머큐리꿈

우회양도와 배우자 이월과세
위 사례에서와의 같이 양도소득세를 줄이기 위해 증여 후 양도방법을 적용하는 이유는 현재 부부간 증여에 대해서는 10년간 합계 6억원의 증여공제가 허용되기 때문입니다. 따라서 배우자에게 부동산을 중여한 다음 증여받은 배우자가 이를 단기간 내에 양도하게 되면 증여세와 양도소득세를 모두 면제받게 되는 경우가 생길 수 있다. 또한 배우자이월과세와 부당행위계산부인(우회양도) 규정은 이러한 거래를 통해 양도소득세를 부당하게 감소하는 것을 방지하기 위하여 마련되었습니다.

거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물이용권에 대한 양도차익을 계산하는 때에는 그 취득가액을 증여한 배우자가 취득한 당시를 기준으로 산정한다.

배우자 이월과세제도의 적용요건은 무엇인가?
거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 경우이어야 한다. 이 경우 5년 기간 계산은 등기부상의 소유기간에 의한다. 또한 거주가가 배우자로부터 증여받은 자산이 토지, 건물 또는 특정시설물이용권이어야 한다. 그리고 거주자가 배우자로부터 증여받은 자산을 그 증여일부터 부터 5년 이내 타인에게 양도한 경우이어야 한다.

배우자 이월과세제도의 내용은?
증여자 취득가액의 이월과세
거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우 포함)로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물이용권에 대한 양도차익을 계산하는 때에는 그 취득가액을 증여한 배우자의 취득 당시 가액이나 취득한 시기의 기준시가로 한다.

수증자가 납부한 증여세 상당액 필요경비에 산입
배우자 이월과세규정 적용시에는 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 그 금액을 필요경비에 산입한다.(취득세, 등록세 불포함)

보유기간의 계산
장기보유특별공제 및 세율의 적용에 있어서 보유기간은 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산합니다

부당행위계산부인(우회양도)
양도소득세에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여(증여자산에 대한 이월과세규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.

부당행위계산부인의 적용요건은 무엇인가?
- 증여자가 양도소득세의 과세대상이 되는 모든 자산을 특수관계자에게 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 타인에게 양도하여야 한다.
- 수증자가 그 증여일로부터 5년 내에 타인에게 양도하여야 한다. 이 경우에 보유연수는 등기부상의 소유기간에 의하여 계산한다.
- 증여자가 타인에게 직접 자산을 양도하였다면 부담하였을 양도소득세액과 수증자가 부담하는 증여세 및 양도소득세의 합계액의 크기를 서로 비교하여 증여자가 부담하였을 양도소득세액이 수증자가 부담하는 증여세 및 양도소득세의 합계액 보다 큰 경우에 한하여 양도소득세가 부당하게 감소된 것으로 보고 규정을 적용한다.
- 배우자로부터 증여받은 자산에 대한 이월과세가 적용되는 경우가 아닌 경우 적용한다.

부당행위계산부인(우회양도)의 내용은?
양도소득세의 납세의무자
증여자가 직접양도한 것으로 보므로 증여자가 양도소득세의 납세의무자가 됩니다.

수증자의 연대납세의무
이 경우 당해 양도소득에 대하여 수증자는 연대납부의무를 집니다. 양도소득세의 징수를 확실하게 담보하기 위하여 수증자에게도 연대납세의무를 지우고 있다.(2002년 1월 1일 이후 양도부터적용)

양도소득세의 계산
증여자의 취득시의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산한다.

수증자가 부담한 증여세
수증자에게 증여세를 부과하지 않습니다. 따라서 이미 부과한 증여세는 환급한다.(2004년 1월 1일 이후 결정 분부터 적용)

2008년 연말에 개정되어 2009년 근로소득에 적용될 세법의 개정내용을 8차례에 걸쳐 정리하여 근로자 및 원천징수의무자의 이해를 돕고자 합니다.

 

 글 싣는 순서

 

☞ 1회          기본세율 인하, 기본공제금액 상향 조정, 근로소득공제금액 조정  ☞ 2회          인적공제 (기본공제, 추가공제, 다자녀추가공제) ☞ 3회          비과세 대상 확대 ☞ 4회~5회   특별공제(1), (2) ☞ 6회~7회   그 밖의 소득공제(1), (2) ☞ 8회          근로소득 간이세액표

2009 귀속 근로소득 연말정산 계산 과정 및 주요 내용

 

구분		계산과정	주요 내용
1단계	총급여액	연간급여액 - 비과세소득  = 총급여액	비과세소득  - 자가운전보조금, 연구보조비(월 20만원)  - 업무 관련 비과세 학자금  - 국외근로소득 (월 100만원,150만원)  - 6세 이하 자녀 보육수당  - 육아휴직급여 등
2단계	근로소득금액	총급여액 - 근로소득공제금액 = 근로소득금액	근로소득공제금액  총급여액 근로소득공제금액 500만원 이하 총급여액의 100분의 80 500만원 초과 1,500만원 이하 400만원＋(총급여액-500만원)× 50% 1,500만원 초과 3,000만원 이하 900만원＋(총급여액-1,500만원)×15% 3,000만원 초과 4,500만원 이하 1,125만원＋(총급여액-3,000만원)×10% 4,500만원 초과 1,275만원＋(총급여액-4,500만원)×5%
3단계	과세표준	근로소득금액 - 각종소득공제   인적공제   연금보험료공제   특별공제   그밖의 소득공제 = 과세표준	인적공제  - 기본공제·추가공제·다자녀추가공제 구분 공제금액(1인당) 기본공제 연 150만원 추가공제 경로우대 연 100만원 장애인 연 200만원 부녀자 연  50만원 자녀양육비 연 100만원 출생·입양 연 200만원 다자녀추가공제 기본공제자녀 2인 이상  - 2인 : 연 50만원  - 3인 : 연150만원     연금보험료 공제  - 국민연금, 공무원연금 등 본인부담금   특별공제 및 그 밖의 소득공제 특별공제 그 밖의 소득공제 ① 보험료 ① 개인연금저축 ② 의료비 ② 연금저축 ③ 교육비 ③소기업·소상공인공제 ④ 주택임차차입금원리금상환액공제 ④주택마련저축공제 ⑤ 장기주택저당차입금이자상환액 ⑤투자조합등 출자 ⑥ 기부금 ⑥신용카드 등 사용액공제 ⑦ 표준공제    (100만원) ⑦우리사주조합소득공제 ⑧장기주식형저축소득공제 ⑨고용유지중소기업근로자소득공제 큰값[(①+…+⑥), ⑦] (①+…+⑧)
4단계	산출세액	과세표준 (×) 기본세율  = 산출세액	종합소득과세표준 세  율 1천200만원 이하 100분의 6 1천200만원 초과 4천600만원 이하 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 16) 4천600만원 초과 8천800만원 이하 616만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 25) 8천800만원 초과 1천666만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35)
5단계	납부할 세액 (또는 환급할 세액)	산출세액 - 세액공제 등 = 납부(환급)할세액	세액공제  - 근로소득, 납세조합, 기부정치자금 등   기납부세액

 

 

 

2009귀속 근로소득 연말정산 관련 개정 내용

 

종합소득세율 인하 및 소득공제체계는 중·저소득층의 세부담 경감으로 경제활성화 및 부양가족이 많은 납세자에게 유리하도록 하였습니다.

 

 ① 기본세율이 인하되어 근로자의 세부담이 감소됨

    (’08) 8%, 17%, 26%, 35% → (’09) 6%, 16%, 25%, 35%

 

 

종합소득 과세표준

세  율

 

1천200만원 이하  1천200만원 초과 4천600만원 이하  4천600만원 초과 8천800만원 이하  8천800만원 초과

100분의 6  72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 16)  616만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 25)  1천666만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35)

 

 

- 간편 계산법 [(㉠×㉡)―㉢]

 

㉠종합소득 과세표준

㉡세  율

㉢차감액

1천200만원 이하 1천200만원 초과 4천600만원 이하 4천600만원 초과 8천800만원 이하 8천800만원 초과

100분의 6 100분의 16 100분의 25 100분의 35

- 120만원 534만원 1,414만원

 

 

<세액계산 사례> * 과세표준 5천만원인 경우 → 산출세액  716만원     - (1,200만원×6%) ＋ [(4,600만원 － 1,200만원)×16%] ＋  [(5,000만원 － 4,600만원)×25%] = 72만원 ＋ 544만원 ＋ 100만원 = 716만원     -  (5,000만원 × 25%) - 534만원* = 716만원

 

 

  ② 기본공제금액을 1인당 연100만원에서 연 150만원 상향하여 근로자의 세부담 완화되었습니다.

      이 부분에 대해서는 2회에서 자세하게 소개합니다.

 

  ③ 세율인하에 따라 총급여 500만원 이하에 대한 근로소득공제금액이 총급여액의 100%에서 80%로 인하되었습니다.

 

총급여액

근로소득공제금액

간편식

500만원 이하 500만원 초과 1,500만원 이하 1,500만원 초과 3,000만원 이하 3,000만원 초과 4,500만원 이하 4,500만원 초과

총급여액의 100분의 80 400만원＋(총급여액-500만원)× 50% 900만원＋(총급여액-1,500만원)×15% 1,125만원＋(총급여액-3,000만원)×10% 1,275만원＋(총급여액-4,500만원)×5%

총급여액×80% 총급여액×50%＋150만원 총급여액×15%＋675만원 총급여액×10%＋825만원 총급여액×5%＋1,050만원

 

 

< 종합 사례 >

 

○ 총급여가 3,000만원 근로자인 산출세액 계산

 - 부양가족 : 본인, 배우자(연간 소득금액 합계액 100만원 이하)

 - 추가공제 : 없음

 - 특별공제 및 그밖의 공제 없음

 - 기납부 세액 : 65만원

 

구 분

계산

총급여액 - 근로소득공제 = 근로소득금액 - 인적공제 - 표준공제 = 과세표준 × 세 율 = 산출세액 - 근로소득세액공제 = 결정세액 - 기납부세액 = 납부(환급)할 세액

3,000만원 1,125만원 1,875만원 300만원 100만원 1,475만원 (1,200만원×6%)+(275만원×16%) 116만원 47.3만원 68.7만원 65만원 3.7만원 [출처] 세테크를 위한 근로소득 연말정산 개정세법 안내(1)|작성자 누리우리

참조:http://blog.naver.com/ntscafe/110048733284

경기부양책의 일환으로 한국은행은 기준금리를 2%대를 계속 유지하고 있고, 그에 따라 예금이자도 5%대를 밑돌고 있다. 사실 이자율이 5%라고 해도 이자소득세 15.4%(주민세 포함)를 떼고 나면 세후 이자율은 4.23%로 떨어진다. 그렇다고 부동산이나 주식투자를 하자니 투자금액의 크기도 문제이지만 여전히 경기상황이 불투명하여 위험도 큰 탓에 뛰어들기가 쉽지 않다. 이런 때 세제혜택을 받을 수 있는 금융상품을 이용한다면 조금이나마 절세혜택으로 경제적 효익을 누릴 수 있을 것이다.

소득공제대상 금융상품
근로소득자에게만 주어지는 소득공제대상 금융상품으로 주택마련저축이 있다. 무주택세대주 또는 국민주택규모주택으로 저축가입당시 기준시가 3억원 이하인 주택을 한 채만 소유한 세대가 7년이상 불입한 것으로 장기주택마련저축과 청약저축(불입액 월 10만원 이하에 한함)을 말한다. 이 저축에 대해서는 연간불입액의 40%를 연 300만원한도로 소득공제해준다. 특히 이 상품은 5% 내외의 이자율에 이자소득에 대해서는 비과세하므로 더욱 유리하다.

다음으로 국내거주자에게 소득공제혜택이 주어지는 금융상품을 살펴보자. 우선 전액 공제혜택을 주는 연금보험료가 있는데, 국민연금불입액 및 공무원·군인·사학법에 따른 기여금 등이 여기에 속한다. 또 가입기간 10년 이상이고, 분기별 300만원 한도로 불입하는 연금저축과 퇴직연금에 대한 근로자 추가불입액은 연간불입액 300만원까지 소득공제를 해준다.

이 상품들은 연금을 수령할 때 연금소득으로 과세된다. 또 올해 말까지 가입한 장기주식형 저축에 대해서도 소득공제혜택을 주는데, 12개월 불입분에 대해서는 불입액의 20%, 그 후 24개월분까지는 10%, 그 후 36개월분까지는 5%를 적용하여 소득공제를 한다. 하지만 연금저축공제 및 장기주택마련저축공제과 중복공제는 허용되지 않는다는 점에 유의해야 한다.

비과세 금융상품
이자소득이나 배당소득에 대해 소득세를 전액 비과세하는 금융상품으로는 다음과 같은 것들이 있다. 위에서 소개한 장기주택마련저축과 노인, 장애인 등의 생계형저축, 농협 등의 조합에 대한 예탁금(1인당 3천만원 한도)이 있다. 또 농협 등의 조합에 대한 출자금(1인당 1천만원)의 배당소득, 장기보유주식에 대한 2010년까지 발생한 배당소득(상장주식 액면가액합계 3천만원 이하 금액 주식을 3년 이상 보유한 경우), 올해말까지 가입한 장기회사채형저축에서 발생한 배당소득에 대해서 전액 비과세혜택을 주고 있다.

세금우대 금융상품
세금우대금융상품에 대해서는 5% 또는 9%의 저율로 소득세를 과세한다. 우선 20세 이상 거주자(1인당 2천만원 한도)와 노인 및 장애인(1인당 3천만원 한도)이 1년 이상 세금우대종합저축에 가입한 경우 이자소득 및 배당소득에 대해 9%(2010년 이후에는 9.5%)로 저율과세한다. 앞에서 소개한 비과세상품 중 농협등조합예탁금에 대해서는 2010년 5%, 2011년 이후에는 9%로 저율과세한다. 또 고수익고위험투자신탁에 1인당 1억원 이하금액을 올해 말까지 가입한 경우 이자소득 및 배당소득에 대해 5% 세율로 분리과세한다.

* 따라서 거주자나 소득자는 이상의 금융상품들을 참고하여 자신의 소득에 맞게 절세전략을 선택해야 한다.

비사업용토지 및 다주택자에 대한 중과세율 폐지는 영구적이 아닌 2010년 12월 31일 까지 한시적으로 일반세율을 적용하되, 투기지역에 한하여 10%를 가산토록 하며 장기보유특별공제는 계속 배제하도록 하고 있다. 이는 당초 정부가 중과세 폐지 대책을 발표한 2009년 3월 16일 이후에 양도한 부동산에 대하여 적용한다. 따라서 2011년 1월 1일 이후에 양도하는 부동산은 종전과 같이 중과세율이 적용되는 것이다. 현행 투기지역에 대하여는 탄력세율 10%를 가산하는 규정하고 있다.

적용대상 부동산
특례세율을 적용받는 부동산은 1세대 3주택 이상자 및 주택과 조합원입주권(2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 되었거나 승계취득한 경우에 한함)을 합하여 3주택 이상인 경우와 비사업용토지에 한하여 적용된다.따라서 1세대 2주택자 중과세 규정이 적용되는 경우에는 2010년 12월 31일까지는 일반세율을 적용토록 이미 개정된 바 있으므로, 투기지역으로 지정되었다고 해도 탄력세율을 가산하지 않는 것이다. 또한 중과세율 적용대상이 부동산에 한하므로 조합원입주권을 양도하는 경우에는 여전히 일반세율 적용대상이므로 탄력세율 가산 대상이 아니다.

탄력세율 10%를 가산하는 대상지역
탄력세율은 소득세법 제104조의2 제2항에 규정한 지정지역 안에 있는 부동산에 한하여 적용되는데 현재 투기지역으로 지정된 곳은 주택에 대하여는 서울 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)로 지정되어 있고, 토지에 대하여는 2008년 11월 7일자로 전국의 토지투기지역을 해제한 후 추가지정이 없어 현재 토지 투기지역은 없다.따라서 10% 탄력세율이 가산되는 부동산은 강남 3구의 3주택 이상에 대한 중과세 규정 적용대상 주택만 해당한다.

투기지역에 해당하는지 여부에 대한 판정기준이 되는 시점
양도하는 부동산이 투기지역에 해당하는지는 취득시기에 투기지역으로 지정되었는지를 불문하고 양도시기를 기준으로 판단한다. 따라서 취득당시에는 투기지역이라고 하더라도 양도시기에 투기지역이 해제되었다면 탄력세율 10%를 가산하지 않으며, 반대로 취득시에는 투기지역이 아니었으나 양도시에는 투기지역으로 지정된 경우라면 추가세율 적용대상이 되는 것이다. 이 경우 양도시기는 대금청산일로 하되, 대금청산일이 분명하지 않거나 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일로 한다.

투기지역과 비투기지역에 동시에 소재하는 경우 주택수 계산
3주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 주택수 계산은 투기지역 여부에 불구하고 중과세 대상 주택수 전체를 기준으로 판단한다.따라서 중과세 대상 3주택을 소유한 경우라면 비투기지역에 소재한 주택을 먼저 팔아 일반세율을 적용받고, 2주택인 상태에서 투기지역에 소재하는 주택을 판다면 2주택 모두 일반세율을 적용받을 수 있는 것이다.

단기 보유자에 대한 적용세율
이번 한시적인 중과세율 폐지규정은 단기 보유자산에 대한 중과세율 폐지와는 무관하다. 그 적용대상이 소득세법 제55조 제1항에 의한 세율에 10%를 가산하도록 규정하여 2년 이상 보유자산에 대해서만 적용하기 때문이다. 따라서 종전과 같이 1년 미만 보유자산은 50%를 적용하고, 1년 이상 2년 미만 보유자산은 40%를 적용하는 것이다.

투기지역 3주택자의 세액계산 실전
투기지역에 있어서 10%의 세율을 가산한다는 의미는 과세표준구간별 세율을 각각 10%씩 가산하여 세율을 적용하여 산출세액을 계산함을 의미한다.

과세표준

	세율
1,200만원 이하	6%
1,200만원 초과  4,600만원 이하	16% (누진공제:  120만원)
4,600만원 초과  8,800만원 이하	25% (누진공제:  534만원)
8,800만원 초과	34% (누진공제:1,414만원)

따라서 과세표준이 1,000만원인 경우에는 6%에 10%를 가산한 16%를 적용하여 세액을 산정하고, 과세표준이 3,000만원인 경우에는 1,200만원에 대하여는 16%, 1,800만원에 대하여는 26%를 적용하여 계산하는 것이다.

출처 : 모닝플러스

세금은 재산의 크기에 따라 구간별로 세율이 증가하는 누진세율 구조로 되어 있으며, 따라서 과세의 근거가 되는 과세표준이 명의자 지분별로 분할되기 때문에 공동명의의 경우 절세효과가 발생한다. 따라서 소득이나 재산을 여러 사람의 몫으로 나누면 그만큼 세금이 줄어드는 효과를 볼 수 있게 된다. 특히 부부가 공동으로 노력해 모은 자금으로 부동산 등을 취득하는 경우 공동명의로 등기하는 사람들이 늘고 있지만 아직도 많은 사람들은 가장인 남편 명의로 등기하고 있다. 그러나 이는 절세에 전혀 도움이 되지 않는다.

부부 공동명의로 하는 경우 약 11억까지는 증여세 부담이 없다.
남편 단독명의의 주택을 부부 공동명의로 바꾸는 것은, 남편이 부인에게 지분을 증여한 것으로 볼 수 있기 때문에 증여세 대상이 되지만, 현재 부부간의 증여는 6억원까지 증여세를 부담하지 않아도 된다. 그러나 신고가액의 2.2%에 해당하는 취득세 등(농특세포함)과 1.8%에 해당하는 등록세 등(지방교육세포함)을 내야 하는 비용부담이 있기 때문에 실제 부부 공동명의는 주택을 처음 구입할 때부터 하는 것이 좋다.

양도소득세 줄어든다
부부 공동명의재산을 양도할 때는 양도차익이 1/2로 줄어들어 현재 누진세율(2년이상 보유)이 적용되는 양도소득세에서는 절세 효과가 있다. 예를 들어 3년 보유한 아파트의 양도차익 3억원이 발생하였을 때, 단독명의의 경우는 양도소득세가 7,153만원 나오지만, 공동명의인 경우는 각 2,901만원이므로 1,351만원 상당액을 절감할 수 있다.

부부공동명의는 후에 상속세 부담도 덜 수 있다
부동산의 보유로 인해 점점 가치가 증가한다고 가정할 경우, 취득시 또는 보유초기에 부동산을 부부공동명의로 한 후에 상속이 개시된다 하더라도 부동산의 1/2만 상속재산에 해당되므로 상속세를 줄이는 효과도 있다. 설혹 증여를 한 후 10년 이내에 상속이 개시된다면, 상속세를 계산할 때 당해 증여재산은 상속재산에 포함을 시키는데, 이때 포함되는 가액은 증여당시 가액이므로 부동산가치가 오를 경우 미리 증여를 하면 상속세를 절감할 수가 있는 것이다. 더욱이 상속세를 적게 내기 위한 목적이라면 상속개시 전 10년 이전에 미리 증여를 하는 것은 상속세를 줄이기 위한 절세전략이 될 수 있다.

아쉽게도 저도 공동명의로 못했습니다. 향후 주택 매매시 심도있게 고려를 해야겠네요.

부동산을 사야할 타이밍  
부동산 규제정책이 시행되고 금리가 인상되며 소비회복은 더디고 경기는 다시 침체될거라는 분석들이 쏟아지면 보통 사람들은 매입 타이밍을 늦춘다. 즉, 시장 상황에 따라 매입 타이밍을 결정하는 것이다.  
그리고 이런 상황이 개선되는 징후가 보이면 매입 타이밍을 잡겠다고 한다. 이런 생각 때문에 결과적으로 다른 사람이 살때 따라 살수 밖에 없는 것이다. 따라서 투자 수익률도 낮아질수 밖에 없다.  

단기적인 경제 예측에 이끌리면 안된다.
미래의 경기 흐름을 예측하고 투자하는 것을 당연하게 여기는 것은 지금까지 보통 사람들이 기업이나 정부 기관에서 나오는 경제 예측 정보를 신뢰했기 때문이다.   경제 예측에 대한 집착은 인간이 과거에 일어난 일을 미리 내다보지 못한 사실을 합리화 하기 위한 방법" 이라는 피터린치의 지적은 설득력을 가진다. 즉 앞으로 다가올 리스크에 대비하기 위해 과거를 돌아 보는데 시간을 허비해 봤자 아무 소용이 없다는 것이다.   과거 지향적인 사고방식과 행동은 정작 필요한 부동산 투자 대상에 대한 연구.조사.분석을 소홀하게 만든다. 투자 손실은 대부분 시장상황탓이 아니라 잘못된 부동산 즉 내재가치가 떨어진 부동산을 샀을때 발생한다는 사실을 명심해야 한다.  

내재 가치에 비해 시장 가격이 떨어질 때를 노려라
먼저 시장 가격이 떨어지기 전에 매입할 투자 대상을 미리 선정해야 한다. 이를 위해 항상 투자 대상에 집중하고 정보를 수집하며 조사및 연구 분석하는 자세가 필요하다.   시장 가격이 떨어지는 경우는 계절적인 비수일떄와 경기침체 또는 정부의 규제정책에 따라 일시적으로 가격이 하락하는 시기다. 재건축 단지의 경우 정부의 규제정책이 발표되면 많은 사람들이 투자가치가 떨어진 것으로 보고 무턱대고 매물을 내놓기 시작한다. 경기가 침체되고 부동산 시장이 침체돼 보통 사람들이 매입을 유보하거나 매도가 우세한 상황에서 침착하게 부동산을 살 용기가 있다면 생각지 못한 좋은 기회를 잡을수 있다.  

부동산 투자 대상의 내재가치 변화에 주목하라
투자 대상의 내재가치의 변화 즉 내재가치가 상승하거나 일시적으로 하락하는 시기로 내재가치가 시장 가격에 반영되기 전부터 투자 대상의 내재가치에 집중함으로써 남보다 한발 앞서 투자하는 것이다.   사업속도의 악재는 시장 가격을 떨어뜨릴 가능성이 있지만 내재가치에 변함이 없다면 침체기의 매입 기회를 놓치지 말아야 한다. 개발 호재에 따라 내재가치가 높아지면 시장 가격에 반영되기도 하지만 시차를 두고 반영되는게 일반적이다. 가치투자자라면 개발호재에 따른 내재가치를 현장에 직접가서 조사하고 평가한뒤 시장 가격에 반영되기 전에 사야한다.   다시말해 성공적인 매입 타이밍을 잡기 위해서는 미래의 경제 상황과 부동산 시장을 예측하는데 시간을 소비하기 보다는 자신이 사고자 하는 부동산 투자 대상의 내재가치의 변화에 집중해야 한다. 단적으로 시장가격보다 내재가치가 높은 부동산을 발견할 경우 침체기가 투자의 적기다.                                     

반드시 부동산을 팔아야 하는 경우  

매입 타이밍과 매도 타이밍의 중요성을 비교해 보면 매도 타이밍이 결코 매입 타이밍에 뒤지지 않는다. 적정한 타이밍에 자신만의 투자 원칙에 따라 부동산을 샀다면 언제 팔아야 할지도 쉽게 알수 있을 것이다. 원론적으로 팔기 적당한 타이밍은 내재가치가 시장 가격에 모두 반영됨으로써 수명을 다한 시기다. 다만 문제는 내재가치가 수명을 다해 더 이상 올라가지 않는 시기가 언제 인지 알기 힘들다는 것이다.      

실수로 잘못 매입한 경우다.
시장 가격보다 내재가치가 뛰어나다고 판단해 매입했지만 시간이 흐를수록 내재가치가 당초보다 낮다고 판단되는 경우가 있다. 이때 자산의 투자 결정의 자존심 때문에 최소한의 이익을 볼때까지 매도를 유보하겠다는 생각은 엄청난 투자 손실을 가져올수 있다는 사실을 명심해야 한다. 내재 가치가 떨어진 부동산을 계속 보유하고 있으면 더 나은 부동산을 매입할 기회를 놓치는 것은 물론 활황기에 내재가치가 풍부한 부동산 보다 상승폭이 적어 이중으로 손실을 보게 된다.  

투자 원칙을 어기고 매입한 경우다.
침체기 또는 활황기에 투자 대상에 대해 잘 모르는 상태에서 또 불확실한 호재나 단기 시장 변동에 따라 매입하는 경우도 있다. 결과적으로 부동산 가격이 활황기에는 조금 오르고 침체기에는 크게 하락해 투자 손실을 입게 되는 것이다.  

절대로 부동산을 팔아서는 안되는 경우  

침체기가 다가오고 있으므로 팔아야 한다는 경우
주변의 근거 없는 주장에 따라 투자자들이 섣불리 매도할수 밖에 없는 상황이다. 부동산 침체기에는 많은 사람들이 tv나 라디오 신문에 나오는 전문가들의 말에 흔들리게 된다. 10년만에 한번 올까말까 하는 대세하락이 오지 않는한 주변의 무성한 헛소리는 무시해도 좋다. 침체기가 온다는 이유로 내재가치가 풍부한 부동산 매입을 미루는 경우와 마찬가지로 침체기를 이유로 내재가치가 풍부한 부동산을 판다면 장기적으로 매우 값비산 대가를 치르게 될것이다. 

고평가 됐기 때문에 팔아야 한다.
우선 고평가의 본질을 정확히 알아야한다. 경기 상황에 따라 부동산 시장 상황에 따라 고평가 여부를 판단하는 것은 엄청난 투자 수익을 자기 발로 걷어차는 결과를 초래할 뿐이다. 고평가의 본질은 내재가치에 비해 현재 가격 즉 시장 가격이 지나치게 높다는 것을 뜻한다. 성급한 결론으로 매도하기 보다는 내재가치가 시장 가격에 반영되고 있는 시기를 먼저 조사.분석해야 한다.  

단기간에 너무 올랐기 때문에 팔아야한다.
짧은 기간에 너무 올랐기 때문에 더 이상 추가 상승 여력이 없으므로 팔아야 한다는 것이다. 하지만 사실 추가 상승 여력이 있느냐 없느냐는 현재 가격이나 시장 상황이 아니라 부동산의 내재가치에 따라 좌우된다. 단기간 급등이 단타성 투기 수요보다는 공급에 비해 수요가 많거나 주거환경 인프라가 개선되고 호재가 발생하는등 내재가치가 오르고 있다면 가격 급등 사실만으로 매도 타이밍을 앞당겨서는 안된다. 오르는 부동산만 오른다"는 격언처럼 시장 가격보다 내재가치가 높은 한 단기간 급등에 상관없이 상승세는 계속된다.  

다시한번 부동산에 대하여 욕구를 자제하는 글이 되었습니다.
좀더 이성적으로 대한다면 유혹을 해처나갈수 있지 않을까 싶습니다.

'노후는 길고 밑천은 짧다.' 요즘 대다수 직장인들이 노후를 걱정하며 고민하는 말 중 하나다. 국민의 평균수명은 늘어나고 근로자의 퇴직 시기는 점점 짧아지면서 직장인들은 은퇴 이후의 생활자금과 노후 재테크에 대해 걱정하지 않을 수 없다. 은퇴 후의 삶이 30년은 족히 넘을 것이라는 각 기관의 통계자료를 접하면서 누구나 은퇴 후의 재테크 방법과 함께 자산운용에 대해 신경 쓰이기 마련이다. 요즘은 30대 초반 사회초년생부터 이재에 밝기 때문에 미리 인생이모작을 준비한다며 재테크 노하우를 익히기 위해 전념하는 모습을 곳곳에서 찾아볼 수 있다. 대학 사회교육원의 재테크 과정이나 금융포털 사이트에서 운영하는 재테크 강좌가 인기를 끌고 주식과 부동산 서적이 인기리에 팔려나간다.

부동산도 알고 보면 종자돈으로 투자할 곳이 많은 시장이다. 물론 몇 년간 부동산값이 크게 올라 소액으로 투자하기에 호락호락하지 않은 시장이긴 하다. 그러나 주변을 둘러보면 젊은 시절 소액 부동산운용에 대한 노하우를 익혀 퇴직 후 실제 수 천 만원의 종자돈으로 사고팔기를 반복해 세금을 제하고도 짭짤한 수익을 거두는 전업 부동산 투자자들을 자주 만나게 된다.

이들은 평범한 직장인이었다가 일정 기간 투자의 노하우를 터득한 다음 직접 일선에 뛰어들어 한 해에 왠만한 직장인의 연봉만한 수익을 거둔다. 주식과 채권 등 자본증권도 충분한 지식과 정보습득 후 투자하면 손실을 줄이며 짭짤한 수익을 벌어들이는 것과 마찬가지로 부동산도 그런 시장이다. 퇴직 후 넉넉한 시간을 활용해 소액 투자정보를 얻어 1~2년 묻어두었다가 되팔아 수 천 만원의 차익을 올리는 경우다.

소액 투자로 돈 벌 수 있는 투자대상은 무궁무진하다. 경공매와 경매직전의 부실채권과 유입자산, 토지, 공동투자와 공동입찰, 미분양, 분양권과 입주권, 기업부동산, 수용토지와 도로보상, 철거주택, 재개발,뉴타운, 농지와 임야, 개발지 농가주택 등 매우 다양하며 전문 투자지식을 갖추면 연간 한 두 차례 투자해 수 천 만원의 차익을 거둬들이기도 한다.

욕심만 줄이면 얼마든지 소액투자로 성공할 기회는 다양하다. 직장인 때 꾸준히 은행 신용도를 높였다가 적절한 대출을 통해 모자란 자금을 융통하고, 양도세 절세 차원에서 사업용 부동산 등 절세상품에 눈독을 들이기도 한다. 정년퇴직 후 종자돈을 활용해 소형 부동산으로 차익과 임대소득을 동시에 구현하는 투자자들의 실전 사례를 바탕으로 노후를 준비하는 투자자들이 알아두면 유익한 몇 가지 소액 부동산재테크의 노하우를 소개하고자 한다.

주특기를 갖자 - 주특기란 돈 되는 부동산을 고를 줄 아는 투자안목과 기술이다. 한 부동산 종목에 대한 깊은 이해와 법률적 상식 그리고 위험관리를 익혀두는 것이다. 주식과 금융상품도 전문가다운 식견을 가진 후 투자하면 실패를 줄이고 종자돈을 키워나가듯 부동산도 마찬가지다. 토지나 아파트, 상가든 남들보다 더 많은 투자식견을 넓히고 안목을 키우면 투자성을 꿰뚫는 주특기 하나는 만들 수 있다. 부동산 상품 하나를 이해하려면 노력이 필요하다. 최소 3년 이상 종목에 대해 연구하고 간접투자 경험을 쌓으면 남다른 안목이 생긴다.

경매를 배워라 - 직접 경매투자를 하지 않더라도 경매와 공매를 배우면 부동산 시장을 읽는 안목이 생긴다. 부동산의 권리 상 하자 해결법과 썩은 사과를 더 달게 먹는 기법을 익힐 수 있다. 부동산 침체기에는 저가매입의 찬스를 잡으며 소액 투자의 기회를 넓힐 수 있다. 3000~5000만 원대 소액 투자물건도 풍부해 값싸게 매입하는 수단을 터득하는 지름길이다. 경매가 어렵다면 처음부터 이론을 배우지 말고 법원 경매장부터 방문해보라. 입찰장을 찾아 낙찰사례를 구경하다 보면 부동산 종목별 투자의 포인트와 떨이시장의 흐름과 장단점을 익힐 수 있다.

소액투자처를 연구하라 - 큰돈을 가져야 투자할 수 있다는 선입관을 버려라. 역발상 투자처는 소형, 비인기지역, 하자 있는 매물에 있다는 확신을 가져라. 전쟁이 터지면 가장 큰 피해를 입는 사람들이 어린이와 부녀자이듯 부동산 가격하락기에는 소액투자자들이 가장 피해를 보기 마련이다. 자금이 부족해 이자비용 부담 등을 견디지 못하고 일찍 소형매물 중심으로 시장에 나오다 보니 매물이 많고 소액 투자처도 다양하다. 미분양 물량과 분양권, 경매 토지와 주택, 상가와 다세대 등 유망 투자처를 연구하면 소액 투자처는 얼마든지 있다.

금융 전문가와 친해져라 - 주거래 은행 직원이나 금융 전문가와 친하면 소액부동산 투자 시 음양으로 덕을 보게 된다. 가진 돈은 적은데 돈 되고 많이 남는 매물을 만났을 때 적절한 대출을 얻어내면 레버리지효과를 통해 자본소득을 얻기 쉽다. 내가 아는 투자자는 하자 있는 토지만 전문으로 취급하는 데 은행권 대출이 어려운 물건이라도 잘 아는 금융전문가를 설득해 좋은 조건의 대출을 얻어내 짭짤한 차익을 거둬들인다. 미리 금융권의 신용도를 높이고 우량물건을 알아보는 금융 전문가 한두 명 정도 알아두면 유리하다.

미리미리 준비하자 - 소액 투자를 준비하려면 사전에 준비하고 공부해 둬야 한다. 짧은 지식과 과장된 소문만 믿고 투자하면 원금만 까먹기 쉽다. 주변의 성공과 실패 사례를 통해 직간접 경험을 해야 한다. 사전에 투자의 준비는 고수 밑에서 충분한 노하우를 쌓는 것이다. 경험이 풍부한 실전 부동산서적의 저자나 알찬 커리큘럼의 부동산강좌 강사를 만나 노하우를 알아내자. 종목별 전문서적 몇 권 정도는 반드시 읽고 여러 번 발로 뛰며 실전 성공사례를 찾아내자. 실전에 투자할 때는 처음에는 잘 아는 물건에 접근해 직접 경험을 한 다음 충분한 노하우를 쌓은 다음에 고난이도 물건에 투자하면 된다.

지역전문가가 되라 - 전국에는 산재한 소액투자 유망 물건들이 있지만 개인이 모든 지역을 잘 알 수는 없다. 지역의 동향과 수요, 더 나아가 미리 개발계획을 알게 된 후에 투자하면 투자의 절반은 성공한 것이다. 성공한 소액투자자는 투자대상지를 넓게 잡지 않는다. 가장 잘 아는 지역이나 고향, 거주했던 지역을 중심으로 투자처를 물색한다. 투자범위를 넓게 잡으면 고급정보를 얻기 어렵고 잘못된 정보를 얻기 쉽다. 지역전문가가 되려면 지역의 개발계획과 도로개통, 자치구나 지역의 지방신문을 구독하면 왠만한 정보는 거의 얻을 수 있다.

인적 네트워크를 활용하라 - 소액투자의 적(敵)은 투기다. 투자에 자신감이 떨어지면 지르기 식 투자에 나서는 게 소액투자자들의 관행이다. 자신감이 떨어지는 것을 막으려면 인적네트워크를 활용하라. 업계나 지역전문가, 실전투자 유경험자로부터 자문을 받으면 소액투자의 위험을 사전에 막을 수 있다. 지역 투자자 모임이나 동호회, 현장답사 모임이나 강연회,세미나,설명회에 참석해 전문가들을 만나 정보를 공유하면 소액 투자 유망한 부동산정보를 얻어낼 수 있다. 특히 투자경험이 많은 소액투자자나 숨은 실전고수 몇 명만 잘 사귀어 두면 투자에 따른 위험부담을 크게 줄인다.

차익보다 수익을 노려라 - 종자돈으로 부동산 투자를 하려다 보면 늘 투자리스크를 신경 쓰게 되고 과감하지 못하고 망설이게 된다. 처음부터 시세차익을 보고 투자했다가 매매타이밍을 놓쳐 애를 먹는 경우도 있다. 소액투자의 첫출발은 매매차익보다는 운영수익 물건에 집중해야 한다. 토지나 소형주택과 상가주택, 다세대나 다가구주택, 소형 오피스나 오피스텔 은 임대수익을 올려 가치를 높이거나 업종 변경, 개보수과정을 거쳐 수익을 높이면 가치를 높인다. 수요가 꾸준하면 급격한 가격하락도 막을 수 있고 임대수익을 높이면 되팔기도 손쉽다.

부동산값이 워낙 많이 올라 소액투자자들의 시장 접근이 쉽지 않은 환경이다. 그러나 좋지 않은 조건인데도 주변에는 나이 지긋한 전업투자자들이 꾸준한 시세차익을 거두거나 임대용 부동산으로 월세소득을 벌어들이며 노후를 돈 걱정 없이 안락하게 보내는 사례는 많다.

퇴직은 은퇴가 아니며 은퇴 역시 재테크활동의 마무리가 아니다. 젊은 시절 가졌던 투자마인드를 활용해 다른 관점에서 투자를 시작하는 출발점이라는 각오가 필요하다. 아무리 시장이 어려워도 투자할 곳은 얼마든지 있고 진흙 속에서 진주를 캐내듯 소액물건을 찾다 보면 돈 되는 물건은 얼마든지 있다.

소액투자 최고의 성공법칙은 최선의 정보수집과 부지런함이다. 부동산투자는 정보전이며 고급 정보를 얻으려면 부지런해야 한다. 관심지역의 땅 소유주를 많이 알아 두거나 투자 예정지 내에 친한 중개업자를 십분 활용하면 소액투자의 절반은 성공한 것과 다름없다. 일확천금을 노리는 조급함만 버리면 인생 2막에 노릴만한 가장 확실한 소액 투자처는 바로 부동산이 아닐까?

이중에서 본인들이 가능한 부분을 확인해야 하며, 안된다면 위와같은 환경을 갖추기 위한 노력을
해야 한다. 공부를 하면 다소나며 눈이 떠질까?

세법은 다음과 같은 사유에 해당하는 경우에는 신고, 신청, 기타 서류의 제출, 납부를 연장하는 제도를 두고 있다.

(1) 천재지변이 발생한 경우
(2) 납세자가 화재, 전화 기타 재해를 입거나 도난을 당한 때
(3) 납세자 또는 그 동거가족이 질병으로 위중하거나 상중인 때
(4) 납세자가 사업에 심한 손해를 입거나 사업이 중대한 위기에 처한 때 등등

사실 위와 같은 정상적인 기한 내에 신고, 납부 등 납세자의 의무사항을 성실히 지킨다는 것은 상당히 어려울 것이다. 때문에 부득이한 사유가 있는 때에는 연장 받고자 하는 사유와 기한 등을 기재한 신청서를 세무서에 제출하면 된다. 다만 위의 (4)의 사유는 납부만 연장시킬 수 있으므로 이 경우 신고는 제 때 해야 한다.

납세자가 고지 또는 독촉을 받은 후라도 적절한 사유가 있는 경우에는 그 납부기한도 연장시킬 수 있다. 이러한 제도를 징수유예 라 하며 그 사유는 위의 기한연장사유와 거의 동일하다. 고지된 세액을 납부하지 않은 경우 일종의 연체료인 가산금이 부과되는데 징수유예를 신청하면 그 유예된 기간 동안은 가산금을 징수하지 않는다. 한편 징수유예를 신청하면 징수유예기간 동안은 당연히 체납처분도 할 수 없다.

재때 신고 등을 못하고 사업이 어려워서, 병원에 입원 중이어서, 등등 나중에 사연을 하소연하는 사람들을 종종 볼 수 있다. 누구나 살아가면서 힘든 시기가 닥쳐올 수 있다. 그러나 아무리 개인적으로 힘든 일이 있더라도 납세의무가 사라지는 것은 아니다. 화수분 씨는 결국 소득세 신고기한을 넘겨 신고납부하면서 각종 가산세까지 다 납부해야만 했다. 그렇다면 기한연장을 신청하여 가산세 부담 없이 어려움이 조금이라도 해소된 시점에서 자신의 납세의무를 이행하는 것이 납세자 본인에게 가장 유리한 방법일 것이다.

이런 사항도 있긴 있군요!!
납득할만한 사유가 된다면 연장이 가능하다는 것이군요!!

도로 진입이 수월하고 주변 인프라 및 생활 편의시설과 가까운 곳이 좋다.

도로라는 것은 사람이 왕래하면서 커뮤니케이션과 서로 다른 생활권을 연결해주는 가교역활을 하는 매개체이다. 그런 이유로, '길'이라는 것은 땅의 가치를 결정짓는 가장 큰 요인이 되는 것이다. 좋은 길을 배후에 두고 있는 토지는 활용가치가 넓어 가격이 높고, 길이 나지 않은 맹지는 건축이 힘들고 거래가 쉽지 않아 쓸모 없는 땅으로 분류되며 가격도 낮다.

따라서 토지투자의 기본적인 성공 요건은 인구 유입이 꾸준한 도로를 끼고 있는 땅에 투자하는 것이다. 도로망이 잘 정비되어 도로 접근성이 좋으면 전원주택으로, 관광단지로, 공장으로, 창고 등 무엇으로 개발하여도 내재가치가 높아지게 되어 실패하지 않는 투자자가 될 수 있다.

최근에는 공간적 거리 개념보다는 시간적 거리가 중요하고, 웰빙 트랜드가 자리잡아 가고 있어 주거는 쾌적함, 상업지는 인구이동, 공장지는 물류지로의 역할도 고려하기 때문에 도로(대중 교통망)와의 접근성이 중요한 잣대로 작용하고 있다. 필자는 투자성을 점검 시, 대형 의료시설과 쇼핑시설, 초등학교를 찾아 투자처를 중심으로 직선거리와 시간거리를 가늠한다.


교통이 좋아지고 관광자원이 풍부한 지역을 눈 여겨 보자

최근, 부동산 투자의 흐름을 변화시킨 요인 중 가장 강력한 드라이브는 국가 정책에 달려있음을 누차 밝혀왔다.

국가, 토지공사, 지자체(지방자치단체) 등의 개발은 대상 부지의 입지 뿐만 아니라 동심원으로 퍼져나가 주변지역이 개발되는 효과까지 가져온다. 즉, 대규모 택지개발이나 지구단위계획, 정부가 발주하는 국도나 철도 등 주요 사회간접자본(SOC) 건설사업이 진행되면 대상부지는 엄청난 내재가치를 안게 되는 것이다. 한마디로 땅 팔자가 바뀌는 것이다.

이렇게, 주변의 개발로 인해 도로가 신설, 확장되고 교통 여건이 좋아질 뿐 아니라 유동 인구까지 늘고 지역 발전으로 사업의 투자가치를 높아지게 한다는 점에 포커스를 둔다면 투자의 방향을 잡을 수 있다.

또 하나, 관심 있게 지켜봐야 할 개발 트랜드중의 하나가 지자체의 특화사업이다. 많은 지자체는 외지인을 끌어들일 수 있는 문화상품을 개발하여 관광사업과 연계 시키면서 이벤트를 열고 있다. 지자체의 역점사업으로 자리잡는 관광상품과 연계되는 개발부지는 훌륭한 투자 상품이다.


토지 투자의 웰빙은 조망권, 그러나 개발 행위허가는 받을 수 있어야 한다.

현대인의 문화코드를 꼽자면 바로 웰빙을 추구하는 것이다. 그런 흐름때문인지, 최근에 개발하는 전원주택지는 자연을 최대한 활용하여 비용을 절감하면서 웰빙문화를 만끽하는 것이다.

단지를 자연스럽게 조성할 수 있으나, 경사가 완만하지 않는 곳은 개발허가를 받기 어렵고 설령 허가를 받는다 하더라도 토목공사비등 부대비용이 발생한다. 웰빙을 추구하는 흐름에 맞추어, 도로 개설과 토목공사비등의 건축허가비용을 고려하여 투자성이 있다고 판단되면 투자하여도 무난하겠으나 일반 투자자가 접근하기는 어렵다. 그러나, 체크 할 것을 확인하여야 한다. 즉, 개발 행위허가를 받을 수 있는지 여부는 필수다.


목적에 맞는 땅을 찾아야 한다.

많은 투자자를 만나게 되는 데, '쓸만한 땅을 찾는다', '어느 지역이라도 상관없다. 좋은 투자처를 소개해달라', '언제 살 지 모르지만 시세를 알고 싶다'는 말을 하는 투자자는 십중팔구 계약을 하지 않는 부류라고 보아도 무방하다. 그 만큼, 땅을 투자한다면서 목적이 없다는 것은 방향을 잃은 나침반과 같다고 할 수 있다.

집을 짓기에 좋은 땅은 정사각형이고 근린생활시설을 고려할 때는 도로에 접한 면이 넓은 직사각형이 좋다.

공장이나 물류부지를 고려할 때는 주위 환경을 고려하여 도로 접근성이 최단거리를 확보할 수 있는 땅이 좋다.

과거와 같은 묻지마 투자는 어렵다. 실수요자로 접근하든지, 장기투자로 접근하든 목적이 분명하여야 땅을 보는 안목과 함께 성공투자자로 자리매김 할 수 있다.


지자체가 지역개발에 호의적인지 확인하자.

아직도, 지방은 혈연관계 및 지연관계로 얽혀 있어 땅을 사서 개발을 하고자 할 때는 지자체의 협조뿐만 아니라 지역주민과의 유대관계도 중요하다. 지역을 기반으로 하는 사업이기 때문이다. 지역 주민들의 원성은 바로 "표"로 연결되기 때문에 지역 주민들과의 융화는 사업의 성패가 달려있다고 보아도 과언이 아니다.

수익사업의 경우, 일부를 지역 발전을 위해 내 놓기도 하고 주민들을 위해 편의시설을 제공하기도 하는 노력이 중요하다. 다른 토지투자와는 달리, 산지 투자는 동일한 사업이라 할지라도, 지역 주민과 지자체의 도움으로 사업추진 결과는 다를 수 있다는 것을 안다면 지자체의 의욕적인 개발 의지는 땅 투자의 플러스적인 요인이다.


인구 유입이 꾸준히 늘어나는 성장형도시라면 주목할 만하다.

아울러, 인구 50만이상의 대도시에 대하여 도시관리계획 결정권한이 시장에게 있음을 주시할 필요가 있다. 자율적으로 도시관리계획 결정이 가능한 12개의 도시는 수원, 성남, 고양, 부천, 용인, 안산, 안양, 청주, 전주, 천안, 포항, 창원이다.

인구가 많다는 것은 산업활동 인구가 많아 생산과 소비가 왕성한 역동성 있는 청.장년층과 같다. 도시의 자연스런 확대로 인해 개발에 필요한 많은 산지들은 오늘과 다른 모습을 보이는 것은 시간 문제다.

인구의 변화에 따른 지자체의 개별호재를 확인하고, 미래의 성장을 주도하는 국가 정책을 주시한다면 투자의 방향을 잡을 수 있을 것이다.

여기저기 지방 및 지역을 많이 돌아다녀봐야 할듯 합니다.
꼭 땅을 사러 다니지 않더라도요. 그리고 땅을 갖으려는 뚜렷한 목표가 반드시 있어야 하는것도 필수군요!!
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비사업용토지 및 다주택자에 대한 중과세율 폐지는 영구적이 아닌 2010년 12월 31일 까지 한시적으로 일반세율을 적용하되, 투기지역에 한하여 10%를 가산토록 하며 장기보유특별공제는 계속 배제하도록 하고 있다. 이는 당초 정부가 중과세 폐지 대책을 발표한 2009년 3월 16일 이후에 양도한 부동산에 대하여 적용한다. 따라서 2011년 1월 1일 이후에 양도하는 부동산은 종전과 같이 중과세율이 적용되는 것이다. 현행 투기지역에 대하여는 탄력세율 10%를 가산하는 규정하고 있다.

적용대상 부동산
특례세율을 적용받는 부동산은 1세대 3주택 이상자 및 주택과 조합원입주권(2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 되었거나 승계취득한 경우에 한함)을 합하여 3주택 이상인 경우와 비사업용토지에 한하여 적용된다.따라서 1세대 2주택자 중과세 규정이 적용되는 경우에는 2010년 12월 31일까지는 일반세율을 적용토록 이미 개정된 바 있으므로, 투기지역으로 지정되었다고 해도 탄력세율을 가산하지 않는 것이다. 또한 중과세율 적용대상이 부동산에 한하므로 조합원입주권을 양도하는 경우에는 여전히 일반세율 적용대상이므로 탄력세율 가산 대상이 아니다.

탄력세율 10%를 가산하는 대상지역
탄력세율은 소득세법 제104조의2 제2항에 규정한 지정지역 안에 있는 부동산에 한하여 적용되는데 현재 투기지역으로 지정된 곳은 주택에 대하여는 서울 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)로 지정되어 있고, 토지에 대하여는 2008년 11월 7일자로 전국의 토지투기지역을 해제한 후 추가지정이 없어 현재 토지 투기지역은 없다.따라서 10% 탄력세율이 가산되는 부동산은 강남 3구의 3주택 이상에 대한 중과세 규정 적용대상 주택만 해당한다.

투기지역에 해당하는지 여부에 대한 판정기준이 되는 시점
양도하는 부동산이 투기지역에 해당하는지는 취득시기에 투기지역으로 지정되었는지를 불문하고 양도시기를 기준으로 판단한다. 따라서 취득당시에는 투기지역이라고 하더라도 양도시기에 투기지역이 해제되었다면 탄력세율 10%를 가산하지 않으며, 반대로 취득시에는 투기지역이 아니었으나 양도시에는 투기지역으로 지정된 경우라면 추가세율 적용대상이 되는 것이다. 이 경우 양도시기는 대금청산일로 하되, 대금청산일이 분명하지 않거나 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일로 한다.

투기지역과 비투기지역에 동시에 소재하는 경우 주택수 계산
3주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 주택수 계산은 투기지역 여부에 불구하고 중과세 대상 주택수 전체를 기준으로 판단한다.따라서 중과세 대상 3주택을 소유한 경우라면 비투기지역에 소재한 주택을 먼저 팔아 일반세율을 적용받고, 2주택인 상태에서 투기지역에 소재하는 주택을 판다면 2주택 모두 일반세율을 적용받을 수 있는 것이다.

단기 보유자에 대한 적용세율
이번 한시적인 중과세율 폐지규정은 단기 보유자산에 대한 중과세율 폐지와는 무관하다. 그 적용대상이 소득세법 제55조 제1항에 의한 세율에 10%를 가산하도록 규정하여 2년 이상 보유자산에 대해서만 적용하기 때문이다. 따라서 종전과 같이 1년 미만 보유자산은 50%를 적용하고, 1년 이상 2년 미만 보유자산은 40%를 적용하는 것이다.

투기지역 3주택자의 세액계산 실전
투기지역에 있어서 10%의 세율을 가산한다는 의미는 과세표준구간별 세율을 각각 10%씩 가산하여 세율을 적용하여 산출세액을 계산함을 의미한다.

과세표준

	세율
1,200만원 이하	6%
1,200만원 초과  4,600만원 이하	16% (누진공제:  120만원)
4,600만원 초과  8,800만원 이하	25% (누진공제:  534만원)
8,800만원 초과	34% (누진공제:1,414만원)

따라서 과세표준이 1,000만원인 경우에는 6%에 10%를 가산한 16%를 적용하여 세액을 산정하고, 과세표준이 3,000만원인 경우에는 1,200만원에 대하여는 16%, 1,800만원에 대하여는 26%를 적용하여 계산하는 것이다.