요하다. 아무리 시장이 어려워도 투자할 곳은 얼마든지 있고 진흙 속에서 진주를 캐내듯 소액물건을 찾다 보면 돈 되는 물건은 얼마든지 있다.

소액투자 최고의 성공법칙은 최선의 정보수집과 부지런함이다. 부동산투자는 정보전이며 고급 정보를 얻으려면 부지런해야 한다. 관심지역의 땅 소유주를 많이 알아 두거나 투자 예정지 내에 친한 중개업자를 십분 활용하면 소액투자의 절반은 성공한 것과 다름없다. 일확천금을 노리는 조급함만 버리면 인생 2막에 노릴만한 가장 확실한 소액 투자처는 바로 부동산이 아닐까?

이중에서 본인들이 가능한 부분을 확인해야 하며, 안된다면 위와같은 환경을 갖추기 위한 노력을
해야 한다. 공부를 하면 다소나며 눈이 떠질까?

비사업용토지 및 다주택자에 대한 중과세율 폐지는 영구적이 아닌 2010년 12월 31일 까지 한시적으로 일반세율을 적용하되, 투기지역에 한하여 10%를 가산토록 하며 장기보유특별공제는 계속 배제하도록 하고 있다. 이는 당초 정부가 중과세 폐지 대책을 발표한 2009년 3월 16일 이후에 양도한 부동산에 대하여 적용한다. 따라서 2011년 1월 1일 이후에 양도하는 부동산은 종전과 같이 중과세율이 적용되는 것이다. 현행 투기지역에 대하여는 탄력세율 10%를 가산하는 규정하고 있다.

적용대상 부동산
특례세율을 적용받는 부동산은 1세대 3주택 이상자 및 주택과 조합원입주권(2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 되었거나 승계취득한 경우에 한함)을 합하여 3주택 이상인 경우와 비사업용토지에 한하여 적용된다.따라서 1세대 2주택자 중과세 규정이 적용되는 경우에는 2010년 12월 31일까지는 일반세율을 적용토록 이미 개정된 바 있으므로, 투기지역으로 지정되었다고 해도 탄력세율을 가산하지 않는 것이다. 또한 중과세율 적용대상이 부동산에 한하므로 조합원입주권을 양도하는 경우에는 여전히 일반세율 적용대상이므로 탄력세율 가산 대상이 아니다.

탄력세율 10%를 가산하는 대상지역
탄력세율은 소득세법 제104조의2 제2항에 규정한 지정지역 안에 있는 부동산에 한하여 적용되는데 현재 투기지역으로 지정된 곳은 주택에 대하여는 서울 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)로 지정되어 있고, 토지에 대하여는 2008년 11월 7일자로 전국의 토지투기지역을 해제한 후 추가지정이 없어 현재 토지 투기지역은 없다.따라서 10% 탄력세율이 가산되는 부동산은 강남 3구의 3주택 이상에 대한 중과세 규정 적용대상 주택만 해당한다.

투기지역에 해당하는지 여부에 대한 판정기준이 되는 시점
양도하는 부동산이 투기지역에 해당하는지는 취득시기에 투기지역으로 지정되었는지를 불문하고 양도시기를 기준으로 판단한다. 따라서 취득당시에는 투기지역이라고 하더라도 양도시기에 투기지역이 해제되었다면 탄력세율 10%를 가산하지 않으며, 반대로 취득시에는 투기지역이 아니었으나 양도시에는 투기지역으로 지정된 경우라면 추가세율 적용대상이 되는 것이다. 이 경우 양도시기는 대금청산일로 하되, 대금청산일이 분명하지 않거나 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일로 한다.

투기지역과 비투기지역에 동시에 소재하는 경우 주택수 계산
3주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 주택수 계산은 투기지역 여부에 불구하고 중과세 대상 주택수 전체를 기준으로 판단한다.따라서 중과세 대상 3주택을 소유한 경우라면 비투기지역에 소재한 주택을 먼저 팔아 일반세율을 적용받고, 2주택인 상태에서 투기지역에 소재하는 주택을 판다면 2주택 모두 일반세율을 적용받을 수 있는 것이다.

단기 보유자에 대한 적용세율
이번 한시적인 중과세율 폐지규정은 단기 보유자산에 대한 중과세율 폐지와는 무관하다. 그 적용대상이 소득세법 제55조 제1항에 의한 세율에 10%를 가산하도록 규정하여 2년 이상 보유자산에 대해서만 적용하기 때문이다. 따라서 종전과 같이 1년 미만 보유자산은 50%를 적용하고, 1년 이상 2년 미만 보유자산은 40%를 적용하는 것이다.

투기지역 3주택자의 세액계산 실전
투기지역에 있어서 10%의 세율을 가산한다는 의미는 과세표준구간별 세율을 각각 10%씩 가산하여 세율을 적용하여 산출세액을 계산함을 의미한다.

과세표준

	세율
1,200만원 이하	6%
1,200만원 초과  4,600만원 이하	16% (누진공제:  120만원)
4,600만원 초과  8,800만원 이하	25% (누진공제:  534만원)
8,800만원 초과	34% (누진공제:1,414만원)

따라서 과세표준이 1,000만원인 경우에는 6%에 10%를 가산한 16%를 적용하여 세액을 산정하고, 과세표준이 3,000만원인 경우에는 1,200만원에 대하여는 16%, 1,800만원에 대하여는 26%를 적용하여 계산하는 것이다.

금융위기 극복을 위한 정부의 경제 활성화로 시중에 자금이 엄청 많이 풀린 상황에서 최근 인플레이션에 대한 우려 목소리가 나오고 있다. 이런 우려는 비단 우리나라뿐만은 아니지만, 인플레이션의 헷지수단으로 실물자산 선호의 경향을 감안한다면 부동산에 어느 정도 영향을 미칠것으로 예상된다. 실제 최근 상담시 고객들의 부동산 매입과 관련된 주된 이유는 인플레이션에 대한 우려가 그 첫번째라 할 수 있다.

특히 올해에도 대규모 개발사업을 20조원의 보상비가 지급되는 상황이라 기지급된 보상금과 8801조원에 달하는 시중 단기 부동자금이 인플레이션 우려와 맞물려 부동산 시장에 영향을 미치는 것으로 보인다. 이미 부동산 시장에는 신규 분양아파트 청약시장 호조 및 분양권 전매 활발, 경매시장의 낙찰률 상승, 단독주택지 및 토지 가격 상승 등으로 급격하지는 않지만 서서히 움직이고 있는 듯하다.

혹자는 '인플레이션'보다는 오히려 경기 침체에 따른 '스태그플레이션'이나 '디플레이션'을 우려해야 한다고 하지만, 부동산 시장을 보면 일단 '인플레이션' 우려에 선제 대응하는 양상을 보이는 듯하다.

부동산 정책
1. 전국 토지거래허가구역 재조정(재지정 및 해제)
- 수도권·녹지지역 비도시지역 등 3,563k㎡의 토지거래허가구역 가운데 3558 k㎡를 1년간 재지정
- 수도권과 부산, 대구 등 지방 6대 도시권 그린벨트 내 3,326.79k㎡가 재지정
- 향후 토지, 주택 등 부동산 시장 상황을 점검해 8월에 추가 해제 여부 검토 예정

2. 민간택지와 경제자유구역내 공공주택 분양가 상한제 동시 폐지 추진
- 6월 임시국회에서 민간택지 분양가 상한제와 송도, 청라 등 인천경제자유구역내 공공택지 분양가 상한제의 폐지를 위한 주택법 개정안 추진
- 하지만 두 개정안 모두 논란의 여지를 남겨놔 분양가 상한제 폐지 여부는 미지수

3. 공공택지 전매제한 완전히 풀려
- 국토해양부, 기업활동의 애로 해소와 경기활성화 차원에서 공공택지지구 내 단독주택·상업·업무시설용지의 전매제한 규제를 완전 철폐
- 전매시 공공택지개발사업시행자(주공, 토공, 지자체 등)의 사전동의 필요
- 원주민에게 공급한 '협의양도택지'와 '이주자택지'는 전매제한에서 제외

4. 택지개발사업자가 학교용지비 전액 부담
- 국토해양부, '택지개발업무처리지침' 개정·시행
- 공공택지개발사업시행자(주공, 토공, 지자체 등)는 학교용지를 관할 교육청에 무상공급
- 원주민에게 공급한 '협의양도택지'와 '이주자택지'는 전매제한에서 제외

부동산 시장 동향
1. 건설사 미분양 해소 위해 특약 처방 제시
- 미분양 해소를 위한 분양가 10~13% 할인, 중도금 무이자, 무료 발코니 확장 및 새시공사, 분양가 납부기간 유예 등 파격적인 방안 제시
- 서울·수도원 중심으로 실시되어 미분양 해소에 일조를 하고 있으나, 지방 미분양 해소에는 아무런 효과가 없음.

2. 재개발구역 지정 조례 위법 논란 심화 - 서울·지자체 재개발 원천 무효 될 수 도
- '도시 및 주거호나경정비법' 시행령의 '재개발구역 지정요건'에 대한 서울 및 지자체의 조례위임사항에 대한 무료 판결
- 재개발 구역 지정을 위한 시행령의 위임사항을 너무 완화 적용한 것이 원인

3. 서울시, 노른자위 땅 16곳 도시계획변경 허용
- 서울시, 1만이상 대규모 부지의 용도변경에 대한 결과 발표
-  △ 조건부 협상가능 16건 △ 유보10건 △ 협상불가 4건 △ 자체취하 1건
- 성수동1가(뚝섬) 삼표레이콘 부지, 서초구 서초동 롯데칠성 부지 등 16곳의 개발에 탄력이 붙을 전망

얼마전에 신문에서  "정부는 스테그플레이션, 인플레이션 보다는 거품을 선호한다" 는 기사를 봤다.
시장이 죽어버리는 거보다는 그래도 활성화가 되는 거품을 지양한다는 내용이다.
내가 생각해도 그럴만은 하다.
부동산이던 주식이던 어떤 경제 아이템이 얼음이 되면 연쇄적으로 발생할 소지가 많기 때문에 좀더 거품을
유도할 지도 모르겠다. 하지만 그 목표를 정확하게 지양을 하고 지양하고, 또한 순수하게 진행을 해야한다.

이제는 저마다 노후대책이 큰 고민거리이다. 그러나 이런 필요성에도 불구하고 정작 돈을 불릴 수 있는 방법은 별로 없다. 안전한 은행의 예금금리는 물가 상승률을 고려하면 이제 제로 퍼센트인 반면 자녀들의 교육비나, 향후 자녀의 결혼 자금뿐만 아니라 자신들의 노후를 대비를 위해서라도적당히 돈을 불려놔야 하는 부담은 커져 가는데 마땅히 그럴 대상이 없는 것이다. 그런데 시대를 초월하여 구전되는 목돈 마련 재테크 수단이 하나 있다. 바로 그것이 부동산이다. 그렇다면 시대를 초월하는 부동산 재테크의 기본원칙은 무엇일까?

첫째, 자기가 아는 지역에 투자하라
대다수의 부동산 재테크 서적이 제시하는 노하우 중의 하나가 바로 "발품"을 파는 정보수집이다. 부동산은 특성상 현지방문을 통한 대상상품의 파악이 반드시 필요하다. 신규 분양 아파트도 모델하우스는 물론 인근 공사 현장을 직접 방문하는 일이 반드시 필요하며 경우에 따라서는 인근지역의 교통상황, 교육여건을 살펴보고, 주변 공인중개사 사무실을 직접 방문해 보아야 한다. 그렇기 때문에 부동산 투자에는 자금뿐만 아니라 시간투자와 정보가 필요하다.

두 번째, 거주목적의 투자부터 시작하라
현재 자신은 전세를 살면서 투자나 재테크를 목적으로 새로 주택을 구입하려는 사람들이 많다. 이들 대부분은 매입하려는 주택은 전세를 끼고 구입하기 때문에 큰 추가 부담이 없다고 생각한다. 그러나 이러한 투자구조는 투자한 주택가격(전세가격 포함)은 상대적으로 상승폭이 크고 대신 현재 자기가 전세로 살고 있는 주택 가격 상승폭이 적을 경우에만 적합한 방법이다. 만일 이와 반대의 경우라면 이 투자는 점점 원금을 상실하는 잘못된 투자가 되고 만다. 그렇기 때문에 부동산 투자를 시작하는 초보자는 우선 자신이 직접 거주할 수 있는 "거주 투자"를 시도해야 한다.

세 번째, 새 주택을 사라
아직 주택경기는 본격적인 조정기에 접어들지는 않았지만 이제 재건축 아파트는 투자대상으로서 더 이상 매력이 없다. 더욱이 향후 재건축 추진이 점점 더 어려워짐을 감안할 때 노후 주택은 상대적으로 유지보수 비용이 날로 늘어날 수밖에 없다. 대신 분양가 자율화 이후에 공급되고 있는 새 아파트는 새로워진 평면, 각종 빌트인 및 단지 내 시설들로 이전에 공급되었던 아파트와는 비교가 안된다. 재건축 대상 아파트들이 향후 재건축 사업에 대한 기대감으로 가격에 거품이 있는 것이 비해 새 아파트들은 상대적으로 가격의 거품 정도도 약하다.

네 번째, 지역내 가장 목 좋은 지역의 아파트를 구입하라
앞으로는 지역별 상품별 주택가격의 차별화 현상이 더욱 심화될 것이다. 그러므로 주거환경이나 지리적인 여건(교통 환경)등은 향후 주택가격에 더욱 더 큰 영향을 미치게 될 것이다.

다섯번째, 투자마인드를 변화시켜라
저성장, 저금리 하에서 부동산만 계속 상승하는 현상은 더 이상 유지되기 어렵다. 그렇다고 부동산의 투자매력이 사라지는 것은 아니다. 다만 단기 "고수익"에서 "장기 안정적 수익"으로 바꾸는 것이 필요한 것이다. 세월이 흘러도 변하지 않는 원칙은 그렇게 단순하고 상식적인 것에서 출발한다. 다만 너무나 쉽고 간단한 것은 실전에서 쉽게 간과될 뿐이다.

부동산! 어려우면서도 좀더 깊게 생각하고 좀 더 젊었을때 투자를 해두면 좋을것 같습니다. 다만, 그에 따르는 여파
도 생각을 해야겠네요. 경기도로 갈경우에는 교통에 대한 것도 생각을 해두어야 할듯합니다.
서울에 사신다면.. 당신은 부자!! 서울도 찾아보면 좋은곳이 있을듯하지만, 그런곳은 사실 투자가치가 좀 떨어지는
곳일 가능성이 많습니다. 이미 서울은 오를만한곳은 모두 올랐다고 봐도 될듯합니다.
그래도 한번더 둘러볼만한 여지는 있죠!!

여러분도 노후대책에 대해서 고민하시고, 좋은 정보있음 알려주세요...

일반적으로 토지, 주택, 상가 등의 양도소득세 과세대상 자산을 양도한 거주자는 양도소득과세표준을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 합니다. 또한 양도차익이 없거나 결손금이 발생한 경우에도 이러한 신고는 하여야 합니다.

이와 같이 예정신고와 함께 자진납부를 하는 때에는 예정 신고·납부세액공제를 받을 수 있으며, 소유하고 있던 부동산을 양도할 계획이 있는 경우에 보유기간, 사용용도, 양도시점 등을 잘 활용한다면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.

지출증빙을 활용한 절세방안
실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산하는 경우 해당 부동산에 대한 자본적지출액과 양도비 등에 대한 지출증빙을 꼼꼼히 챙겨둔다면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.

여기서 자본적 지출액이라 함은 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는데 소요되는 비용(예를 들면 구조변경비, 엘레 베타 설치비 등)을 말합니다. 추후에 양도할 때를 대비하여 해당 부동산에 대한 취득세 및 등록세 등, 법무사 비용, 부동산 중개수수료, 자본적 지출액에 대한 세금계산서 및 영수증 등을 잘 보관해 두는 지혜가 필요합니다. 금년부터 세무사의 양도소득세 신고 수수료도 양도비로 인정이 됩니다.

예정신고·납부를 활용한 절세방안
토지, 건물 등의 부동산의 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 예정신고와 함께 자진 납부하는 때에는 10%의 예정신고납부세액공제를 받을 수 있습니다.

여기서 주의할 점은 예정신고를 하는 것만으로는 예정신고납부세액공제를 받을 수 없으며 반드시 예정신고와 함께 자진납부를 하여야 한다는 것입니다. 또한 예정신고납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 세법에 따라 세액의 분납도 가능합니다.

이상에서 살펴본 바와 같이 부동산을 양도하는 경우에는 보유기간, 사용용도, 양도시기 등을 활용하여 양도소득세의 절세가 가능합니다. 그러나 양도소득세는 세법 적용에 있어 상당히 복잡하므로 반드시 해당 부동산을 양도하기 전에 세무전문가와 충분한 상담을 통하여 양도소득세 절세방안을 검토하여야 하며, 양도 후에는 세법에 맞추어 적법하게 신고·납부를 정확하게 해야 추가로 비용을 부담하는 일을 줄일 수 있습니다.

부동산 자산 리모델링
자산가치가 떨어질 것이 예상되면 당연히 현금비중을 늘려야 한다. 하지만 부동산의 경우 환금성이 떨어져 적시에 현금화할 수없다는 단점 때문에 부동산 자산 특성에 맞는 자산 리모델링이 필요하게 된다. 흔히들 재테크 상품으로 은행적금, 증권, 채권, 펀드 등을 쉽게 생각하고, 부동산은 당연히 가지고 있어야 할 필수품으로 생각하지, 투자 상품으로 생각하는 고객은 그리 많지 않은 것 같다. 하지만 부동산도 엄연한 투자 상품이고 상품 특성에 맞는 투자전략과 투자 시기가 존재한다.

부동산 상품은 크게 아파트 등의 주거용 부동산, 상가, 오피스텔 등의 수익성부동산 그리고 토지 등으로 구분 수 있고 상품별로 복잡한 특성을 가지고 있지만, 금융상품과 비교해 보면 쉽게 그 특성을 알 수 있다. 아파트는 은행 적금으로, 상가는 채권, 토지는 증권으로 생각하면 부동산 자산별 투자전략을 쉽게 이해할 수 있다.

첫째, 필요 이상의 주거용 부동산의 비중을 줄여야한다.
아파트는 은행 적금과 매우 비슷한 특성을 지니고 있어, 매달 현금이 발생하지 않고 아파트를 처분할 때 일시에 자금이 들어온다. 하지만, 저금리 기조가 유지 되고 예금금리가 낮아져 인플레이션을 감안한 실질 이자율이 마이너스가 되면서 적금의 매력이 떨어지듯, 디플레이션 시기에 불확실한 미래의 현금흐름을 기대하는 아파트 투자는 실질이자율 이상의 수익을 기대하기 어렵다.

둘째, 수익성 부동산의 비중을 높여야 한다.
자산의 미래가치가 불확실하기 때문에 가능한 빨리 안정적인 현금흐름이 발생할 수 있는 수익성 부동산에 투자해야한다. 매달 안정적인 현금 흐름을 가진 금융 상품이 바로 채권인데, 불확실성의 시기에는 채권투자도 상대적으로 위험이 낮은 국공채가격이 오르게 된다. 수익형부동산도 마찬가지로 입지여건이 좋아 임대료와 임대 안정성이 뛰어난 물건을 찾아 투자해야한다.

셋째, 토지는 위험이 가장 큰 투자 상품이다.
토지는 주식과 비슷하다. 다른 투자 상품에 비해 투자 위험성이 가장 크기 때문에 소위 대박도 바라볼 수 있지만 반대로 쪽박을 찰 가능성도 높다. 미래에 대한 불확실성이 큰 시기에는 당연히 위험관리 차원에서 토지투자의 비중을 대폭 줄여야 한다. 하지만 비중을 완전히 없애기 보다는 약간의 비중은 가져갈 필요가 있다. 왜냐하면 아무리 디플레이션 시대라도 미래를 위한 장기투자는 계속할 필요가 있다. 투자의 달인으로 알려진 워렌버핏은 한번 구입한 주식은 최소 10년간은 보유한다고 한다. 어떻게 보면 거래가 너무 쉬운 점이 증권의 단점이 아닐까하는 생각도 든다. 토지 투자는 절대적으로 장기적인 관점에서 접근해야한다. 따라서 대출을 받아서 투자한다든지, 가진 돈을 모두 투자하는 것은 바람직하지 않다. 현 시점에서는 총자산의 10% 이내의 투자가 바람직하다.

주변에는 IMF때 부동산 투자로 큰 수익을 올렸다는 무용담이 적지 않다. 부동산가격은 무조건 오르기 때문에 지금 무조건 투자하면 크게 벌 수 있다는 사람들을 쉽게 찾아볼 수 있다. 하지만 어느 정도 미래나 시장에 대한 예측과 검토 없이 단지 과거의 한 현상을 근거로 결정되는 투자는 투자라기보다 투기에 가깝다고 할 수 있다.

디플레이션의 시대일수록 투자 위험관리와 시대 특성에 맞는 부동산 투자가 요구된다.

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위험한 것은 그만큼 RISK 관리를 많이 해야 하는것이므로 좀 피하고 덜 위험한 순으로 또한 너무 큰수익만을 볼려고
하지 말고 안정적이며 유동성을 많이 발휘할 수 있는  부동산에 투자를 해야 이번의 위기를 넘기지 않겠는가?

그래도 집 한채를 더 갖고 싶은 욕망은 어찌할 수 가 없네요...

얼마전, 자영업을 하는 화수분씨는 상가를 분양받았다. 토지분양가 3억원, 건물분양가 3억원으로 건물주는 화수분씨에게 '토지 3억원+건물 3억원+건물에 대한 부가가치세 3000만원'을 합한 총 6억 3000만원을 요구하였다. 화수분씨는 부동산에도 부가세가 붙는다는 말은 처음 듣고 그 금액이 3천만원이라 더욱 놀랐다.

먼저 부가가치세에 대해서 알아보면....
재화 또는 용역(서비스)이 생산·유통되는 모든 단계에서 추가로 창출한 부가가치(가치의 증가분)에 대해 과세하는 조세를 말한다. 그리고 부가가치세를 국가에 납부해야 할 경제주체는 사업자이지만, 부가가치세를 부담하는 자는 재화나 용역을 소비하는 최종 소비자다. 부가가치세는 최종 소비자가 부담해야 하는 소비세다.

예를 들어 110원(부가세 포함)하는 볼펜 같은 물품을 구입할 때 소비자는 물건값 100원 외에 10원의 부가가치세도 부담하게 된다. 구매자는 물건값 이외에 10%의 추가적인 세금을 항상 부담하고 있다. 말 그대로 사업자는 100원의 물건값만 챙기고 10원의 세금은 국가에 내게 된다.

부가가치세와 부동산의 관계는?
부동산은 크게 비수익형 부동산과 수익형 부동산으로 나눌수 있는데 수익형 부동산에 대해서는 부가가치세가 부과되는게 일반적이다.
수익형 부동산을 분양받는 경우 일반적으로 분양대금에 5~8%에 해당하는 큰 금액이므로 철저한 이해가 필요하다.
상가를 분양받으면 일반적으로 건물분 분양가의 10%에 해당하는 부가가치세가 붙는데 임대사업자 등록을 하는 경우에 한 해서 환급을 받게 된다.

토지의 공급에 대해서는 부가가치의 구성요소로 보아 부가가치세 면세 대상이 된다. 다만, 건물의 공급에 대해 건물가액의 10%가 별도로 부가가치세 과세가 될 것이다. 부가가치세를 환급받으려면 다음과 같은 절차가 필요하다. 주의할 사항은
1.사업장 관할 세무서에 계약일로부터 반드시 20일 이내에 사업자등록 신청을 해야 한다. 만약 계약일부터 20일 이내에 사업자 등록 신청을 하지 않는다면 현행 세법상 부가가치세를 환급받을 수 없다. 단, 일반사업자로 등록을 한 경우에 해당된다.

상가를 분양받아 사업자 등록을 한 사업자가 상가를 다른 이에게 양도할 때도 주의할 사항
매매금액을 매수인과 약정할 때 계약서상에 부가가치세 별도라는 문구를 꼭 표기해야 한다. 세법에서 부가가치세에 대한 문구가 빠져 있다면, 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보기 때문에 상가를 파는 사람은 매수인으로부터 매매금액 이외에도 부가가치세를 별도로 받고 폐업일로부터 25일 이내에 세무서에 부가가치세를 신고,납부해야 한다. 그렇지 않으면 나중에 각종 가산세를 내야 한다.

주택이라고 해서 부가가치세와 무관한 것은 아니다.
아파트를 신규로 분양업체에서 분양받은 경우를 따져 보자. 아파트를 분양할 때도 사업자 공급분은 재화의 공급이므로 건물가액에 대해 10%의 부가가치세를 부담해야 한다. 다만, 조세특례제한법에 나와 있는 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하의 아파트는 부가가치세가 면제된다. 또한, 국민주택 규모 초과분이라도 사업자가 아닌 자가 공급하는 것은 원천적으로 부가가치세 납부 의무가 없다. 일반 소비자들은 부가가치세를 낼 의무가 없기 때문이다.

부가가치세 면세에 해당하는 부동산은 다음과 같이 정리가 가능하다.
토지의 공급은 면세지만 토지의 임대는 과세가 된다. 국민주택의 공급,국민주택의 건설용역,주택과 그 부수토지의 임대는 면세가 된다.
부동산 임대업자의 경우 주택과 부수토지의 임대용역은 부가가치세 면세되나 상가나 토지의 임대용역은 부가가치세 과세된다. 부가가치세 과세표준은 수입임대료,관리비,간주임대료로 구성된다.
사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금,임대보증금을 받는 경우에는 전세금,임대보증금에 대한 이자상당액을 임대료로 간주하여 과세된다.
부동산 매매업자의 경우 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물 등을 공급한 경우 토지는 면세, 건물 및 구축물은 과세된다.

만일, 상가등을 양수/양도 한다면 정말로 알아야할 상식이겠네요.

현재 금융시장의 불안과 실물 경제 침체

금융시장의 불안과 경제 침체로 걱정되는 것은 가계대출의 부실 가능성이다. 지난 8월 말 현재 은행 등에서 집을 담보로 빌린 돈은 307조 5천억 원으로 지난해 말보다 19조 원, 6.6%나 증가했다. 금리가 1%포인트만 올라도 연간 이자 부담만 3조 원이나 늘어나게 된다.

실제 주택담보대출의 기준이 되는 CD금리는 7일 연 5.95%로 전일보다 0.04%포인트 올라 7년 9개월 만에 최고치를 기록했다. 시중은행의 변동금리형 주택담보대출의 최고 금리는 대부분 8%를 넘어섰고, 고정금리형 대출은 심리적 마지노선인 10%를 돌파했다. 서민들이 많이 찾는 주택금융공사의 장기모기지 상품인 보금자리론의 금리도 10일부터 7.6~7.85%로 한꺼번에 0.35%포인트 오른다. 금리가 가파르게 오르고는 있지만 아직은 은행의 대출 연체율은 낮게 관리되고 있다.

하지만, 전문가들은 증시급락과 부동산 침체로 가계의 자산가치는 크게 떨어지고 물가 상승으로 실질소득 증가율은 낮은 상황에서 대출 금리가 오르면 가계의 상환능력이 떨어져 불안요인이 될 소지가 크다고 경고한다. 따라서 당장은 아니더라도 조만간 금리 인하를 고려해야 한다는 주장이 나오고 있다.

장기적인 금리방향 불투명 ... 기다리는 것이 현명

주택담보대출 금리가 최고 연 10%대를 돌파, 빚을 내 주택을 마련한 서민층에게 ‘이자폭탄’이 현실화 되고 있다. 재테크 전문가들은 대출자들은 이자부담이 커서 고정형이나 변동형을 바꾸는 금리 갈아타기는 신중해야 한다고 말한다. 단기적으로는 금리가 급등락 할 수 있다. 그러나 아직 장기적인 금리방향이 불투명한 상태이다.

최근 대출금리 급등은 지난달 리먼브러더스 파산 이후 국제 금융시장이 얼어붙으면서 일어났다. 다른 금융기관에서 돈을 빌릴 수 없으니, 은행들이 높은 금리를 주고 채권을 발행해 대출금리가 폭등하고 있는 것이다.

이에 대해 국민은행 공성률 금융상담센터 팀장은 “최근 주택담보대출 금리가 급등한 것은 일시적인 현상에 그칠 수 있다”고 전했다. 또한 “전세계 경기침체로 앞으로 중앙은행들이 금리를 내려 경기부양에 나설 가능성이 있으므로 지금은 기다리는 것이 현명할 수 있다”고 말했다.

빚테크 이제 그만! - 일반인들의 빚테크 하는 시대 갔다

신한은행 이관석 재테크팀장은 ‘하루 앞을 내다보기 힘든 상황’이라며 이제 일반인들이 빚으로 재테크 하는 시대는 지나갔다고 판단했다. 이 팀장은 "우선적으로 빚을 갚는데 월급의 40%이상을 쓰는 사람들은 앞으로 금리 전망에 상관없이 무조건 대출을 갚아나가야 한다"고 주장했다. 불확실한 상황과 많은 부채가 맞물려 위험도를 더 높이기 때문이다. 따라서 대출 원금을 줄여나가는 것이 무엇보다 중요하다.

앞으로 대출을 받을 사람들은 국제금융시장이 안정될 때까지 최대한 기다리는 것이 좋다. 이 팀장은 "신규 대출을 받더라도 3~6개월의 변동 금리형 상품을 택하는 것이 유리하다"며 "현재의 위기만 지나면 앞으로 금리는 하향 안정세를 띨 가능성이 크다"고 말했다.

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정말 경제가 어려운것 같다. 어찌해야 하나....

정부 말만 믿고 신도시 기다렸더니…

신도시에서 주택공급이 잇따라 연기되고,분양가마저 당초 예상과 달리 급등세를 보이는 등 정부 신도시 정책에 대한 비판의 목소리가 커지고 있다.

국토해양부가 시장여건을 전혀 고려하지 않고 지방자치단체 및 관련 부처 등과의 협의도 충분히 거치지 않은 채 '묻지마식 밀어붙이기'만으로 일관해오면서 주택공급이 원활하지 못하다는 지적이 일고 있다. 최근 한 신도시에서는 '분양시장 과열'을 명분으로 정부가 업체들에 분양연기를 강요하는 등 무리수를 두는 사례까지 나타나고 있다.

◆판교 마지막 단지,분양 1년 지연되고 분양가도 오를 듯

21일 국토해양부와 건설업계에 따르면 작년 말부터 공급일정이 지연됐던 판교신도시의 마지막 신규 공급단지인 '푸르지오-서해그랑블(A20－2블록ㆍ948가구)'의 청약은 일러도 10월 말께나 가능할 전망이다. 블록을 대각선으로 관통하는 왕복 8차로 임시도로가 10월 초에야 이전되기 때문이다.

당초 대한주택공사는 땅을 팔면서 도로를 작년 10월까지 블록 밖으로 옮기기로 사업자 측과 약속했다. 그러나 지난해 10월 국토부로부터 '판교가 산발적으로 분양되면 부동산 시장에 파장이 예상되므로 블록별 분양이 이뤄지지 않도록 건교부와 사전 협의해 달라'는 내용의 공문을 받으면서 이전을 미뤄왔다.

시행사인 한성 관계자는 "분양이 늦어져 금융비용 가산비가 추가되고,기본형 건축비도 9월부터 올라 올초 예상했던 분양가 3.3㎡당 1500만원보다 100만~200만원가량 높아질 것 같다"고 말했다.

◆한강ㆍ광교는 연내 분양 불투명

올해 분양예정이었던 한강신도시(6월)와 광교신도시(9월)는 학교용지 확보 문제로 연내 분양이 불투명하다. 국토부와 경기도가 신도시에 새로 학교용지를 마련할 재원도 없는 상태에서 무리하게 사업을 추진했기 때문이다. 경기도교육청은 학교용지 마련 방안이 마련될 때까지 분양승인에 동의하지 않는다는 방침이다. 분양가도 당초 예정됐던 가격보다 크게 오를 전망이다.

국토부와 경기도는 당초 한강신도시 분양가를 3.3㎡당 740만∼790만원으로 예상했다. 하지만 건설업체는 1070만원대 이상으로 신청할 계획이다. 광교도 1000만~1200만원에서 1300만~1350만원으로 오를 것으로 보고 있다. 광교신도시 내 주택공급 예정업체의 한 관계자는 "애초에 경기도와 국토부가 주택 분양가를 너무 낮게 잡았다"고 비판했다.

송파신도시도 신규 공급이 내년 9월에서 2010년 상반기로 늦춰진 데다 방식도 후분양에서 선분양으로 전환될 가능성이 높아졌다. 당체 예정보다 2~3년 늦어지는 셈이다.

국토부와 서울시가 그린벨트 해제,교통대책 등의 문제로 충돌하면서 사업이 지연됐기 때문이다. 이에 따라 분양가도 땅값,건축비 상승으로 당초 3.3㎡당 900만원대에서 1300만∼1400만원까지 오를 것으로 예상된다.

국토부가 800만원대로 약속했던 동탄제2신도시 분양가도 1000만원 이상으로 오를 것으로 전망되고 있다. 전문가들은 "정부 말만 믿고 값싼 신도시 아파트를 기다려온 수요자들의 피해는 물론 부동산시장에서 정부의 신뢰하락도 큰 문제"라고 지적했다.