머큐리꿈

부동산의 값이 확인되기 전에 움직여라
자동차를 소유하고 있는 사람이라면 한번쯤은 모처럼 세차를 하고 나면 꼭 그 다음날 비가 와서 다시 차체가 더러워지는 일을 종종 경험했을 것이다. 이때 흔히 하는 말로 “이상하게 세차만 하고 나면 비가 온다”는 푸념을 한다. 하지만 과연 이 것이 가볍게 지나칠 일인지 곰곰이 생각해 볼 필요가 있다.

세차를 하고 나면 날씨가 좋기를 기대하듯 부동산도 마찬가지다. 부동산을 사고 나면 한참 동안 부동산 시장이 좋아지기를 은근히 바라는 마음은 누구나 다 같다. 하지만 부동산을 사자마자 값이 내린다면 세차한 후 비오는 꼴이나 마찬가지가 된다. 부동산을 사놓고 시세가 올라가기를 바라는 일이나 세차하고 나서 며칠만이라도 날씨가 좋아지기를 기다리는 마음은 어쩌면 동병상련(同病相憐)의 비슷한 입장이라 할 수 있다.

전문가의 조언은 일기예보
우리들은 매일 일기예보에 귀를 기울이기도 하고 이를 믿고 살아가는 편이다. 어떤 때는 예보가 빗나가서 엉뚱한 일이 벌어지기도 하지만 먼 길을 떠날 때나 날씨와 관계된 일을 할 때에는 대부분 일기예보를 의식하면서 생활하고 있다. 수억 짜리 부동산을 구입할 때에는 이보다 더 할 것이다. 이웃이나 통, 반장을 비롯해 주위 중개업소의 자문을 구한 다음 그래도 마음이 정해지지 않으면 고수나 전문가를 찾아가 자문을 구하기도 한다.

그러나 부동산 상담을 한번쯤 받아본 사람이라면 잘 알 수 있듯이 대부분의 고수나 전문가들은 서로 자신들의 주장이 옳다고 만 주장한다. 이에 당사자들은 헷갈리게 되고 결국 마음을 정하지 못해 시기를 놓칠 수 도 있다. 특히 부동산 상담은 대면상담보다 전화나 이메일로 간단하게 물어보는 일이 대부분으로 정확한 상담이 이루어지는 일은 거의 없다고 볼 수 있다. 즉 고수나 전문가를 통한 부동산 상담은 일기예보로 생각하시는 편이 옳다.

물론 일기예보가 천재지변을 맞출 수 없듯 부동산 상담도 의외의 변수를 미리 잡아내지는 못한다. 비가 많이 올 것이라는 일기예보를 듣고 우산을 준비해서 외출을 했었는데 가랑비만 내리는 날이 있듯 고수나 전문가의 상담도 그럴 수 있다는 것이다. 부동산이란 언제나 마라톤이라는 생각을 하고 이에 대비하는 편이 오히려 지혜로운 일이다. 부동산은 투자에는 뒷심이 있어야 한다. 이는 다시 말해 경기가 민감해도 묵묵히 견뎌낼 힘이 있어야 한다는 것이다.

부동산 재테크에서 조심해야 할 일들
아무 때고 적당한 시간에 오다가다 세차를 하게 되면 그 다음날은 비를 맞게 되듯 부동산 구입도 시기를 잘 맞춰야 한다. 땅이나 집이나 물론 입지도 중요하지만 그보다 더 중요한 것은 기회를 잘 포착해야 하는 것이다. 미국발 금융위기 이후 한때 부동산 시장이 급속도로 얼어붙었으나 최근 들어 유동성이 풀리면서 돈은 불어났고 세계적 경기어느 정도 진정국면에 접어들었다. 부동산은 한번 오르기 시작하면 바람이 빠지는 시간은 그리 오래 걸리게 되고 좀처럼 내려가지 않은 습성이 있다.

세차야 아무데서나 하면 되는 일이고 세차비만 손해를 보면 되는 일이지만 부동산은 너무 큰 재산적 손해를 가져오기 때문에 꼭 주의해야 할 조건들이 있다. 100세대나 200세대의 소단지 규모의 주택, 진입로가 나중에 개설된다는 미확정 조건의 외곽지역 아파트, 유명브랜드가 짓고 있는 나 홀로 아파트, 시행. 시공사가 모두 영세업체로서 기술력이 떨어진 아파트, 어중간한 주상복합아파트로서 입지가 별로인 아파트, 단지구성이나 평면이 구식이고 차별성이 없는 아파트 등은 회피대상의 1호에 속한다. 특히 토지는 전문성이 있어야 하고 도시사람 명의로는 등기가 안 되는 일이 일반적이기 때문에 함부로 손을 대서는 재산 가치를 보존하지 못할 수 있다.

항시. 부동산 정보를 가까이 해두어야만 기회가 보인다. 모든 채널을 동원해서라도 기회를 봐라.
그래야만 앞으로 살아갈 길이 생긴다.

배우자간 증여시 세법상 장점 찾기
올해부터는 배우자간에 증여를 한다면 예전보다 증여세 부담이 많이 줄어든다. 예를 들어 12억원 상당의 주택(또는 부동산 등)을 남편이 매입하여 1/2씩 부부공동으로 등기를 하였다면 예전에는 증여가액 (12억원/2=6억원)에서 증여공제액 3억원을 차감하고 나머지 증여세 과세표준 3억원에 대하여 5천만원의 증여세를 부담하여야 하였으나, 2008년부터는 증여가액 (12억원/2=6억원)에서 증여공제액 6억원을 차감하면 증여세 과세표준이 0(과세미달)이 되어 부담할 증여세가 전혀 없다.

금융소득의 경우
금융소득 종합과세의 경우, 세대별 합산이 아닌 개인별로 합산과세 하므로 배우자간에 재산이 분산되어 있다면, 배우자간 연간 금융소득에 대하여 부부 개인별 최대 4천만원 합계 8천만원까지 낮은 세율(합산과세 배제)을 적용받을 수 있다.

부동산의 경우
배우자간에 재산이 분산되면 ① 부동산임대소득에 따른 종합소득세 신고 시 부부 개인별로 신고하므로 낮은 세율을 적용받을 수 있고 ② 향후 부동산 양도 시에도 부부 개인별로 양도소득세를 신고납부하므로 양도소득 기본공제(연간 각각 2,500,000원씩)도 각각 받을 수 있고 낮은 세율을 적용 받을 수 있다.(단, 증여 후 5년이 지난 후 양도하여야 하며, 만약 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도한다면 증여한 배우자가 직접 양도한 것으로 보고 양도소득세를 재계산하므로 유의하여야 한다.)

상속세의 경우
배우자간 재산이 공동으로 등기되어 있다면 향후 상속세도 절세할 수 있다.

예를 들어 부부의 전체 재산이 20억원라고 하면 ① 남편(또는 아내)단독소유 상태에서 남편(또는 아내)이 사망했다면 상속가액 20억원에서 기초공제 5억원과 배우자공제 5억원 합계 10억원을 차감한 잔액(상속세 과세표준) 10억원에 대하여 2억4천만원의 상속세가 계산되고 ② 부부가 각각 10억원씩 공동소유 상태에서 배우자 중 1명이 사망했다면 상속세 과세표준이 (10억원-기초공제 5억원-배우자공제 5억원=0)이므로 상속세가 없고, 향후 배우자 중 나머지 1명이 사망한 경우에 상속세 과세표준 (10억원-기초공제 5억원=5억원)에 대하여 9천만원의 상속세를 부담하므로 상기 ①과 비교하여 1억5천만원의 상속세를에  절세할 수 있다.

다만, 종합부동산세·1세대 1주택 비과세·2주택이상자 주택 양도 시 양도소득세 중과 등은 세대별로(부부 합산하여) 적용하고 있음을 참고해야 한다.

일정 법칙에 의해 양도하면 절세가능
부동산을 양도하는 경우 기본적인 사항이지만, 일정한 법칙에 의해서 양도를 하게 되면 그렇지 못하는 경우보다 훨씬 많은 세금을 줄일 수 있다. 비록 부동산의 매매가 시기에 따라서 투자수익이 달라지므로 계획했던 것처럼 완전히 적용할 수는 없지만, 기본적인 방향을 가지고 적용을 한다면 양도세 줄이는 것도 가능해진다.

첫째, 부동산을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후에 양도한다.
양도시기 등을 조절할 수 있다면 가능하면 비과세 요건을 갖추어 양도소득세를 면제받도록 한다.

둘째, 부동산을 취득한 후 양도할 때는 최소한 2년은 보유한다.
양도소득세의 기본세율은 양도차액이 많을수록 높은 세율을 적용하는 초과누진세율구조(6%~35%)를 취하고 있는데 해당 부동산을 2년 미만 단기 보유할 경우는 더 높은 세율을 적용한다. 단기보유세율은 1년 미만 보유한 경우 50%의 단일세율을 적용하고 1년 이상 2년 미만 보유시는 40%의 단일세율을 적용하게 된다. 따라서 최소한 2년 이상 보유해야 불이익이 없게 된다.

셋째, 기왕이면 기준시가나 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아야 한다.
양도소득세는 투기거래나 단기양도와 같은 특수한 경우가 아니면 기준시가를 기준으로 계산한다. 기준시가는 매년 상승하는 것이 일반적이므로, 고시일을 전후해 부동산을 양도할 때에는 기준시가가 고시되기 전에 파는 것이 유리하다.

넷째, 부동산을 취득할 때는 공동명의로 취득한다.
단계별로 공동명의시의 세 부담의 차이를 살펴보면 우선 취득시 부담하는 취득세, 등록세의 경우 세율구조상 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없다.

다음으로 보유단계의 세금인 재산세와 종합토지세의 경우 과표가 클수록 세금이 많아지는 누진구조인데 부부끼리 합산해서 과세하지 않기 때문에 공동명의가 유리하다. 양도소득세의 경우도 부부 합산해 과세하지 않고 각자에게 세금부담을 시키기 때문에 매매차익이 1억 6천만원 이상일 때 최대 1천170만원 정도의 세 부담의 차이가 발생하게 되어 공동명의가 유리하다. 상속세의 경우도 상속을 할 때도 상속재산이 줄어드는 효과가 있기 때문에 공동명의가 유리하다.

다섯째, 부동산을 양도할 때는 1년에 한번만 양도한다.
양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지의 양도소득에 대해서 1년을 단위로 세금을 계산하는 소득세이다. 따라서 2005년 1월에 양도하고 2005년 12월에 또 다른 부동산을 양도하는 경우 두 부동산의 양도소득을 합산해 과세하게 된다. 그러나 2005년 1월에 양도하고 2006년 1월에 양도한다면 과세연도가 달라지기 때문에 초과누진세율을 피할 수 있게 되고 각각의 양도차액이 4천만원인 경우를 가정하면 약 500여만원의 차이가 발생하게 된다.

☞ 양도소득세는 양도당시의 상황을 기준으로 하여 비과세, 감면과 같은 요건을 판별한다. 또한 양도의 특성상 얼마동안 보유했냐에 따라서 적용되는 세율, 계산식이 달라질 수도 있다. 양도소득세는 각 개인의 재산 보유상황이나 시기에 따라 다양한 경우가 발생할 수 있으므로 자신에게 유리한 양도시기를 파악해야 한다.

양도소득세법 상 중과세 되는 항목 5가지
- 단기매도에 대한 중과세(1년미만 양도 50%, 2년미만 양도 40%)
- 1세대3주택 이상 중과(60%)
- 1세대2주택 중과(50%)
- 비사업용토지 중과(60%)
- 미등기 부동산 양도 중과(70%)

중과 대상이라 해도 중과세에서 제외되는 주택
우선 단기매도주택에 대한 중과세의 예외는 다음과 같다.(1세대 1주택자로서 다음의 경우에는 비과세되거나 6억 초과분 양도차익에 대해서만 과세된다.)
- 법률에 의해 수용되는 경우
- 해외이주, 취학, 근무상 형편으로 세대전원이 출국하고 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우
- 임차해 거주하다가 취득해 총 거주기간이 5년 이상이며, 건설임대주택을 양도하는 경우
- 취학 또는 근무상 형편, 질병으로 세대전원이 다른 시군으로 주거를 이전하기 위해 양도하는 경우

1세대 3주택 이상자가 다음 주택을 양도할 때는 중과세에서 제외된다.
이때 주택 수 계산시 수도권 및 광역시 외의 기타지역에 소재하는 주택으로서 양도당시 공시가격이 3억원 이하인 주택은 없는 것으로 계산하며, 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 사람소유주택으로, 공동주택은 지분을 가진 사람 모두 각각 1채씩 소유한 것으로 본다는 점에 유의한다.
- 수도권, 광역시 이외 기타지역 소재 주택으로 양도당시 공시가격이 3억원 이하인 경우
- 장기임대주택
- 고가주택이 아닌 조특법98조의 미분양주택 및 99조, 99조3항에 속하는 신축주택
- 상속받은 주택으로 5년 미경과 주택(상속주택이 2이상이면 그 중에서 보유기간이 긴 주택)
- 2003년 이전 취득한 연면적 60제곱미터 이하 공시가격 4천만원 이하 주택(재건축.재개발제외)
- 3주택이상이 위에 속하고, 한 채만 일반주택일 때 그 일반주택

1세대2주택자의 주택 중 중과세 예외조항은 3주택 이상자의 예외조항과 동일하나 그 외에 추가로 다음 경우에도 중과세에서 제외된다.
- 1세대원 중 일부가 다른 시군 소재 직장으로 이전하면서 해당 시군에 기준시가3억원이하 주택을 취득해 2주택이 된 경우 해당 주택에 1년 이상 거주하고, 당해 사유가 해소된 날(재전근)로부터 3년 이내 양도하는 주택
- 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 또는 혼인을 위해 합가한 뒤 5년 이내 양도하는 주택
- 판결에 의해 취득한 주택으로서 확정판결일로부터 3년 이내 양도하는 주택
- 기준시가 1억원 이하인 주택(재건축 및 재개발 주택 제외)
- 위 주택을 포함하여 2주택인 경우 다른 주택

부동산임대소득금액의 계산방법
부동산을 임대하는 경우에는 부동산 임대에 따른 부동산 임대소득에 대해 소득세가 과세되며, 부동산 임대자가 다른 소득이 있는 경우에는 부동산임대소득과 다른 소득이 합산되어 종합소득세가 과세된다. 부동산을 임대하는 경우의 수익률은 부동산의 임대에 대한 소득세의 크기에 따라서 차이가 많이 나게 된다. 부동산을 임대하고 임대료를 수입하는 경우에 소득금액의 계산은 임대료 수입금액에서 관련비용을 차감하여 계산하게 된다.
* 임대소득금액 = 임대수입금액 - 필요경비

▶ 임대수입금액
임대수입금액은 매월 임대료로 받은 임대료의 연간 합계액이다. 부동산의 임대시에 보증금을 받는 경우에는 보증금에 연 3.4%이자로 환산한 금액을 간주임대료로 계산하여 수입금액에 가산한다. 하지만 주택의 임대의 경우에는 간주임대료를 계산하지 않는다.

▶ 필요경비
부동산의 임대시의 필요경비는 임대료를 수입하기 위해 발생하는 비용으로 임대부동산을 관리하기 위한 관리인의 급여 및 임대부동산의 수리비와 임대용부동산을 구입하기 위해 금융기관에서 차입한 차입금의 이자 및 임대건물의 감가상각비 등 임대수입금액에 대응하는 비용이 필요경비로 계상 된다.

부동산 임대소득에 대한 과세상의 특징
▶ 다른 소득과 합산되어 종합소득세가 과세된다.
부동산의 임대소득은 임대자의 다른 소득과 합산하여 종합소득세가 과세되므로 소득금액의 커짐에 따라 누진세율이 적용되게 된다. 따라서 가능하다면 다른 소득이 발생하지 않는 사람의 명의로 부동산을 구입하여 임대하는 경우에는 누진세율의 적용을 피 할 수 있어 부동산임대에 따른 수익률을 더 높일 수 있다. 이 경우에도 부동산의 취득에 따른 자금출처조사를 고려하여야 하므로 증여세의 배우자공제액(10년간 6억원)을 활용하는 것이 좋은 방법이다.

▶ 부동산 구입자금에 대한 차입금의 이자부담액이 필요경비로 인정된다.
부동산의 구입자금에 금융기관의 차입금이 있는 경우에는 장부를 기장하는 경우에 차입금에 대한 이자를 비용으로 공제하게 된다. 낮은 이자율로 차입하여 높은 요율의  임대수익을 올릴 수 있다면 이자율 차이만큼의 수익률을 올리게 된다.

주택의 임대에 대한 과세상의 규정
▶ 1주택의 임대에 대한 비과세
주택임대에 대하여는 고가주택을 제외한 1주택을 임대하는 경우에는 주택임대에 따른 소득세가 과세 되지 않는다. 이때의 주택수의 계산은 주택소유자 본인과 배우자의 주택을 합하여 계산하며 고가주택이란과세기간 종료일(12.31) 현재 국세청기준시가가 9억원(2009년부터)을 초과하는 주택을 말한다. 주택을 1채만 보유한 사람이 보유주택을 임대하는 경우(고가주택 제외)의 임대소득에 대해서는 소득세가 과세되지 않으므로 비과세를 활용하는 방법을 모색해본다.

▶ 보증금에 대한 간주임대료가 계산되지 않는다.
다른 부동산을 임대하는 경우에는 보증금을 받는 경우 보증금에 대한 간주임대료가 연5%이자율로 계산하여 과세되지만 주택의 임대시에는 간주임대료가 계산 되지 않는다. 주택을 2채 이상 소유하여 임대하는 경우 주택임대에 따른 소득세가 과세 되나 월 임대료 없이 보증금만 받고 임대하는 경우에는 소득세가 과세 되지 않게 된다. 모든 세금의 절세방법이 그렇듯이 부동산의 임대소득에 대해서도 부동산임대에 대한 과세상의 특징을 알고 활용하게 되면 더 많은 임대수익을 올릴 수 있게 된다.

2. 특례적용 요건(모두 충족할 것)
1) 거주자가 2008년 11월3일부터 2010년 12월31일까지의 기간 중에 취득할 것(2010년 12월31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)
2) 수도권 밖에 소재하는 지방미분양주택을 주택법(36조)에 따른 사업주체와 분양계약을 체결하거나, 동법16조 및 38조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하여 취득할 것
3) 양도소득세 신고시 기획재정부령으로 정한 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서를 제출해야 한다. 단, 다음 서류로 대체가능하다. 주택법36조에 의한 경우는 시장.군수.구청장이 확인한 미분양주택확인서 및 매매계약서 사본. 주택법 16조에 의한 경우는 시장.군수.구청장이 확인한 사업계획승인사실.사업계획승인신청 사실을 확인할 수 있는 서류 및 매매계약서 사본

2009년 3월 12일 개정분
1. 과세특례 내용
1) 취득일로부터 5년 이내 양도하는 미분양주택의 양도소득세를 100%(수도권 과밀억제권역 내 소재하는 주택은 60%) 감면해 준다.
2) 주택수 계산에서 제외한다. 따라서 장기보유특별공제가 가능한데, 1세대1주택에 해당되면 1년에 8%씩 최대 80%까지, 그렇지 않은 경우에는 4%씩 최대 30%까지 공제가능하다.
3) 취득일로부터 양도일까지 5년이 초과하는 경우 5년 경과 후 발생된 소득에 대해서는 중과세하지 않고, 기본누진세율을 적용한다.

2. 특례적용 조건(모두 충족할 것)
1) 서울을 제외한 전국 모든 지역에 소재하는 주택으로서 미분양주택과 신규분양주택 및 자기가 직접 건축한 신축주택을 사업주체와 직접 매매계약을 체결하여 취득하되, 체결일 현재 입주사실이 없을 것.
2) 2009년 2월 12일(비거주자는 2009년 3월 16일)~2010년 2월 11일 사이에 취득할 것. 이때 취득일은 미분양주택의 경우 계약체결일, 신축주택의 경우 착공일 및 사용승인일 또는 사용검사일(임시 사용승인일 포함)을 기준으로 함.
3) 수도권 과밀억제권역 안의 주택인 경우 면적(공동주택은 전용면적)이 149㎡(45평) 이내여야 하고, 단독주택은 대지면적이 660㎡(200평) 이내이고, 그 밖의 지역인 경우 면적 제한 없음

공유주택의 양도의 경우는 분할양도와 지분양도가 있다.
① 분할양도의 경우 : 주택이나 토지를 분할하여 양도하는 경우에는 과세 대상에 해당되어 각각 양도소득세를 신고, 납부한다.
② 지분양도의 경우 : 지분양도의 경우는 과세가 되지 아니하는 경우가 있다. 즉 주택부분만 양도하거나, 주택과 부수토지를 공유지분으로 양 도하는 경우는 과세가 되지 않는다. 이는 주택의 일부를 분할하여 지분으로 양도하는 경우에는 분할된 지분 자체로서는 독립된 주거공간을 형성하였다고 볼 수 없기 때문이며 공매·경매 등으로 부득이한 공유지분의 양도시에 서민의 세부담을 줄여주기 위한 조치이다.

또한, 고가주택 면세 규정 판정 시 9억원 초과 금액 적용은 총지분을 합친 주택가액으로 판정합니다. 예를 들어 10억의 주택을 부부공동으로 소유하고 있다고 가정할때 공유자 각각의 지분에 따라 각각 5억원으로 보아 일반주택으로 적용받을 수는 없으며, 고가주택 판정은 주택가격인 10억을 고려의 대상으로 한다.

상속의 경우 공유부동산의 취급
일반적으로 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 각각 개인이 1주택을 소유하는 것으로 인정됩니다. 하지만 동일 세대원이 1주택을 공유한 경우에는 지분 전체를 1주택으로 보게 된다.

상속의 경우 예외적 적용
상속주택은 등기부상 공유의 형태로 소유하더라도 상속지분이 가장 큰 상속인, 거주하는 자, 최연장자의 순으로 해당자의 소유주택으로 세법을 적용한다. 이러한 세법상 특례가 적용되는 상속주택은 2채 이상을 상속받더라도 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1채에 한하여 적용된다.

종합부동산의 절세효과
종합부동산세가 예전에 세대별 합산 과세에서 현재 개인별 과세로 변경이 되었다. 예전에는 부동산을 세대원이 각각 보유하고 있는 경우 세대구성원이 보유하고 있는 부동산을 모두 합산하여 종합부동산세를 과세하였으나, 현재는 각 세대원별로 개인별 합산과세를 적용하고 있다. 그러므로 부동산을 공유하게 되는 경우는 각각의 보유분에 대해서 과세되므로 누진세율이 적용되는 종합부동산세의 경우 절세의 효과를 누릴 수 있게 된다.

공유의 절세 방안 적용 시 주의점
공유의 절세방안으로 단독으로 부동산을 소유하던 자가 증여에 의하여 부동산을 부부 공동소유로 변경하는 방법을 이용하는 경우가 있다. 증여 후 부동산의 양도 시에 부동산의 취득가액을 증여 시 증여가액으로 상승시키심으로써 그만큼 양도소득세의 절세가 가능하기 때문이다. 또한 이렇게 양도차액이 작아짐으로써 양도소득세 적용 세율구간이 내려갈 수도도 있어서 절세의 효과를 누릴 수 있다. 그러나 이러한 경우 유의할 점은 증여 후 5년 안에 양도하면 양도소득세 이월과세가 적용되므로 주의해야 한다.

양도소득세 이월과세는 취득가액을 수증자의 취득가액이 아닌 증여자의 최초 취득가액으로 적용하게 되므로 절세 효과가 사라지게 됩니다. 또한 자세한 조사나 준비없이 증여 후 양도를 하게 되면 양도로 인한 절세효과는 없어지고 오히려 증여에 의한 취득 시 취득세와 등록세, 채권수수료만 더 부담하는 결과를 낳게 되기도 합니다. 그러므로 공유에 의한 절세를 적용받고자 하는 경우는 추가적으로 부담하게 되는 비용과 절세되는 금액을 잘 비교 조사하여 최대한의 효과를 볼 수 있는 방안을 선택하는 것이 중요하다고 할 수 있다.

비사업용토지 및 다주택자에 대한 중과세율 폐지는 영구적이 아닌 2010년 12월 31일 까지 한시적으로 일반세율을 적용하되, 투기지역에 한하여 10%를 가산토록 하며 장기보유특별공제는 계속 배제하도록 하고 있다. 이는 당초 정부가 중과세 폐지 대책을 발표한 2009년 3월 16일 이후에 양도한 부동산에 대하여 적용한다. 따라서 2011년 1월 1일 이후에 양도하는 부동산은 종전과 같이 중과세율이 적용되는 것이다. 현행 투기지역에 대하여는 탄력세율 10%를 가산하는 규정하고 있다.

적용대상 부동산
특례세율을 적용받는 부동산은 1세대 3주택 이상자 및 주택과 조합원입주권(2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 되었거나 승계취득한 경우에 한함)을 합하여 3주택 이상인 경우와 비사업용토지에 한하여 적용된다.따라서 1세대 2주택자 중과세 규정이 적용되는 경우에는 2010년 12월 31일까지는 일반세율을 적용토록 이미 개정된 바 있으므로, 투기지역으로 지정되었다고 해도 탄력세율을 가산하지 않는 것이다. 또한 중과세율 적용대상이 부동산에 한하므로 조합원입주권을 양도하는 경우에는 여전히 일반세율 적용대상이므로 탄력세율 가산 대상이 아니다.

탄력세율 10%를 가산하는 대상지역
탄력세율은 소득세법 제104조의2 제2항에 규정한 지정지역 안에 있는 부동산에 한하여 적용되는데 현재 투기지역으로 지정된 곳은 주택에 대하여는 서울 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)로 지정되어 있고, 토지에 대하여는 2008년 11월 7일자로 전국의 토지투기지역을 해제한 후 추가지정이 없어 현재 토지 투기지역은 없다.따라서 10% 탄력세율이 가산되는 부동산은 강남 3구의 3주택 이상에 대한 중과세 규정 적용대상 주택만 해당한다.

투기지역에 해당하는지 여부에 대한 판정기준이 되는 시점
양도하는 부동산이 투기지역에 해당하는지는 취득시기에 투기지역으로 지정되었는지를 불문하고 양도시기를 기준으로 판단한다. 따라서 취득당시에는 투기지역이라고 하더라도 양도시기에 투기지역이 해제되었다면 탄력세율 10%를 가산하지 않으며, 반대로 취득시에는 투기지역이 아니었으나 양도시에는 투기지역으로 지정된 경우라면 추가세율 적용대상이 되는 것이다. 이 경우 양도시기는 대금청산일로 하되, 대금청산일이 분명하지 않거나 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일로 한다.

투기지역과 비투기지역에 동시에 소재하는 경우 주택수 계산
3주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 주택수 계산은 투기지역 여부에 불구하고 중과세 대상 주택수 전체를 기준으로 판단한다.따라서 중과세 대상 3주택을 소유한 경우라면 비투기지역에 소재한 주택을 먼저 팔아 일반세율을 적용받고, 2주택인 상태에서 투기지역에 소재하는 주택을 판다면 2주택 모두 일반세율을 적용받을 수 있는 것이다.

단기 보유자에 대한 적용세율
이번 한시적인 중과세율 폐지규정은 단기 보유자산에 대한 중과세율 폐지와는 무관하다. 그 적용대상이 소득세법 제55조 제1항에 의한 세율에 10%를 가산하도록 규정하여 2년 이상 보유자산에 대해서만 적용하기 때문이다. 따라서 종전과 같이 1년 미만 보유자산은 50%를 적용하고, 1년 이상 2년 미만 보유자산은 40%를 적용하는 것이다.

투기지역 3주택자의 세액계산 실전
투기지역에 있어서 10%의 세율을 가산한다는 의미는 과세표준구간별 세율을 각각 10%씩 가산하여 세율을 적용하여 산출세액을 계산함을 의미한다.

과세표준

세금은 재산의 크기에 따라 구간별로 세율이 증가하는 누진세율 구조로 되어 있으며, 따라서 과세의 근거가 되는 과세표준이 명의자 지분별로 분할되기 때문에 공동명의의 경우 절세효과가 발생한다. 따라서 소득이나 재산을 여러 사람의 몫으로 나누면 그만큼 세금이 줄어드는 효과를 볼 수 있게 된다. 특히 부부가 공동으로 노력해 모은 자금으로 부동산 등을 취득하는 경우 공동명의로 등기하는 사람들이 늘고 있지만 아직도 많은 사람들은 가장인 남편 명의로 등기하고 있다. 그러나 이는 절세에 전혀 도움이 되지 않는다.

부부 공동명의로 하는 경우 약 11억까지는 증여세 부담이 없다.
남편 단독명의의 주택을 부부 공동명의로 바꾸는 것은, 남편이 부인에게 지분을 증여한 것으로 볼 수 있기 때문에 증여세 대상이 되지만, 현재 부부간의 증여는 6억원까지 증여세를 부담하지 않아도 된다. 그러나 신고가액의 2.2%에 해당하는 취득세 등(농특세포함)과 1.8%에 해당하는 등록세 등(지방교육세포함)을 내야 하는 비용부담이 있기 때문에 실제 부부 공동명의는 주택을 처음 구입할 때부터 하는 것이 좋다.

양도소득세 줄어든다
부부 공동명의재산을 양도할 때는 양도차익이 1/2로 줄어들어 현재 누진세율(2년이상 보유)이 적용되는 양도소득세에서는 절세 효과가 있다. 예를 들어 3년 보유한 아파트의 양도차익 3억원이 발생하였을 때, 단독명의의 경우는 양도소득세가 7,153만원 나오지만, 공동명의인 경우는 각 2,901만원이므로 1,351만원 상당액을 절감할 수 있다.

부부공동명의는 후에 상속세 부담도 덜 수 있다
부동산의 보유로 인해 점점 가치가 증가한다고 가정할 경우, 취득시 또는 보유초기에 부동산을 부부공동명의로 한 후에 상속이 개시된다 하더라도 부동산의 1/2만 상속재산에 해당되므로 상속세를 줄이는 효과도 있다. 설혹 증여를 한 후 10년 이내에 상속이 개시된다면, 상속세를 계산할 때 당해 증여재산은 상속재산에 포함을 시키는데, 이때 포함되는 가액은 증여당시 가액이므로 부동산가치가 오를 경우 미리 증여를 하면 상속세를 절감할 수가 있는 것이다. 더욱이 상속세를 적게 내기 위한 목적이라면 상속개시 전 10년 이전에 미리 증여를 하는 것은 상속세를 줄이기 위한 절세전략이 될 수 있다.

아쉽게도 저도 공동명의로 못했습니다. 향후 주택 매매시 심도있게 고려를 해야겠네요.