머큐리꿈

화수분씨는 얼마 전 세무서에서 양도소득세 정정신고 납부 안내문을 받고 이를 처리하는 과정에서 많은 것을 경험하게 되었다. 지난해 골프회원권을 자녀에게 팔고 양도소득세를 신고한 사항에 대해 증여한 게 아닌가 하는 것이다. 실제 매매거래임을 입증할 수 있는 서류와 자녀의 소득원천 증빙서류를 제출하라는 내용이었다.

가족간 거래에서 증여 추정의 원칙
가족간 거래는 형식에 얽매이지 않는 경우가 많다. 서로 믿으니 당연히 그럴 법하다. 하지만 우리끼리 서로 믿는다고 문제가 없는 것이 아니다. 우리는 국가의 시민으로서 국가와 일정한 계약을 맺고 있기 때문에 국가는 우리의 재산 거래에 대하여 혹시라도 세금 발생 요인이 있지는 않았는지, 불법적인 요인은 없었는지 알려고 하는 속성이 있다. 이는 너무나 당연한 국가의 책무이다. 특히 가까운 관계일수록 형식 절차를 소홀히 하는 경향이 있어 국가는 이러한 거래를 더욱 유심히 살피려고 한다.

세법에서는 가족 간 거래에 대해선 실질 내용을 과세 관청이 확인하기 어려울 때 "아마 증여했을 것이다"라고 판단하고 증여세를 부과할 수 있는 '추정' 규정이 있다. 그러나 가족 간 거래라 하더라도 대가가 지급된 정상적인 거래임을 증명하면 이런 '추정에 의한 과세'를 피할 수 있다. 그렇다면 이러한 경우 어떻게 준비해야 할까?

적정한 가격 여부 및 실제 거래 여부 입증해야
가족 간의 거래를 인정 받기 위해서는 대가를 지급 받고 거래한 사실이 명백히 확인되도록 더 많은 주의와 세밀한 준비가 필요하다. 특히 세무대리인의 조언을 받으면 가장 좋고 구체적으로 다음과 같이 준비해야 한다.

첫째, 자녀는 객관적으로 출처가 확인된 자금으로 재산을 취득하게 해야 한다.
먼저 자녀는 급여소득을 원천으로 저축해 온 자금을 매매대금으로 사용함으로써 자금 원천을 명확히 해야 한다.

둘째, 적정한 가액으로 실제 거래했다는 것을 입증할 수 있도록 매매계약서와 그에 따른 금융거래 자료를 철저히 준비해야 한다.
위의 사례와 같은 경우, 회원권거래소에 나온 시세금액을 기준으로 매매계약서를 작성하고 계약서상 거래금액과 지급시기에 맞추어 자녀 통장에서 화수분 씨 통장으로 거래금액을 이체시킴으로써 적정한 가액의 매매대금이 실제 거래됐다는 것을 입증해야 한다.

셋째, 화수분씨는 매매대금을 본인이 사용하거나 운용하고 있음을 밝힐 수 있도록 자금관리를 투명하게 해야 한다.

화수분씨의 경우는..
화수분씨는 이렇게 수령한 대금을 본인을 계약자로 하는 보험과 본인 명의의 예금 등에 가입해 둠으로써 자금이 다시 자녀에게 환원되지 않았음을 주장할 수 있어야 한다. 만약 부자 간 거래라고 실제 사실을 입증할 수 있는 증빙자료 없이 대충 거래했다면 사실과 다른 세금을 낼 수도 있는 경우가 발생할 수 있다.
가족 간의 거래를 인정 받기 위해서는 대가를 지급 받고 거래한 사실이 명백히 확인되도록 더 많은 주의와 세밀한 준비가 필요하다. 특히 세무대리인의 조언을 통해 사전에 준비하고, 장기적으로 계획하는 것이 가장 좋은 방법임을 잊지 말아야 한다.

현금보다 기준시가 반영하는 부동산 증여 더 유리
증여를 하면 증여한 재산의 가액이 얼마인지를 평가해 세금을 부과하는데, 평가는 증여 당시의 시가로 하는 것이 원칙이다. 증여한 재산이 현금이나 예금인 경우에는 액면금액이 바로 시가이므로 액면금액으로 평가하면 되지만, 부동산인 경우에는 시가를 산정하기 어려워 아래와 같은 방법으로 평가를 한다.

[부동산 : 보충적 평가방법]
- 토지 : 개별 공시지가
- 주택 : 주택공시가격
- 건물 : 국세청 기준시가(공동주택, 상업용 건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정하여 고시하는 가액)

그런데 개별공시지가나 국세청 기준시가는 시가를 정확히 반영하기 어렵기 때문에 통상 시가보다 20∼30% 낮은 수준에서 결정되고 있다. 따라서 부동산으로 증여하면 현금증여에 비해 시가와 기준시가와의 차액에 대한 세금만큼 절세효과를 볼 수 있다.

반드시 시가와 따져보고 의사결정을 해야
앞에서는 기준시가가 시가보다 낮은 것을 전제로 했으나 기준시가가 시가보다 높게 결정된 부동산이 있을 수도 있다. 이런 경우에는 부동산으로 증여하면 반대로 세금부담이 늘어난다. 따라서 증여하고자 하는 부동산의 시가와 개별공시지가 또는 국세청 기준시가를 비교해 보고 부동산으로 증여하는 것이 나은지 아니면 부동산을 처분하여 현금으로 증여하는 것이 나은지를 판단하는 것이 좋다.

주택은 월세보다는 전세를 끼워서 증여해야
만약 자녀가 직장이 있다거나 자기 소득으로 충분히 갚을 수 있는 경제적 능력을 갖고 있는 경우에는 부담부 증여를 이용해서 부모가 갖고 있는 집을 증여하게 되면 더 많은 세금을 줄일 수 있다.

예를 들어, 부모가 주택을 증여할 때 증여할 집에 딸린 전세보증금이나 금융기관 대출금 등의 빚(채무)을 증여받는 자녀에게 떠안기는 것을 말한다.
부담부 증여를 받는 경우에는 증여재산에서 그 자녀가 해결해야 할 빚만큼을 뺀 금액에 증여세를 물린다. 때문에 그 빚에 상응하는 만큼 증여세를 절세할 수 있다.

그러나 이 경우에 부모가 자녀에게 전세금 등 떠넘긴 금액은 부모의 재산을 유상 양도한 것으로 보기 때문에, 증여자인 그 부모에게 양도소득세가 과세될 수 있다는 점을 주의해야 한다. 따라서 부모는 이때, 양도소득세를 내지 않아도 되는 3년 이상 보유한 1세대 1주택을 증여하는 것이 바람직하다.

① 아들은 현재 무주택이므로 증여 받은 후 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 양도하게 되면, 즉 3년 보유 2년 거주요건을 갖추어 양도하게 되면 양도세를 비과세 받을 수 있다.

② 비과세 요건을 갖추지 못할 경우에는 언제 증여하느냐 또는 증여받은날로부터 몇 년후에 양도하느냐에 따라 세금문제가 복잡하게 얽히게된다. 즉 아들이 2008년에 증여를 받은 후 3년이내에 양도하게 되면 아들이 계산한 양도소득세와 아버지가 양도한다고 했을 경우를 가정하여 계산한 양도소득세와 비교하여 세금이 더 많이 나오는 쪽이 과세된다는 것이다. 그렇게 되면 일반적으로 아버지가 양도한 것으로 볼 경우의 세금이 많이 나오게 되어 자칫 세금문제를 해결하려고 증여를 했다가 문제해결은 커녕 취득세 등록세만 내게 되는 꼴이 된다.

물론 아버지가 양도세를 부담하게 되면 아들이 납부한 증여세는 환급된다. 이렇게 복잡하게 세금계산을 하는 이유는 특수관계자간에 양도세 부담을 회피하기 위해 증여후 양도하는 경우 그 증여를 부인하고 당초증여자가 양도한 것으로 보아 당초증여자에게 양도세를 부과하겠다는 취지이다.

연초록씨의 경우는...

연초록씨는 7년전 일산아파트를 2억에 분양 받았고 증여시점의 시세는 7억이며, 아들이 양도하는 시점의 양도가액은 10억이라 가정해 보자

먼저 아들의 증여세는 7억에 대해서 1.5억여원이고 다시 아들이 양도했을 경우 양도세는 (10-7)*일반세율 = 0.96억정도 합하여 2.46억여원이 된다. 반면 아버지가 양도했는 것으로 가정할 경우의 양도세는 (10-2)*중과세율(50%) = 4억원의 양도세를 부담하게 된다. 따라서 아버지가 양도하는 것으로 보아 4억의 세금을 부담하게 되며 아들이 납부한 증여세 1.5억은 돌려받게 된다.

증여시 주의해야 할 점

한편 증여로 취득한 자산을 양도할 경우의 취득가액은 증여세 신고시 증여재산에 대한 평가액이 취득가액이 되며, 증여세 신고를 하지 않았을 경우에는 기준시가가 취득가액이 된다. 따라서 증여세 신고시 저가로 평가하여 신고한 경우나 신고를 하지 않은 경우로서 증여받은 재산을 양도하는 경우 일반적인 경우보다 양도차익이 많이 나올 수 있으니 주의해야 한다.

증여를 하게되면 실무적으로는 위와 같이 단순증여만 일어나는 경우는 드물고 절세의 일환으로 부담부 증여를 택하게 된다. 즉 전세나 융자금을 증여받는 사람이 떠안는 조건으로 증여를 하게되면 그 부담부분은 양도세가, 순수 증여 부분은 증여세가 과세되어 높은 한계세율을 피할 수 있게 되는 것이다. 이외에도 증여받는 사람을 단지 한사람으로 하지 않고 며느리나, 사위, 손자 등으로 분산하여 증여하게 되면 더욱 절세가 된다.
이러한 사안은 매우 복잡하고 정교한 계산이 뒤따라야 하므로 반드시 세무대리인과 상의를 하여 처리하는 것이 좋다.

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1. 보장성 보험(추천 대상 : 만 15세 이상)

보장성보험은 연령이 높아질수록 보험료가 오르게 되므로 낮은 연령대에 미리미리 가입을 하면 보험혜택을 일찍부터 받으면서도 추후의 보험료 부담에서 벗어날 수 있고 전체 납부할 보험료 총액을 줄일 수 있습니다.
예시로 20세의 남성이 보장성 보험을 가입하였을 때 보험료가 15만원이라면 동일한 보장내용의 보장성 보험을 10년 뒤 30세에 가입한다면 예상되는 보험료는 약 25만원입니다. 따라서 이 경우에는 20세 남성에 비하여 10년 동안 보험혜택을 받지 못함에도 불구하고 높은 보험료를 납부하여야 하며 납부하게 될 보험료 총액도 훨씬 많아지게 됩니다.

2. 청약저축 / 청약부금 (추천 대상 : 만 20세 이상)

청약관련 통장은 청약 시 통장가입기간, 불입횟수 등에 따라 당첨순위가 결정되거나 가점제하에서 점수가 부여되므로 가입자격이 되는 연령이 도달하였을 때 되도록 빨리 가입하는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 방법입니다.

현재의 청약 가점제 하에서는 가입자의 연령이 낮을 경우 청약부금보다는 청약저축에 가입하는 것이 더 유리하므로 우선 청약저축에 가입하는 것이 좋지만 청약저축의 가입조건인 세대주가 아니어서 가입할 수 없다면 청약부금이라도 가입하여 꾸준히 불입함으로써 조금이라도 당첨확률을 높일 수 있습니다.

1) 청약저축
청약저축은 만20세 이상의 무주택세대주에 한하여 가입이 가능합니다. 매월 2~10만원을 연체없이 24개월 이상 불입하면 1순위가 부여되어 공영택지에 지어지는 전용면적 25.7평 이하의 주택에 청약이 가능합니다.

2) 청약부금
청약저축은 만 20세 이상의 성인 또는 세대원이 있는 만 20세 미만의 세대주에 한하여 가입이 가능합니다. 매월 5~50만원을 불입하여 그 적립금이 지역별 청약예금 예치금액 이상이고 2년이 경과되면 민영택지에 지어지는 전용면적 25.7평 이하의 주택에 청약이 가능합니다.

3. 장기주택마련저축(추천 대상 : 만 18세 이상)

만 18세 이상의 무주택자 또는 전용면적 25.7평 이하의 1주택 소유자에 한하여 가입이 가능합니다.
이 상품은 매월 1~100만원까지 불입이 가능하며 근로소득자가 불입한 불입금액의 40%(최고 300만원 한도)에 한하여 소득공제 기능이 있어 주로 근로소득자가 세금혜택을 받고자 많이 이용하는 상품입니다. 하지만 이 상품은 2009년까지 가입이 가능하므로 만일 자녀분의 나이가 만 18세 미만이라면 우선 자녀분의 명의로 가입하신다음 매월 1만원씩만 불입하여 상품만 유지하신 후 차후에 자녀분께서 수입이 발생하실 때 소득공제용으로 쓰실 것을 권해 드립니다.

4. 어린이 변액 유니버셜(추천 대상 : 0세 이상)

이 상품은 일반 금융상품에서는 기대할 수 없는 이자소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있고, 투자금의 입금과 적립금의 출금이 자유로워 충분한 유동성을 확보할 수 있으며, 상품 내 존재하는 다양한 펀드를 자유롭게 이용 및 이동할 수 있음으로써 동일한 증시상황에서도 일반 증권사 펀드보다 높은 수익을 가질 수 있는 매력적인 상품입니다. 다만, 비과세 혜택을 누리기 위해서는 10년이라는 기간이 필요하므로 성인이 되어 수입이 발생할 때 가입하는 것보다는 미리 자녀분의 명의로 가입하여 취직 후 수입이 발생될 때에는 이미 비과세 혜택을 받을 수 있는 통장이 되도록 하시는 것이 좋습니다.
통장의 유효기간은 가입자의 105세까지 소유가 가능하므로 자녀분께서는 105세의 나이까지 평생 비과세 통장을 보유하실 수 있게 됩니다.
(개설된 이후 계속 투자금을 불입하지 않더라도, 또한 쌓여있는 적립금을 마음대로 인출하더라도 통장을 해지하지 않고 10년 이상 유지하였다면 투자되는 모든 투자금 역시 투자기간에 상관없이 비과세 혜택을 받게 됩니다)

현재 우리나라의 세법 변화 추세로 보았을 때 과거와 같이 앞으로도 계속 국가가 세수확보를 위하여 비과세 금융상품이나 세금우대 금융상품을 줄여 나갈 확률이 높으므로 이러한 세법 개정이 이루어지기 전에 비과세 혜택이 종신토록 부여되는 변액 유니버셜을 자녀분들의 명의로 미리 가입시켜준다면 자녀분들이 성인이 되었을 때 비과세 혜택을 다양한 방법으로 장기간 이용할 수 있다는 유용도 측면에서 큰 보탬이 될 것으로 판단됩니다.

5. 어린이 펀드(추천 대상 : 0세 이상)

위의 4가지 금융상품들은 미리 가입하면 추후에 경제적으로 혜택을 받을 수 있는 상품들이라고 할 수 있습니다. 하지만 어린이 펀드는 이러한 경제적 혜택보다는 자녀분들에게 경제관념을 심어줄 수 있다는 점에서 추천할 만한 금융상품이라고 생각됩니다. 특히 각 증권사에서 어린이펀드 가입자들을 대상으로 어린이 경제교실, 어린이 영어캠프 등의 다양한 이벤트를 마련하고 있고 그 내용 또한 질 높은 수준을 유지하고 있어 금융상품 가입을 통하여 여러 가지 교육혜택과 문화혜택을 누릴 수 있는 기회를 제공합니다. 또한 어린이펀드는 일반 은행의 예/적금 상품과는 달리 실적배당형 상품이므로 투자 이후 지속적인 상품에 대한 관심을 유도하여 실적배당형 상품에 대한 투자 요령과 투자 원칙 등을 체험하게 하고 교육시킬 수 있는 상품으로서의 장점을 가지고 있습니다.

부부 공동명의로 하는 경우 6억까지는 증여세 부담이 없어~

남편 단독명의의 주택을 부부 공동명의로 바꾸는 것은, 남편이 부인에게 지분을 증여한 것으로 볼 수 있기 때문에 증여세 대상이 되지만, 현재 부부간의 증여는 6억원까지 증여세를 부담하지 않아도 된다. 그러나 신고가액의 2.2%에 해당하는 취득세 등(농특세포함)과 1.8%에 해당하는 등록세 등(지방교육세포함)을 내야 하는 비용부담이 있기 때문에 실제 부부 공동명의는 주택을 처음 구입할 때부터 하는 것이 좋다.

재산 처분시 반드시 의사결정은 합의하에 해야

부부 공동명의의 재산을 처분하고 관리할 때는 공동으로 의사결정을 해야 한다. 따라서 상대방 배우자의 동의 없이는 부동산을 담보로 제공해 대출을 받는 것이 어렵고, 임의로 재산을 처분할 수 없다. 또한 배우자 한 사람이 자신의 지분을 담보로 제공해 집이 경매에 넘어가더라도 싼 값에 부동산을 되찾을 수도 있다.

예를 들어 부부 공동명의 아파트에 대해 배우자 한 사람의 지분만 담보로 제공돼 경매에 부쳐질 경우 공유지분 소유자의 동의가 없는 한 경매개시 결정이 나지 않는다. 만약 경매 개시 결정이 나더라도 지분이 2분의 1에 불과한 아파트를 낙찰 받으려는 사람이 드물고, 낙찰되더라도 매우 싼 값에 낙찰될 확률이 높아 이 경우 공동 소유자가 경매 법원에 우선 매수신고를 하면 낙찰된 값에 아파트를 다시 사올 수도 있다.

양도소득세 줄어든다

부부 공동명의재산을 양도할 때는 양도차익이 1/2로 줄어들어 현재 누진세율(2년이상 보유)이 적용되는 양도소득세에서는 절세 효과가 있다.

예를 들어 3년 보유한 아파트의 양도차익 3억원이 발생하였을 때, 단독명의의 경우는 양도소득세가 7,614만원 나오지만, 공동명의인 경우는 각3240만원이므로 1,134만원 상당액을 절감할 수 있다.

부부공동명의는 후에 상속세 부담 덜어

부동산의 보유로 인해 점점 가치가 증가한다고 가정할 경우, 취득시 또는 보유초기에 부동산을 부부공동명의로 한 후에 상속이 개시된다 하더라도 부동산의 1/2만 상속재산에 해당되므로 상속세를 줄이는 효과도 있다.

설혹 증여를 한 후 10년 이내에 상속이 개시된다면, 상속세를 계산할 때 당해 증여재산은 상속재산에 포함을 시키는데, 이때 포함되는 가액은 증여당시 가액이므로 부동산가치가 오를 경우 미리 증여를 하면 상속세를 절감할 수가 있는 것이다.

현금보다 기준시가 반영하는 부동산 증여 더 유리

증여를 하면 증여한 재산의 가액이 얼마인지를 평가해 세금을 부과하는데, 평가는 증여 당시의 시가로 하는 것이 원칙이다.
증여한 재산이 현금이나 예금인 경우에는 액면금액이 바로 시가이므로 액면금액으로 평가하면 되지만, 부동산인 경우에는 시가를 산정하기 어려워 아래와 같은 방법으로 평가를 한다.

[부동산 : 보충적 평가방법]
- 토지 : 개별 공시지가
- 주택 : 주택공시가격
- 건물 : 국세청 기준시가(공동주택, 상업용 건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정하여 고시하는 가액)

그런데 개별공시지가나 국세청 기준시가는 시가를 정확히 반영하기 어렵기 때문에 통상 시가보다 20∼30% 낮은 수준에서 결정되고 있다. 따라서 부동산으로 증여하면 현금증여에 비해 시가와 기준시가와의 차액에 대한 세금만큼 절세효과를 볼 수 있다.

반드시 시가와 따져보고 의사결정을 해야

앞에서는 기준시가가 시가보다 낮은 것을 전제로 했으나 기준시가가 시가보다 높게 결정된 부동산이 있을 수도 있다.
이런 경우에는 부동산으로 증여하면 반대로 세금부담이 늘어난다. 따라서 증여하고자 하는 부동산의 시가와 개별공시지가 또는 국세청 기준시가를 비교해 보고 부동산으로 증여하는 것이 나은지 아니면 부동산을 처분하여 현금으로 증여하는 것이 나은지를 판단하는 것이 좋다.

주택은 월세보다는 전세를 끼워서 증여해야

만약 자녀가 직장이 있다거나 자기 소득으로 충분히 갚을 수 있는 경제적 능력을 갖고 있는 경우에는 부담부 증여를 이용해서 부모가 갖고 있는 집을 증여하게 되면 더 많은 세금을 줄일 수 있다.

예를 들어, 부모가 주택을 증여할 때 증여할 집에 딸린 전세보증금이나 금융기관 대출금 등의 빚(채무)을 증여받는 자녀에게 떠안기는 것을 말한다.
부담부 증여를 받는 경우에는 증여재산에서 그 자녀가 해결해야 할 빚만큼을 뺀 금액에 증여세를 물린다. 때문에 그 빚에 상응하는 만큼 증여세를 절세할 수 있다.

그러나 이 경우에 부모가 자녀에게 전세금 등 떠넘긴 금액은 부모의 재산을 유상 양도한 것으로 보기 때문에, 증여자인 그 부모에게 양도소득세가 과세될 수 있다는 점을 주의해야 한다. 따라서 부모는 이때, 양도소득세를 내지 않아도 되는 3년 이상 보유한 1세대 1주택을 증여하는 것이 바람직하다.
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나도 이런고민좀 해봤으면 좋겠다.
"어떤걸 증여해야 세금이 적을까?" 하는...